パークホームズ浦和仲町三丁目ってどうですか？

[マンション検討中さん]

パークホームズ浦和仲町三丁目についての情報を希望しています。
物件を検討中の方やご近所の方など、色々と意見を交換したいと思っています。
よろしくお願いします。

公式URL：https://www.31sumai.com/mfr/X1803/

所在地：埼玉県さいたま市浦和区仲町三丁目52番他8筆（地番）
交通：京浜東北・根岸線「浦和」駅　徒歩12分
間取：3LDK
面積：68.03平米～73.82平米
売主：三井不動産レジデンシャル株式会社
施工会社：株式会社長谷工コーポレーション
管理会社：三井不動産レジデンシャルサービス株式会社

資産価値・相場や将来性、建設会社や管理会社のことについても教えてください。
（子育て・教育・住環境や、自然環境・地盤・周辺地域の医療や治安の話題も歓迎です。）

[スムラボ 関連記事]
さいたま市の浦和で新築マンションを買うなら「プラウド浦和」なのか　【カネー】
https://www.sumu-lab.com/archives/33890/

[101: マンション検討中さん]

このマンション、確かに駅遠だし、仕様が高い訳でもないから、「相応な価格」なのかもしれない。
でも、スミフには「相応な価格」って概念がないから。そのスミフ物件と比較すると、「相応な価格」がコスパ良好に映るんだよね。
ここが仮にスミフ分譲なら、更に500から600は利益を上乗せしてるだろう。

[102: 匿名さん]

>>99 マンション検討中さん

コスパが良いとは言えないのでは？
仕様と駅距離に応じて安い、
要はそれなりの値段だと思います。
「価格が手頃＝コスパが良い」ではない。

[103: マンション検討中さん]

>>102 匿名さん
表現が婉曲的でうまく伝わらなかったみたいですね。
要するに、相応な価格、つまりそれなりの価格設定でも、割高でコスパの悪い物件と比較すると、相対的にコスパが勝っているということです。
ここで比較しているのは、駅距離や仕様や価格ではなくコスパです。

[104: マンション検討中さん]

新築では設備・仕様もフォーカスされやすいですが、リセール市場では駅距離、築年数、元の分譲主くらいでほとんどマーケットプライスが決まってしまうので、設備・仕様のグレードを上げるのはコスパという観点からは悪手ということになるでしょう（浦和の購買層を勘案すれば）。そういう意味では当物件はリセールバリューに貢献しにくい設備・仕様にお金をかけていないという点では寧ろプラス材料ではないでしょうか。都心の億ションとかであれば話は別ですが。

[105: 口コミ知りたいさん]

>>104 マンション検討中さん

お詳しいですね。
不動産関係者ですか？
私も同意見です。
居住目的のマンションも資産ですから、資産価値という観点からマンションをシビアに評価すると、価格とのバランスが見えてくると思います。

[106: マンション検討中さん]

>>105 口コミ知りたいさん
不動産関係者ではないですが仕事の関係でデータ解析は得意です。レインズで成約データ拾えますし、築年数とアドレスでだいたい物件を特定できます。色々プロットしてみると傾向が見えますし、多変量解析してみると物件の割安・割高の判断も統計的にできますよ。

[107: 口コミ知りたいさん]

>>106 マンション検討中さん
新築市場と中古市場で、適正価格に寄与する因子のパワーバランスが変わってくるのは興味深いですね。
検討者それぞれが何に重きを置いて、それに見合うコストが幾らくらいが妥当なのか考えないといけないですね。
そうでなければ、漠然と無駄金払って後で後悔しかねないですね。

[108: マンション検討中さん]

モデルルームを見てきましたが、仲町は実際の部屋を模したモノはなく、北浦和の駅近の方がメインでココが仲町の場合は壁が◯◯、床が二重じゃない、他は～。みたいな感じでした。
個人的な印象では、新築の仕様としては少し残念でした。オプションで購入後に変更可能ですが、業者に発注済みのため、取り敢えず全て現仕様で部屋を作り、その後に対応する。という説明でした。ちょっと高くなるのかもしれませんね。
リセールの人は良いかもしれませんが一生住む前提でそれなりのモノを求めたので、残念でした。確かにコスパは良いのかもしれませんが、賃貸とそこまで仕様は変わらず、やりたければオプションフル活用でどうぞ。みたいな。金銭面を超越した悲しさでした。価格は周辺の中古を考えれば良いかもですが、ここ数年でマンション価格が異常に高くなったので感覚が麻痺してるのでは？と感じています。
竣工時点の金利も絶対にとは言えないため、即決するためには、ある程度リスクマネジメントが必要と思いますし、そういう人が飛び付くのはもっと駅近を求める気もしますし、瞬間蒸発はないのではないでしょうか。
個人的には竣工して、ゆっくり内覧して決めたいなぁと思ってしまいます。どうせオプションかけなきゃ満足のモノは手に入らないし急ぎたくないのが本音です。
リセール目的ではなく気にしてませんでしたが、近くのオーベルなどに勝てる材料はないのかなーと思ってます。

