パークホームズ浦和仲町三丁目ってどうですか？

[マンション検討中さん]

パークホームズ浦和仲町三丁目についての情報を希望しています。
物件を検討中の方やご近所の方など、色々と意見を交換したいと思っています。
よろしくお願いします。

公式URL：https://www.31sumai.com/mfr/X1803/

所在地：埼玉県さいたま市浦和区仲町三丁目52番他8筆（地番）
交通：京浜東北・根岸線「浦和」駅　徒歩12分
間取：3LDK
面積：68.03平米～73.82平米
売主：三井不動産レジデンシャル株式会社
施工会社：株式会社長谷工コーポレーション
管理会社：三井不動産レジデンシャルサービス株式会社

資産価値・相場や将来性、建設会社や管理会社のことについても教えてください。
（子育て・教育・住環境や、自然環境・地盤・周辺地域の医療や治安の話題も歓迎です。）

[スムラボ 関連記事]
さいたま市の浦和で新築マンションを買うなら「プラウド浦和」なのか　【カネー】
https://www.sumu-lab.com/archives/33890/

[162: 匿名さん]

>>160 マンション検討中さん

株とは違いますよ。
不動産で１番良い状態は新築の時です。
新築時より悪くなった物を新築時より高値で掴まされるのは抵抗あります。

[163: マンション検討中]

>>162 匿名さん
抵抗あるのは共感しますがそれでも買う人がいるのは事実で結局のところ価格は需給で決まりますからね。ここの物件は駅距離あって市況の上昇の恩恵は得にくいかもしれませんがそのような感覚をお持ちなら買いやすい物件かもしれませんね。

[164: 匿名さん]

ここは駅までの距離はありますが近くのヴェレーナは素敵なマンションだと思います。
駅距離も大切ですが、同じくらいグレードも大切です。

[165: 検討板ユーザーさん]

>>164 匿名さん
ヴェレーナ？？聞いたことないですけど中小ディベですか？何を重視するかは検討者次第でしょうね。ただ資産価値（＝中古になった時の価格維持率）の観点からはグレードよりも圧倒的に駅距離が重要です。実際の中古の成約価格が物語っています。

[166: 匿名さん]

新築の時は同じマンションの別の部屋が比較対象ですが、中古になれば別のマンションが比較対象になります。
その時に重要になるのがマンションの特色です。比較したときに貧相に見えるとかなりマイナスなので、グレードは大切ですよ。

[167: 匿名さん]

>>165 検討板ユーザーさん

駅前に何もない田舎駅なら駅近が正義だと思いますが、浦和駅のように繁華街と共存するターミナル駅では事情が異なりますよ。酔っぱらいが沢山いる場所で子育てしたくないでしょ。

[168: 検討板ユーザーさん]

>>166 匿名さん
仕様はいいにこしたことないですが正直あまり中古市場では価格形成のメインの要素にはなっていないですね。仮に駅距離、築年数が同じであれば比較対象の要素になり得るかもしれませんが。その場合であっても仕様よりは分譲主が大手か否か（三井、三菱、住友、野村のいずれか）の方が価格に反映されやすいです。その点、このマンションは三井ですから仕様は大したことなくても同じ駅距離のマンション対比では比較的ましかもしれませんね。

[169: 検討板ユーザーさん]

>>167 匿名さん
中古市場見たら実際に駅近の方が高く売れてますよね。浦和駅は当然そうですし、他の主要ターミナル駅ももれなく駅近の方が高く売れています。ただ、住まいに関してリセール価格が全てではないので自身が1番重要視していることを大事にして選ばれたらいいでしょうね。
もっとも子育てという観点からも駅近の方が夜道も安心ですけどね。歌舞伎町みたいな場所とは違いますから。

[170: 匿名さん]

>>169 検討板ユーザーさん

駅近の方が売り出しの価格も高いから同じなのではないでしょうか。

[171: マンション検討中さん]

>>170 匿名さん

資産価値の維持率が違いますよ。

[172: 名無しさん]

>>165 検討板ユーザーさん

住まいサーフィンの資産性ランキングで駅から10分以上のヴェレーナグラン浦和仲町が１位になっています。理由はわかりませんがグランなのでハイグレードのはずです。

[173: 匿名さん]

>>171 マンション検討中さん

浦和の維持率って不明ですよね。
高級住宅街って駅から程々に離れた場所にありますよ。

[174: 検討板ユーザーさん]

>>170 匿名さん
当然新築時の売出価格も駅近の方が高いですが価格上昇率（あるいは価格維持率）も駅近の方が高いですよ。中古で売ることを考えるのであれば駅距離だけで言えば近い方が良いというのが事実です。まぁコロナの影響で今後駅近志向がなくなれば話は別かもしれませんが。今のところ変化の基調は見られていないですね。

