パークホームズ浦和仲町三丁目についての情報を希望しています。
物件を検討中の方やご近所の方など、色々と意見を交換したいと思っています。
よろしくお願いします。
公式URL：https://www.31sumai.com/mfr/X1803/
所在地：埼玉県さいたま市浦和区仲町三丁目52番他8筆（地番）
交通：京浜東北・根岸線「浦和」駅 徒歩12分
間取：3LDK
面積：68.03平米～73.82平米
売主：三井不動産レジデンシャル株式会社
施工会社：株式会社長谷工コーポレーション
管理会社：三井不動産レジデンシャルサービス株式会社
資産価値・相場や将来性、建設会社や管理会社のことについても教えてください。
（子育て・教育・住環境や、自然環境・地盤・周辺地域の医療や治安の話題も歓迎です。）
[スムラボ 関連記事]
さいたま市の浦和で新築マンションを買うなら「プラウド浦和」なのか 【カネー】
https://www.sumu-lab.com/archives/33890/
[スレ作成日時]2020-05-22 11:51:09
現在の物件
パークホームズ浦和仲町三丁目
- 所在地：埼玉県さいたま市浦和区仲町3丁目8番1号（地番）
- 交通：京浜東北線 浦和駅 徒歩12分 （※アトレ北口改札（7:00～24:15）徒歩11分）
- 総戸数： 65戸
パークホームズ浦和仲町三丁目ってどうですか？
| No.1 |
by 匿名さん 2020-05-22 22:48:06
投稿する
削除依頼
三井待ってました
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|---|---|---|
| No.2 |
駅からこんなに遠くても商業地域ドミノなんですね。
ここはパスかな。 |
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| No.3 |
市役所通りに面してるとこですか？
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| No.4 |
駅から遠いですね。
間取りもイマイチでした。 キッチンと浴室の2wayとのことですが、キッチンの所にドアがつくため、食器の棚の幅が狭くなり収納があまり期待できなさそうです |
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| No.5 |
真南に14階建てのオーベルがあるせいでこちらは南東方向へ斜めに建てるんですね。
裏のダイヤモンドマンションは本当にお気の毒・・・ この土地の東側や南東側の戸建ても将来的にはマンションになりそう。 |
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| No.6 |
仲町3丁目は静かなエリアだけど、徒歩10分以上となるとなかなか厳しそう。
南西角住戸の2面バルコニーはいいですね。ただし、隣住戸との境目がトール板ではないことが、少し気になるかも...。 |
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| No.7 |
２way導線で洗面所からキッチンへ抜けられるようになっている仕様はいいと思います。
ただ、キッチンにドアがあることにより食器棚の奥スペースが狭くなるというデメリットも そのドアの部分が無ければ食器棚を置いて調理家電を置くすぺースも確保できることを考えると 無駄な導線になってしまう可能性も 導線を造るならばもっと有効活用できるような設計になっていれば良かったです |
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| No.8 |
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| No.9 |
>>8さん
Aタイプの2WAYは、廊下から洗面に行くことができるわけではないんですね。 よく見るとAタイプはどちらもリビングにドアがついています。 Aタイプはキッチンのカウンターもアイランドなので、余計にどちらか1つのドアでよかったような気もしますね。 Bは洗面がLDKに食い込んでいます。 我が家は夏や冬は廊下を通ってお風呂に行かなくていいのが、子供が風呂嫌いにならなくて助かります。 洗濯も夏は廊下がすごく暑くなったりするので、キッチンからすぐ洗面に行けるのっていいと思います。 |
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| No.10 |
ダイモンドマンションと係争中みたいですね。そりゃああの方角の建て方って嫌がらせ以外の何物でも無いですよねえ。。。
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| No.11 |
あそこ商業地域ですよね？係争中も何もダイヤモンドマンション側には何を申し立てる権利もないのでは。
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| No.12 |
駅徒歩10分超だし、価格を期待。
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| No.13 |
三井は久しぶり？
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| No.14 |
大宮周辺だと、徒歩10分超でもかなり強気価格の設定のマンションが多いので
浦和でも同じ様になっていくのかな、とも思います。 ただ今回の新型コロナの影響が どれくらいマンション価格に影響していくのか、なんですよね。 土地の取得自体は、それ以前のお話ですから、安くはなかったでしょうし。 |
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| No.15 |
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| No.16 |
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| No.17 |
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| No.18 |
Ａタイプの2WAY動線、惜しいです。気持ちはわかるけどあんまりグッドではないですね。洗面室や浴室を使う人には廊下に近いほうからの出入り、主婦の動線としてはキッチンから洗面室へ入って洗濯してまたキッチンを通ってバルコニーへという動きを想定したのだと思われます。お風呂や洗面室を使うのにキッチンの横を通られるのはちょっとよろしくないなという考えもわかりますけどね。せめて廊下のドアが洗面室のドアよりリビング寄りのところに付いていれば納得だったかもしれません。
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| No.19 |
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| No.20 |
価格は高いですか？
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| No.21 |
5500-6500かな
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| No.22 |
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| No.23 |
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| No.24 |
全室にウォークインクローゼットがある点は満足が行く設計だと思う
Ｅタイプの２ＷＡＹ動線は使い勝手によっては必要ない気がしました。 キッチンから洗面室は隣り合わせですしこのドアがあることによってキッチンが狭くなる可能性があります。 このスペースがあるなら大きな食器棚を置くスペースにすれば、ファミリー世帯には助かります。 キッチンは調理家電を置くスペースなどが必要ですから |
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| No.25 |
駐輪場が1部屋あたり約2台換算ですが、子供含むファミリー暮らしの世帯はどうするんですかね？
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| No.26 |
当該マンション真南にオーベル浦和レジデンス（14階建）があるので眺望は期待できなさそうですね。
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| No.27 |
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| No.28 | ||
| No.29 |