[109: マンション検討中さん]

リセール重視の検討者と、終の住処としての住み心地を重視する検討者と、見解が異なるようですね。
このマンションは、子供がまだ小さい子育て世代の若いファミリー向けかもしれません。

[110: 匿名さん]

>>109 マンション検討中さん
住友スレではあんなに張り切ってるのにどうした？

コスパが良い！瞬間蒸発だと豪語していたのにどうした？

考え改まった？

[111: マンション掲示板さん]

>>108 マンション検討中さん
たしかに駅遠物件は浦和に限らず都内でも販売苦戦してますからね。リセールを意識すると買いにくいですし、かと言って長く住むような仕様でないとなるとどっちつかずになってしまう可能性はありますね。まぁ戸数少ないし安いので売れ残る感じではないでしょうけど。

[112: マンション検討中さん]

>>110 匿名さん
それでも売れますよ。
浦和タワーやプラウド東口ガーデンよりも早いペースで。
貴方は自分とこのマンションの心配でもしてなさいよ。

[113: 匿名さん]

>>112 マンション検討中さん
じゃあ結果期待してますよ。
あなたの読みが当たるといいですね。
住友荒らしの若葉マークさん。

自分のマンションは何ら心配ないのでご安心ください。
リセールありきで購入してますので！

[114: マンション検討中さん]

>>112 マンション検討中さん

確かプラウドは即時完売でしたよ

[115: 口コミ知りたいさん]

玄関前インターフォンにモニターは付くのでしょうか？
この物件の場合、他から共用部に侵入されるリスクもゼロではないので…気になります！

[116: マンション検討中さん]

[スレッドの趣旨に反する投稿のため、削除しました。管理担当]

[117: 検討板ユーザーさん]

ドミノ物件になっているのでしょうか。


[削除されたレスへの返信のため、一部テキストを削除しました。管理担当]

[118: マンション検討中さん]

>>117 検討板ユーザーさん
現地に行けば分かるよ。
このマンションの北側に密着する形で既存のダイヤモンドマンションがある。
つまり、このマンションによって、ダイヤモンドマンションのバルコニーはアイマスクを着けたかのように密着して塞がれている。
一方でこのマンションも南側に比較的大きなマンションが建っているから、南東向きに設計されている。
本気で購入を検討されているなら、現地を見に行くべき。

[119: 匿名Mさん]

>>115 口コミ知りたいさん
つかないです。
むしろさいたま市のマンションでついてるところはほぼないんじゃないかな。

[120: 通りがかりさん]

ダイヤモンドマンションのリフォーム分譲のチラシが入ってた。値段下がるの確定してるから必死だな

[121: 評判気になるさん]

>>118 マンション検討中さん
ダイヤモンドマンションは目の前の眺望がほぼ塞がれるけど、こっちは南東に向けたおかげで割と抜けるんじゃないかと。少なくともドミノではなく、午後の時間帯で多少日照が遮られる程度じゃないでしょうか。

[122: 匿名さん]

このマンションは二重壁でしょうか。

[123: 通りがかりさん]

>>121 評判気になるさん
ココは、西陽が当たらない程度で済むと思うけど。
ただ、ダイヤモンドとココとオーベルと、密着具合が凄いね。

[124: マンコミュファンさん]

>>123 通りがかりさん
ダイヤモンドはここのせいで南面はぴったりですけどここからオーベルまでは距離があるような。北側にダイヤモンドあってもここの居住性にさほど影響はないのでは？ダイヤモンドの南側バルコニーからここの北側の廊下に飛び移るなんてことは想定し得ない（部屋に侵入できるわけではなく意味がない）し。逆にここの北側廊下からダイヤモンドの南側バルコニーに飛び移って住居に侵入することは想定できてしまうので前建てするディベの責務としてはダイヤモンドのために衝立とか目隠しで防犯は最低限するべきでしょうね。

[125: マンション検討中さん]

[住宅購入検討を目的とした情報交換を阻害するため、削除しました。管理担当]

[126: 匿名さん]

いま売り出しているダイヤモンドの一室の広告には、「南側は建物が建つ予定ですが建物距離があり、また角部屋のため日当たりや眺望も良いお部屋です」とあります。
東の角は一番迫っていると思ったのですが、足場を外せば、飛び移れないくらい離れているのかもしれません。

[127: マンション検討中さん]

浦和で新築か築浅中古買うなら都内の板橋区とか北区あたりのほうがコストパフォーマンス良さそう。ここは安いし需要あると思うけど駅距離あること考えるとリセールは価格維持という意味では難しいかな。

