パークホームズ浦和仲町三丁目ってどうですか？

[マンション検討中さん]

パークホームズ浦和仲町三丁目についての情報を希望しています。
物件を検討中の方やご近所の方など、色々と意見を交換したいと思っています。
よろしくお願いします。

公式URL：https://www.31sumai.com/mfr/X1803/

所在地：埼玉県さいたま市浦和区仲町三丁目52番他8筆（地番）
交通：京浜東北・根岸線「浦和」駅　徒歩12分
間取：3LDK
面積：68.03平米～73.82平米
売主：三井不動産レジデンシャル株式会社
施工会社：株式会社長谷工コーポレーション
管理会社：三井不動産レジデンシャルサービス株式会社

資産価値・相場や将来性、建設会社や管理会社のことについても教えてください。
（子育て・教育・住環境や、自然環境・地盤・周辺地域の医療や治安の話題も歓迎です。）

[スムラボ 関連記事]
さいたま市の浦和で新築マンションを買うなら「プラウド浦和」なのか　【カネー】
https://www.sumu-lab.com/archives/33890/

[429: マンション比較中さん]

>>427 周辺住民さん
なぜ浦和でなくて南浦和の塾なんでしょうか？レベル高いのでしょうか？？

[430: 匿名さん]

>>425 匿名さん
住んだ身として事実を織り交ぜた話をしてるのに、個人の感想でそれは違いますと擁護されても、、、
私としてはマンションの仕様の良し悪し以前の問題と思っていて、このマンションがイマイチだとしても南浦和にしようなんてのはやめた方が良いですよってだけです

[431: マンション検討中さん]

そもそも、なんでこの板で不自然にルピア推しの人達が沸いてきてるのかね？
浦和で「パークホームズ 」を検討してる人の選択肢に、南浦和の「ルピア」はほぼ無いのでは？

[432: 匿名さん]

>>431 マンション検討中さん
価格帯一緒だから普通にあるでしょ笑

[433: 匿名さん]

>>430 匿名さん
個人の感想に対して個人の感想で返してるだけですし、あなたが間違ってますなんて言ってませんが…？
客観的なデータで言えば、直近の犯罪率では南区より浦和区の方が高いですよ。ほぼ同じですけど。どっちも同じくらい治安はいいです。
https://www.police.pref.saitama.lg.jp/documents/882/r2hannzairitukakut...

[434: 匿名さん]

まぁ他のマンションの話をする場ではありませんね。どっちも比較検討してる中で上でルピアが話題に出てたので自分の考えを述べたまでです、失礼しました。

[435: 通りがかりさん]

>>431 マンション検討中さん

好みは別れそうですが、どっちも同じ価格帯のマンションですし普通に比較対象になるかと思いますけど…。

[436: 匿名さん]

文京区からの移住で、埼玉なら浦和駅徒歩圏内のマンションを考えています。
こちらのマンションは駅から離れていますが、その分落ち着いて過ごせそうですね。
周辺にはおしゃれなパン屋さんや人気の洋菓子店、裏門通りにはおにぎり屋さんや食パン専門店などがあり住んだらお買い物も楽しそうです。
マンション近辺にスーパーはありませんが、自転車や車を利用してOKストアやロピアへのお買い物も可能なのかなと思っています。

[437: 匿名さん]

>>433 匿名さん
私もあなたの意見を否定はしてませんから安心してください、南浦和のマンションが引き合いに出されてたのであの街は後悔しますよって実体験を述べたまです
大変失礼しました

[438: 検討者さん]

これだけ駅から離れる上にディスポーザーや規模感等のメリットも無いなら戸建てで良い気がしちゃいますが、近くの戸建てだとどれくらいするんでしょうか。

[439: 通りがかりさん]

>>431 マンション検討中さん
同意見です。
ここを本当に検討してる人は、距離はありますが「浦和駅最寄り」と「学区」ありきの価格帯を考えてる気がします。南浦和は見てないでしょうね。

[440: 通りがかりさん]