>>27 匿名さん
商業地域のマンションではドミノは宿命、仕方がないですよ |
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| No.30 |
予定価格発表されましたね。
4800万円台より 坪単価233万円(4850万円の場合) |
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| No.31 |
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| No.32 |
上限もギリギリ300万円台に届いてないですね
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| No.33 |
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| No.34 |
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| No.35 |
安くはないだろ。至極妥当な値段だと思うが。
でも苦戦するだろうね。 |
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| No.36 |
Aタイプはバルコニーが２面になっていて
かなり家の中が明るくていいかなと思います。 専有面積は70㎡と狭いかなと思いましたが 部屋の配置も良く収納スペースも広くて使いやすそうだと思いました。 |
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| No.37 |
ここって日当たりはどうですか？
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| No.38 |
この物件は近隣住民が建設差し止めを求めて裁判中である。
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| No.39 |
>>38
すぐ横のマンションの方がですか？ |
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| No.40 |
裁判されてるのに販売できるの？契約してから建設中止になったらどうなるの？
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| No.41 |
>>40 マンション検討中さん
建築基準法に適合して建築申請が認められて初めて建設が始まるので、まず建設中止になることはないです。工事が始まっていると言うことは下記の3も済んでいるので。 1.標識の設置 2.標識設置届 3.近隣説明会（対象建築物または説明会を求められた場合のみ実施します。） 4.確認申請 5.着工 6.完了（標識の設置期間は、完了までとなります。） 何か賠償請求を求められても建築主が負うものなので買い手は関係ないですね 建築差し止め訴訟を行ってるって本当なのか？ もしあるなら訴訟内容は何なんでしょうか？ 建物自体に建築基準法違反がない限り棄却ですね |
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| No.42 |
ここは裏手マンション住民が激怒して集団提訴したはうだが、その後どうなったか？
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| No.43 |
そんなんじゃ、入居しても、裏手住民と険悪になりそう、 |
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| No.44 |
商業地域に建つマンションで激怒と言われても・・・
激怒するほうがおかしいし裁判所も相手にしないでしょう。無視でいいですよ |
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| No.45 |
現地見ました。はりつくように建ててますね。こりゃすごい。
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| No.46 |
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| No.47 |
10Fより下は買わんほうがよさそう。裏のマンション住民とにらめっこになりそ
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| No.48 |
さすがにそこは目隠しとか侵入防止柵とか、何らかの防御設備は作ってくれるんじゃないでしょうかね？
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| No.49 |
飛び移れそうな距離だすねえ、防犯しっかりしてくれ。
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| No.51 |
[No.50と本レスは、中傷投稿、および、削除されたレスへの返信のため、削除しました。管理担当]
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| No.52 |
価格抑えめな割には間取りいいし植栽もいい感じ。仲町小&常盤中で学区もよし。これは瞬間蒸発しそうですね。隔板が背の低いタイプでここだけ残念
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| No.53 |
検討者ではなく、通りすがりの者ですが価格の印象は最近の相場より安いと思いました。周りに建物がありますが、通りから引いた場所だし、静かな場所、しかも浦和のなかでは(海抜が)高い場所ではないかと思います。浦和駅からも遠くないですし、落ち着いた場所。人気学区で三井ブランド、個人的な感覚ですが、500～300位高くなるかと思ってました。まあ、4800万の部屋はいわゆるパンダ部屋なのでしょうが、5300万でも浦和駅より少し手頃な北浦和の物件探している人でも気になる価格です。部屋見たわけでもないのでわかりませんが、コロナの影響考えて、ということもあるのかな。
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| No.54 |
>>53 通りがかりさん
中古の成約価格と比べても割安ですよね。土地の仕入れがうまくいったのか、価格を決定したタイミングがちょうどコロナで弱気になっていたのかわかりませんが。相対的に駅近ではないので値上がりは期待できなくてもかなり手堅いと思います。このあたりは環境もいいですしね。ぱっと思いつくデメリットとしてはディスポーザーがないこと、中学校が遠いことくらいかなと。 |
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| No.55 |
>>54 マンション検討中さん
北浦和の二物件と比べてみるとわかりますが、設備仕様はコストカット感が拭えませんが、その分お値頃感が出てますね。 住友の超強気な値付けと比べると、三井は良心的に感じられます。 |
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| No.56 |
>>55 マンション検討中さん
なるほど、そうなんですね。具体的にどのあたりが差になってるかお分かりですか？北浦和の物件もディスポーザーやミストサウナは付いてないですし、安いのは単純に駅距離要因なのかなと思っていました。 |
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| No.57 |
設備仕様は，築20-30年前のマンションと同レベルと考えておいた方が良いですよ。
安かろう悪かろうだからこの価格で，賃貸アパートからの一次所得者向けでした。 100-200万円ほどオプションで上乗せすれば，見た目にはなんとかなるという印象です。 |
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| No.58 |
>>56 検討板ユーザーさん
浴室や洗面所は大差ないように見えますが、恐らくキッチンが大きく違うのではないでしょうか。具体的には ・天板は常盤はフィオレストーンズだが仲町は人造大理石 ・仲町はレンジフードがださい（古い） ・常盤は食洗機は標準だが、仲町はオプション？ ・その他細かい点でもかなり違いがあります あとは、トイレも仲町は手洗いカウンターがなく、トイレのタイプも常盤に劣るものを使ってます。 57さんが仰るように、ある程度オプション料掛ければ同等になるかもしれません。 ただ、仲町のHPの設備仕様ページを見ると、写真などの手抜き感が目に見えてしまうのはいかがなものかと思いますね。設備仕様って間取りの次に気になる部分だと思うので。 |
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| No.59 |
