パークホームズ浦和仲町三丁目ってどうですか？

[マンション検討中さん]

パークホームズ浦和仲町三丁目についての情報を希望しています。
物件を検討中の方やご近所の方など、色々と意見を交換したいと思っています。
よろしくお願いします。

公式URL：https://www.31sumai.com/mfr/X1803/

所在地：埼玉県さいたま市浦和区仲町三丁目52番他8筆（地番）
交通：京浜東北・根岸線「浦和」駅　徒歩12分
間取：3LDK
面積：68.03平米～73.82平米
売主：三井不動産レジデンシャル株式会社
施工会社：株式会社長谷工コーポレーション
管理会社：三井不動産レジデンシャルサービス株式会社

資産価値・相場や将来性、建設会社や管理会社のことについても教えてください。
（子育て・教育・住環境や、自然環境・地盤・周辺地域の医療や治安の話題も歓迎です。）

[スムラボ 関連記事]
さいたま市の浦和で新築マンションを買うなら「プラウド浦和」なのか　【カネー】
https://www.sumu-lab.com/archives/33890/

[82: マンション検討中さん]

裁判はまだ続行中ですか？

[83: 評判気になるさん]

>>81 マンション検討中さん
この物件は駅遠でも安いのでここ2、3年で浦和で新築マンション買った勢にとっては市場価格下がらないか不安ですよね笑

[84: 通りがかりさん]

>>82 マンション検討中さん
裁判って北側のマンションですか？商業地域なのに何か法的な問題でもあるんですかね？訴訟費用が管理組合の積立金で拠出されるとしたら誰も得しないどころか余計に損ですよね？気になるところです

[85: 匿名さん]

>>84 通りがかりさん
管理組合に何の落ち度もないから気にすることないですよ笑

[86: マンション検討中さん]

裁判は、デベロッパーと、北側のマンションの管理組合との間で行われているんじゃないですか？
商業地域なら建設に問題ないはずだし、大手デベならそんな裁判に慣れてるでしょう。
外廊下に目隠しする位が落とし所ですかね。
浦和区では珍しくないですが、物凄い圧迫感の壁ドンドミノですから、訴えたい気持ちは痛い程分かります。

[87: マンション検討中さん]

>>83 評判気になるさん

意味が分からない。駅遠「でも」安いのではなく駅遠「だから」安いわけで、浦和の市場価格に大きな影響は与えないと思う。それに、2,3年前の物件はもっと駅から近くてもここより安かった。

[88: マンション掲示板さん]

>>87 マンション検討中さん
ここ2、3年で安かったのって浦和レジデンスとパークスクエアの一部住戸くらいじゃないですか？浦和タワー、ブリリア仲町、パークハウス浦和岸町、プラウド浦和高砂マークス、プラウドガーデン浦和東仲町ガーデンあたりはここよりも坪単価高かったですよ。

[89: マンション検討中さん]

>>88 マンション掲示板さん

それらの物件をここと比較するのは無理がありますよ、、

[90: マンション掲示板さん]

>>89 マンション検討中さん
と仰いますと、2,3年前の物件でもっと駅から近くてここより安かったというのは？？ここのマンションは仕様がイマイチといえど駅距離以外に特殊要因が（たぶん）ないなかでかなり割安に出てるなというイメージです。

[91: マンション検討中さん]

>>90 マンション掲示板さん

とにかく遠いという事に尽きるのかと思いますよ。

[92: 通りがかりさん]

