パークホームズ浦和仲町三丁目ってどうですか？

[マンション検討中さん]

パークホームズ浦和仲町三丁目についての情報を希望しています。
物件を検討中の方やご近所の方など、色々と意見を交換したいと思っています。
よろしくお願いします。

公式URL：https://www.31sumai.com/mfr/X1803/

所在地：埼玉県さいたま市浦和区仲町三丁目52番他8筆（地番）
交通：京浜東北・根岸線「浦和」駅　徒歩12分
間取：3LDK
面積：68.03平米～73.82平米
売主：三井不動産レジデンシャル株式会社
施工会社：株式会社長谷工コーポレーション
管理会社：三井不動産レジデンシャルサービス株式会社

資産価値・相場や将来性、建設会社や管理会社のことについても教えてください。
（子育て・教育・住環境や、自然環境・地盤・周辺地域の医療や治安の話題も歓迎です。）

[スムラボ 関連記事]
さいたま市の浦和で新築マンションを買うなら「プラウド浦和」なのか　【カネー】
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[142: マンション検討中さん]

>>138 匿名さん
ここは市況を考えたらむしろ割安。同時期に出てる住友の方が価格は強気

[143: 匿名さん]

場所は悪くないと思います。

[144: 検討板ユーザーさん]

価格相応なマンションって、今の浦和に中々ない。
ここは、コスパが検討に値する数少ないマンションの一つだと思う。

[145: 匿名さん]

>>144 検討板ユーザーさん

違う違う。何か勘違いされてます。
今の浦和駅の市場は6000～7000は当たり前なんです。少し良い部屋だと8000を超えます。
ここが価格相応なのではなく安くて、ここ以外が価格相応なんです。

[146: マンション検討中さん]

>>145 匿名さん

市場価格がどうあれ、価格に対する感じ方は人それぞれなんだからそんなに否定しなくても…。それに、ここ以外が価格相応といっても、ここ以外に新築で出てるのは割高な住友だけですけどね。

[147: 職人さん]

>>145 匿名さん
同感です。浦和駅西口という環境を考えると、私もここは割安かなと感じています。中古でもこれぐらいの価格しますもんね。

[148: 匿名さん]

高いのにも安いのにもそれなりに理由があります。
ここは駅まで12分だったり仕様が普通だったりするので割安なんだと思います。
個人的には好きな立地ですが。

[149: マンション検討中さん]

リセールの顧客は細かい仕様に拘らず、立地や陽当たりなどザックリしたスペックで評価するから、最低限のスペックを備えて価格相応なこのマンションは手堅い選択だと思うけど。
資産を維持するいう観点で評価すると。
それと対称的なのが、住友のマンションだね。

[150: 匿名さん]

>>149 マンション検討中さん

仕様の説明あるに決まってるだろ。笑
業者が事細かに説明してくれるわ。笑
なんだこのいい加減な書き込みわ。笑

[151: 匿名さん]

>>149 マンション検討中さん

リセールの顧客のニーズも様々だよ。
ひとくくりにするのはナンセンス。
ザックリと評価する？誰目線？

[152: 匿名さん]

分譲価格から中古の成約価格まで教えてくれますよ。だから中古を購入するときに分譲価格を気にする方多いですよ。
だって高くても安くても理由が気になるじゃないですか。

[153: 口コミ知りたいさん]

裁判はまだ継続中なの？

[154: マンション掲示板さん]

>>151 匿名さん
まぁ中古検討するときは新築よりもさらに細かい仕様は気にしないよね。駅距離と築年数と元分譲主くらいじゃないですか。その他の要素は枝葉末節で仕様で気にするとしたらディスポーザーの有無くらいじゃないっすか

[155: 匿名さん]

分譲価格は大切ですよ。
人が１番気にするのはお金のことです。
新築の時4000万だった部屋が中古で5000万だったら損した気持ちになりますよね。逆に6000万だった部屋が5000万で売ってたら得した気分になりますよね。
売買経験があれば知ってることですが、売り主の借入額とかまでわかりますからね。

[156: マンション掲示板さん]