大手デベ供給の浦和のマンションでコスパがマトモなのはココだけだよ。
瞬間蒸発するでしょう。普通に。 ただ、大部分が売り切れるまでは、抽選ライバルを減らしたい検討者と、競合マンションの営業のネガが跳梁跋扈する。 既にもう始まっているか。 |
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| No.60 |
>>58 マンション検討中さん
トイレカウンターは分かりやすい差ですね。駅距離あるし年収のターゲット層もやや下にせざるを得ないでしょうからコストカットは売り手にも買い手にもウィンウィンになりそうです。現地見ましたが北側のマンションにほんとびったりですね。商業地域で法的にも問題ないといえどあそこまでやるとディベロッパーの品性を下げるんじゃないかと思いますが。 |
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| No.61 |
パークホームズ浦和仲町三丁目、ガーデンハウス浦和常盤、ガーデンハウス浦和仲町、シティハウス浦和岸町で迷っています。
価格重視なら、やっぱりここなんですかね？ |
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| No.62 |
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| No.63 |
>>62 マンション検討中さん
ここは同時に分譲される住友より駅遠なので価格は下げざるを得なかったのでしょう。住友のおかげで安くなったという見方もできます。 ちなみに中古築浅の同程度の駅距離でここより安く買おうと思ったらプラウドシティくらいじゃないですかね。前地なので全然場所違いますが浦和駅徒歩12分。70平米で4000万台でちょこちょこ売りが出ます。 |
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| No.64 |
価格が安いというか、実際の資産価値に近い比較的良心的な価格設定だと思うけど。
住友はマンション4件で徒歩10分圏内を抑えてる強みで、相場を露骨に吊り上げてるからね。 実際の資産価値からかなりかけ離れて高い印象。ここ1・2年内に分譲されて完売した野村や三菱のマンションと比較したらいい。 |
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| No.65 |
ここ、やっぱり瞬間蒸発コースでしょう。
住友物件が不可解なくらいの高価格だから、浦和ならここ1択。 抽選で外れたら、暫くは浦和を諦めるしかないですね。 自分の資産を減らしたくないなら。 |
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| No.66 |
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| No.67 |
そうですね、歩いてみたらわかると思いますが、ここ
結構駅まで遠いです。市役所勤務や県庁勤務の方々なら近いですかね? 私は電車を使うので毎日のことを考えるとちょっと。。。 スーパーも近くにないので、不便だと思います。 目の前のマンションが大きすぎて、日当たりも。。。 |
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| No.68 |
>>65 検討板ユーザーさん
コロナ禍ですし、駅徒歩10分以上、特別高くない仕様、特別安くはない価格帯なので、瞬間蒸発はないと思いますよ。 最寄り浦和駅で手頃なマンションを探してる人にはマッチするので、需要はあると思いますが。 |
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| No.69 |
このマンションの売れ行きがどうなるのか興味津々。
パークハウス浦和レジデンスも当初からスレでディスられていたけど、蓋を開けたら即完売だったし。 最初からディスられるマンションって、即完売か延々と売れ残るか両極端な印象。 ここが浦和レジデンスなのかパークスクエアなのか、売れ行きが教えてくれるだろう。 |
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| No.70 |
>>69 検討板ユーザーさん
浦和レジデンスはパークスクエアが建つことがわかってて土地を安く仕入れられたおかげもあって市場価格より安かったですね。当初は某ブロガーさんもドミノマンションとして揶揄していたようでしたが実際はうまくずらしてドミノも回避できたのでお買い得物件でした。一方でパークスクエアは販売開始時に前建て壁ドンが決定してしまったのもあって未だ苦戦中ですね。 当物件は駅遠と言えどそういった特殊要因がない中で相場実勢より割安な価格設定ですから浦和新築狙いでも予算が合わなくて見送っていた人にとっては非常に魅力的ではないでしょうか。 |
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| No.71 |
>>66 検討板ユーザーさん
北口11分、西口12分ですね。同程度の駅距離中古の実勢価格と比べても割と良心的な価格設定だと思います。まぁ駅近ではなく南側の眺望もやや厳しそうなので資産価値の観点ではアップサイドは狙えないかもしれませんが残債割れを気にすることにはならなさそうです。 |
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| No.72 |
築浅で駅近物件を待っていれば、買えませんかね？
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| No.73 |
>>72 マンション検討中さん
ずっと見てますけど徒歩10分以内で築10年以内だと70平米で6000万割れて成約してるケースはあまりない気がします。ここ1年くらいはこの条件で売出価格が坪300割ってるのは殆どないかと。事故物件とか特殊要因がある場合は別ですが、駅距離と価格には分かりやすい線形関係がありますね。築浅駅近中古よりもこの物件のほうが安く買える可能性は高いと思います。 |
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| No.74 |
>>73 口コミ知りたいさん
そーなんですね、、お返事ありがとうございます。 駅から近くて、小雨くらいなら傘いらない！くらいの浦和生活を夢みてましたけど、、 残念です、、もしかしたらの5年、10年後に期待することにしますね。 |
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| No.75 |
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| No.76 |
仕様悪すぎませんか？
HPの「設備・仕様」から魅力が全く伝わってこない。 安かろう悪かろうですね。 |
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| No.77 |
>>76 匿名さん
HPの情報だけだと「悪すぎる」かどうかまで分かりませんが、アピールポイントを欠いているのは確かですね。もしかするとトイレの手洗いカウンターもないのかな？まぁ価格なりってことで仕様を重視するような購買層はターゲットにしていないと思いますが。 |
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| No.78 |
訪問見学しましたが，安いことしかメリットは見つかりませんでした。オプションで見かけ上は何とかなりますが，限界はあります。トイレの手洗いカウンター，EVホールもないし共用部分は変更できませんからね。あくまで賃貸からの一次取得者向けのマンションであり，買い替えの方は対象外でしょう。
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| No.79 |
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| No.80 |
>>74 マンション検討中さん
浦和・大宮はこれから再開発が目白押しですので、5年後10年後はもっと高くなっている可能性も十分あり得ますよ。 |
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| No.81 |
>>72 マンション検討中さん
浦和の好立地の築浅は新築以上に強気ですよ。もう土地がないので新築がなかなか出ませんので。浦和タワー8000万、コスタ7000万、他の築10年のマンションで6500万くらいが目安になると思います |
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| No.82 |
裁判はまだ続行中ですか？