このマンションは確かに浦和駅から徒歩12分なので駅近とはいえませんが落ち着いた環境を好む方には魅力がある立地ではないかと思います。坂の上にあり、(商業地とのことですが)まわりは住宅です。にもかかわらず、市役所に県庁や警察署だけでなく、埼玉会館やパインズホテルといった施設も近く、繁華街、商店街にも近いので浦和での生活を満喫できる場所にあります。徒歩12分ですが、こちらのマンションまでは裏門通りからでも市役所通りからでも雰囲気のある帰り道を歩けると思います。私が個人的に浦和で一番良いマンションだと思っているマンション(住人ではないです)も浦和駅からそれくらいの距離があります。コスタもエイペックスもパークハウスタワーもシティテラス浦和高砂も価値があるのはわかるのですが、私はもう少し駅から距離を取りたいと思ってしまうのでこちらのマンションの立地は駅距離あっても価値があると思います。おまけに常盤公園や幼稚園も回りにあり、人気学区なので子育てにも良いですよね。私は駅距離よりも周囲が囲まれているので少し手頃(上は6700万ですがそれでも北浦和と同じ位?)になったのかなと感じました。購入予定者ではないので日照や設備(個人的には床暖房、食洗機、ルーバー式窓は欲しい)、仕様(窓、床・天井)は確認していませんし、実際に見学してスラブ厚や天井高とかも聞いてみるとよいかと思います。ただ来年中に引っ越しを考えている人には相場を待つわけにはいきませんし、正確な資産価値もわかりません。2億、3億かけられれば別ですが、満点のマンションなんてなかなかないです。浦和で2年賃貸を借りたら400万位飛んでしまいます。決めるとなれば比較したたなかで決めないと進みませんよね。まあ、私もそうでしたが、越してきて浦和はよい街だと思っています。

[93: マンション検討中さん]

浦和駅から駅距離がある一方で、仲町小や常盤中に多少は近くなるメリットもある。
ファミリー層なら立地に関して一概にデメリットばかりじゃないと思うけどな。
住友の駅近マンションが資産価値からかけ離れた高価格なだけに、今の浦和の選択肢はココしかないと考えるファミリー層はそこそこ多いと推察してます。
気になる低仕様は、オプションで補強するしかないですね。
まぁ、売れるとおもいますよ、私は。
以上の理由で。

[94: マンション検討中さん]

ここは普通に遠すぎ、住友2物件とは別の意味で割高感があります。浦和常盤レジデンスを思い出しました

[95: マンション掲示板さん]

>>87 マンション検討中さん
駅遠であることを割引いても割安ということを言っているのであって、駅遠だから駅近に比べて安いのは当たり前かと。差し支えなければ「2、3年前の物件はもっと駅から近くてもここより安かった」に関して具体的な物件を教えていただけますでしょうか。

[96: 検討板ユーザーさん]

都内勤務を考えると利便性はややきついものがあります。せめて駅徒歩7分内でないと。withコロナと言っても電車は混んでますし駅近優位は変わらない印象ですね。

[97: マンション検討中さん]

浦和は住みやすいですが、駅から離れるとスーパー少ないですので大変ですね、毎日のことを考えるときついです。
1ヶ月に何回か通るぐらいなら風情があっていいなと思う通りかもしれませんが、毎朝は辛いです。
私は浦和に住んでいて市役所に行くときなど通りますが毎朝駅までは遠いなと思いますし、なによりスーパーが遠いので、毎日の生活に不便です。

[98: 匿名さん]

ここは特に悪くないマンションなのに荒れてるな。
アンチ住友の人が瞬間蒸発はとか言って煽ったせいだよ。
ホント場を乱すのはやめてほしいわ。

[99: マンション検討中さん]

それでも売れるよ。
まともなコスパ、今の浦和にはここしかない。

[100: 匿名さん]

>>99 マンション検討中さん
そうですね。私もわりと確証もってます。期分け販売しなければ戸数も少ないし、おそらく第1期で完売でしょう。浦和ターゲットでこの価格帯は需要が1番あると踏んでいます。

[101: マンション検討中さん]

このマンション、確かに駅遠だし、仕様が高い訳でもないから、「相応な価格」なのかもしれない。
でも、スミフには「相応な価格」って概念がないから。そのスミフ物件と比較すると、「相応な価格」がコスパ良好に映るんだよね。
ここが仮にスミフ分譲なら、更に500から600は利益を上乗せしてるだろう。

[102: 匿名さん]

>>99 マンション検討中さん

コスパが良いとは言えないのでは？
仕様と駅距離に応じて安い、
要はそれなりの値段だと思います。
「価格が手頃＝コスパが良い」ではない。

[103: マンション検討中さん]

>>102 匿名さん
表現が婉曲的でうまく伝わらなかったみたいですね。
要するに、相応な価格、つまりそれなりの価格設定でも、割高でコスパの悪い物件と比較すると、相対的にコスパが勝っているということです。
ここで比較しているのは、駅距離や仕様や価格ではなくコスパです。

[104: マンション検討中さん]