>>439 通りがかりさん

私も、ここは新築かつ浦和が必須条件で、かつ予算が坪300万未満の方じゃないと検討しないと思いますので、他の駅も選択肢となり真剣に悩む方は少ないと思います。
マンマニも言ってましたが、浦和駅といえども徒歩10分程度の物件ならここくらいの価格で設備や規模感に優れた物件の選択肢は沢山ありますし、中古を気にしない方でしたら中古に行くでしょう。坪300前半出せる方でしたら住友物件なり行くでしょうし。
新築かつ浦和駅最寄りじゃなきゃ嫌だけど6000万以上は出せない、でも駅距離と資産性は妥協できるという顧客ニーズに上手く合致した、今の時代に沿ったいい物件だと思います。

[441: マンション検討中さん]

>>438 検討者さん
購入者ですが、ディスポーザーなんて要らないと思いました。規模感というのがよくわからないのですが、規模感でメリットを感じるかは人それぞれですよね。さいたま新都心にできる大規模マンションに惹かれない私みたいな人もこの物件は合っているんだと（勝手に）思ってます。
新築戸建は狭小な土地に3階建てが浦和のスタンダードです。浦和駅徒歩距離が同じ条件なら、価格は6,500万円くらいでしょうか。検討しましたが、あまり見ませんね。

[442: 検討者さん]

>>441 マンション検討中さん

わざわざありがとうございます！
今のマンションにディスポーザーあるので個人的には欲しい設備ですが、無くても困りませんね。規模感は、住居数が多い方が一般的に共用設備が良かったり管理費が安くすんだり、単純に目立つのでリセールが良さそうだったり、後は管理組合の輪番頻度が低くなるのがいいなぁと思った程度です。

[443: マンション比較中さん]

>>440 通りがかりさん
徒歩10分で中古の選択肢、そんなに豊富にない気がするんですが、そんなことないですかね。最初中古で検討して、駅距離や同じ広さだとここより高い（ふっかけられてるのかもですが）ところも多くてここを検討するようになりました。もちろん築年数にもよりますが…

[444: マンション検討中さん]

>>441 マンション検討中さん
同じく。
ディスポーザーって必要ですか？
生ゴミの臭いが気になるとか？でも24時間ゴミ捨てOKなら別に関係ないですよね。

[445: 検討者さん]

>>444 マンション検討中さん
一般的にはあった方がいいとは言われてますね。今の家についてますが、やっぱりあると便利です。24時間ゴミ捨て可と言えども毎日はゴミ捨てしませんし、調理中にシンクに生ゴミ溜まるの気にしなくて良くなるので便利ですよ。
とはいえ必須という程では無いですし、付いて無いからこそのこの価格だから別にいいと思います。
それより、近くにスーパーが無いのが最大の悩みどころです…。

[446: 通りがかりさん]

>>443 マンション比較中さん

築年数10年以下じゃなきゃダメとか言い出すと沢山は無いですが、それでも幾つかありません？スーモで適当に探しただけでも、この辺りとか出て来ます。中古なので多少なり値下げ前提の価格でしょうし。

https://suumo.jp/sp/chukomansion/saitama/sc_107/pj_95746608/

https://suumo.jp/sp/chukomansion/saitama/sc_107/pj_95653728/

https://suumo.jp/sp/chukomansion/saitama/sc_107/pj_95653728/

この辺見てもわかる通り、浦和と言えどもやはり徒歩10分越えると価格が明らかに落ちますし、ここは更に規模も仕様も落ちるのでリセールは厳しいでしょうね。
そもそも浦和駅最寄りのマンションだとか言ってますが、徒歩12分で最寄りと言えるのか怪しいです。東京だとありがちですが、A駅徒歩5分かつB駅徒歩12分のマンションだと、基本はA駅徒歩5分のマンションとしてしか評価されませんよ。
まぁこのマンションから浦和駅が一番近いのは事実なので最寄りは浦和駅ですが、なかなか浦和駅界隈のマンションとは評価されないでしょうね。

[447: 通りがかりさん]

>>446 通りがかりさん
連投ですが、とは言え新築でこの価格で浦和最寄りのマンションは皆無なので、どうしても新築が譲れなくて、かつ浦和駅じゃなきゃ嫌だけど6000万円半ばは出せないという人にも選択肢を与えてくれるいい物件だと思います。恐らくこれを逃すと、この価格で浦和最寄り（？）の新築マンションはなかなか出てこないでしょう。

[448: 匿名さん]