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| No.83 |
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| No.84 |
>>82 マンション検討中さん
裁判って北側のマンションですか？商業地域なのに何か法的な問題でもあるんですかね？訴訟費用が管理組合の積立金で拠出されるとしたら誰も得しないどころか余計に損ですよね？気になるところです |
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| No.85 |
>>84 通りがかりさん
管理組合に何の落ち度もないから気にすることないですよ笑 |
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| No.86 |
裁判は、デベロッパーと、北側のマンションの管理組合との間で行われているんじゃないですか？
商業地域なら建設に問題ないはずだし、大手デベならそんな裁判に慣れてるでしょう。 外廊下に目隠しする位が落とし所ですかね。 浦和区では珍しくないですが、物凄い圧迫感の壁ドンドミノですから、訴えたい気持ちは痛い程分かります。 |
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| No.87 |
>>83 評判気になるさん
意味が分からない。駅遠「でも」安いのではなく駅遠「だから」安いわけで、浦和の市場価格に大きな影響は与えないと思う。それに、2,3年前の物件はもっと駅から近くてもここより安かった。 |
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| No.88 |
>>87 マンション検討中さん
ここ2、3年で安かったのって浦和レジデンスとパークスクエアの一部住戸くらいじゃないですか？浦和タワー、ブリリア仲町、パークハウス浦和岸町、プラウド浦和高砂マークス、プラウドガーデン浦和東仲町ガーデンあたりはここよりも坪単価高かったですよ。 |
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| No.89 |
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| No.90 |
>>89 マンション検討中さん
と仰いますと、2,3年前の物件でもっと駅から近くてここより安かったというのは？？ここのマンションは仕様がイマイチといえど駅距離以外に特殊要因が（たぶん）ないなかでかなり割安に出てるなというイメージです。 |
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| No.91 |
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| No.92 |
このマンションは確かに浦和駅から徒歩12分なので駅近とはいえませんが落ち着いた環境を好む方には魅力がある立地ではないかと思います。坂の上にあり、(商業地とのことですが)まわりは住宅です。にもかかわらず、市役所に県庁や警察署だけでなく、埼玉会館やパインズホテルといった施設も近く、繁華街、商店街にも近いので浦和での生活を満喫できる場所にあります。徒歩12分ですが、こちらのマンションまでは裏門通りからでも市役所通りからでも雰囲気のある帰り道を歩けると思います。私が個人的に浦和で一番良いマンションだと思っているマンション(住人ではないです)も浦和駅からそれくらいの距離があります。コスタもエイペックスもパークハウスタワーもシティテラス浦和高砂も価値があるのはわかるのですが、私はもう少し駅から距離を取りたいと思ってしまうのでこちらのマンションの立地は駅距離あっても価値があると思います。おまけに常盤公園や幼稚園も回りにあり、人気学区なので子育てにも良いですよね。私は駅距離よりも周囲が囲まれているので少し手頃(上は6700万ですがそれでも北浦和と同じ位?)になったのかなと感じました。購入予定者ではないので日照や設備(個人的には床暖房、食洗機、ルーバー式窓は欲しい)、仕様(窓、床・天井)は確認していませんし、実際に見学してスラブ厚や天井高とかも聞いてみるとよいかと思います。ただ来年中に引っ越しを考えている人には相場を待つわけにはいきませんし、正確な資産価値もわかりません。2億、3億かけられれば別ですが、満点のマンションなんてなかなかないです。浦和で2年賃貸を借りたら400万位飛んでしまいます。決めるとなれば比較したたなかで決めないと進みませんよね。まあ、私もそうでしたが、越してきて浦和はよい街だと思っています。
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| No.93 |
浦和駅から駅距離がある一方で、仲町小や常盤中に多少は近くなるメリットもある。
ファミリー層なら立地に関して一概にデメリットばかりじゃないと思うけどな。 住友の駅近マンションが資産価値からかけ離れた高価格なだけに、今の浦和の選択肢はココしかないと考えるファミリー層はそこそこ多いと推察してます。 気になる低仕様は、オプションで補強するしかないですね。 まぁ、売れるとおもいますよ、私は。 以上の理由で。 |
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| No.94 |
ここは普通に遠すぎ、住友2物件とは別の意味で割高感があります。浦和常盤レジデンスを思い出しました
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| No.95 |
>>87 マンション検討中さん
駅遠であることを割引いても割安ということを言っているのであって、駅遠だから駅近に比べて安いのは当たり前かと。差し支えなければ「2、3年前の物件はもっと駅から近くてもここより安かった」に関して具体的な物件を教えていただけますでしょうか。 |
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| No.96 |
都内勤務を考えると利便性はややきついものがあります。せめて駅徒歩7分内でないと。withコロナと言っても電車は混んでますし駅近優位は変わらない印象ですね。
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| No.97 |
浦和は住みやすいですが、駅から離れるとスーパー少ないですので大変ですね、毎日のことを考えるときついです。
1ヶ月に何回か通るぐらいなら風情があっていいなと思う通りかもしれませんが、毎朝は辛いです。 私は浦和に住んでいて市役所に行くときなど通りますが毎朝駅までは遠いなと思いますし、なによりスーパーが遠いので、毎日の生活に不便です。 |
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| No.98 |
ここは特に悪くないマンションなのに荒れてるな。
アンチ住友の人が瞬間蒸発はとか言って煽ったせいだよ。 ホント場を乱すのはやめてほしいわ。 |
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| No.99 |
それでも売れるよ。
まともなコスパ、今の浦和にはここしかない。 |
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| No.100 |
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| No.101 |
このマンション、確かに駅遠だし、仕様が高い訳でもないから、「相応な価格」なのかもしれない。
でも、スミフには「相応な価格」って概念がないから。そのスミフ物件と比較すると、「相応な価格」がコスパ良好に映るんだよね。 ここが仮にスミフ分譲なら、更に500から600は利益を上乗せしてるだろう。 |
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| No.102 |
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| No.103 |
>>102 匿名さん
表現が婉曲的でうまく伝わらなかったみたいですね。 要するに、相応な価格、つまりそれなりの価格設定でも、割高でコスパの悪い物件と比較すると、相対的にコスパが勝っているということです。 ここで比較しているのは、駅距離や仕様や価格ではなくコスパです。 |
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| No.104 |
新築では設備・仕様もフォーカスされやすいですが、リセール市場では駅距離、築年数、元の分譲主くらいでほとんどマーケットプライスが決まってしまうので、設備・仕様のグレードを上げるのはコスパという観点からは悪手ということになるでしょう（浦和の購買層を勘案すれば）。そういう意味では当物件はリセールバリューに貢献しにくい設備・仕様にお金をかけていないという点では寧ろプラス材料ではないでしょうか。都心の億ションとかであれば話は別ですが。
