プラウド浦安

[マンション検討中さん]

プラウド浦安について語りましょう。

公式URL：https://www.proud-web.jp/mansion/b115590/

売主：野村不動産株式会社
施工会社：不二建設株式会社
管理会社：野村不動産パートナーズ株式会社

所在地：千葉県浦安市北栄一丁目1530番2他1筆(地番)
交通：東京メトロ東西線 「浦安」駅 徒歩3分

[1101: マンション検討中さん]

物件価格が高いだけじゃなくて、管理費修繕費も高いのか。それに駐車場代や固定資産税や… と考えると頭痛くなりますね。
修繕費って年々費用が上がっていくものですが、ここはどのくらい上がっていくんですか？ご存知の方いらっしゃいますかね

[1102: 匿名さん]

>>1094 マンション比較中さん

ご回答ありがとうございます。
「コ」の字全てが一方通行なのでは敷地の奥（海苔屋の前）の道路には行けませんね。
Googleマップで見ると「コ」の字の上の部分の横棒のみ
一方通行の印がついていますが、実際は違うということですね。

[1103: eマンションさん]

[No.1097および本レスを、前向きな情報交換を阻害する投稿のため削除しました。管理担当]

[1104: 匿名さん]

>>1101 マンション検討中さん
修繕費は何年ではなく節目に上がります。
15年で2-3倍が相場。

[1105: eマンションさん]

>>1102 匿名さん
マンションの横側の道路、すなわち、「コ」の字の縦の部分「l」の道路は、現在、閉鎖されているので、私道と思われます。

[1106: 匿名さん]

何度も投稿すみません。
情報が錯綜しており混乱しています。

>>1105 eマンションさん

新情報ありがとうございます。
「l」の道路は私道のため、実際は「コ」の字ではなく「こ」の字ということですね。
つまり、敷地の奥（海苔屋の前）の道路経由で東側へは行けず、
「こ」の字の下の横棒から市川浦安線にだけ接続しているということでしょうか。

[1107: 匿名さん]

修繕積立は段階的値上げを設定しているのが多いからイニシャルだけで判断するのは間違い。契約の前に重要事項として説明されるけど早い段階で確認するべき。

ちなみに段階的値上げは将来の未納リスクがあるってことで国土交通省のガイドラインでは定額積立が推奨されている。野村はオハナの一部で定額積立を採用しているから段階的値上げの問題は当然理解してるんだけどね。

[1108: eマンションさん]

>>1106 匿名さん
道幅が狭いので一車線の「コ」の字の一方通行（海苔屋→マンション入口前）で、「l」の私道はマンション・スーパー関係者のみ通ると思われます。

[1109: マンション検討中さん]

>>1107 匿名さん
購入予定者の方は、いついくら金額が上がる予定なのか確認されていらっしゃいますか？分かる方教えてください。
それも含めて資金計画試算しないと。甘々に見て破綻したくないので

[1110: 匿名さん]

>>1099

マンマニさんの情報しか見つからなかったですが、たぶん合ってそうですよ。
どっちもたいした共用設備はなかったはずなので、これぐらいでも利益出るんでしょうね。

プラウド西葛西
専有面積：70.56㎡～100.09㎡
管理費(円)/月額14700円～20900円 ≒ 208円/㎡
https://manmani.net/?p=9968

イニシア浦安グランプレイス
管理費：70.24㎡の場合、月額12300円 ≒ 175円/㎡
https://manmani.net/?p=14214

[1111: たま]

設備ってどんな感じなんですか？普通のプラウドみたいな感じ？

[1112: マンション検討中さん]

>>1111 たまさん

悪くないです。
ディスポーザー、バルコニー水栓、、床暖房、ほかなんだろう。ラクセスキーとか。普通だと思います！

[1113: 匿名さん]

>>1108 eマンションさん

ありがとうございます。
私道とはプラウド浦安が所有する私道でなく他の個人が所有する私道ですよね。
他人の私道を通らないと駐車場に入れないのは厄介な感じがしますね。

