パークホームズ浦和仲町三丁目ってどうですか？

[マンション検討中さん]

パークホームズ浦和仲町三丁目についての情報を希望しています。
物件を検討中の方やご近所の方など、色々と意見を交換したいと思っています。
よろしくお願いします。

公式URL：https://www.31sumai.com/mfr/X1803/

所在地：埼玉県さいたま市浦和区仲町三丁目52番他8筆（地番）
交通：京浜東北・根岸線「浦和」駅　徒歩12分
間取：3LDK
面積：68.03平米～73.82平米
売主：三井不動産レジデンシャル株式会社
施工会社：株式会社長谷工コーポレーション
管理会社：三井不動産レジデンシャルサービス株式会社

資産価値・相場や将来性、建設会社や管理会社のことについても教えてください。
（子育て・教育・住環境や、自然環境・地盤・周辺地域の医療や治安の話題も歓迎です。）

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さいたま市の浦和で新築マンションを買うなら「プラウド浦和」なのか　【カネー】
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[182: 名無しさん]

>>181 匿名さん
駅距離「だけ」が価格形成の要素だとは言っていませんが、仮に駅徒歩4分の浦和タワーと駅徒歩13分のヴェレーナグランが立地だけそっくりそのままひっくり返れば駅徒歩4分立地の方が新築時からの価格上昇率は高くなるということが統計的に言えます。ご指摘のとおり浦和タワーの方が規模が大きいですし、三菱分譲ということも価格にはプラスでしょうから全く同じになるとは思いませんが。
分かりやすくするためにあえて浦和タワーを引き合いに出しましたが、先に申し上げましたとおり、事実として駅距離と売却価格の相関は非常に高いものになっています。この事実を覆す反証があればお示しいただきたいですが、私が調べた限りではそのような物件は見つけられませんでした。
繰り返すようですが、これはあくまでリセール価格という点で言っているのであって、マンション選びは人それぞれの価値観で選ばれると思いますから、駅徒歩13分の物件を購入する、あるいは購入したことに対して批判するものではございませんので申し添えます。

[183: 名無しさん]

>>181 匿名さん
蛇足ですがヴェレーナグランの概要を拝見しましたが、30戸とかなり小規模のマンションとなっております。これは当物件にも言えることですが、小規模物件は管理費・修繕費のランニングコストが高くなるため、物件価格から割り引いて考えてあげる必要があります。老婆心ながら忠告申し上げます。

[184: 匿名さん]

>>182 名無しさん

そうです。逆には絶対になりませんよ。
簡潔に言うと当然駅距離もとても大切ですが、グレードや売主も同じくらい大切と言うことではないでしょうか。それで逆転が出来るくらいに大切だと言うことです。

[185: 名無しさん]

>>184 匿名さん
リセール価格において、駅距離に対してグレードや売主が「同じくらい大切」ではないということを説明したつもりでしたが。「同じくらい大切」と言うのはさすがに論理の飛躍があると思いますが根拠となるような物件が実際にあるのでしょうか？
当方としてはあくまで過去のデータに基づく統計的見地から申し上げているのであって、将来のことはわかりませんし個別事情による外れ値もあり得るでしょうから逆転することもあるかもしれませんが主観以外でそのような主張をすることはできませんね。

[186: 匿名さん]

>>185 名無しさん

ですから、その統計データってどこの駅ですか？
今話しているのは浦和駅に対しての話でしすよ。
あなたの主張を裏付けるサンプル数はないはずですが。

[187: 評判気になるさん]

>>186 匿名さん
当然に浦和駅の物件を前提に申し上げていますよ。自分で検討するために回帰分析した結果もありますが、わざわざここで公表するつもりはないですよ。先に申し上げたとおり中古の成約価格はレインズで得られますし、分譲時価格も調べればすぐに分かることですから是非ご自身でご確認ください。ご自身でできないのであれば仲介業者やディベに依頼して分析してもらったら良いかと思います。
というか、わざわざデータで定量的に示さなくても、浦和タワーやシティハウス浦和高砂、プラウド浦和東仲町ガーデンなど、築年数の比較的新しい物件においても騰落率が高いのは駅近物件なんですから感覚的に分かるかなと思うのですが。
これ以上は当物件の掲示板に書き込むのは相応しくないため控えますが、貴殿がおっしゃる「浦和駅は特殊事情でリセール価格において駅近が正義ではない」というような趣旨の主張には賛同しかねるということです。

[188: 評判気になるさん]

>>186 匿名さん
ちなみに、統計的に割安でお得だという中古物件も過去にあるにはありましたが、調べたら告知事項ありでした。数字だけ追っても危険ですのでお気をつけください。

[189: 匿名さん]

>>187 評判気になるさん

長々と書き込まれてますが、結局、統計的に有意な差があるデータは出せないわけですね。
例に出すのも大手の目玉物件なので説得力にも欠けます。一言に浦和と言っても色々な条件も違うわけですし正確なものなんて出せないわけで、あなたの主張も単なるあなたの主観なんです。私の意見と同様に。