新築では設備・仕様もフォーカスされやすいですが、リセール市場では駅距離、築年数、元の分譲主くらいでほとんどマーケットプライスが決まってしまうので、設備・仕様のグレードを上げるのはコスパという観点からは悪手ということになるでしょう（浦和の購買層を勘案すれば）。そういう意味では当物件はリセールバリューに貢献しにくい設備・仕様にお金をかけていないという点では寧ろプラス材料ではないでしょうか。都心の億ションとかであれば話は別ですが。

[105: 口コミ知りたいさん]

>>104 マンション検討中さん

お詳しいですね。
不動産関係者ですか？
私も同意見です。
居住目的のマンションも資産ですから、資産価値という観点からマンションをシビアに評価すると、価格とのバランスが見えてくると思います。

[106: マンション検討中さん]

>>105 口コミ知りたいさん
不動産関係者ではないですが仕事の関係でデータ解析は得意です。レインズで成約データ拾えますし、築年数とアドレスでだいたい物件を特定できます。色々プロットしてみると傾向が見えますし、多変量解析してみると物件の割安・割高の判断も統計的にできますよ。

[107: 口コミ知りたいさん]

>>106 マンション検討中さん
新築市場と中古市場で、適正価格に寄与する因子のパワーバランスが変わってくるのは興味深いですね。
検討者それぞれが何に重きを置いて、それに見合うコストが幾らくらいが妥当なのか考えないといけないですね。
そうでなければ、漠然と無駄金払って後で後悔しかねないですね。

[108: マンション検討中さん]

モデルルームを見てきましたが、仲町は実際の部屋を模したモノはなく、北浦和の駅近の方がメインでココが仲町の場合は壁が◯◯、床が二重じゃない、他は～。みたいな感じでした。
個人的な印象では、新築の仕様としては少し残念でした。オプションで購入後に変更可能ですが、業者に発注済みのため、取り敢えず全て現仕様で部屋を作り、その後に対応する。という説明でした。ちょっと高くなるのかもしれませんね。
リセールの人は良いかもしれませんが一生住む前提でそれなりのモノを求めたので、残念でした。確かにコスパは良いのかもしれませんが、賃貸とそこまで仕様は変わらず、やりたければオプションフル活用でどうぞ。みたいな。金銭面を超越した悲しさでした。価格は周辺の中古を考えれば良いかもですが、ここ数年でマンション価格が異常に高くなったので感覚が麻痺してるのでは？と感じています。
竣工時点の金利も絶対にとは言えないため、即決するためには、ある程度リスクマネジメントが必要と思いますし、そういう人が飛び付くのはもっと駅近を求める気もしますし、瞬間蒸発はないのではないでしょうか。
個人的には竣工して、ゆっくり内覧して決めたいなぁと思ってしまいます。どうせオプションかけなきゃ満足のモノは手に入らないし急ぎたくないのが本音です。
リセール目的ではなく気にしてませんでしたが、近くのオーベルなどに勝てる材料はないのかなーと思ってます。

[109: マンション検討中さん]

リセール重視の検討者と、終の住処としての住み心地を重視する検討者と、見解が異なるようですね。
このマンションは、子供がまだ小さい子育て世代の若いファミリー向けかもしれません。

[110: 匿名さん]

>>109 マンション検討中さん
住友スレではあんなに張り切ってるのにどうした？

コスパが良い！瞬間蒸発だと豪語していたのにどうした？

考え改まった？

[111: マンション掲示板さん]

>>108 マンション検討中さん
たしかに駅遠物件は浦和に限らず都内でも販売苦戦してますからね。リセールを意識すると買いにくいですし、かと言って長く住むような仕様でないとなるとどっちつかずになってしまう可能性はありますね。まぁ戸数少ないし安いので売れ残る感じではないでしょうけど。

[112: マンション検討中さん]

>>110 匿名さん
それでも売れますよ。
浦和タワーやプラウド東口ガーデンよりも早いペースで。
貴方は自分とこのマンションの心配でもしてなさいよ。

[113: 匿名さん]

>>112 マンション検討中さん
じゃあ結果期待してますよ。
あなたの読みが当たるといいですね。
住友荒らしの若葉マークさん。

自分のマンションは何ら心配ないのでご安心ください。
リセールありきで購入してますので！

[114: マンション検討中さん]