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| No.105 |
>>104 マンション検討中さん
お詳しいですね。 不動産関係者ですか？ 私も同意見です。 居住目的のマンションも資産ですから、資産価値という観点からマンションをシビアに評価すると、価格とのバランスが見えてくると思います。 |
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| No.106 |
>>105 口コミ知りたいさん
不動産関係者ではないですが仕事の関係でデータ解析は得意です。レインズで成約データ拾えますし、築年数とアドレスでだいたい物件を特定できます。色々プロットしてみると傾向が見えますし、多変量解析してみると物件の割安・割高の判断も統計的にできますよ。 |
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| No.107 |
>>106 マンション検討中さん
新築市場と中古市場で、適正価格に寄与する因子のパワーバランスが変わってくるのは興味深いですね。 検討者それぞれが何に重きを置いて、それに見合うコストが幾らくらいが妥当なのか考えないといけないですね。 そうでなければ、漠然と無駄金払って後で後悔しかねないですね。 |
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| No.108 |
モデルルームを見てきましたが、仲町は実際の部屋を模したモノはなく、北浦和の駅近の方がメインでココが仲町の場合は壁が◯◯、床が二重じゃない、他は～。みたいな感じでした。
個人的な印象では、新築の仕様としては少し残念でした。オプションで購入後に変更可能ですが、業者に発注済みのため、取り敢えず全て現仕様で部屋を作り、その後に対応する。という説明でした。ちょっと高くなるのかもしれませんね。 リセールの人は良いかもしれませんが一生住む前提でそれなりのモノを求めたので、残念でした。確かにコスパは良いのかもしれませんが、賃貸とそこまで仕様は変わらず、やりたければオプションフル活用でどうぞ。みたいな。金銭面を超越した悲しさでした。価格は周辺の中古を考えれば良いかもですが、ここ数年でマンション価格が異常に高くなったので感覚が麻痺してるのでは？と感じています。 竣工時点の金利も絶対にとは言えないため、即決するためには、ある程度リスクマネジメントが必要と思いますし、そういう人が飛び付くのはもっと駅近を求める気もしますし、瞬間蒸発はないのではないでしょうか。 個人的には竣工して、ゆっくり内覧して決めたいなぁと思ってしまいます。どうせオプションかけなきゃ満足のモノは手に入らないし急ぎたくないのが本音です。 リセール目的ではなく気にしてませんでしたが、近くのオーベルなどに勝てる材料はないのかなーと思ってます。 |
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| No.109 |
リセール重視の検討者と、終の住処としての住み心地を重視する検討者と、見解が異なるようですね。
このマンションは、子供がまだ小さい子育て世代の若いファミリー向けかもしれません。 |
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| No.110 |
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| No.111 |
>>108 マンション検討中さん
たしかに駅遠物件は浦和に限らず都内でも販売苦戦してますからね。リセールを意識すると買いにくいですし、かと言って長く住むような仕様でないとなるとどっちつかずになってしまう可能性はありますね。まぁ戸数少ないし安いので売れ残る感じではないでしょうけど。 |
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| No.112 |
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| No.113 |
>>112 マンション検討中さん
じゃあ結果期待してますよ。 あなたの読みが当たるといいですね。 住友荒らしの若葉マークさん。 自分のマンションは何ら心配ないのでご安心ください。 リセールありきで購入してますので！ |
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| No.114 |
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| No.115 |
玄関前インターフォンにモニターは付くのでしょうか？
この物件の場合、他から共用部に侵入されるリスクもゼロではないので…気になります！ |
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| No.116 |
[スレッドの趣旨に反する投稿のため、削除しました。管理担当]
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| No.117 |
ドミノ物件になっているのでしょうか。
[削除されたレスへの返信のため、一部テキストを削除しました。管理担当] |
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| No.118 |
>>117 検討板ユーザーさん
現地に行けば分かるよ。 このマンションの北側に密着する形で既存のダイヤモンドマンションがある。 つまり、このマンションによって、ダイヤモンドマンションのバルコニーはアイマスクを着けたかのように密着して塞がれている。 一方でこのマンションも南側に比較的大きなマンションが建っているから、南東向きに設計されている。 本気で購入を検討されているなら、現地を見に行くべき。 |
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| No.119 |
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| No.120 |
ダイヤモンドマンションのリフォーム分譲のチラシが入ってた。値段下がるの確定してるから必死だな
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| No.121 |
>>118 マンション検討中さん
ダイヤモンドマンションは目の前の眺望がほぼ塞がれるけど、こっちは南東に向けたおかげで割と抜けるんじゃないかと。少なくともドミノではなく、午後の時間帯で多少日照が遮られる程度じゃないでしょうか。 |
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| No.122 |
このマンションは二重壁でしょうか。
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| No.123 |
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| No.124 |
>>123 通りがかりさん
ダイヤモンドはここのせいで南面はぴったりですけどここからオーベルまでは距離があるような。北側にダイヤモンドあってもここの居住性にさほど影響はないのでは？ダイヤモンドの南側バルコニーからここの北側の廊下に飛び移るなんてことは想定し得ない（部屋に侵入できるわけではなく意味がない）し。逆にここの北側廊下からダイヤモンドの南側バルコニーに飛び移って住居に侵入することは想定できてしまうので前建てするディベの責務としてはダイヤモンドのために衝立とか目隠しで防犯は最低限するべきでしょうね。 |
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| No.125 |
[住宅購入検討を目的とした情報交換を阻害するため、削除しました。管理担当]
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| No.126 |
いま売り出しているダイヤモンドの一室の広告には、「南側は建物が建つ予定ですが建物距離があり、また角部屋のため日当たりや眺望も良いお部屋です」とあります。
東の角は一番迫っていると思ったのですが、足場を外せば、飛び移れないくらい離れているのかもしれません。 |
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| No.127 |
浦和で新築か築浅中古買うなら都内の板橋区とか北区あたりのほうがコストパフォーマンス良さそう。ここは安いし需要あると思うけど駅距離あること考えるとリセールは価格維持という意味では難しいかな。