>>155 匿名さん
いや、新築分譲時より値下がりしてたとしたら残念物件だったんだなあって感想になっちゃいます。

[157: 匿名さん]

>>156 マンション掲示板さん

いや、売ってる人の利益のために高値で掴まされるとかイヤですよ。

[158: マンション検討中さん]

最近平気で新築分譲時より値上げして売ってる中古ばっかりだけど、この状況って異常だよな？

[159: 匿名さん]

住みたい街ランキングにも入って知名度が上がってますからね。利便性等考えたらまだまだ上がりそうですよね。普通のサラリーマンでは手が届かなくなりそうです。

[160: マンション検討中さん]

>>158 マンション検討中さん
全然異常じゃないですし時価で売却するのは当たり前だと思いますよ。例えば10000円で買った株が20000円に上がってるのにわざわざ取得価格の10000円で売却しようと思わないですよね？特に不動産の場合はせめて時価相当で売却できないと住み替えが困難になりますからね。売却する物件が値上がっているということは新たに購入する物件の価格も値上がっているわけですから。今のマンション市況を考えると、ある程度金融商品としての感覚で買わないといつまで経っても買えないですよ。

[161: マンション検討中さん]

>>159 匿名さん
西口再開発の話がまだ織り込まれていない中で不動産価格は市場なりに上昇してますからね。これで正式に西口再開発がローンチされればディベの広告効果と相俟って一段と上がると予想しています（そのタイミングが天井になりそう）。

[162: 匿名さん]

>>160 マンション検討中さん

株とは違いますよ。
不動産で１番良い状態は新築の時です。
新築時より悪くなった物を新築時より高値で掴まされるのは抵抗あります。

[163: マンション検討中]

>>162 匿名さん
抵抗あるのは共感しますがそれでも買う人がいるのは事実で結局のところ価格は需給で決まりますからね。ここの物件は駅距離あって市況の上昇の恩恵は得にくいかもしれませんがそのような感覚をお持ちなら買いやすい物件かもしれませんね。

[164: 匿名さん]

ここは駅までの距離はありますが近くのヴェレーナは素敵なマンションだと思います。
駅距離も大切ですが、同じくらいグレードも大切です。

[165: 検討板ユーザーさん]

>>164 匿名さん
ヴェレーナ？？聞いたことないですけど中小ディベですか？何を重視するかは検討者次第でしょうね。ただ資産価値（＝中古になった時の価格維持率）の観点からはグレードよりも圧倒的に駅距離が重要です。実際の中古の成約価格が物語っています。

[166: 匿名さん]

新築の時は同じマンションの別の部屋が比較対象ですが、中古になれば別のマンションが比較対象になります。
その時に重要になるのがマンションの特色です。比較したときに貧相に見えるとかなりマイナスなので、グレードは大切ですよ。

[167: 匿名さん]

>>165 検討板ユーザーさん

駅前に何もない田舎駅なら駅近が正義だと思いますが、浦和駅のように繁華街と共存するターミナル駅では事情が異なりますよ。酔っぱらいが沢山いる場所で子育てしたくないでしょ。

[168: 検討板ユーザーさん]

>>166 匿名さん
仕様はいいにこしたことないですが正直あまり中古市場では価格形成のメインの要素にはなっていないですね。仮に駅距離、築年数が同じであれば比較対象の要素になり得るかもしれませんが。その場合であっても仕様よりは分譲主が大手か否か（三井、三菱、住友、野村のいずれか）の方が価格に反映されやすいです。その点、このマンションは三井ですから仕様は大したことなくても同じ駅距離のマンション対比では比較的ましかもしれませんね。

[169: 検討板ユーザーさん]

>>167 匿名さん
中古市場見たら実際に駅近の方が高く売れてますよね。浦和駅は当然そうですし、他の主要ターミナル駅ももれなく駅近の方が高く売れています。ただ、住まいに関してリセール価格が全てではないので自身が1番重要視していることを大事にして選ばれたらいいでしょうね。
もっとも子育てという観点からも駅近の方が夜道も安心ですけどね。歌舞伎町みたいな場所とは違いますから。