[1114: 通りがかりさん]

>>1112 マンション検討中さん
浦安にそんな高級マンションないですから、圧倒的ですね。

[1115: 匿名さん]

>>1113 匿名さん


プラウド浦安の背中にある飲食店アパートとの隙間の道のこと？
駐車場行くのにあそこは通らんよ。

[1116: マンション検討中さん]

>>1110 匿名さん
こことプラウド西葛西と大して設備変わらないのに、管理費が1.5倍近くになっちゃうのか。

[1117: 名無しさん]

>>1114 通りがかりさん

この高値ですから、それくらい当然かと

[1118: マンション検討中さん]

まさかのスロップシンクなしですけどね。

[1119: 匿名さん]

>>1118 マンション検討中さん

あったら便利だけど、隣人に迷惑になることもあるから別に必須じゃないかなー

[1120: 名無しさん]

>>1118 マンション検討中さん

この相場比でも圧倒的高値なのになんだかなという感じですね

[1121: 匿名さん]

東西線浦安駅近と言ってもこんなごちゃごちゃしたところで、この価格まったく釣り合いとれないですね。

新浦安のエアレジとはまったく位置付けが違う。車の便（マンションへの出入り、周辺道路の渋滞)、スーパーの中途半端さ、等、ここを買うものの志向が理解できないね。

[1122: 匿名さん]

>>1121 匿名さん
貧乏人の思考ですな。
高級品は価格も高くて当然ですよ。

しかし高いな。

[1124: Chief of Staff of the United States Army]

ここは売れる。俺を信じろ。

[1130: 匿名さん]

>>1122 匿名さん

どこが高級品なのだろうか(笑)。

この程度でこの価格なら、もっと出していい物件買う方がいいですね。

[1131: 匿名さん]

私の浦安に対するイメージは、高所得者が多く住み、瀟洒な家並みが続く町というものですが、それは東西線浦安付近ではなく新浦安方面ではないでしょうか。
千葉の学区別の世帯所得で見ても、トップは海浜幕張の打瀬小、打瀬中学区で、その次が浦安の日の出小、日の出中学区だったと記憶。
東西線浦安付近の住環境はあまり良いイメージがありませんが、価値観の違いでしょうか。

[1132: 匿名さん]

>>1131 匿名さん

はて、どういう価値観なの？

[1133: 名無しさん]

>>1130 匿名さん

全くもって同意です
野村不動産が、ビットで頑張りすぎたのと建築コストが高いから、この価格なだけで、実際割にあわないと思います（アホノミクスでジャブついた資金が流れた結果、高騰している不動産マーケットから見ても、坪単価更に高いですから）

[1134: 通りすがり]

まぁご自身のお財布と相談して厳しい人は他行きましょうね。

浦安No1は諦めましょう。

[1135: eマンションさん]

マンションはいい部屋から先に売れるので、ここだ、と思うところがあれば直ぐに買った方がいい。

[1136: 匿名さん]

>1135

若葉にもかかわらず、煽り乙。

それやると最後に売りにくい部屋が残るから、各期で適当に振り分けるよ。そこが営業の手腕。

[1137: マンション検討中さん]

[有益な情報を含まない内容のため、削除しました。管理担当]

[1138: 名無しさん]

>>1134 通りすがりさん
当該物件興味あったので、モデルルームも行って、この掲示板も見てます。
当該物件くらいなら、別にお財布厳しくないですけど、どうみても高値で割にあわない（不動産が高騰しているこのマーケット下にも関わらず、明らかに高値なので、資産価値考えると割にあわない）と思うので、ほぼ見送りかなと思ってます。

[1139: 通りすがり]

この物件があと1000万円やすかったら超絶お買い得物件になり大抽選大会間違いなし。

自分は浦安エリアで検討してるので、このくらいの価格で倍率減るならまったく問題なしです。

[1140: マンコミュファンさん]

>>1098 マンション検討中さん
高層階はすでに複数希望有りのようですよ?浦安の浦安に思い入れある地主さんでしょう。お金持ち多いです。

[1141: 匿名さん]