[175: 匿名さん]

>>174 検討板ユーザーさん

それは浦和もですか？
浦和駅は徒歩12、3分の場所でも土地の価格が下がらないんです。少し大きな家が欲しければ億です。

[176: 匿名さん]

駅近至上主義なのは一般論としては当然です。しかし浦和は子育て世代が多かったり、高級住宅街と言われている場所があったりで、特殊事情があります。
実際にプロの方も徒歩10分前後まで全く問題ないと言っていましたよ。

[177: 名無しさん]

>>176 匿名さん
営業は売るのが商売ですからそう言うでしょう。住まいサーフィンのランキングはどのように計算されてるのか不明で序列自体に違和感がありますが、レインズで実際に成約価格が調べられますからご覧になるのがいいと思いますよ。同じ仲町であればパークハウス浦和タワーが15%ほど値上がりしているのに対してヴェレーナグランというマンションは5%ほどの値上がり率になっていましたよ。
「高級住宅街」というのはお金を持っている裕福な層が暮らしている戸建てを指しているであっめ、「高級住宅街」＝売却坪単価が高いということにはなっていませんよ。

[178: 名無しさん]

>>175 匿名さん
そりゃ土地の価格は大きく変わっていないですよね。ここはマンション掲示板なのでマンションの価格を前提に議論するのが筋かと。

[179: 匿名さん]

>>177 名無しさん

中古の仲介業者が言ってました。
駅距離気にせずに聞いた時の回答なので営業は関係ないと思いますよ。

[180: 名無しさん]

>>179 匿名さん
記載されている「徒歩10分前後まで全く問題ない」の意味が定かではないですが、実際に浦和駅10分前後であれば将来的に売れないということはないんじゃないですかね。駅近物件よりはディスカウントしないといけないかもしれませんが。

[181: 匿名さん]

＞同じ仲町であればパークハウス浦和タワーが15%ほど値上がりしているのに対してヴェレーナグランというマンションは5%ほどの値上がり率になっていましたよ。

あなたの理屈だと、その2つの場所が入れ替わればパークハウス浦和タワーが5%になり、ヴェレーナグランが15%になるってことですよ。
逆になるってことですよ。そんなことはあり得ませんよね。
浦和タワーの上昇の理由はあの外観含めたグレード感ですよ。
もしも、場所が入れ替われば、上昇率も入れ替わると言うのであれば、もう何も言えません。

[182: 名無しさん]

>>181 匿名さん
駅距離「だけ」が価格形成の要素だとは言っていませんが、仮に駅徒歩4分の浦和タワーと駅徒歩13分のヴェレーナグランが立地だけそっくりそのままひっくり返れば駅徒歩4分立地の方が新築時からの価格上昇率は高くなるということが統計的に言えます。ご指摘のとおり浦和タワーの方が規模が大きいですし、三菱分譲ということも価格にはプラスでしょうから全く同じになるとは思いませんが。
分かりやすくするためにあえて浦和タワーを引き合いに出しましたが、先に申し上げましたとおり、事実として駅距離と売却価格の相関は非常に高いものになっています。この事実を覆す反証があればお示しいただきたいですが、私が調べた限りではそのような物件は見つけられませんでした。
繰り返すようですが、これはあくまでリセール価格という点で言っているのであって、マンション選びは人それぞれの価値観で選ばれると思いますから、駅徒歩13分の物件を購入する、あるいは購入したことに対して批判するものではございませんので申し添えます。

[183: 名無しさん]

>>181 匿名さん
蛇足ですがヴェレーナグランの概要を拝見しましたが、30戸とかなり小規模のマンションとなっております。これは当物件にも言えることですが、小規模物件は管理費・修繕費のランニングコストが高くなるため、物件価格から割り引いて考えてあげる必要があります。老婆心ながら忠告申し上げます。

[184: 匿名さん]

>>182 名無しさん

そうです。逆には絶対になりませんよ。
簡潔に言うと当然駅距離もとても大切ですが、グレードや売主も同じくらい大切と言うことではないでしょうか。それで逆転が出来るくらいに大切だと言うことです。

[185: 名無しさん]

>>184 匿名さん
リセール価格において、駅距離に対してグレードや売主が「同じくらい大切」ではないということを説明したつもりでしたが。「同じくらい大切」と言うのはさすがに論理の飛躍があると思いますが根拠となるような物件が実際にあるのでしょうか？
当方としてはあくまで過去のデータに基づく統計的見地から申し上げているのであって、将来のことはわかりませんし個別事情による外れ値もあり得るでしょうから逆転することもあるかもしれませんが主観以外でそのような主張をすることはできませんね。

[186: 匿名さん]