[170: 匿名さん]

>>169 検討板ユーザーさん

駅近の方が売り出しの価格も高いから同じなのではないでしょうか。

[171: マンション検討中さん]

>>170 匿名さん

資産価値の維持率が違いますよ。

[172: 名無しさん]

>>165 検討板ユーザーさん

住まいサーフィンの資産性ランキングで駅から10分以上のヴェレーナグラン浦和仲町が１位になっています。理由はわかりませんがグランなのでハイグレードのはずです。

[173: 匿名さん]

>>171 マンション検討中さん

浦和の維持率って不明ですよね。
高級住宅街って駅から程々に離れた場所にありますよ。

[174: 検討板ユーザーさん]

>>170 匿名さん
当然新築時の売出価格も駅近の方が高いですが価格上昇率（あるいは価格維持率）も駅近の方が高いですよ。中古で売ることを考えるのであれば駅距離だけで言えば近い方が良いというのが事実です。まぁコロナの影響で今後駅近志向がなくなれば話は別かもしれませんが。今のところ変化の基調は見られていないですね。

[175: 匿名さん]

>>174 検討板ユーザーさん

それは浦和もですか？
浦和駅は徒歩12、3分の場所でも土地の価格が下がらないんです。少し大きな家が欲しければ億です。

[176: 匿名さん]

駅近至上主義なのは一般論としては当然です。しかし浦和は子育て世代が多かったり、高級住宅街と言われている場所があったりで、特殊事情があります。
実際にプロの方も徒歩10分前後まで全く問題ないと言っていましたよ。

[177: 名無しさん]

>>176 匿名さん
営業は売るのが商売ですからそう言うでしょう。住まいサーフィンのランキングはどのように計算されてるのか不明で序列自体に違和感がありますが、レインズで実際に成約価格が調べられますからご覧になるのがいいと思いますよ。同じ仲町であればパークハウス浦和タワーが15%ほど値上がりしているのに対してヴェレーナグランというマンションは5%ほどの値上がり率になっていましたよ。
「高級住宅街」というのはお金を持っている裕福な層が暮らしている戸建てを指しているであっめ、「高級住宅街」＝売却坪単価が高いということにはなっていませんよ。

[178: 名無しさん]

>>175 匿名さん
そりゃ土地の価格は大きく変わっていないですよね。ここはマンション掲示板なのでマンションの価格を前提に議論するのが筋かと。

[179: 匿名さん]

>>177 名無しさん

中古の仲介業者が言ってました。
駅距離気にせずに聞いた時の回答なので営業は関係ないと思いますよ。

[180: 名無しさん]

>>179 匿名さん
記載されている「徒歩10分前後まで全く問題ない」の意味が定かではないですが、実際に浦和駅10分前後であれば将来的に売れないということはないんじゃないですかね。駅近物件よりはディスカウントしないといけないかもしれませんが。

[181: 匿名さん]

＞同じ仲町であればパークハウス浦和タワーが15%ほど値上がりしているのに対してヴェレーナグランというマンションは5%ほどの値上がり率になっていましたよ。

あなたの理屈だと、その2つの場所が入れ替わればパークハウス浦和タワーが5%になり、ヴェレーナグランが15%になるってことですよ。
逆になるってことですよ。そんなことはあり得ませんよね。
浦和タワーの上昇の理由はあの外観含めたグレード感ですよ。
もしも、場所が入れ替われば、上昇率も入れ替わると言うのであれば、もう何も言えません。

[182: 名無しさん]

>>181 匿名さん
駅距離「だけ」が価格形成の要素だとは言っていませんが、仮に駅徒歩4分の浦和タワーと駅徒歩13分のヴェレーナグランが立地だけそっくりそのままひっくり返れば駅徒歩4分立地の方が新築時からの価格上昇率は高くなるということが統計的に言えます。ご指摘のとおり浦和タワーの方が規模が大きいですし、三菱分譲ということも価格にはプラスでしょうから全く同じになるとは思いませんが。
分かりやすくするためにあえて浦和タワーを引き合いに出しましたが、先に申し上げましたとおり、事実として駅距離と売却価格の相関は非常に高いものになっています。この事実を覆す反証があればお示しいただきたいですが、私が調べた限りではそのような物件は見つけられませんでした。
繰り返すようですが、これはあくまでリセール価格という点で言っているのであって、マンション選びは人それぞれの価値観で選ばれると思いますから、駅徒歩13分の物件を購入する、あるいは購入したことに対して批判するものではございませんので申し添えます。