>>1140 マンコミュファンさん

浦安はお金持ち多いからね。
東西線沿線では便利で住みやすい街だと思いますよ。

[1142: マンション比較中さん]

>>1136 匿名さん
各期で適当に振り分けてもいい部屋からすぐに売れていきます。
確かに割高ですが、いい、と思う部屋は滅多にないので後悔しない決断をしましょう。

若葉マークはwebの閲覧履歴を削除すれば出てきますので、初心者とはかぎりません。

[1146: 匿名さん]

第一期の申し込みは来週末の3日間になりましたね。

[一部テキストを削除しました。管理担当]

[1150: 匿名さん]

>1146

1期で登録期間３日って珍しいかな。普通は1週間は受け付けるのに。

[1151: 匿名さん]

[No.1143～本レスまで、スレッドの趣旨に反する投稿、および、削除されたレスへの返信のため、いくつかの投稿を削除しました。管理担当]

[1152: 通りがかりさん]

この物件の近く(イニシア浦安の横辺り)で解体工事をやってますが、分譲が建つのでしょうか？
情報お持ちの方はいますか？

[1153: 匿名さん]

>>1152 通りがかりさん
ロイヤルホストの裏ですよね？私も気になってます。
ちなみにイニシア浦安グランプレイスの東側(加瀬倉庫)には、ワンルーム134戸の8階建てが建設予定だそうです。

[1154: 匿名さん]

これを機にステマ減るかな。まあ、デベ同士お互い様だから告発できないか。

アマゾンで「星一つ」やらせ投稿　依頼者に異例の刑事罰

https://news.yahoo.co.jp/articles/6831d7c359396dfc6462761805c6b65c2fab...

[1155: 通りがかりさん]

>>1154 匿名さん

これステマじゃなくて、営業妨害な。

[1156: 匿名さん]

ライバルのネガも横行

[1157: 名無しさん]

当該物件は高騰したマーケットの中でも、明らかに高値で割にあわない。見送りかな。
→浦安ＮＯ1、こんな高級マンションない、お財布に余裕あるなら買うべき
のループで、購入意向に傾けたい野村側の書き込みの方が多いと思いますが・・・
資産性踏まえたら、割にあわない高値物件だと私は思いますけどね

[1158: 通りすがり]

マンマニさんも言ってる通りですよ

たしかに高い、でも予算が届いて浦安に住み続ける予定で購入検討してるなら買うしかないってことですよね。

お財布厳しい or 浦安に住みたいと思わない人はやめたほうがいいです。

[1159: マンション検討中さん]

なぜホームページに正式販売日が出ないのー

[1160: 匿名さん]

ルール的には予告広告を出したら本広告を出して販売を周知してから販売開始なんだけど、前日にってのもあったりする。

[1161: 匿名さん]

>>1158 通りすがりさん

その通りですね。
値段高いけど、満足度は高そう。

[1162: 匿名さん]

>>1155 通りがかりさん

逆ステマね

[1163: マンコミュファンさん]

浦安に菅くんが住んでるタワマンと同じ値段のマンションってなんか笑える

[1164: マンション検討中さん]

高過ぎるとの意見が多いですが、マンションは一物一価だから売買当事者が納得すれば問題なし。

[1165: 匿名さん]

当たり前のことすぎて何の参考にもなりませんね。

[1166: 物件概要抜粋]

物件名 プラウド浦安 ( 第1期 )
販売時期 （第1期） 2020年9月19日～2020年9月21日
入居（引渡）時期 2022年3月中旬 (予定)
総戸数 98戸
販売戸数 47戸
販売価格 68,680,000円 (1戸) ～159,880,000円 (1戸)
最多価格帯(100万円単位) 7,400万円台 7,500万円台 (各4戸)
間取り 3LDK ・4LDK
専有面積 66.99m2～125.87m2
情報更新日 2020/9/14
次回情報更新日 2020/9/28

[1167: マンション検討中さん]

