パークホームズ浦和仲町三丁目ってどうですか？

[マンション検討中さん]

パークホームズ浦和仲町三丁目についての情報を希望しています。
物件を検討中の方やご近所の方など、色々と意見を交換したいと思っています。
よろしくお願いします。

公式URL：https://www.31sumai.com/mfr/X1803/

所在地：埼玉県さいたま市浦和区仲町三丁目52番他8筆（地番）
交通：京浜東北・根岸線「浦和」駅　徒歩12分
間取：3LDK
面積：68.03平米～73.82平米
売主：三井不動産レジデンシャル株式会社
施工会社：株式会社長谷工コーポレーション
管理会社：三井不動産レジデンシャルサービス株式会社

資産価値・相場や将来性、建設会社や管理会社のことについても教えてください。
（子育て・教育・住環境や、自然環境・地盤・周辺地域の医療や治安の話題も歓迎です。）

[スムラボ 関連記事]
さいたま市の浦和で新築マンションを買うなら「プラウド浦和」なのか　【カネー】
https://www.sumu-lab.com/archives/33890/

[549: マンション検討中さん]

近くにあったらいいものの中に、駅、スーパー、学校、公園、病院などなど沢山ありますね。今は駅が優先順位の上の方にありますが今後は変わってくるんじゃないですかねー。

[550: マンション検討中さん]

10年後の優先順位がどうなってるのか気になります。例えば今よりも教育熱が上がっていたら学校や公園の優先順位がさらに上がったりしてるかもしれないですね。

[551: 匿名さん]

>>547 マンション検討中さん

駅近バンザイの価値基準が今後は変わっていくという話なのに、駅近が下がったらここも下がるとか…駅近バンザイと同じ価値基準の話をされてもなんと言っていいものか…。

[552: マンション検討中さん]

価値基準が変わるのを既成事実のように語るのはどうかと思う。今の市況だとこの物件の価格帯がボリュームゾーンなのは間違いないが、駅近物件が下落するような局面で資産性を維持できると考えるのは楽観的すぎやしないか。

[553: 匿名さん]

>>552 マンション検討中さん

時代とともに様々な価値基準が変わったと思います。逆に駅近バンザイが永遠に続くとでもお考えですか？
その時その時で求められる価値基準が変化してきたことは事実ですよね。歴史です。そして時代の変化を掴む情報は既に出ています。それをどのように捉えるかは個人の自由です。私は時代に取り残されたくない。

[554: マンション検討中さん]

私はリセールも視野に入れてこちらの物件を検討しているので、資産性がどの程度維持されるかについても気になっております。
浦和駅周辺の地価公示価格一覧（https://tochi-value.com/station/urawa）を見ますと、
浦和駅の駅近（浦和区仲町1-6-1や浦和区高砂2-1-23）の地価がここ5年程で大きく値上がりしており、
このマンションから比較的近い場所（浦和区仲町3-8-10）の地価はやや値上がりしている状況と捉えています。
そのため、今後地価、及びマンション価格が調整する局面では、駅近の物件の方が値下がり率は大きいような気がしているのですが、どなたか詳しい方いらっしゃるでしょうか？

[555: マンション検討中さん]

[情報交換を阻害するため、削除しました。管理担当]

[556: 匿名さん]

業者か購入者か知らないけど、ポジショントークが酷すぎ。徒歩12分とかのマンションをリセールバリュー期待して買う人アホすぎるし、だったら同価格帯の北浦和駅近マンション行くよ。
駅近の価値観が変わらない事を前提に議論するのも疑問だけど、変わる事を前提に議論するのは更にアホ過ぎるし、この駅距離で将来誰かが買いに来てくれることを期待するのも楽観的過ぎ。
このマンションを購入した人に問いたいけど、ぶっちゃけ中古だったら買ってないでしょ？同じ値段の中古だったらオーベル行くでしょ？
普通中古マンションを見に行くために往復25分かけて見に行かないし、大体中古でマンション検討する人はスーモで徒歩10分以内で足切りするからそもそも認識されないはず。唯一の例外は近くで新築マンションが出てきた時に、ついでに付近の中古を検索する時だけど、ディスポーザーすら無いこの物件は眼中に入らないでしょ。
万が一徒歩往復25分かけて見に来る人いても、帰りには心萎えてるよ。購入した人はリセールバリューとか無視して大人しく永住してて　下さい。

[一部テキストを削除しました。管理担当]

[557: 匿名さん]

