プラウド浦安

[マンション検討中さん]

プラウド浦安について語りましょう。

公式URL：https://www.proud-web.jp/mansion/b115590/

売主：野村不動産株式会社
施工会社：不二建設株式会社
管理会社：野村不動産パートナーズ株式会社

所在地：千葉県浦安市北栄一丁目1530番2他1筆(地番)
交通：東京メトロ東西線 「浦安」駅 徒歩3分

[2075: 匿名さん]

自分は新浦安駅からバス利用だけど、確かに子供が小さい頃は近くに公園もあり快適だなと思ったけど、子供が大きくなって公園なんか利用しなくなったらやっぱり駅近が欲しくなってきた。
いくらバスが頻繁に出ていると言っても、雨の日の新浦安駅周辺は渋滞するから時間が読みにくいし。徒歩数分で駅に着くのは魅力的だと思うよ。

[2076: 匿名さん]

電車で通勤なら駅近くが良いですね
リモートが多いなら、環境重視

[2077: マンション検討中さん]

駅近は我々以上に軍配が上がるマンションはないです！今の金利問題だったり、2馬力じゃないと住めない、外観のプラウド感の無さでいうと近隣マンションとどっこいかどっちがいいとはっきり言いづらいとこありますが、駅近とブランドイメージだけはやっぱりプラウド浦安がいいはず！コスパではない。少なくともそう信じて住んでます。

[2078: マンション掲示板さん]

>>2074 マンション検討中さん

お前レジデンシャル板に全く同じ事書いてるやんけ

貧乏かわいそうやな

[2079: 検討板ユーザーさん]

プラウド浦安に住んでる人は無駄に【プライド】高そう

ここ、いま賃貸募集２つの部屋出ていますが、全然決まらないですね。。やっぱ相場より高すぎる。

[2080: マンション検討中]

賃貸住戸、決まらないのに高い家賃(管理費含)で引っ張りすぎですよね。

１ヶ月契約決まらなかったら
オーナーがどれだけ損失出してるか、
仲介業者が説明できてないのではないかと。

野村の仲介が入ってる物件もあるのに。
説明文も片手間に作ったコピペ作文、
相場の2倍近い家賃を取ろうとしてるはずなのに

もっと深夜まで開いてるスーパー直結とか
明らかなストロングポイントを押し出さないといけないはずなのに。

所有者が可哀想

[2081: 検討板ユーザーさん]

9F76m2の賃料が月29.8万円なんですね。
このお部屋は新築時7700万円なので、ローン、管積、火災保険、税金で毎月約26万円持ち出しなので、月3-4万円くらい利益狙いの感じですね。

ただし、これは賃料相場より圧倒的に高いですし、しかも定期借家で期間限定なのでかなり厳しそうです。家賃22万円くらいまで下げたらようやく賃貸希望者が集まる感じでは？

期間限定だし、赤字になっても借主つけて、キャッシュアウトを最小限にするほうが良さそう。

[2082: 近隣さん]

どうやらエアコンが付いていない物件のようです。
今時エアコンもない部屋に住む（あるいは自前で設置する）という奇特な借主はいませんよ。
所有者が可哀想というよりは欲をかきすぎ。
こんな成立しなさそうな物件では仲介業者もやる気が出ないでしょう。

[2083: ご近所さん]

他の部屋で(売出時)27万程度で賃貸出て決まってましたので(たぶん)、
9階(ディズニーの花火ギリギリ見える位)で部屋数も有ったら
もう少し落とせば決まりそうですけどね。

エアコン無しはホントに目を疑いますね。
今の断熱性でほぼ中住戸と言っていいはずなので
LDKも6畳用で事足りるのに。

売上が上がる様に家賃も調整しないと、誰も得しない、
価格も環境設定も、仲介業者がちゃんと貸主を説得できないと、、
3月～7月×月26万だとするとで130万の垂れ流し、
家賃1－2万の誤差ではもう回収できないですね。