>>1165 匿名さん
お忙しい中、大変貴重なコメントありがとうございました。

[1168: 匿名さん]

>>1164 マンション検討中さん
マンションは出口の見通しも重要なんですよ。

[1169: マンション検討中さん]

>>1168 匿名さん
営業マンと話すと、1164のような回答をしますよ。
中古で販売する際に実際どうなるかは分かりません。自己責任でお願いします。

[1170: 匿名さん]

資産性について客観的な情報を得たいのであらば、近隣の仲介業者、デベの系列であるノムコムは外してできれば複数に当たるのがいいかな。

[1171: マンション検討中さん]

>>1167 マンション検討中さん

1165は適当にほめておけば大人しくなります

[1172: 匿名さん]

>>1169 マンション検討中さん
＞営業マンと話すと、1164のような回答をしますよ。
そりゃ営業ですから。高くてもあなたが良いと思えばいいんですよっていう常套句ですね。
それを真に受けるんですか？

＞中古で販売する際に実際どうなるかは分かりません。
だからこそ出口の見通しが大事だと言っているんですが…。何も考えずに買っても良いと思われるなら、どうぞ。

[1173: 名無しさん]

>>1172 匿名さん
アホノミクスでジャブついた資金のせいで、マーケットが高騰している状況なのに、そのマーケット下でも明らかに高値な本物件（野村がビットで頑張りすぎて仕入れ値が高くなったから、この売り出し価格になってるだけですけど）の出口は言わずもがな・・・でしょうね
私も、浦安ＮＯ1だからとか、財布に余裕があるなら購入すべき購入しないと後悔するという常套句に盲目的になるべきでなく、資産性も踏まえて考えた方がいいと思います。

[1174: 匿名さん]

この物件は中古市場でも流動性高い点が資産として良いですね。
10年で2割ダウン（残債割れなし）で募集かければ買い希望は山ほどすぐに集まるからね。

[1175: マンション検討中さん]

>>1173 名無しさん
この方、何度も同じような投稿を繰り返してますが、いったい何がしたいんでしょうね？

[1176: 匿名さん]

>1174

中古での資産性って管理や修繕がしっかりされてるかってのが重要なパラメーター。駅近とか新築時と評価が違うから難しい。

[1177: 匿名さん]

>>1176 匿名さん

プラウド浦安に住む属性の人だからこそ、管理・修繕に不安要素はないですよね。金はあるので。

安い分譲だと管理、修繕はないがしろにされますからねー。

[1178: 坪単価比較中さん]

>>1172 匿名さん
マンションの譲渡損が生じても2000万位ではないでしょうか。
最悪、この程度なら受け入れてもいいと思います。リスクを受容出来ないと判断するなら、回避、移転、低減ですが、いずれにしても自己責任ですね。

[1179: 匿名さん]

>1177

ケチな金持ちもいるよ。使わないで貯め込む。

[1180: 匿名さん]

>>1178 坪単価比較中さん

例えば10年後に買い値段の-2000万円で売ったとしても、返済進んでいて残債割れはほぼない水準ですよね。
このケースでは売却時に持ち出し出費は基本的にないということになります。

[1181: 匿名さん]

>>1179 匿名さん

使わないでため込むケチな金持ちはプラウド浦安買わないだろ。そもそも。笑

[1182: マンション検討中さん]

>>1180 匿名さん
取得原価と減価償却累計額控除後の簿価をどう捉えるか、という問題と思いますが、簿価=債務残高と考えるならそれで良いと思います。

[1183: 匿名さん]

不動産は相場の影響受けるから定率償却の簿価って概念じゃうまく行かないでしょ。

[1184: マンション検討中さん]

今週登録締め切りですよね。やっぱり辞めようかなー

[1185: マンション検討中さん]

>>1183 匿名さん
どういう目的でデータを使うかによります。ここでは説明は割愛します。

[1186: 匿名さん]

>1184

契約するまではいつでもノーペナルティで降りられる。勉強の意味でも登録して重要事項説明聞くってありかも。

[1187: 匿名さん]

