オーベル松戸ヒルズってどうですか？

[マンション検討中さん]

オーベル松戸ヒルズについての情報を希望しています。
物件を検討中の方やご近所の方など、色々と意見を交換したいと思っています。
よろしくお願いします。

公式URL：https://www.ober.jp/matsudo/

所在地：千葉県松戸市胡録台字小野189番（地番）
交通：JR常盤線・上野東京ライン・新京成線「松戸」駅東口徒歩13分、
　　　新京成線「上本郷」駅徒歩10分
　　　「松戸」駅よりバス7分・「一本松」バス停より徒歩1分
間取： 2LDK+S?4LDK
面積：67.58㎡～83.59㎡
売主：大成有楽不動産株式会社
施工会社：株式会社長谷工コーポレーション
管理会社：株式会社長谷工コミュニティ（予定）

資産価値・相場や将来性、建設会社や管理会社のことについても教えてください。
（子育て・教育・住環境や、自然環境・地盤・周辺地域の医療や治安の話題も歓迎です。）

[1: 匿名さん]

オーベルシリーズなので、価格とクオリティのバランスが期待できますね。価格発表が楽しみです。
松戸は葛飾区に次いで、全国2位の子育てしやすい街というのも魅力的です。

https://www.ober.jp/matsudo/childcare.html

[2: 名無しさん]

このマンションの近くに20年住む者です。

このマンションは県道と国道の交差点に程近いため、コンビニや飲食店が比較的多いです。また、下総台地に完全に乗っかっているので地盤も硬く、災害に強いと言えます。

治安ですが、松戸駅全般の住宅街に共通しますが、駅前の繁華街と対象的にかなり閑静ですので良いと思います。人口密度も高く、県道沿いも街灯が並んでいて、夜でもランニングしている人もいたりと安心感があります。

普段の通勤ですが、男性なら徒歩10分で松戸駅前にはつくと思います。又は最寄りのバス停に一本松があり、このバスはラッシュ時は3?5分間隔で運行され、松戸駅終発も0時30分発が存在し使いやすいです。

学校も部活動が全国レベルのマンモス校松戸市立第一中学の学区です。小学校は相模台小か松が丘小学校でしょうか？中学は駅チカ中学だからでしょうか？比較的所得層が高い家庭が多くて環境は良く、開成高校などに進学する生徒も複数名いらっしゃります。

1つ気になるとしたら国道沿線ゆえの騒音でしょうか？ロードサイドではないのでそこまでうるさいことはないと思いますが、絶対静かとは言えないと思います。


何しろ2個目の駅ビル開発や東口再開発事業が進む松戸駅の恩恵は計り知れません。もし今松戸を知ったらこのマンションに越したかもしれません。


あくまでも1地元民の意見ですが、参考になさってください。

[3: マンション検討中さん]

参考になります
あなたのような良識ある方がいらっしゃる点でも評価します

[4: 匿名さん]

松戸駅前に住んでいます。散歩がてら最短コースと思われる道を歩いてみました。残念ながら13分では駅まで辿り着くことができませんでした。坂がきつく歩道がガタガタで狭い、真夏や真冬はきついなと思いました。あとは車の通りが激しく、騒音もそうですが排気ガスが気になりましたね。

[5: 名無しさん]

>>4 匿名さん

どのルートでいかれました？坂は下総台地に登るためしょうがないかも知れませんね…。その分ハザードマップではかなり安全地帯と評価されています。本数多いのでバスを利用する方もたくさんいらっしゃいますよ。でもたしかに女性なら13分かかるかもしれませんよね…。　地元民御用達なのですが、岩瀬の交差点渡ってショートカットするルートを使うと早いです。皆さんこのルートなので通勤時間帯に歩かれてみてください。

[6: 匿名さん]

>>5 普段岩瀬方面にはあまり行かないので記憶が曖昧ですが、坂の途中で左の小さな坂を下り、住宅街を抜け、セブンの信号を渡り駅に向かいました。日中だったのもあり、お年寄りや自転車の方がたくさん通っていたので、自分のペースで歩けず… そのせいもあるのかもしれませんね。

[7: 名無しさん]

>>6 匿名さん
そのルートですよね！たしかに良くも悪くも人通りが多いですね。朝は通勤の方ばかりで皆さん歩幅大きいです。気になる方はバスを利用しても良さそうですね。実際松戸駅東口行のバスは一本松まで人が乗りますが、そこから先は誰も乗りませんし、十分選択肢に入れて良さそうです。

オーベル松戸に居住の方にも参考にしてほしいのですが、私は自転車の場合は国道を沿って６号沿いを走りプラーレ松戸の裏（5F）の駐輪場に止めるか帰りは坂道を歩くあるいは全力こぎを妥協して駅前の駐輪場で止めます。前者は15分、後者8分くらいで松戸駅つきます。