[2084: 職人さん]

１０７㎡の部屋が２５万で賃貸出てるけど記載ミスでなければ億ションです。
９階は賃貸多いですね。なんでだろ。

[2085: マンコミュファンさん]

>>2084 職人さん
ホームズ見ました。
面白いですね。間取り図からすると完全に間違いですね。

V-s○○さん、、、　

というかどこの広告もヤル気がないのか、
小学校も間違ってるし、
スーパーが一階に入ってるのも書いてない
設備も間違ってたり。

これじゃ検索にも引っかからないし、
もったいなさ過ぎます。

浦安にしては単価高いし立地は良いのだから、
ちゃんと調べて仲介すれば8万3部屋分の売り上げになるのに。。

40㎡以下が15室位ある割には賃貸出てない方じゃないですか。9階は出てる1戸のみですし、全部合わせても4部屋くらいだと思いますよ。

売値が高かったので全く賃貸向きではなく、
DINKSや高年齢層、単身長期に買われてるとおもいます。

[2086: マンコミュファンさん]

>>2084 職人さん
因みに100㎡越える部屋は、もともと最上階の1室だけのようです。

[2087: ご近所さん]

4階　71.17㎡　8,080万　坪単価375万

高いけど、イニシア浦安ステーションサイトやエクセレントシティ浦安北栄の価格を見ると離隔が取れてスーパー直結、駅徒歩3分、
売出価格としては一応適正？？

[2088: 坪単価比較中さん]

安いね。坪単価390位くらいと思ってた。

[2089: 通りがかりさん]

特に目立った長所のない販売価格坪323の物件が坪375で売れるとは思えない。5%引いても正直まだ高い。
2倍みたいな価格つけといて表示価格の半額って広告出して肉売ってるスーパーが直結してても嬉しくない。サミットはマジで信用できない。

[2090: 通りがかりさん]

思ったより、安いですね！
3ヶ月以内には売れるでしょうね。

[2091: 検討板ユーザーさん]

南側の駐車場と戸建ての土地がまとめられたら、そこそこ大きいマンション建つような気がしてます。

[2092: 検討板ユーザーさん]

南側の駐車場と戸建ての土地がまとめられたら、そこそこ大きいマンション建つような気がしてます。

[2093: マンション掲示板さん]

南側の駐車場の一部は建設看板出てますが、銀行の支店が出来る予定で、高さは1階だけで低そうですね。

[2094: 口コミ知りたいさん]

>>2092 検討板ユーザーさん

周りのビルよりは土地が大きくて整形、2面接道の土地で良いとは思いますが、
ネットの地図サービスで見るとプラウドの住居区画よりもかなり狭いようです。

第一種住居地域で建蔽率60容積率200の指定だとかなり無理しないと高い建物は建てられないと思います。

プラウドは近隣商業地域を跨いでいて、
近くの新築中イニシアや佐野産婦人科跡のマンションは商業地域。

その他、浦安駅北側でまとまった土地はなかなか出そうにないですね。

駅前の再開発が本当に進む時にどうなるか、
ちゃんと整備再開発されないと、
浦安駅周辺の価値自体が危ぶまれるのでしっかりして欲しいです。

[2095: 口コミ知りたいさん]

横の戸建ても建て替えの様ですね。
銀行もRCで建てるんだとすれば当分南側の建物は変わらないのか。

[2096: 職人さん]

プラウドの目の前の平の時間貸し駐車場は、間違いなく近い将来マンションが建つと思ってます。値上がりの昨今水面下ではもう動いてるかもしれません。
たとえ高いマンションが建てられなく低いマンションだとしてもプラウドの通りは狭いので圧迫感、感じるでしょうね。

[2097: 口コミ知りたいさん]

>>2096 職人さん

やっぱりそうですよね。大なり小なり立ちますよね。
ただ離隔に関しては土地の建ぺい率容積率考えてもそんなにキツいことにはならないかとおもいます。
なにも考えず買った人にはビックリなのかもしれませんけど、、、