>>185 名無しさん

ですから、その統計データってどこの駅ですか？
今話しているのは浦和駅に対しての話でしすよ。
あなたの主張を裏付けるサンプル数はないはずですが。

[187: 評判気になるさん]

>>186 匿名さん
当然に浦和駅の物件を前提に申し上げていますよ。自分で検討するために回帰分析した結果もありますが、わざわざここで公表するつもりはないですよ。先に申し上げたとおり中古の成約価格はレインズで得られますし、分譲時価格も調べればすぐに分かることですから是非ご自身でご確認ください。ご自身でできないのであれば仲介業者やディベに依頼して分析してもらったら良いかと思います。
というか、わざわざデータで定量的に示さなくても、浦和タワーやシティハウス浦和高砂、プラウド浦和東仲町ガーデンなど、築年数の比較的新しい物件においても騰落率が高いのは駅近物件なんですから感覚的に分かるかなと思うのですが。
これ以上は当物件の掲示板に書き込むのは相応しくないため控えますが、貴殿がおっしゃる「浦和駅は特殊事情でリセール価格において駅近が正義ではない」というような趣旨の主張には賛同しかねるということです。

[188: 評判気になるさん]

>>186 匿名さん
ちなみに、統計的に割安でお得だという中古物件も過去にあるにはありましたが、調べたら告知事項ありでした。数字だけ追っても危険ですのでお気をつけください。

[189: 匿名さん]

>>187 評判気になるさん

長々と書き込まれてますが、結局、統計的に有意な差があるデータは出せないわけですね。
例に出すのも大手の目玉物件なので説得力にも欠けます。一言に浦和と言っても色々な条件も違うわけですし正確なものなんて出せないわけで、あなたの主張も単なるあなたの主観なんです。私の意見と同様に。

[190: 評判気になるさん]

>>189 匿名さん
具体的にいくつも例も出しているにも関わらずたった1つの反証も示せない人に主観的と言われましても笑
メールでデータ送りましょうか？笑

[191: 匿名さん]

>>190 評判気になるさん

具体的な例とは笑？
長さのわりに具体例が乏しいような。
全部のデータ見たわけではないので反証出来るわけありませんよ笑
あなたも立証出来ていませんし笑
こちらの話は理解されてますか？
近い方が有利なのは当然です。
ただね「駅近が正義」といきり立つほどの差がありますかね？ってことです。
私が言ってるのは程度問題ですよ。

[192: 名無しさん]

>>191 匿名さん
浦和は事情が違うとかグレードが駅距離と同じくらい大切とおっしゃっていたと理解していますが、急に程度問題とか言われてもついていけないですよ笑　同じ築年数で駅距離が異なる物件なんて検索すればすぐに出てくるし調べるのは簡単ですよね。浦和はサンプル数が少ないともおっしゃっていましたが寧ろ豊富すぎるくらいですから笑　例えば貴殿イチオシのグレードの高いヴェレーナグラン浦和仲町とプラウド浦和常盤サンクアージュなんかは同時期竣工で新築時価格もほぼ同一ですから確認されてみるといいと思いますよ。
おっしゃるところのグレードが駅距離を覆してリセールバリューで逆転した例を期待していたのですが、そもそも主観でおっしゃっているとのことでしたので追求してもしょうがなかったですね。失礼いたしました

[193: 検討板ユーザーさん]

野村の仲町計画が出てましたけど坪350くらいになるんですかね。予算考えたら野村の価格公表前にこっちにいかざるを得ないかな。もしくはこっちもすぐに売れる感じではなさそうなので野村が発表するのを待つか。うーむ

[194: マンション検討中さん]

>>191 匿名さん

そもそもこの人戸建ての話をしていて、マンションのことはあまり理解してないんじゃないですかね？
土地の価格は下がっていないとか、見当違いのコメントもあるし。

[195: 匿名さん]

>>192 名無しさん

まだ書き込んでいたんですね長文を笑。
ですからね、あなたが例に挙げてるのが大手のそこそこ戸数のある物件でしょ笑
話にならんな笑
サンクアージュの方が駅まで近くて大手で戸数も多いですけど、どういうおつもりですか？笑
グレードって何のことか理解されてますか？
逆転できる要素がほぼない物件を持ち出されても笑
話の趣旨を全然理解されていないように感じます。
理解が困難な方に説明するのは無理かな。
えーとですね。大手の方が土地の取得にも有利です。駅に近ければ単価を吊り上げれるためグレードも…なんてこと書いても無駄かな。もう理解出来ないですよね？ようは比較できないんですよ。できる物件があったとしてもサンプルが少なすぎる。
バイアスがかかった方に言っても無駄なので諦めますね。

[196: 名無しさん]

>>194 マンション検討中さん
そうですね。当方としては前提や具体例を出しながら丁寧に中立的に説明したつもりでしたが結局理解されずじまいでした。投稿を見ているとおそらく戸建てではなく徒歩10分超の中古マンションを買われた方なのではないかと思います。

