パークホームズ浦和仲町三丁目ってどうですか？

[マンション検討中さん]

パークホームズ浦和仲町三丁目についての情報を希望しています。
物件を検討中の方やご近所の方など、色々と意見を交換したいと思っています。
よろしくお願いします。

公式URL：https://www.31sumai.com/mfr/X1803/

所在地：埼玉県さいたま市浦和区仲町三丁目52番他8筆（地番）
交通：京浜東北・根岸線「浦和」駅　徒歩12分
間取：3LDK
面積：68.03平米～73.82平米
売主：三井不動産レジデンシャル株式会社
施工会社：株式会社長谷工コーポレーション
管理会社：三井不動産レジデンシャルサービス株式会社

資産価値・相場や将来性、建設会社や管理会社のことについても教えてください。
（子育て・教育・住環境や、自然環境・地盤・周辺地域の医療や治安の話題も歓迎です。）

[スムラボ 関連記事]
さいたま市の浦和で新築マンションを買うなら「プラウド浦和」なのか　【カネー】
https://www.sumu-lab.com/archives/33890/

[51: マンション検討中さん]

[No.50と本レスは、中傷投稿、および、削除されたレスへの返信のため、削除しました。管理担当]

[52: 匿名さん]

価格抑えめな割には間取りいいし植栽もいい感じ。仲町小&常盤中で学区もよし。これは瞬間蒸発しそうですね。隔板が背の低いタイプでここだけ残念

[53: 通りがかりさん]

検討者ではなく、通りすがりの者ですが価格の印象は最近の相場より安いと思いました。周りに建物がありますが、通りから引いた場所だし、静かな場所、しかも浦和のなかでは(海抜が)高い場所ではないかと思います。浦和駅からも遠くないですし、落ち着いた場所。人気学区で三井ブランド、個人的な感覚ですが、500～300位高くなるかと思ってました。まあ、4800万の部屋はいわゆるパンダ部屋なのでしょうが、5300万でも浦和駅より少し手頃な北浦和の物件探している人でも気になる価格です。部屋見たわけでもないのでわかりませんが、コロナの影響考えて、ということもあるのかな。

[54: マンション検討中さん]

>>53 通りがかりさん
中古の成約価格と比べても割安ですよね。土地の仕入れがうまくいったのか、価格を決定したタイミングがちょうどコロナで弱気になっていたのかわかりませんが。相対的に駅近ではないので値上がりは期待できなくてもかなり手堅いと思います。このあたりは環境もいいですしね。ぱっと思いつくデメリットとしてはディスポーザーがないこと、中学校が遠いことくらいかなと。

[55: マンション検討中さん]

>>54 マンション検討中さん

北浦和の二物件と比べてみるとわかりますが、設備仕様はコストカット感が拭えませんが、その分お値頃感が出てますね。
住友の超強気な値付けと比べると、三井は良心的に感じられます。

[56: 検討板ユーザーさん]

>>55 マンション検討中さん
なるほど、そうなんですね。具体的にどのあたりが差になってるかお分かりですか？北浦和の物件もディスポーザーやミストサウナは付いてないですし、安いのは単純に駅距離要因なのかなと思っていました。

[57: 買い替え検討中さん]

設備仕様は，築20-30年前のマンションと同レベルと考えておいた方が良いですよ。
安かろう悪かろうだからこの価格で，賃貸アパートからの一次所得者向けでした。
100-200万円ほどオプションで上乗せすれば，見た目にはなんとかなるという印象です。

[58: マンション検討中さん]

>>56 検討板ユーザーさん

浴室や洗面所は大差ないように見えますが、恐らくキッチンが大きく違うのではないでしょうか。具体的には
・天板は常盤はフィオレストーンズだが仲町は人造大理石
・仲町はレンジフードがださい（古い）
・常盤は食洗機は標準だが、仲町はオプション？
・その他細かい点でもかなり違いがあります

あとは、トイレも仲町は手洗いカウンターがなく、トイレのタイプも常盤に劣るものを使ってます。
57さんが仰るように、ある程度オプション料掛ければ同等になるかもしれません。

ただ、仲町のHPの設備仕様ページを見ると、写真などの手抜き感が目に見えてしまうのはいかがなものかと思いますね。設備仕様って間取りの次に気になる部分だと思うので。

[59: 検討板ユーザーさん]