今オーベル松戸の前を通りましたが、国道側の騒音よりも県道側の騒音のほうが気になりました。今度デシベルはかりますが、24時台はさすがに車はほぼいなくなるのであまり気にしなくていいと思います…。私は気になるほどではありませんでしたが、気になる方は窓締めてれば音はしないと思う程度ですね。

[8: 匿名さん]

>>7 とても参考になります。貴重な情報ありがとうございます。

価格帯が気になりますね。3000万半ばから5000万といったところでしょうか？

[9: 名無しさん]

>>8 匿名さん
松戸駅周辺街区に4LDKはそこそこレアだなと思うこと、閑静な住宅街エリアでは比較的地価が高いエリアにあることから5000万行く可能性はありますね。施工は長谷工でいい意味で普通ですが、大成さんの評価も悪くはないので値段がそこで左右されることもなさそうですね。
仮に2LDKのお部屋で3000万代前半の部屋があればかなりお得かもしれません。

[10: 匿名さん]

中規模マンションでファミリー層主体のマンションだと今のご時世ではそんな感じになるんでしょうか。
子供に一人一部屋与えられる4LDKは確かに貴重ですものね。四人家族だと荷物も多いし。
Jｒタイプだとルーフバルコニーがあって開放感は凄そう。
公式サイトによると子育て支援が多いようで。近隣の市と比べて子育てしやすいんでしょうか。

[11: 匿名さん]

外観からして、Ｊｒタイプは二部屋程度でしょうか。ルーフバルコニーは共用部分なので(バルコニー自体が共用部分ですが)、好き勝手できず、また掃除も面倒なイメージがあります。

[12: 名無しさん]

>>11 匿名さん

なるほどそのようなこともあるのですか。あまり意識していませんでした。
逆に言えば、バルコニーが気になるくらい、他の点で問題のない物件という風にも捉えらても良さそうですね。

[13: 匿名さん]

マンションマニアさんがこちらのマンションを紹介していましたね。動画では実際に駅まで歩いていましたが、息があがっていて坂の歩道の状態の悪さに若干イラついてる感じがしました。バスや自転車をあてにしてない我が家には不向きかなー。

[14: 匿名さん]

松戸駅から現地まで歩いてみました。夏だとこの坂は辛そうですが、高台にあるのは水害の恐れもなく魅力ですね。岩瀬の坂に夜の大人の店があるのが少し気になりましたが。
マンマニさんの評価はまあまあかなとは思います。

https://manmani.net/?p=31679

[15: 名無しさん]

>>14 匿名さん
角海老さんですよね。あそこを利用してる人をほとんど見たことないですけど、あの店やってけてるのでしょうか？って感じです。少なくともあそこが変な人の溜まり場になってるというようなことは見られません。13の方にも申し上げますと、前述の通り坂を降りなくても良いルートがあります。文教地域を抜けて国道渡るルートは安心感ありますよ。徒歩15分前後で駅前にはつくと思います。プラーレさんの中を使うか、タワーマンションの共用エレベーターを使うと楽に駅前に降りられます。参考までにどうぞ

[16: 名無しさん]

線路沿いの角海老は人の出入りあります。男性客もスタッフも見かけます。

[17: 名無しさん]

>>16 名無しさん
承知の上でしたら申し訳ないですが、今話してるのは線路沿いの角海老ではないですよ。今回のマンションには（わざわざ利用しようと思わない限りは）関係ないでしょう。

[18: 名無しさん]

>>17 名無しさん
わかっています。岩瀬の角海老の話が出たので、その流れですぐ近くの根本の角海老の話をしただけです。松戸駅周辺は風俗もたくさんありますし、外国人女性も路上で声をかけてきます。松戸の雰囲気を知らない方もいらっしゃると思ったので、どんな街なの少しでも知っていただければなと思ったのですが…。スレチでしたね。近所の者ですが書き込みやめますね。

[19: 匿名]

東口はとある場所に常にパトカーが止まっていてお巡りさんが監視してるのである意味安心です…

[20: 匿名さん]

スマホ弄ってますけどね

[21: 名無しさん]

いるだけで抑止力

[22: 名無しさん]

>>18 名無しさん
そんな悲観ならさらないでいいのでは。あなたの仰る通り松戸駅は人口50万都市の主要駅たる故、繁栄している故にそのような一面があるのも明らかですからね。19の方も仰る通り警察常駐なので船橋や柏よりは放置されていない感があります。（この2つはもう手がつけられないレベルなのかもしれませんが…）
どの道プラーレ沿いを歩くのが普通なので、その周辺を通ることは少ないと思いますけどね…。

[23: 評判気になるさん]

価格が気になります。3000万から5500万あたりでしょうか?