[2098: 職人さん]

>>2097 口コミ知りたいさん

７階～１２階くらいまで建つと予想します。
マンションが建つことによって駐車場通り抜けられなくなるのが痛いですね。
そして何より高かろう低かろうと今まで見てきた景色がガラッと変わることは住み続ける限り精神的にきついだろうと思います。

[2099: 口コミ知りたいさん]

>>2098 職人さん

そうですね、
30戸位であれば10階建で建てられそうです。

ワンルームにしてしまえば面積調整も楽ですから15階も建てられるかもしれません。
駅近辺ではワンルームは供給過多の感もあり、商業区域でもないので余った土地を駐車場にするか何かの工夫が必要ですね。

通り抜けは、、

[2100: 匿名さん]

71平米　8080万（坪375万円？）の中古、
売れたんでしょうかね。

浦安駅でこの価格が維持ないし上昇してるなら、
都心ほどでないにしろ凄いですね。

まぁ、2020年時期の相場から考えれば当たり前なのかもしれませんが。

[2101: ご近所さん]

いつの間にかに近くに空地が出来ましたね。新たにマンションでも建つのでしょうか？

[2102: マンション掲示板さん]

>>2101 ご近所さん

どこですか？

[2103: ご近所さん]

>>2102 マンション掲示板さん

プラウド前と花屋の細道の通り、プラウドの隣の隣の隣くらいです。
マンション建つくらいの空地があります。

[2104: マンション検討中さん]

>>2103 ご近所さん

コーポ高梨ABCD棟ですかね。

[2105: マンション検討中さん]

コーポ高梨の敷地だとして、グーグルマップ計測で800㎡程度、
比較するとして
プラウドの前の駐車場が約700㎡
クレストシティ浦安北栄　5階建36戸　約1000㎡
ブリシア浦安　5階建28戸　880㎡
位ですかね。

また家賃競争するしかないワンルーム増殖ではなく、
別の何かになってくれればいいですね。

[2106: マンション検討中さん]

>>2103 ご近所さん

解体されて更地になってました。建築看板も。

シャーメゾンの様ですね。という事で賃貸。
４階建て、
730㎡に440㎡で建築、延床1650㎡、23戸マンルームなし。

プラウドの賃貸利回りには影響、
というか参考になるか。

[2107: ご近所さん]

>>2096 職人さん

いい読みしてますね。マンション建ちますよ。おそらくワンルームマンション賃貸で
１６階建てのプラウド越え。前の１２階建てマンションみたく北側南側とすれば戸数稼げるし希少価値の高い土地なので賃貸ナンバー１を目指してるとか。

[2108: マンション検討中さん]

>>2107 ご近所さん
すごい、情報通ですね。

ただ賃貸マンションの建っている西友北側は商業地域で建蔽容積80/400ですけど、
プラウドの南側は第一種住居地域で60/200ですから、空地をそれなりに作らないといけませんよね。
チープな作りでなく足周りもしっかり作ってくれるなら歓迎。

今は横でりそな銀行を建設中で封鎖されてますが銀行が建ったら着工？

とにかく月極（と定宿使い）の方々はショックでしょうね。

[2109: ご近所さん]

ビジネスホテルとかも考えられるかな。

[2110: 検討者さん]

ここは事務所利用できますか？

[2111: マンション検討中さん]

>>2110 検討者さん
民泊や不特定者の出入りは禁止、
その他も制限があって理事会決議が必要だったはずです。

今は３件(2件？）の登記が有ります。
正規の手続きを経ているかは不明。
https://www.houjin-bangou.nta.go.jp/

[2112: 匿名さん]

中古物件１件なかなか売れないですね。
エアレジのように出せばすぐ売れる存在になるかなと思ってたんですが。

[2113: 検討板ユーザーさん]

>>2112 匿名さん
お高いのもあると思いますよ
あと浦安市に住んでいますが断然
新浦安駅近辺の方が住みやすいです

[2114: 通りすがりさん]