大手デベ供給の浦和のマンションでコスパがマトモなのはココだけだよ。
瞬間蒸発するでしょう。普通に。
ただ、大部分が売り切れるまでは、抽選ライバルを減らしたい検討者と、競合マンションの営業のネガが跳梁跋扈する。

既にもう始まっているか。

[60: マンション検討中さん]

>>58 マンション検討中さん
トイレカウンターは分かりやすい差ですね。駅距離あるし年収のターゲット層もやや下にせざるを得ないでしょうからコストカットは売り手にも買い手にもウィンウィンになりそうです。現地見ましたが北側のマンションにほんとびったりですね。商業地域で法的にも問題ないといえどあそこまでやるとディベロッパーの品性を下げるんじゃないかと思いますが。

[61: 匿名さん]

パークホームズ浦和仲町三丁目、ガーデンハウス浦和常盤、ガーデンハウス浦和仲町、シティハウス浦和岸町で迷っています。
価格重視なら、やっぱりここなんですかね？

[62: マンション検討中さん]

>>61 匿名さん
住友は価格設定強気ですからね。売れ残りの壁ドンのパークスクエアでさえ72平米で6500万円ですから。ここは割安です。

[63: マンション検討中さん]

>>62 マンション検討中さん
ここは同時に分譲される住友より駅遠なので価格は下げざるを得なかったのでしょう。住友のおかげで安くなったという見方もできます。
ちなみに中古築浅の同程度の駅距離でここより安く買おうと思ったらプラウドシティくらいじゃないですかね。前地なので全然場所違いますが浦和駅徒歩12分。70平米で4000万台でちょこちょこ売りが出ます。

[64: 名無しさん]

価格が安いというか、実際の資産価値に近い比較的良心的な価格設定だと思うけど。
住友はマンション4件で徒歩10分圏内を抑えてる強みで、相場を露骨に吊り上げてるからね。
実際の資産価値からかなりかけ離れて高い印象。ここ1・2年内に分譲されて完売した野村や三菱のマンションと比較したらいい。

[65: 検討板ユーザーさん]

ここ、やっぱり瞬間蒸発コースでしょう。
住友物件が不可解なくらいの高価格だから、浦和ならここ1択。
抽選で外れたら、暫くは浦和を諦めるしかないですね。
自分の資産を減らしたくないなら。

[66: 検討板ユーザーさん]

>>65 検討板ユーザーさん

冷静に、、
北口徒歩12分ですよ、

[67: マンション検討中さん]

そうですね、歩いてみたらわかると思いますが、ここ
結構駅まで遠いです。市役所勤務や県庁勤務の方々なら近いですかね?
私は電車を使うので毎日のことを考えるとちょっと。。。
スーパーも近くにないので、不便だと思います。
目の前のマンションが大きすぎて、日当たりも。。。

[68: 匿名Mさん]

>>65 検討板ユーザーさん
コロナ禍ですし、駅徒歩10分以上、特別高くない仕様、特別安くはない価格帯なので、瞬間蒸発はないと思いますよ。

最寄り浦和駅で手頃なマンションを探してる人にはマッチするので、需要はあると思いますが。

[69: 検討板ユーザーさん]

このマンションの売れ行きがどうなるのか興味津々。
パークハウス浦和レジデンスも当初からスレでディスられていたけど、蓋を開けたら即完売だったし。
最初からディスられるマンションって、即完売か延々と売れ残るか両極端な印象。
ここが浦和レジデンスなのかパークスクエアなのか、売れ行きが教えてくれるだろう。

[70: eマンションさん]

>>69 検討板ユーザーさん
浦和レジデンスはパークスクエアが建つことがわかってて土地を安く仕入れられたおかげもあって市場価格より安かったですね。当初は某ブロガーさんもドミノマンションとして揶揄していたようでしたが実際はうまくずらしてドミノも回避できたのでお買い得物件でした。一方でパークスクエアは販売開始時に前建て壁ドンが決定してしまったのもあって未だ苦戦中ですね。
当物件は駅遠と言えどそういった特殊要因がない中で相場実勢より割安な価格設定ですから浦和新築狙いでも予算が合わなくて見送っていた人にとっては非常に魅力的ではないでしょうか。

[71: eマンションさん]

>>66 検討板ユーザーさん
北口11分、西口12分ですね。同程度の駅距離中古の実勢価格と比べても割と良心的な価格設定だと思います。まぁ駅近ではなく南側の眺望もやや厳しそうなので資産価値の観点ではアップサイドは狙えないかもしれませんが残債割れを気にすることにはならなさそうです。