[197: 匿名さん]

>>196 名無しさん

その例に問題があると書いたんですが笑
比較の対象にならない物件を比較して、ドヤ顔で駅近の正当性を主張しようとされてたので諦めました。
初歩を理解されていないようでしたので。

[198: 名無しさん]

>>195 匿名さん
客観的事実と主観的意見を分けて思考整理された方がいいと思いますよ。一度冷静に過去のご自身の投稿をご覧になってください。ヴェレーナグランというマンションをハイグレードとおっしゃっていたのは貴殿ですよね？ちなみにサンクアージュは80戸程度ですが同時期竣工の中でも戸数は少ない方ですし、線路横で立地条件も良いとは言えないですが新築時+20%程度で成約していますよ。
ここからは当方の推測ですがスーモなどの検索サイトで駅徒歩10分以内でソートをかける人が多く、僅か3分の差でも売却価格に差がつきやすいのではないかと考えます。

[199: マンション検討中さん]

>>196 名無しさん

反証材料出せないくせに人の出す例にはいちいち突っ掛かってくる、めんどくさいタイプの人ですね。相手にするだけ時間の無駄かもですね。

[200: 匿名さん]

>>199 マンション検討中さん

比較できない物件を比較してドヤ顔されたら苦笑いしませんか笑
まずは認めましょうよ笑
１番恥ずかしい比較してますよ笑

[201: 匿名さん]

>>198 名無しさん

あなたがヴェレーナで比較してきただけですが笑
何言ってるんですか、浦和タワーとヴェレーナで間違った比較したり、サンクアージュとヴェレーナで間違った比較したり笑
ちょっとちょっと比較を間違ってますよ笑

[202: マンション検討中さん]

>>200 匿名さん

だったら、あなたがお相手を唸らせるような事例を出したらいいのでは？自分は怖くて反証材料出せないくせに、お相手の事例にだけ突っかかるのはフェアじゃないですね。

ちなみに、私見では駅近は大手デベで仕様のグレードもあげながら価格も上限まで上げて売り出すことが多いので、あなたの理屈だとそもそも駅近と駅遠で純粋な比較はできませんね。

[203: 匿名さん]

小規模とタワーを比較して「駅近が正義なのだ」とか笑
私なら恥ずかしすぎて前を向けない
まずは認めましょうよ。

[204: 名無しさん]

>>199 マンション検討中さん
はい、ちょっと面白かったですが面倒になってきたので以降はスルーしたいと思います。
個人的には当物件は駅遠と言えどフェアな価格設定ですし予算制約があるなかで検討に値するとは考えています。

[205: 匿名さん]

>>202 マンション検討中さん

ですからずっと書いてるじゃないですか笑
比較が出来ないから、私は主観を言ってるだけだと。
それをあなたがおかしなこと書き込むから変な感じになるんですよ。
わかりましたか？あなたも私も主観なんですよ。
それをわからずにドヤ顔するあなた。それをわかって主観ですと言う私。
そもそも違うんです。

[206: 名無しさん]

>>202 マンション検討中さん
ご意見に賛同します。駅近を選ぶのは共働きで世帯年収が高いケースも多く予算も余裕があるのでディベとしても仕様を妥協するより寧ろ充実させているケースの方が多いです。

[207: 匿名さん]

>>204 名無しさん

ようやくご自身が間違っていることに気づいてもらえたようです。

[208: 名無しさん]

>>205 匿名さん
ちなみに200さんはもともと議論していた当方とは別の方です。もしかするとヴェレーナという物件を推してきたのも貴殿ではなく別の方でしたかね？私は面倒になってきたのでここいらで失礼させていただきますね。

[209: マンション掲示板さん]

>>207 匿名さん
面白い解釈をされますねw
一連の流れであなたが一番的外れなことを言っているのは火を見るよりも明らかです。主観でもいいから理屈づけができないと周りは納得することはできません。

[210: 匿名さん]

一般論では駅に近い方が正義です。
しかし浦和のように学区や周辺環境を含めた特殊事情がある地区では、駅近は参考程度にして個別に判断しましょうね。

[211: マンション検討中さん]

>>206 名無しさん

そうだと思います。恐らくそういう効果も含めて駅近の方が資産維持率が高いのだと思います。ただ、当然その中には「駅近だから」という理由も重きを占めていると思いますが、グレードや大手デベであること切り分けることは出来ないので、匿名さんに言わせれば「主観だ」ということになるんでしょうね。
ちなみに、私の「主観」でも、駅近はやはり最大の魅力ですし、資産維持率の最大の理由は駅からの距離だと思っています。ただ、高騰した浦和市場では、このマンションは非常に魅力的に映りますね。