>>446 通りがかりさん
後ろ二つはそもそも浦和東口ですし同列にはならない感覚をもっちゃいました。浦和駅界隈にならないというのもなぜでしょうか？
（今の環境維持が前提で）日照が良い部屋であればリセールできる気がしちゃいますが…つっかかるようですみません！！

[449: マンション検討中さん]

>>442 検討者さん

441です。このマンションの管理は三井の提携会社に委託されているので輪番で回ってくる役割はないそうですよ。（住人が希望して管理を自分達でやりたいと声をあげれば叶うそうですが）そんな煩わしさが無さそうなところも気に入って購入しました。ご参考まで。

446,447でコメントありましたが、リセールバリューは現段階では判断できないと思いますよ。中古も真剣に検討しましたが、今は浦和の中古マンション価格が異常に高騰しているので、この物件は新築にしては安いぞと思ったのも決め手の一つです。中古で出せば購入価格と大きな乖離なく販売できる市場環境にあるとは思います。お金を払って相談したFPも同意見でしたが、あくまで現時点の話なので…
個人的な考えですが、浦和駅前開発の与件もあり駅徒歩圏内の価値は維持or向上トレンドが続きそうな気がするので、リセールは心配してないです。いつまで住むかにもよりますが。

[450: 通りがかりさん]

>>448 匿名さん
一番上のオーベルはスルーされてますが、このマンションの目の前では？それでこの価格なのが世間の評価ということでいいと思います。
浦和界隈にならない云々は、現時点での価格見れば明らかでは無いでしょうか。そもそも徒歩10分オーバーのマンションは需要がガクっと減るのは有名な話ですし、浦和の新築マンションが7000万前後が当たり前の中で、5000万円台で低い仕様で売られてる時点で浦和駅最寄りマンションと見られてませんよ。
とはいえ住所は浦和区で、一応一番近い駅が浦和駅なので、浦和のマンションだと思って買ってくれる層がいるから商売になるわけですが。
リセールに期待しない方がいいと言ってるだけで、新築で浦和駅を最寄りとするマンションでこの価格は現状他に無いので、新築浦和がマストな方には良い物件だと思ってますので悪しからず。

[451: 通りがかりさん]

>>449 マンション検討中さん

マンションの管理自体は当然外注ですが、マンションの管理組合は別にあるでしょ…。誰が管理費修繕費を集めて払うんですか。誰が意思決定するんですか。
勘違いされてるようなので、ちゃんと売主に確認した方がいいですよ。

[452: 通りがかりさん]

>>451 通りがかりさん

横から失礼致します。
449さんの言ってる通りで、管理組合の理事長を三井側で行うとのことでした。組合関連のトラブル防止のようですね。もちろん組合員ではあるので発言権はあるようです。会議参加も自由みたいでしたねー。

[453: 通りがかりさん]

因みに、新築だと住宅ローン減税枠が中古より200万円多いのと、中古だと水回りのリフォームが必要になったり、仲介業者への仲介手数料が必要になります。そのため仮に見た目は中古の方が300万円程安くても、その辺りを考慮すると実は実費は同じだったりするので、中古が思う程安く無く、仕様も気にならない程度の差ならば、この新築でいいとは思います。
リセール気にするならば、同価格帯だとプラウド北浦和が良さそうでしたがすぐ売り切れましたね。上に出てた南浦和のルピアもここよりはマシでしょうが、別にめちゃくちゃ駅近くでもなく西向きなので、現状は北浦和の駅近の方が良さそう。浦和近くに住む暇な個人の主観による独り言です。

[454: 通りがかりさん]

>>452 通りがかりさん

そうなんですね、一般論で話しており失礼しました。
素朴な興味なのですが、理事会としての音頭は三井がとるけど、意思決定は住民の投票に基づくという事ですよね？
仮に不要な修繕や管理が行われて割高になった場合に備えて、第三者の目は入るのでしょうか？管理組合が無い中で、住民からチェックして牽制するの難しそうと思ってしまいましたが。

[455: 周辺住民さん]

>>450 通りがかりさん
この目の前のマンションのオーベルはレジデンスの方ですね。そちらはもちろん間取りや階にもよりますが6000万前後で売られるケースが多そうです（そもそもあまり出ないらしいですが）。提示されているオーベルの方が駅からは近いので、そんなもんだろと言われればそうですね。
近くのヴェレーナやプラウドがここより遠いですが高値で出ているので、そこがどの価格で売れるのかが個人的には気になっています。