[72: マンション検討中さん]

築浅で駅近物件を待っていれば、買えませんかね？

[73: 口コミ知りたいさん]

>>72 マンション検討中さん
ずっと見てますけど徒歩10分以内で築10年以内だと70平米で6000万割れて成約してるケースはあまりない気がします。ここ1年くらいはこの条件で売出価格が坪300割ってるのは殆どないかと。事故物件とか特殊要因がある場合は別ですが、駅距離と価格には分かりやすい線形関係がありますね。築浅駅近中古よりもこの物件のほうが安く買える可能性は高いと思います。

[74: マンション検討中さん]

>>73 口コミ知りたいさん

そーなんですね、、お返事ありがとうございます。

駅から近くて、小雨くらいなら傘いらない！くらいの浦和生活を夢みてましたけど、、
残念です、、もしかしたらの5年、10年後に期待することにしますね。

[75: マンション検討中さん]

>>74 マンション検討中さん

そのレベルだと中古でも最低7000万しますね。

[76: 匿名さん]

仕様悪すぎませんか？
HPの「設備・仕様」から魅力が全く伝わってこない。
安かろう悪かろうですね。

[77: マンコミュファンさん]

>>76 匿名さん
HPの情報だけだと「悪すぎる」かどうかまで分かりませんが、アピールポイントを欠いているのは確かですね。もしかするとトイレの手洗いカウンターもないのかな？まぁ価格なりってことで仕様を重視するような購買層はターゲットにしていないと思いますが。

[78: 買い替え検討中さん]

訪問見学しましたが，安いことしかメリットは見つかりませんでした。オプションで見かけ上は何とかなりますが，限界はあります。トイレの手洗いカウンター，EVホールもないし共用部分は変更できませんからね。あくまで賃貸からの一次取得者向けのマンションであり，買い替えの方は対象外でしょう。

[79: 検討板ユーザーさん]

>>78 買い替え検討中さん
貴重な情報ありがとうございます。ちなみに廊下側の部屋に可動式ルーバー面格子はありましたか？

[80: マンション検討中さん]

>>74 マンション検討中さん
浦和・大宮はこれから再開発が目白押しですので、5年後10年後はもっと高くなっている可能性も十分あり得ますよ。

[81: マンション検討中さん]

>>72 マンション検討中さん
浦和の好立地の築浅は新築以上に強気ですよ。もう土地がないので新築がなかなか出ませんので。浦和タワー8000万、コスタ7000万、他の築10年のマンションで6500万くらいが目安になると思います

[82: マンション検討中さん]

裁判はまだ続行中ですか？

[83: 評判気になるさん]

>>81 マンション検討中さん
この物件は駅遠でも安いのでここ2、3年で浦和で新築マンション買った勢にとっては市場価格下がらないか不安ですよね笑

[84: 通りがかりさん]

>>82 マンション検討中さん
裁判って北側のマンションですか？商業地域なのに何か法的な問題でもあるんですかね？訴訟費用が管理組合の積立金で拠出されるとしたら誰も得しないどころか余計に損ですよね？気になるところです

[85: 匿名さん]

>>84 通りがかりさん
管理組合に何の落ち度もないから気にすることないですよ笑

[86: マンション検討中さん]

裁判は、デベロッパーと、北側のマンションの管理組合との間で行われているんじゃないですか？
商業地域なら建設に問題ないはずだし、大手デベならそんな裁判に慣れてるでしょう。
外廊下に目隠しする位が落とし所ですかね。
浦和区では珍しくないですが、物凄い圧迫感の壁ドンドミノですから、訴えたい気持ちは痛い程分かります。

[87: マンション検討中さん]

>>83 評判気になるさん

意味が分からない。駅遠「でも」安いのではなく駅遠「だから」安いわけで、浦和の市場価格に大きな影響は与えないと思う。それに、2,3年前の物件はもっと駅から近くてもここより安かった。

[88: マンション掲示板さん]

>>87 マンション検討中さん
ここ2、3年で安かったのって浦和レジデンスとパークスクエアの一部住戸くらいじゃないですか？浦和タワー、ブリリア仲町、パークハウス浦和岸町、プラウド浦和高砂マークス、プラウドガーデン浦和東仲町ガーデンあたりはここよりも坪単価高かったですよ。

[89: マンション検討中さん]

>>88 マンション掲示板さん

それらの物件をここと比較するのは無理がありますよ、、

[90: マンション掲示板さん]