中古市場は、中古で買ってくれる人を探す市場ですからね。駅近だったら中古でも欲しがる人いるでしょうが、駅遠マンションを価格が安い以外の理由で欲しがる人いないでしょ。ましてや仕様も低いし。業者乙です。

[558: マンション検討中さん]

>>556 匿名さん

聞きたいことがあります。
①駅近物件が下がったら困るんですか？
②検討してない掲示板に張りついているのはなぜ？

[559: 匿名さん]

>>558 マンション検討中さん

すいません、意味が分からないのですが？
①別に困ってません。普通に駅近マンションの方が利便性が高いからリセールバリューも高いと思ってるだけです。
②特に理由はありませんが、強いて言えば駅遠マンションに根拠無い理由をつけてリセールバリューが期待できるかの如く書き込んでる業者に疑問を感じてるからですかね。
で、埼玉の駅遠マンションがリセールバリューに期待できる根拠ある反論頂けます？

[560: 匿名さん]

>>559 匿名さん

あ、追加で、付近のマンションと比較してディスポーザーやトイレカウンターすら無い低仕様マンションでしたねw
別にこのマンションがダメなマンションとは言ってません。リセールバリューに期待できないと言ってるだけです。

[561: 匿名さん]

「そのため、今後地価、及びマンション価格が調整する局面では、駅近の物件の方が値下がり率は大きいような気がしているのですが」
これとか本当酷いよね。業者か購入者か知らないけど。
マンション価格が調整する局面で、駅近マンションが値下がりするのは必須だろうけど、その時にはそもそも駅遠マンション買う人0だから売れないでしょ。フラットに考えて欲しいけど、そんな局面で自分が駅遠マンションに数千万払って買う？頭湧いてるの？

[562: 匿名さん]

駅遠マンションでもリセールバリューが期待できるとしたら、高仕様マンションや目立つ大規模マンション（タワマン等）が定石だけど、見事にどっちにも当てはまって無いよね。
そもそも今の時点で駅近マンションと駅遠マンションの人気に差が出てるのは根拠があるからなのに（需要と供給の問題、駅距離が2倍になると対象面積は4番になる、スーモなどの検索サイトで徒歩10分以上は足切りされる）、それが反転される事を根拠無しに期待するのは無知すぎる。業者だから分かってて言ってるんだろうけど。

[563: マンション検討中さん]

>>562 匿名さん
なんでそんなに怒ってるんですか？

[564: 匿名さん]

>>563 マンション検討中さん

怒ってるというか、単純に疑問に感じてるだけですね。業者が好き勝手言ってるので、根拠を聞いてみたいなと。

[565: 匿名さん]

駅近マンションが高過ぎるから、これからは駅遠マンションの時代だ！
とか言われても、？？？？ってなりません？

[566: マンション検討中さん]

まあ買う人は買うでしょうし価値観は人それぞれですからね。
みなさん仰ることに一理ありますけど未来のことはわかりませんからね。
自分が納得して買えば良いだけだと思いますけど。

[567: 匿名さん]

埼玉の駅遠マンションかつ周辺物件と比較して小規模低仕様高価格マンションが、今後のリセールバリューに期待できる根拠、業者でも良いので分かる方は教えて頂けますと幸いです。視野が狭い自分には分からないので、後学のために。

[568: 匿名さん]

>>566 マンション検討中さん
本当にその通りだと思います。自分が納得して買って住めば良いだけですし、ずっと住むなら普通に良いマンションだと思います。
そこに、駅遠マンションの方がリセールバリューが期待できるかの如く書き込む方がいるので疑問に感じてるだけです。完全に高く売りたいポジショントークでしょ。

[569: マンション検討中さん]

駅遠マンションがいいとか悪いとかではなく、在宅が多くなっていく時代の中で、今ほど駅近がチヤホヤされなくなるってことが言いたいんじゃない？マンションのニーズも今より多様化するってことで。
このマンションはリセールバリューは高くないのは否定できないと思う。ただ、一般人が買って無理のない金額が中古価格だと思う。駅近マンションと違ってね。7000万の浦和駅近マンションだったら23区の駅近マンションがいいって考える人も多いと思うよ。現実問題、築浅中古6500万が売れないんだし。

[570: マンション検討中さん]

>>568 匿名さん
そんなにリセールバリュー期待できる感出てるのかわかりませんが、それこそ価値観は人それぞれですからね。
業者さん？だとするとあれかもしれませんが、購入者の方は自分が買ったマンションに期待しちゃうかと。

[571: 匿名さん]