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| No.128 |
小学校が近くて安心。
子どものことを考えるなら良いマンションですね。 |
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| No.129 |
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| No.130 |
学校の話がでたので、参考までにですが、学区は恵まれていると思います。ですが、上の方の記載にもありますように、仲町小も常盤中も若干距離あります。常盤中へは自転車通学okの区域です。常盤中学はレベルが高いのでそこそこの成績では内申がもらえず、県立上位校に入るのは結構大変と聞いてます。埼大附属中は中学から受験で入れます。なのでどちらに入っても気にしないのであれば別ですがレベルは高いと思います。
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| No.131 |
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| No.132 |
中学生になれば多少の距離は気になりませんが、小学生の時は近い方がいいですね。
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| No.133 |
>>127 マンション検討中さん
天下の三井ですから大丈夫だと思いますよ。 |
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| No.134 |
後ろのダイヤモンドマンションのドミノっぷりがエグいですね。
法整備で何とかならなかったのか。 |
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| No.135 |
ドミノになる可能性のあるマンションを選択したのが悪いですよね
仕方がないでしょう |
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| No.136 |
2棟並んだだけでドミノって言うのかな。
何棟も並んでドミノみたいだからドミノって言うんじゃないのかな。 2棟で言うなら日本中ドミノになっちゃうしね。 |
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| No.137 |
浦和の駅周辺は商業地域だから仕方ないですけど建て方に配慮がないというか品がないなぁという印象です。三井でもこんなことするんだなぁと
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| No.138 |
浦和駅からまぁまぁ離れている距離だと思いますが
物件価格としては少し高めでしょうか。 三井のマンションということで上乗せになっているのかもしれません。 安心を買うという意味ではブランドマンションだと長く住めるという利点はあるかも。 校区の評判も良さそうなので、ファミリー層に人気物件なのかなと思いました。 |
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| No.139 |
北浦和の三井のマンションより設備や仕様が劣るような気がします。
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| No.140 |
北浦和の方が仕様が高いですね。
こちらは駅力が魅力ですが、好みでわかれそうですね。 |
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| No.141 |
最近マンマニさんは新都心ばかりで浦和の物件は取り上げてくれないね。価格帯としては新都心と同じくらいだし検討者被りそうだけどね。まぁ浦和の駅遠よりも新都心の駅近の方が資産価値的には良いのかも
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| No.142 |
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| No.143 |
場所は悪くないと思います。
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| No.144 |
価格相応なマンションって、今の浦和に中々ない。
ここは、コスパが検討に値する数少ないマンションの一つだと思う。 |
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| No.145 |
>>144 検討板ユーザーさん
違う違う。何か勘違いされてます。 今の浦和駅の市場は6000～7000は当たり前なんです。少し良い部屋だと8000を超えます。 ここが価格相応なのではなく安くて、ここ以外が価格相応なんです。 |
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| No.146 |
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| No.147 |
>>145 匿名さん
同感です。浦和駅西口という環境を考えると、私もここは割安かなと感じています。中古でもこれぐらいの価格しますもんね。 |
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| No.148 |
高いのにも安いのにもそれなりに理由があります。
ここは駅まで12分だったり仕様が普通だったりするので割安なんだと思います。 個人的には好きな立地ですが。 |
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| No.149 |
リセールの顧客は細かい仕様に拘らず、立地や陽当たりなどザックリしたスペックで評価するから、最低限のスペックを備えて価格相応なこのマンションは手堅い選択だと思うけど。
資産を維持するいう観点で評価すると。 それと対称的なのが、住友のマンションだね。 |
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| No.150 |
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| No.151 |
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| No.152 |
分譲価格から中古の成約価格まで教えてくれますよ。だから中古を購入するときに分譲価格を気にする方多いですよ。
だって高くても安くても理由が気になるじゃないですか。 |
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| No.153 |
裁判はまだ継続中なの？
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| No.154 |
>>151 匿名さん
まぁ中古検討するときは新築よりもさらに細かい仕様は気にしないよね。駅距離と築年数と元分譲主くらいじゃないですか。その他の要素は枝葉末節で仕様で気にするとしたらディスポーザーの有無くらいじゃないっすか |
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| No.155 |
分譲価格は大切ですよ。
人が１番気にするのはお金のことです。 新築の時4000万だった部屋が中古で5000万だったら損した気持ちになりますよね。逆に6000万だった部屋が5000万で売ってたら得した気分になりますよね。 売買経験があれば知ってることですが、売り主の借入額とかまでわかりますからね。 |
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| No.156 |
>>155 匿名さん
いや、新築分譲時より値下がりしてたとしたら残念物件だったんだなあって感想になっちゃいます。 |
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| No.157 |
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| No.158 |
最近平気で新築分譲時より値上げして売ってる中古ばっかりだけど、この状況って異常だよな？
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| No.159 |
住みたい街ランキングにも入って知名度が上がってますからね。利便性等考えたらまだまだ上がりそうですよね。普通のサラリーマンでは手が届かなくなりそうです。