>>89 マンション検討中さん
と仰いますと、2,3年前の物件でもっと駅から近くてここより安かったというのは？？ここのマンションは仕様がイマイチといえど駅距離以外に特殊要因が（たぶん）ないなかでかなり割安に出てるなというイメージです。

[91: マンション検討中さん]

>>90 マンション掲示板さん

とにかく遠いという事に尽きるのかと思いますよ。

[92: 通りがかりさん]

このマンションは確かに浦和駅から徒歩12分なので駅近とはいえませんが落ち着いた環境を好む方には魅力がある立地ではないかと思います。坂の上にあり、(商業地とのことですが)まわりは住宅です。にもかかわらず、市役所に県庁や警察署だけでなく、埼玉会館やパインズホテルといった施設も近く、繁華街、商店街にも近いので浦和での生活を満喫できる場所にあります。徒歩12分ですが、こちらのマンションまでは裏門通りからでも市役所通りからでも雰囲気のある帰り道を歩けると思います。私が個人的に浦和で一番良いマンションだと思っているマンション(住人ではないです)も浦和駅からそれくらいの距離があります。コスタもエイペックスもパークハウスタワーもシティテラス浦和高砂も価値があるのはわかるのですが、私はもう少し駅から距離を取りたいと思ってしまうのでこちらのマンションの立地は駅距離あっても価値があると思います。おまけに常盤公園や幼稚園も回りにあり、人気学区なので子育てにも良いですよね。私は駅距離よりも周囲が囲まれているので少し手頃(上は6700万ですがそれでも北浦和と同じ位?)になったのかなと感じました。購入予定者ではないので日照や設備(個人的には床暖房、食洗機、ルーバー式窓は欲しい)、仕様(窓、床・天井)は確認していませんし、実際に見学してスラブ厚や天井高とかも聞いてみるとよいかと思います。ただ来年中に引っ越しを考えている人には相場を待つわけにはいきませんし、正確な資産価値もわかりません。2億、3億かけられれば別ですが、満点のマンションなんてなかなかないです。浦和で2年賃貸を借りたら400万位飛んでしまいます。決めるとなれば比較したたなかで決めないと進みませんよね。まあ、私もそうでしたが、越してきて浦和はよい街だと思っています。

[93: マンション検討中さん]

浦和駅から駅距離がある一方で、仲町小や常盤中に多少は近くなるメリットもある。
ファミリー層なら立地に関して一概にデメリットばかりじゃないと思うけどな。
住友の駅近マンションが資産価値からかけ離れた高価格なだけに、今の浦和の選択肢はココしかないと考えるファミリー層はそこそこ多いと推察してます。
気になる低仕様は、オプションで補強するしかないですね。
まぁ、売れるとおもいますよ、私は。
以上の理由で。

[94: マンション検討中さん]

ここは普通に遠すぎ、住友2物件とは別の意味で割高感があります。浦和常盤レジデンスを思い出しました

[95: マンション掲示板さん]

>>87 マンション検討中さん
駅遠であることを割引いても割安ということを言っているのであって、駅遠だから駅近に比べて安いのは当たり前かと。差し支えなければ「2、3年前の物件はもっと駅から近くてもここより安かった」に関して具体的な物件を教えていただけますでしょうか。

[96: 検討板ユーザーさん]

都内勤務を考えると利便性はややきついものがあります。せめて駅徒歩7分内でないと。withコロナと言っても電車は混んでますし駅近優位は変わらない印象ですね。

[97: マンション検討中さん]

浦和は住みやすいですが、駅から離れるとスーパー少ないですので大変ですね、毎日のことを考えるときついです。
1ヶ月に何回か通るぐらいなら風情があっていいなと思う通りかもしれませんが、毎朝は辛いです。
私は浦和に住んでいて市役所に行くときなど通りますが毎朝駅までは遠いなと思いますし、なによりスーパーが遠いので、毎日の生活に不便です。

[98: 匿名さん]

ここは特に悪くないマンションなのに荒れてるな。
アンチ住友の人が瞬間蒸発はとか言って煽ったせいだよ。
ホント場を乱すのはやめてほしいわ。

[99: マンション検討中さん]

それでも売れるよ。
まともなコスパ、今の浦和にはここしかない。

[100: 匿名さん]

>>99 マンション検討中さん
そうですね。私もわりと確証もってます。期分け販売しなければ戸数も少ないし、おそらく第1期で完売でしょう。浦和ターゲットでこの価格帯は需要が1番あると踏んでいます。