[183: 名無しさん]

>>181 匿名さん
蛇足ですがヴェレーナグランの概要を拝見しましたが、30戸とかなり小規模のマンションとなっております。これは当物件にも言えることですが、小規模物件は管理費・修繕費のランニングコストが高くなるため、物件価格から割り引いて考えてあげる必要があります。老婆心ながら忠告申し上げます。

[184: 匿名さん]

>>182 名無しさん

そうです。逆には絶対になりませんよ。
簡潔に言うと当然駅距離もとても大切ですが、グレードや売主も同じくらい大切と言うことではないでしょうか。それで逆転が出来るくらいに大切だと言うことです。

[185: 名無しさん]

>>184 匿名さん
リセール価格において、駅距離に対してグレードや売主が「同じくらい大切」ではないということを説明したつもりでしたが。「同じくらい大切」と言うのはさすがに論理の飛躍があると思いますが根拠となるような物件が実際にあるのでしょうか？
当方としてはあくまで過去のデータに基づく統計的見地から申し上げているのであって、将来のことはわかりませんし個別事情による外れ値もあり得るでしょうから逆転することもあるかもしれませんが主観以外でそのような主張をすることはできませんね。

[186: 匿名さん]

>>185 名無しさん

ですから、その統計データってどこの駅ですか？
今話しているのは浦和駅に対しての話でしすよ。
あなたの主張を裏付けるサンプル数はないはずですが。

[187: 評判気になるさん]

>>186 匿名さん
当然に浦和駅の物件を前提に申し上げていますよ。自分で検討するために回帰分析した結果もありますが、わざわざここで公表するつもりはないですよ。先に申し上げたとおり中古の成約価格はレインズで得られますし、分譲時価格も調べればすぐに分かることですから是非ご自身でご確認ください。ご自身でできないのであれば仲介業者やディベに依頼して分析してもらったら良いかと思います。
というか、わざわざデータで定量的に示さなくても、浦和タワーやシティハウス浦和高砂、プラウド浦和東仲町ガーデンなど、築年数の比較的新しい物件においても騰落率が高いのは駅近物件なんですから感覚的に分かるかなと思うのですが。
これ以上は当物件の掲示板に書き込むのは相応しくないため控えますが、貴殿がおっしゃる「浦和駅は特殊事情でリセール価格において駅近が正義ではない」というような趣旨の主張には賛同しかねるということです。

[188: 評判気になるさん]

>>186 匿名さん
ちなみに、統計的に割安でお得だという中古物件も過去にあるにはありましたが、調べたら告知事項ありでした。数字だけ追っても危険ですのでお気をつけください。

[189: 匿名さん]

>>187 評判気になるさん

長々と書き込まれてますが、結局、統計的に有意な差があるデータは出せないわけですね。
例に出すのも大手の目玉物件なので説得力にも欠けます。一言に浦和と言っても色々な条件も違うわけですし正確なものなんて出せないわけで、あなたの主張も単なるあなたの主観なんです。私の意見と同様に。

[190: 評判気になるさん]

>>189 匿名さん
具体的にいくつも例も出しているにも関わらずたった1つの反証も示せない人に主観的と言われましても笑
メールでデータ送りましょうか？笑

[191: 匿名さん]

>>190 評判気になるさん

具体的な例とは笑？
長さのわりに具体例が乏しいような。
全部のデータ見たわけではないので反証出来るわけありませんよ笑
あなたも立証出来ていませんし笑
こちらの話は理解されてますか？
近い方が有利なのは当然です。
ただね「駅近が正義」といきり立つほどの差がありますかね？ってことです。
私が言ってるのは程度問題ですよ。