[190: 評判気になるさん]

>>189 匿名さん
具体的にいくつも例も出しているにも関わらずたった1つの反証も示せない人に主観的と言われましても笑
メールでデータ送りましょうか？笑

[191: 匿名さん]

>>190 評判気になるさん

具体的な例とは笑？
長さのわりに具体例が乏しいような。
全部のデータ見たわけではないので反証出来るわけありませんよ笑
あなたも立証出来ていませんし笑
こちらの話は理解されてますか？
近い方が有利なのは当然です。
ただね「駅近が正義」といきり立つほどの差がありますかね？ってことです。
私が言ってるのは程度問題ですよ。

[192: 名無しさん]

>>191 匿名さん
浦和は事情が違うとかグレードが駅距離と同じくらい大切とおっしゃっていたと理解していますが、急に程度問題とか言われてもついていけないですよ笑　同じ築年数で駅距離が異なる物件なんて検索すればすぐに出てくるし調べるのは簡単ですよね。浦和はサンプル数が少ないともおっしゃっていましたが寧ろ豊富すぎるくらいですから笑　例えば貴殿イチオシのグレードの高いヴェレーナグラン浦和仲町とプラウド浦和常盤サンクアージュなんかは同時期竣工で新築時価格もほぼ同一ですから確認されてみるといいと思いますよ。
おっしゃるところのグレードが駅距離を覆してリセールバリューで逆転した例を期待していたのですが、そもそも主観でおっしゃっているとのことでしたので追求してもしょうがなかったですね。失礼いたしました

[193: 検討板ユーザーさん]

野村の仲町計画が出てましたけど坪350くらいになるんですかね。予算考えたら野村の価格公表前にこっちにいかざるを得ないかな。もしくはこっちもすぐに売れる感じではなさそうなので野村が発表するのを待つか。うーむ

[194: マンション検討中さん]

>>191 匿名さん

そもそもこの人戸建ての話をしていて、マンションのことはあまり理解してないんじゃないですかね？
土地の価格は下がっていないとか、見当違いのコメントもあるし。

[195: 匿名さん]

>>192 名無しさん

まだ書き込んでいたんですね長文を笑。
ですからね、あなたが例に挙げてるのが大手のそこそこ戸数のある物件でしょ笑
話にならんな笑
サンクアージュの方が駅まで近くて大手で戸数も多いですけど、どういうおつもりですか？笑
グレードって何のことか理解されてますか？
逆転できる要素がほぼない物件を持ち出されても笑
話の趣旨を全然理解されていないように感じます。
理解が困難な方に説明するのは無理かな。
えーとですね。大手の方が土地の取得にも有利です。駅に近ければ単価を吊り上げれるためグレードも…なんてこと書いても無駄かな。もう理解出来ないですよね？ようは比較できないんですよ。できる物件があったとしてもサンプルが少なすぎる。
バイアスがかかった方に言っても無駄なので諦めますね。

[196: 名無しさん]

>>194 マンション検討中さん
そうですね。当方としては前提や具体例を出しながら丁寧に中立的に説明したつもりでしたが結局理解されずじまいでした。投稿を見ているとおそらく戸建てではなく徒歩10分超の中古マンションを買われた方なのではないかと思います。

[197: 匿名さん]

>>196 名無しさん

その例に問題があると書いたんですが笑
比較の対象にならない物件を比較して、ドヤ顔で駅近の正当性を主張しようとされてたので諦めました。
初歩を理解されていないようでしたので。

[198: 名無しさん]

>>195 匿名さん
客観的事実と主観的意見を分けて思考整理された方がいいと思いますよ。一度冷静に過去のご自身の投稿をご覧になってください。ヴェレーナグランというマンションをハイグレードとおっしゃっていたのは貴殿ですよね？ちなみにサンクアージュは80戸程度ですが同時期竣工の中でも戸数は少ない方ですし、線路横で立地条件も良いとは言えないですが新築時+20%程度で成約していますよ。
ここからは当方の推測ですがスーモなどの検索サイトで駅徒歩10分以内でソートをかける人が多く、僅か3分の差でも売却価格に差がつきやすいのではないかと考えます。

[199: マンション検討中さん]

>>196 名無しさん

反証材料出せないくせに人の出す例にはいちいち突っ掛かってくる、めんどくさいタイプの人ですね。相手にするだけ時間の無駄かもですね。

[200: 匿名さん]

>>199 マンション検討中さん

比較できない物件を比較してドヤ顔されたら苦笑いしませんか笑
まずは認めましょうよ笑
１番恥ずかしい比較してますよ笑

[201: 匿名さん]

>>198 名無しさん

あなたがヴェレーナで比較してきただけですが笑
何言ってるんですか、浦和タワーとヴェレーナで間違った比較したり、サンクアージュとヴェレーナで間違った比較したり笑
ちょっとちょっと比較を間違ってますよ笑