[456: マンション検討中さん]

>>453 通りがかりさん
北浦和の駅近なら5分で住友のシティテラスがまだあるんじゃないでしょうか？

[457: マンション検討中さん]

北浦和ならパークホームも徒歩3分のが出てますよね。

[458: 周辺住民さん]

>>455 周辺住民さん
455です。ちょっと乱暴だったのでここ数年で売れたレジデンスの方は坪単価にするとここと同じくらいですかね。ホームズの売買情報から拾っただけですが。設備はリセールにそこまで影響ないと聞きますが、結局は今後の動向次第ですね。マンションは難しい。

[459: マンション検討中さん]

>>453 通りがかりさん

私は浦和を諦めて北浦和駅近に方針転換して購入した口です。考え方次第ですが、浦和駅遠物件と北浦和駅近物件では結果として通勤時間は変わらなかったりもするので、駅近でも比較的安価な北浦和を選択しました。
一路線しかないため、乗り換えの手間等はもちろんありますけどね。

[460: 通りがかりさん]

駅徒歩12分だけど浦和エリアを検討している人や生活している人ならここが良い場所にあるということは知っていると思います。仲町アドレスで人気学区、商店街やヨーカドーが近いと思いますし、幼稚園も公園もまわりにあります。ゆるやかな坂の上にあるので空気もよく感じますし落ち着いた場所です。回りを囲まれているので眺望、日照と天井高や壁厚などの仕様、設備などが検討、他物件との比較となりますが、ここの駅徒歩12分は他の地域の駅徒歩12分とは違い価値を含んでいると思います。

[461: 通りがかりさん]

>>460 通りがかりさん

仰る通り住み心地は良いと思うので、永住前提の方ならば良い買い物と思います。
リセールになると、足切りラインが10分となる事が多いのでそもそも売る相手を見つけるのが厳しいというだけで、住み心地は良いのでしょう。
現状の経済的価値で言えば、北浦和南浦和の徒歩5から7分マンションくらいの価値でしょうが、流動性はもっと落ちそうですね。けどマンションなんて自分の満足が一番だと思います。
ただ、上のコメントでこのマンションは浦和だからと北浦和南浦和マンションを下に見るコメントが見られましたが、ここも浦和マンションじゃなくない？同じレベルじゃない？？と思った次第です。笑
毎日通勤前提ならば徒歩12分は結構ストレス溜まると思うので、真剣に購入を考える方は、特に雨の日に一度荷物持って歩いて試す事をお勧めします。
個人的には毎日通勤する前提で子持ちでしたら、浦和に拘ってここに固執せず、北浦和南浦和の駅近くで学区も良いマンションも同価格帯であるので比較した方が幸せになれそうと思いますけどね。まぁ浦和じゃなきゃ嫌という方もいるでしょうし、浦和ブランドは特別なのも分かりますが。

[462: 通りがかりさん]

>>460 通りがかりさん

追記ですが、徒歩12分マンションとしては埼玉でも最強でしょうね。素直にいい環境だと思います。
ただ今後の浦和は都内からの流入組を吸収して価値を高めていくと思うので、そもそも12分かけて見に来てくれなそうというのが悩みどころですね。あと、現状は西口>>東口という評価ですが、都内組はそこはあまり気にせず、駅距離だけでドライに判断すると思うので、徒歩10分以上に広げるなら東口の方でもっと安いマンションあるじゃんとなり、西口と東口の価格差が圧縮されそうです。同様に、一駅違うだけでこんなに価格差があるならと、北浦和南浦和との価格差ももう少し圧縮されそう。これは勝手な妄想ですけど。

[463: 匿名さん]

>>462 通りがかりさん
460のご意見とともに同意見ですね。3丁目はとても静かで良い環境だと思います。
私個人はここの12分は実際に歩いてみて全く苦になりませんでしたし、乗り換えがあまり好きではないので浦和が良いなと感じてしまいますが、結局個人の価値観に依るのだと思います（もうこれを言ってしまったら…ですが）
今後リモートワークが当たり前、移動手段も電車に限定されなくなってくると思うと市況がどう変化するのか、はたまた全く変化しない（線路など、音のことを除けば駅から近くて悪いことはないので）のかは注視していきたいと思ってます。