>>1183 匿名さん

別に定率に限った減価償却でもなかろう。

まして、簿価=売却価格という話でもない。

あなたのロジックはおかしいね。

[1188: 名無しさん]

>>1184 マンション検討中さん
予算がとかはおいておいて、この価格じゃ割にあわないと思うので、私もとりあえず様子見です（登録したら、うるさそうなのでとりあえず何もせず様子見）
それで売れてしまったら、縁がなかったと思います（この割にあわない価格だったら、拘る必要もないと思うので。完売しなくても価格下げないかもしれませんが、それならそれで購入する必要はないかなと）

[1189: マンション検討中さん]

>>1186 匿名さん
契約さえしなけりゃノーペナなんですね。とりあえず申し込んでみようかな、社会勉強で笑

[1190: 匿名さん]

>1189

(登録ではなく）申込時に証拠金(10万円）支払うことになるかもしれないけど、これは契約に至らなければ返金される。支払うときに念のため確認。

[1191: マンション検討中さん]

資産性というよりも、ローンの月々の返済額が、子供の教育費とか諸々考慮しても余裕があるから買おうと思うのってなんか間違ってますか？

[1192: 匿名さん]

>1191


それも当然、考慮しなければならない。あとリフォーム費用もね。

資産性は儲ける儲からないだけでなく、終の棲家のつもりの購入でも何があるかわからない。いざ、売る必要になった時にオーバーローンになってると身動き取れなくなる。不動産所有するってことはリスクも抱える。そういう意味で誰でも考えるべきこと。まあ、売れなくて、管理費と修繕積立の負担を続けても余裕ってのなら考えなくてもいいかな。

[1193: マンション検討中さん]

>>1192 匿名さん
そうですよね。資産性がないマンションを買ってしまうと、もしご主人が万が一働かなくなった時（心が病んじゃってってケースとかもあるし)に売却して残債消して、安い賃貸に動くこともできなくて、身動き取れなくなりますからね。

[1194: 匿名さん]

中古の価格って物件個々の優劣もあるけどその時の相場の影響ってのが大きい。

価格高騰している今は下がることを前提に考えた方がいいでしょ。その中で立地がいいってのは有利って程度。

[1195: 匿名さん]

中古の価格って物件個々の優劣もあるけどその時の相場の影響ってのが大きい。

価格高騰している今は下がることを前提に考えた方がいいでしょ。その中で立地がいいってのは有利って程度。

[1196: 匿名]

年収を伝えた途端、あからさまに扱いがぞんざいになり残念な思いをしました。自己資金で検討していたのですが。

[1197: 匿名さん]

>1196

キャッシュ購入って売る側からすると実はリスク客。本当にお金持ってますかなんて失礼なこと大手はしないからね。それに実際に持っていても株だと引渡しの時に下がっていて支払い不能なんてのもある。

最悪、ローンにさせてでも大丈夫かとチェックしている。実際キャッシュで購入したことあるけど、何かと理由をつけてローンを進めてくるところがいくつかあった。ローンだと仮審査で年末調整で自己申告でなく年収も確認できるからね。それ知る前は、銀行と結託してるのかと思ってた。

まあ、年収上げていったら手のひら返すよ。自分も最初にある物件で資料請求したら電話がかかってきて予算伝えたら他の物件の資料送ってくるなんてことされた。

大手は客を選ぶ。

[1198: 販売関係者さん]

>>1186 匿名さん
重要事項説明書が終わると契約だ、と思い込んでいるためか、説明時に思わぬ情報が明らかにされることがあります。

[1199: 匿名さん]

重要事項説明でいきなり、えって情報出してくるときあるよね。

野村って物件によっては登録前に重要事項説明やったんだけど最近あまり聞かないし。登録前に重要事項説明書を要求して熟読するってやった方がいいかな。説明会ではポイントを抜粋だし。

[1200: 匿名さん]

>1199

逆にこんなの聞いてなかったって理由つけて契約しませんってできるんだよね。