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| No.160 |
>>158 マンション検討中さん
全然異常じゃないですし時価で売却するのは当たり前だと思いますよ。例えば10000円で買った株が20000円に上がってるのにわざわざ取得価格の10000円で売却しようと思わないですよね？特に不動産の場合はせめて時価相当で売却できないと住み替えが困難になりますからね。売却する物件が値上がっているということは新たに購入する物件の価格も値上がっているわけですから。今のマンション市況を考えると、ある程度金融商品としての感覚で買わないといつまで経っても買えないですよ。 |
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| No.161 |
>>159 匿名さん
西口再開発の話がまだ織り込まれていない中で不動産価格は市場なりに上昇してますからね。これで正式に西口再開発がローンチされればディベの広告効果と相俟って一段と上がると予想しています（そのタイミングが天井になりそう）。 |
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| No.162 |
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| No.163 |
>>162 匿名さん
抵抗あるのは共感しますがそれでも買う人がいるのは事実で結局のところ価格は需給で決まりますからね。ここの物件は駅距離あって市況の上昇の恩恵は得にくいかもしれませんがそのような感覚をお持ちなら買いやすい物件かもしれませんね。 |
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| No.164 |
ここは駅までの距離はありますが近くのヴェレーナは素敵なマンションだと思います。
駅距離も大切ですが、同じくらいグレードも大切です。 |
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| No.165 |
>>164 匿名さん
ヴェレーナ？？聞いたことないですけど中小ディベですか？何を重視するかは検討者次第でしょうね。ただ資産価値（＝中古になった時の価格維持率）の観点からはグレードよりも圧倒的に駅距離が重要です。実際の中古の成約価格が物語っています。 |
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| No.166 |
新築の時は同じマンションの別の部屋が比較対象ですが、中古になれば別のマンションが比較対象になります。
その時に重要になるのがマンションの特色です。比較したときに貧相に見えるとかなりマイナスなので、グレードは大切ですよ。 |
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| No.167 |
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| No.168 |
>>166 匿名さん
仕様はいいにこしたことないですが正直あまり中古市場では価格形成のメインの要素にはなっていないですね。仮に駅距離、築年数が同じであれば比較対象の要素になり得るかもしれませんが。その場合であっても仕様よりは分譲主が大手か否か（三井、三菱、住友、野村のいずれか）の方が価格に反映されやすいです。その点、このマンションは三井ですから仕様は大したことなくても同じ駅距離のマンション対比では比較的ましかもしれませんね。 |
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| No.169 |
>>167 匿名さん
中古市場見たら実際に駅近の方が高く売れてますよね。浦和駅は当然そうですし、他の主要ターミナル駅ももれなく駅近の方が高く売れています。ただ、住まいに関してリセール価格が全てではないので自身が1番重要視していることを大事にして選ばれたらいいでしょうね。 もっとも子育てという観点からも駅近の方が夜道も安心ですけどね。歌舞伎町みたいな場所とは違いますから。 |
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| No.170 |
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| No.171 |
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| No.172 |
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| No.173 |
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| No.174 |
>>170 匿名さん
当然新築時の売出価格も駅近の方が高いですが価格上昇率（あるいは価格維持率）も駅近の方が高いですよ。中古で売ることを考えるのであれば駅距離だけで言えば近い方が良いというのが事実です。まぁコロナの影響で今後駅近志向がなくなれば話は別かもしれませんが。今のところ変化の基調は見られていないですね。 |
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| No.175 |
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| No.176 |
駅近至上主義なのは一般論としては当然です。しかし浦和は子育て世代が多かったり、高級住宅街と言われている場所があったりで、特殊事情があります。
実際にプロの方も徒歩10分前後まで全く問題ないと言っていましたよ。 |
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| No.177 |
>>176 匿名さん
営業は売るのが商売ですからそう言うでしょう。住まいサーフィンのランキングはどのように計算されてるのか不明で序列自体に違和感がありますが、レインズで実際に成約価格が調べられますからご覧になるのがいいと思いますよ。同じ仲町であればパークハウス浦和タワーが15%ほど値上がりしているのに対してヴェレーナグランというマンションは5%ほどの値上がり率になっていましたよ。 「高級住宅街」というのはお金を持っている裕福な層が暮らしている戸建てを指しているであっめ、「高級住宅街」＝売却坪単価が高いということにはなっていませんよ。 |
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| No.178 |
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| No.179 |
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| No.180 |
>>179 匿名さん
記載されている「徒歩10分前後まで全く問題ない」の意味が定かではないですが、実際に浦和駅10分前後であれば将来的に売れないということはないんじゃないですかね。駅近物件よりはディスカウントしないといけないかもしれませんが。 |
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| No.181 |
＞同じ仲町であればパークハウス浦和タワーが15%ほど値上がりしているのに対してヴェレーナグランというマンションは5%ほどの値上がり率になっていましたよ。
あなたの理屈だと、その2つの場所が入れ替わればパークハウス浦和タワーが5%になり、ヴェレーナグランが15%になるってことですよ。 逆になるってことですよ。そんなことはあり得ませんよね。 浦和タワーの上昇の理由はあの外観含めたグレード感ですよ。 もしも、場所が入れ替われば、上昇率も入れ替わると言うのであれば、もう何も言えません。 |
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| No.182 |
>>181 匿名さん
駅距離「だけ」が価格形成の要素だとは言っていませんが、仮に駅徒歩4分の浦和タワーと駅徒歩13分のヴェレーナグランが立地だけそっくりそのままひっくり返れば駅徒歩4分立地の方が新築時からの価格上昇率は高くなるということが統計的に言えます。ご指摘のとおり浦和タワーの方が規模が大きいですし、三菱分譲ということも価格にはプラスでしょうから全く同じになるとは思いませんが。 分かりやすくするためにあえて浦和タワーを引き合いに出しましたが、先に申し上げましたとおり、事実として駅距離と売却価格の相関は非常に高いものになっています。この事実を覆す反証があればお示しいただきたいですが、私が調べた限りではそのような物件は見つけられませんでした。 繰り返すようですが、これはあくまでリセール価格という点で言っているのであって、マンション選びは人それぞれの価値観で選ばれると思いますから、駅徒歩13分の物件を購入する、あるいは購入したことに対して批判するものではございませんので申し添えます。 |