[128: 匿名さん]

小学校が近くて安心。
子どものことを考えるなら良いマンションですね。

[129: マンション検討中さん]

>>128 匿名さん

埼大附のことですか？
仲町小学校だと徒歩15分以上かかりますけどね。

[130: 通りがかりさん]

学校の話がでたので、参考までにですが、学区は恵まれていると思います。ですが、上の方の記載にもありますように、仲町小も常盤中も若干距離あります。常盤中へは自転車通学okの区域です。常盤中学はレベルが高いのでそこそこの成績では内申がもらえず、県立上位校に入るのは結構大変と聞いてます。埼大附属中は中学から受験で入れます。なのでどちらに入っても気にしないのであれば別ですがレベルは高いと思います。

[131: 口コミ知りたいさん]

>>130 通りがかりさん
常盤中まで2360mですからね。雨の日とか大変ですよね。学区と駅距離を重視すると北浦和の物件のほうがまだ良いのではと思ってしまいます。交通利便性は犠牲にしますが。

[132: 匿名さん]

中学生になれば多少の距離は気になりませんが、小学生の時は近い方がいいですね。

[133: 匿名さん]

>>127 マンション検討中さん
天下の三井ですから大丈夫だと思いますよ。

[134: マンション検討中さん]

後ろのダイヤモンドマンションのドミノっぷりがエグいですね。
法整備で何とかならなかったのか。

[135: 匿名さん]

ドミノになる可能性のあるマンションを選択したのが悪いですよね
仕方がないでしょう

[136: 匿名さん]

2棟並んだだけでドミノって言うのかな。
何棟も並んでドミノみたいだからドミノって言うんじゃないのかな。
2棟で言うなら日本中ドミノになっちゃうしね。

[137: マンション検討中さん]

浦和の駅周辺は商業地域だから仕方ないですけど建て方に配慮がないというか品がないなぁという印象です。三井でもこんなことするんだなぁと

[138: 匿名さん]

浦和駅からまぁまぁ離れている距離だと思いますが
物件価格としては少し高めでしょうか。
三井のマンションということで上乗せになっているのかもしれません。
安心を買うという意味ではブランドマンションだと長く住めるという利点はあるかも。
校区の評判も良さそうなので、ファミリー層に人気物件なのかなと思いました。

[139: マンション検討中さん]

北浦和の三井のマンションより設備や仕様が劣るような気がします。

[140: 匿名さん]

北浦和の方が仕様が高いですね。
こちらは駅力が魅力ですが、好みでわかれそうですね。

[141: マンション検討中さん]

最近マンマニさんは新都心ばかりで浦和の物件は取り上げてくれないね。価格帯としては新都心と同じくらいだし検討者被りそうだけどね。まぁ浦和の駅遠よりも新都心の駅近の方が資産価値的には良いのかも

[142: マンション検討中さん]

>>138 匿名さん
ここは市況を考えたらむしろ割安。同時期に出てる住友の方が価格は強気

[143: 匿名さん]

場所は悪くないと思います。

[144: 検討板ユーザーさん]

価格相応なマンションって、今の浦和に中々ない。
ここは、コスパが検討に値する数少ないマンションの一つだと思う。

[145: 匿名さん]

>>144 検討板ユーザーさん

違う違う。何か勘違いされてます。
今の浦和駅の市場は6000～7000は当たり前なんです。少し良い部屋だと8000を超えます。
ここが価格相応なのではなく安くて、ここ以外が価格相応なんです。

[146: マンション検討中さん]

>>145 匿名さん

市場価格がどうあれ、価格に対する感じ方は人それぞれなんだからそんなに否定しなくても…。それに、ここ以外が価格相応といっても、ここ以外に新築で出てるのは割高な住友だけですけどね。

[147: 職人さん]

>>145 匿名さん
同感です。浦和駅西口という環境を考えると、私もここは割安かなと感じています。中古でもこれぐらいの価格しますもんね。

[148: 匿名さん]

高いのにも安いのにもそれなりに理由があります。
ここは駅まで12分だったり仕様が普通だったりするので割安なんだと思います。
個人的には好きな立地ですが。

[149: マンション検討中さん]

リセールの顧客は細かい仕様に拘らず、立地や陽当たりなどザックリしたスペックで評価するから、最低限のスペックを備えて価格相応なこのマンションは手堅い選択だと思うけど。
資産を維持するいう観点で評価すると。
それと対称的なのが、住友のマンションだね。

[150: 匿名さん]

>>149 マンション検討中さん

仕様の説明あるに決まってるだろ。笑
業者が事細かに説明してくれるわ。笑
なんだこのいい加減な書き込みわ。笑