[464: マンション比較中さん]

>>454 通りがかりさん

このマンションが第三者視点で修繕とかの適正さを査定する機能が活きてるかどうかは知らないんだけど、素朴な疑問として、住民が管理してればそういう査定してるもんなの？いちいちチェック牽制してるもんなんですかね？査定のコスト払ってやるんですかね

[465: 匿名さん]

[他の利用者様に対する嘲笑、煽り発言のため、削除しました。管理担当]

[466: 匿名さん]

>>465 匿名さん

んーそうだとしても言い方はあると思いますよ。
あなたと同じ組合になっちゃう方が怖いのですが…(笑)

まぁ、購入した方は今一度確認した方がよさそうですね。厚かましいのですが、結果分かったら教えていただけると嬉しいです！

[467: マンション検討中さん]

別の板でもコメントさせて頂きましたが、理事長代行サービスは一般化してきており、国交省が標準管理規約を改正して、これまで区分所有者に限定されていたマンション管理組合の役員の制限を外部専門家まで拡大していますので、実質的には区分所有法上の整理もできているものと理解しています。
もしそうでなければ、今巷で行われている理事長代行サービスは全て違法になってしまいます。

[468: 匿名さん]

理事会の件は以下でも記載がありますね（この物件のHP）

https://www.31sumai.com/mfr/X1803/faq.html

[469: 匿名さん]

浦和に住む理由っていくつかあるけど、その重要な要素の１つが教育環境なんだよね。
教育環境を重視するなら自然と浦和駅や北浦和駅の西口になると思う。
浦和駅東口を検討するなら赤羽駅とか他の便利な駅も候補になるよね。浦和駅東口も便利だし住みやすいんだけどね。

[470: マンション検討中さん]

>>468 匿名さん

HPに書いてるんですね、ありがとうございます！
馬鹿にしたコメントをしている>>465さんはどう反論されるのでしょうね。

[471: マンション検討中さん]

>>469 匿名さん
浦和駅東口の小中と西口の小中学校はそんなに差がありますかね？
公立なのでそこまでだと思うのですが

[472: 匿名さん]

>>471 マンション検討中さん
（浦和西口と呼べる距離ではないと思いますが）常盤中学校は進学校として有名なので学区内であるかどうかは人によっては一つのポイントになるみたいですね。

[473: 匿名さん]

浦和西口のこのマンション周辺は落ち着いてて雰囲気がとても良いです。
学区なしにしても個人的にはすごく良いです。戸建ても比較的新しいものがおおいですしね。
商店街通りますし浦和西口でこの距離なら全然ありだと思いました。アトレ改札からなら11分かかりませんでしたし。検討されているかたは実際に歩いてみると良いと思います。

[474: マンション検討中さん]

[ご本人様からの依頼により、削除しました。管理担当]

[475: 匿名さん]

473さん
私も同感です。
駅前や県庁通りあたりはスーツを着たサラリーマンも見受けられますが、この辺りはだいぶ少なく、のんびりと子育てできます。
常盤公園のリニューアルが待ち遠しい日々です。
ディンクスの方には物足りないかも知れませんが街の雰囲気が私は好きです。

[476: 通りがかりさん]

>>464 マンション比較中さん

私のマンションだと、やる気がある理事長さんが、管理会社がパッケージとして出してきた管理方法をチェックして不要なものは削除して貰って管理費浮かせてますね。基本的に管理会社が出してくる物は良くも悪くも一般的な管理方法なので、マンションによって合う合わないがありますし。

[477: 周辺住民さん]

>>469 匿名さん
浦和駅東口と赤羽駅、既に価格差があり過ぎて比較対象にならなくないですか？勿論浦和<<赤羽という意味で。
教育環境という意味では北浦和の常盤学区に加えて、南浦和西口の高砂小岸中学区も良いですね。南浦和には塾も沢山ありますし。
何れにせよ浦和地域の京浜東北線西口側は教育環境いいですよね。

[478: マンション検討中さん]

>>477 周辺住民さん

同じこと思いました。赤羽駅と浦和駅東口じゃ、同条件の70平米なら1000~1500万の差があります。