>>112 マンション検討中さん

確かプラウドは即時完売でしたよ

[115: 口コミ知りたいさん]

玄関前インターフォンにモニターは付くのでしょうか？
この物件の場合、他から共用部に侵入されるリスクもゼロではないので…気になります！

[116: マンション検討中さん]

[スレッドの趣旨に反する投稿のため、削除しました。管理担当]

[117: 検討板ユーザーさん]

ドミノ物件になっているのでしょうか。


[削除されたレスへの返信のため、一部テキストを削除しました。管理担当]

[118: マンション検討中さん]

>>117 検討板ユーザーさん
現地に行けば分かるよ。
このマンションの北側に密着する形で既存のダイヤモンドマンションがある。
つまり、このマンションによって、ダイヤモンドマンションのバルコニーはアイマスクを着けたかのように密着して塞がれている。
一方でこのマンションも南側に比較的大きなマンションが建っているから、南東向きに設計されている。
本気で購入を検討されているなら、現地を見に行くべき。

[119: 匿名Mさん]

>>115 口コミ知りたいさん
つかないです。
むしろさいたま市のマンションでついてるところはほぼないんじゃないかな。

[120: 通りがかりさん]

ダイヤモンドマンションのリフォーム分譲のチラシが入ってた。値段下がるの確定してるから必死だな

[121: 評判気になるさん]

>>118 マンション検討中さん
ダイヤモンドマンションは目の前の眺望がほぼ塞がれるけど、こっちは南東に向けたおかげで割と抜けるんじゃないかと。少なくともドミノではなく、午後の時間帯で多少日照が遮られる程度じゃないでしょうか。

[122: 匿名さん]

このマンションは二重壁でしょうか。

[123: 通りがかりさん]

>>121 評判気になるさん
ココは、西陽が当たらない程度で済むと思うけど。
ただ、ダイヤモンドとココとオーベルと、密着具合が凄いね。

[124: マンコミュファンさん]

>>123 通りがかりさん
ダイヤモンドはここのせいで南面はぴったりですけどここからオーベルまでは距離があるような。北側にダイヤモンドあってもここの居住性にさほど影響はないのでは？ダイヤモンドの南側バルコニーからここの北側の廊下に飛び移るなんてことは想定し得ない（部屋に侵入できるわけではなく意味がない）し。逆にここの北側廊下からダイヤモンドの南側バルコニーに飛び移って住居に侵入することは想定できてしまうので前建てするディベの責務としてはダイヤモンドのために衝立とか目隠しで防犯は最低限するべきでしょうね。

[125: マンション検討中さん]

[住宅購入検討を目的とした情報交換を阻害するため、削除しました。管理担当]

[126: 匿名さん]

いま売り出しているダイヤモンドの一室の広告には、「南側は建物が建つ予定ですが建物距離があり、また角部屋のため日当たりや眺望も良いお部屋です」とあります。
東の角は一番迫っていると思ったのですが、足場を外せば、飛び移れないくらい離れているのかもしれません。

[127: マンション検討中さん]

浦和で新築か築浅中古買うなら都内の板橋区とか北区あたりのほうがコストパフォーマンス良さそう。ここは安いし需要あると思うけど駅距離あること考えるとリセールは価格維持という意味では難しいかな。

[128: 匿名さん]

小学校が近くて安心。
子どものことを考えるなら良いマンションですね。

[129: マンション検討中さん]

>>128 匿名さん

埼大附のことですか？
仲町小学校だと徒歩15分以上かかりますけどね。

[130: 通りがかりさん]

学校の話がでたので、参考までにですが、学区は恵まれていると思います。ですが、上の方の記載にもありますように、仲町小も常盤中も若干距離あります。常盤中へは自転車通学okの区域です。常盤中学はレベルが高いのでそこそこの成績では内申がもらえず、県立上位校に入るのは結構大変と聞いてます。埼大附属中は中学から受験で入れます。なのでどちらに入っても気にしないのであれば別ですがレベルは高いと思います。

[131: 口コミ知りたいさん]

>>130 通りがかりさん
常盤中まで2360mですからね。雨の日とか大変ですよね。学区と駅距離を重視すると北浦和の物件のほうがまだ良いのではと思ってしまいます。交通利便性は犠牲にしますが。