>>2113 検討板ユーザーさん

周辺新築と比べるとお買い得にも見えますが、
中古に絞ってしまうとかなり他の物件より高いですからね。
他を買ってスケルトンリフォーム出来てしまう感じです。

路線違いですし、検討で新浦安と被る人はかなり少ないでしょうけど、
小規模マンシャンばかりの浦安駅は新浦安の様な市場が形成されてないのも価格が伸びない原因だと思います。

駅近ですしスーパー直結、ディスポーザー、二層吹き抜けエントランスと他と差が出るところはあるものの、
浦安駅周辺で必須ではないですからね。

今よりもっと年月が経って評価される物件でしょう。
部屋ごとに評価も変わりそうかなと思います。

[2115: マンション掲示板さん]

>>2100 匿名さん

7500万程度まで落として（2割乗せ→1割乗せ）
更に三井住友から野村の仲介に代わって
先週？掲載がなくなりましたね。
売れたのか、一旦引いたのか分かりませんが。

通り沿いでエントランスも体裁良いですが、
タワマンでは無いしセットバックももの凄くしてるわけでも無いので
歩いていても車でも電車からも見えにくい、
悪くは無いけど元町羨望の的とまではいかないのか。

一階スーパーですし、めちゃめちゃ便利、
落ちにくいけど、湾岸や都心の様に
○割乗せても売れる、までにはいかなかった（現時点では）

ただ最近は周りの新築がプラウド販売当時の坪単価と同じくらいで売り出してきてるので「あれ？やっぱりプラウドが良い？」となる可能性も出てきました。

[2116: 名無しさん]

坪430万位で売りに出た1LDK売れたんでしょうか。
売り出しが消えた様な。

[2117: eマンションさん]

10階　角部屋73.05㎡　9480万　坪429万　で出ましたね。
眺望がギリギリ抜けるかの所、ここは売れる気がします。

積立金間違ってるけど、、野村の仲介さん、、、

[2118: 通りがかりさん]

>>2117 eマンションさん

売り出し時のパンフレットを元に作成していて現況は保証しない、
と書いてあるので作為的なのか仕事をしっかりしてないのか、そういうもんなのかと思います。

廊下側は思いっきり柱食い込んでるのにアウトフレーム推してるし（ベランダ側は確かにアウトフレーム）
最短距離だと信号有りの横断歩道渡るはずなのに、駅まで信号なしとしてある。
法律には明るくないですが、電車の所要時間も通勤時間帯ではなくて日中の想定時間で、
乗り換え時間も考えないとしてある昔の形の記載。

大丈夫かな、と思っちゃいますが、結局は価格次第。

[2119: 評判気になるさん]

浦安の価値上げる為にもこの価格で売れてほしい。

[2120: 周辺住民さん]

台風では東西線は東陽町以東は計画運休の可能性ある。

[2121: 名無しさん]

>>2117 eマンションさん

浦安で73m2を9480万円で買う人はいないなー
8000万円くらいまで下げないと売れなそう。
行方が楽しみ！

[2122: 匿名さん]

>>2121 名無しさん
8000万だと坪単価360万程、　それだと周辺新築と変わらないか階数考えるとそれ以下、
2020年販売時と同じ価格になって諸経費分負けてしまうので売主は売らないのでは。。

幾ら高値で売り出した3年目マンションとはいえ、
角部屋で10階以上で抜けてくる住戸なので流石に販売時の価格というのは維持されるのでは。。

確かに行方に注目。

りそな銀行取り壊している所の行方にもよる？

[2123: 匿名さん]

東京ガス？京葉ガス？のビルも取り壊してますよね。
どうなるのかな。

[2124: eマンションさん]

73m2で9480万円というのは夢見すぎ感強いですよ。住環境も良くないし、外観もそこまで高級感ないですし。

8000万円台前半ならなんとか、というとこじゃないでしょうか。