>>569 マンション検討中さん
「一般人が買って無理のない金額が中古価格だと思う。駅近マンションと違ってね。」
日本語がよく分からなかったのですが、中古価格は一般人でも買える価格に落ち着く、駅近マンションは今後も高すぎるから一般人には手が出せない状態が続く、という事でしょうか？だとしたら同感で、駅近マンションは今後も一般人には手が出ない価格が維持され、駅遠中古マンションは一般人なりの価格に落ち着くと私も思います。違うニュアンスでしたら、もう少し分かりやすく説明して頂きたいです。

[572: 匿名さん]

>>570 マンション検討中さん
同感で、価値観は人それぞれですし、駅遠マンションに納得出来る方（在宅ワーク、車勤務、県庁勤務など）でしたら、新築マンションとして手が届きやすいマンションですし魅力あるマンションだと思います。
そこに、リセールバリューも期待できるかの如く書いている方に疑問を感じてるのと、私が知らない根拠があるなら聞いてみたいと思っただけです。

[573: マンション検討中さん]

10丁目は完売のようですね。あとどれくらいですかねぇ。

[574: マンション検討中さん]

>>571 匿名さん

言葉足らずですみません。大体その通りです。ただ、現状、駅近も結局中古は売れてなさそうなので、想定していたよりはリセールバリューは期待できないだろうと思います。ここよりはいい値段だと思いますけど。

[575: マンション検討中さん]

>>574 マンション検討中さん
5分圏内だと坪単価350以上いってますもんね。それ買える人は新築買うか、地縁ありとかでなければ都内いくかなあ。

[576: マンション検討中さん]

>>554 マンション検討中さん
554で書き込みをしたものです。一応、私は購入検討者です（業者ではありません）。在宅が多くなったとしても駅遠の物件のリセールバリューが駅近の物件のリセールバリューよりも高くなるとは思っておりませんが、ここ数年での値上がり率が駅近の物件の方が大きかったようなので、逆に値下がり率も駅近の物件の方が大きいのでは？と思った次第です。

イメージとしてはこんな感じです（比較しやすいように値段は揃えます）。
↓
駅近の物件が6,000万程度（5年前の市場価値だと5,000万程度）、こちらの物件も6,000万程度（5年前の市場価値だと5,800万程度）で購入できるとします。
数年後にマンション価格が調整する局面で売却する場合、足元の値上がり率も加味して、駅近の中古物件の方は5,400万程度（値下がり率▲10%だが、5年前の市場価値よりは高い）、こちらの物件は5,500万程度（値下がり率▲10%未満だが、5年前の市場価値よりは安い）みたいになるようなことはあるのか？と思った次第です。

[577: 匿名さん]

リセールバリューの話になると途端に顔真っ赤にして「このマンションはリセール期待できない！」って主張する輩いるけどさ、どんだけの価格で売る想定で期待できないって言ってんの？(笑)適正な値付けすりゃ、普通に売れると思うけど。リセールバリュー自体に期待しすぎてんだろって気がする。

[578: マンション検討中さん]

>>576 マンション検討中さん
比較の前提がめちゃくちゃです
イエシルあたりで過去の相場を見てみてはいかがでしょう
この物件の立地でも相当値上がりしてますよ

[579: マンション検討中さん]

>>577 匿名さん

適正な価格が残債割れだときついけどね

[580: マンション検討中さん]

>>578 マンション検討中さん
この前まで出てたオーベル浦和仲町も随分値上がりしてますね。あの頃の新築価格、羨ましいです。

[581: 匿名さん]

>>579 マンション検討中さん

フルローン組む人もいるし、ガッツリ頭金入れる人もいるから残債なんて人それぞれじゃ…とか突っ込みたくなっちゃいますw購入価格以上で売れなきゃとか思ってます？

[582: マンション検討中さん]

>>578 マンション検討中さん
5年前と記載したのが悪かったですね。
価格や値上がり率はあくまで例で、実態の値上がり率とは異なります。
足元の値上がり率がおそらくこちらの物件よりも駅近の物件の方が高いと想定した場合の例になります（この物件の立地が駅近の物件の立地よりも足元の値上がり率が高ければ、話は別ですが）。

[583: マンション検討中さん]

>>581 匿名さん
今の相場で購入価格以上で売り抜けるのは駅からの距離に関わらず厳しいよね
フルローンの場合に残債割れしないのがひとつの目安でしょ
頭金入れたからって残債割れしなきゃ安く売ってもいいなんて奇特な人いるの？

[584: 匿名さん]

駅近正義マンがいますね。
なぜこのマンションの掲示板に張り付いてるのかしらないけど、正論言われて取り乱してるようにしか見えないけど。
現在、世の中で言われてることを総合したら駅近マンションに不利なことばかりでしょ。何をそんなに怒っているのか不明ですね。