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| No.183 |
>>181 匿名さん
蛇足ですがヴェレーナグランの概要を拝見しましたが、30戸とかなり小規模のマンションとなっております。これは当物件にも言えることですが、小規模物件は管理費・修繕費のランニングコストが高くなるため、物件価格から割り引いて考えてあげる必要があります。老婆心ながら忠告申し上げます。 |
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| No.184 |
>>182 名無しさん
そうです。逆には絶対になりませんよ。 簡潔に言うと当然駅距離もとても大切ですが、グレードや売主も同じくらい大切と言うことではないでしょうか。それで逆転が出来るくらいに大切だと言うことです。 |
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| No.185 |
>>184 匿名さん
リセール価格において、駅距離に対してグレードや売主が「同じくらい大切」ではないということを説明したつもりでしたが。「同じくらい大切」と言うのはさすがに論理の飛躍があると思いますが根拠となるような物件が実際にあるのでしょうか？ 当方としてはあくまで過去のデータに基づく統計的見地から申し上げているのであって、将来のことはわかりませんし個別事情による外れ値もあり得るでしょうから逆転することもあるかもしれませんが主観以外でそのような主張をすることはできませんね。 |
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| No.186 |
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| No.187 |
>>186 匿名さん
当然に浦和駅の物件を前提に申し上げていますよ。自分で検討するために回帰分析した結果もありますが、わざわざここで公表するつもりはないですよ。先に申し上げたとおり中古の成約価格はレインズで得られますし、分譲時価格も調べればすぐに分かることですから是非ご自身でご確認ください。ご自身でできないのであれば仲介業者やディベに依頼して分析してもらったら良いかと思います。 というか、わざわざデータで定量的に示さなくても、浦和タワーやシティハウス浦和高砂、プラウド浦和東仲町ガーデンなど、築年数の比較的新しい物件においても騰落率が高いのは駅近物件なんですから感覚的に分かるかなと思うのですが。 これ以上は当物件の掲示板に書き込むのは相応しくないため控えますが、貴殿がおっしゃる「浦和駅は特殊事情でリセール価格において駅近が正義ではない」というような趣旨の主張には賛同しかねるということです。 |
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| No.188 |
>>186 匿名さん
ちなみに、統計的に割安でお得だという中古物件も過去にあるにはありましたが、調べたら告知事項ありでした。数字だけ追っても危険ですのでお気をつけください。 |
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| No.189 |
>>187 評判気になるさん
長々と書き込まれてますが、結局、統計的に有意な差があるデータは出せないわけですね。 例に出すのも大手の目玉物件なので説得力にも欠けます。一言に浦和と言っても色々な条件も違うわけですし正確なものなんて出せないわけで、あなたの主張も単なるあなたの主観なんです。私の意見と同様に。 |
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| No.190 |
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| No.191 |
>>190 評判気になるさん
具体的な例とは笑？ 長さのわりに具体例が乏しいような。 全部のデータ見たわけではないので反証出来るわけありませんよ笑 あなたも立証出来ていませんし笑 こちらの話は理解されてますか？ 近い方が有利なのは当然です。 ただね「駅近が正義」といきり立つほどの差がありますかね？ってことです。 私が言ってるのは程度問題ですよ。 |
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| No.192 |
>>191 匿名さん
浦和は事情が違うとかグレードが駅距離と同じくらい大切とおっしゃっていたと理解していますが、急に程度問題とか言われてもついていけないですよ笑 同じ築年数で駅距離が異なる物件なんて検索すればすぐに出てくるし調べるのは簡単ですよね。浦和はサンプル数が少ないともおっしゃっていましたが寧ろ豊富すぎるくらいですから笑 例えば貴殿イチオシのグレードの高いヴェレーナグラン浦和仲町とプラウド浦和常盤サンクアージュなんかは同時期竣工で新築時価格もほぼ同一ですから確認されてみるといいと思いますよ。 おっしゃるところのグレードが駅距離を覆してリセールバリューで逆転した例を期待していたのですが、そもそも主観でおっしゃっているとのことでしたので追求してもしょうがなかったですね。失礼いたしました |
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| No.193 |
野村の仲町計画が出てましたけど坪350くらいになるんですかね。予算考えたら野村の価格公表前にこっちにいかざるを得ないかな。もしくはこっちもすぐに売れる感じではなさそうなので野村が発表するのを待つか。うーむ
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| No.194 |
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| No.195 |
>>192 名無しさん
まだ書き込んでいたんですね長文を笑。 ですからね、あなたが例に挙げてるのが大手のそこそこ戸数のある物件でしょ笑 話にならんな笑 サンクアージュの方が駅まで近くて大手で戸数も多いですけど、どういうおつもりですか？笑 グレードって何のことか理解されてますか？ 逆転できる要素がほぼない物件を持ち出されても笑 話の趣旨を全然理解されていないように感じます。 理解が困難な方に説明するのは無理かな。 えーとですね。大手の方が土地の取得にも有利です。駅に近ければ単価を吊り上げれるためグレードも…なんてこと書いても無駄かな。もう理解出来ないですよね？ようは比較できないんですよ。できる物件があったとしてもサンプルが少なすぎる。 バイアスがかかった方に言っても無駄なので諦めますね。 |
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| No.196 |
>>194 マンション検討中さん
そうですね。当方としては前提や具体例を出しながら丁寧に中立的に説明したつもりでしたが結局理解されずじまいでした。投稿を見ているとおそらく戸建てではなく徒歩10分超の中古マンションを買われた方なのではないかと思います。 |
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| No.197 |
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| No.198 |
>>195 匿名さん
客観的事実と主観的意見を分けて思考整理された方がいいと思いますよ。一度冷静に過去のご自身の投稿をご覧になってください。ヴェレーナグランというマンションをハイグレードとおっしゃっていたのは貴殿ですよね？ちなみにサンクアージュは80戸程度ですが同時期竣工の中でも戸数は少ない方ですし、線路横で立地条件も良いとは言えないですが新築時+20%程度で成約していますよ。 ここからは当方の推測ですがスーモなどの検索サイトで駅徒歩10分以内でソートをかける人が多く、僅か3分の差でも売却価格に差がつきやすいのではないかと考えます。 |
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| No.199 |
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| No.200 |
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現在の物件
パークホームズ浦和仲町三丁目
- 所在地：埼玉県さいたま市浦和区仲町3丁目8番1号（地番）
- 交通：京浜東北線 浦和駅 徒歩12分 （※アトレ北口改札（7:00～24:15）徒歩11分）
- 総戸数： 65戸
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