[585: 通りがかりさん]

>>583 マンション検討中さん
フルローンの場合に残債割れしないってのは理想であって平均的な目安ではない気がしますけどね。個人的にはゼロサムになったら万々歳かなー
みなさん、リセールに対しての理想値が高いんですね。

[586: マンション検討中さん]

>>584 匿名さん
駅遠正義マンの間違いじゃない？
あなたも含めて
世の中で言われてることをどう解釈してるの？

[587: 検討中]

言い方はまああれとして、みんなそれぞれの正義があるということで。

[588: 匿名さん]

>>586 マンション検討中さん

誰も駅遠正義なんて言ってないよ(笑)
○○正義の、○○の部分に今現在では『駅近』が入るけど未来は何が入るのかなって話だよ。理解できないのかなぁ。
テレワークは勿論、自動運転とか配送ロボットが当たり前になったら駅近は下がるよねって、みんな予想してるよねって話でしょ。

[589: 検討中]

>>588 匿名さん
同感です。

[590: マンション検討中さん]

>>588 匿名さん

まあ、傾向として駅近マンションから郊外や戸建てにシフトしている層が一定数いるので、素直に考えれば需給バランスによって駅近は下がるのかもしれません。
一方で、それがどの程度なのか、いつ頃なのかは中々読めないところです。個人的には、鉄道が人々のメインの移動手段である限りは、そこまでダイナミックな価値の変動は生じないのではと思っています。人が集まれば商業施設も集積するし、鉄道は通勤だけに使うわけではないですからね。
ただ、スピードでは、10年20年先は、それくらいダイナミックに価値観に変化が生じていても不思議でなありませんね。この辺りは不動産系ジャーナリストの中でも評価が分かれるところです。

[591: マンション検討中さん]

都市部と郊外っていう大きな括りで言えば今の価値観が将来的に大きく変わる可能性は十分ありますね。
浦和駅界隈で駅近か駅遠かで語るような話ではないと思います。

[592: マンション検討中さん]

後発の三井物件にするかここにするか迷います。

[593: 周辺住民さん]

あまり当方が検討した際には意識しませんでしたが、駅からの距離、仲町小からの距離、常磐中学校からの距離がそれぞれ絶妙にバランスしているエリアではあり、またとにかく周辺が静かで車の便も良好なので、小さいお子さんがいる世帯には最高だと思います。当時より値段が相当上がってますが、まあご時世柄仕方ないですね。

[594: 周辺住民さん]

浦和駅の利便性と行政地区の治安・静粛性が両立できている、という意味です。学区だけ考えたら北浦和のほうが近いですけどね。

[595: 検討中]

>>594 周辺住民さん
魅力はおっしゃる通りのところだと思います。駅近じゃなきゃダメという方には合わないですが、10分ちょいの距離なら問題なくて、その魅力に合致すれば今の市況ではいいですよね。

[596: マンション検討中さん]

間取りDはHPでも見られなくなってるので完売ですかね。

[597: 通りがかりさん]

小さな子供と手を繋いで歩きやすい道が多いのが魅力的で検討中の一つです。
例に取ると、常盤1の中山道沿いなんて歩道狭すぎて交通量も多く怖くて子供と歩けません。。マンションかなり沢山できましたが。
1本並行してるほっそい道も車ガンガン通りますし。ベビーカー止まって通過待たないとダメですし。そう考えると市役所通りも歩道広いし、裏門通りも歩きやすい。途中お店もたくさんあるから楽しいと思いますよ。北浦和方面も行きやすいし、別所沼などの中浦和方面も行ける。ボーリングしたければぜひ中浦和笑　飽きのこないバランスが良い場所かと。てかどうでもよい投稿なんて真面目に対応せず無視すれば良いのでは？

[598: 通りがかりさん]

駅近に価値があるのは変わらないと思います。ただこの物件がある場所が駅から徒歩12分で回りが囲まれているけれど、のけれど、がある場所ですね。仕様や日照、眺望や値段等を検討しなければいけませんが、この場所自体は人気学区の坂の上あり、商店街が近く、浦和の行政エリアの中にあるにもかかわらず、静かな環境にあると思います。駅近に価値があるのは鉄板ですが、こちらの場所は浦和駅から徒歩12分と距離があると思う人も多いのは確かですが、落ち着いた環境と浦和での生活を求める人にとっては刺さる場所でもあるのも確かだと思います。居酒屋力で飲んで酔っぱらってもすぐ帰れます。