[24: 匿名さん]

>>23 評判気になるさん

そのくらいかと

[25: 通りがかりさん]

以前神奈川からこの地域に引っ越してきました。

内見の時はわからなかったですが、
たこ焼き屋さんの坂の下に常に警察がいます。
以前近くのマンションで暴力団絡みの事件があったと聞いています。

住んでみて常に警察がいるのは安心なのか不安なのかどちらかと言えば不安でした。
個人的な感想ではありますが、神奈川の住宅街、今住んでいる住宅街に比べて道が狭かったり、交通量が多かったり、近所に住んでいる方々の印象があまり良くなかったです。

子どもが生まれたばかりで子育てする環境としてはあまり良くない印象を覚え、引越しを決めました。

駅に行く途中に風俗店もあり、駅の近く？には外国人の呼び込みの方、暴力団関係の事務所もあり、今思えばそのような環境なので警察が常駐するのかなと…

初めて松戸に住まれる方のご参考にになればと思います。
駅周辺、上記の場所などよく確認のうえご検討下さいませ。

[26: 検討板ユーザーさん]

発砲事件もありましたしね。凶器となりそうな物を持って歩いてる人もみかけますよ。それは夜間ですが。子供に声を掛けてくる男性もいますね。

[27: 匿名さん]

>>26 検討板ユーザーさん

たしかにそれは危ないですね。横浜や府中に住んだときにもそんなことがありましたが、都市部は避けられない気もしますね。松戸の犯罪件数は千葉県平均なので、割とマシではありますが、嫌な人はそもそもヒトの少ないもっと地方に住んだほうがいいかもしれませんが、松戸というか、都市部の利便性を鑑みればしょうがない気もします。難しいですね。

[28: 匿名さん]

発泡事件等は象徴的な事件ですので印象に残りやすいが、犯罪率は千葉県平均

先の人が仰る通り道が狭い

人口人口密度共に東京並だからこそコンビニや交通は充実

子育てしやすい街ランキングは葛飾区新宿区を抜いて全国1位

日暮里まで15分の好立地

松戸の高台で災害に強く、犯罪率が特に低い場所

これらを踏まえて、やはり発泡事件等は聞くだけで嫌だなと思う方は住まないことをオススメしますし、お得感があると感じた方は住んでもいいのかなと思います。

私も松戸に住んでいるので治安がとてもいいとは思いませんが、治安に関する話はネット民のご馳走なので、程々にすべきです。実際のデータは市や県の公式から出てますから。

というのが私の見解です。

余談ですが、八柱、新八柱駅前にできるエクセレントシティも気になりますね。

[29: 匿名さん]

発砲を指示したのは船橋の＊＊＊で、実行したのは埼玉と群馬の＊＊＊とかじゃなかった？
事件はなくても、どこでもあると思ってるよ、八王子では高一が拳銃自殺とかついこないだだし、他人に向けなかったのはまだ幸い

[30: 名無しさん]

どこでもありますか？今まで首都圏の色々な所に住んできましたが、自分が住んできた地域での発砲事件は一度も聞いたことがありません。どこにでも暴力団はいるだろうし、知らないだけかもしれませんけど… とりあえず松戸は民度低いですよね。

[31: 通りがかりさん]

台地なので災害に強い点は、ゲリラ豪雨が当たり前の時代には評価できる

東京の東側で台地に住みたいならこの辺りは第1候補だろうね

[32: マンション検討中さん]

みなさまの予想では、2LDK+Sという間取りで3000万円という感じでしょうか…。

[33: 検討板ユーザーさん]

長谷工ですし、もう少しするのでは？

[34: 匿名さん]

>>33 検討板ユーザーさん

私もそのように考えます。3500万円?くらいかなと。
ただ最安値が3000万円なら相当お得ですね。2026年、東口の高台にある中央公園地区再開発や新駅ビル建設を考えれば、今西口よりも東口のほうが波が来ているように感じます。

[35: マンション検討中さん]

ここ拝見しましたが、大通りからワンブロック離れているのがとてもいいですね。高齢化にも関わらず、歩いている間にたくさんの子供たちを見ることもできました。小学校は松が丘小学校か相模台小学校かと思います。前者は大通りを一切渡らずにマンションや住宅の並ぶエリアで登校可能です。後者は国道を渡る必要がありますが、登校ルートを訪ねたところ横断歩道を渡るのではなく歩道橋を渡るそうです。宇宙飛行士の方が卒業した学校だそうですね。ちなみに後者の小学校の目の前が松戸市立第一中学校です。タワーマンションや中央公園、大学などがある文京エリアでした。葛飾区の物件と比較して水害リスクがかなり低いなと感じ、前向きに検討していきたいと思っています。日暮里15分は葛飾区の物件よりもアクセス良かったのは以外でした。快速のおかけなのでしょうか。再開発も期待したいと思います。

最安値4000万でも買いたいです。

[36: 匿名さん]

小学校は松ヶ丘小ですね。駅から徒歩15分で最安値が4000万だったら買わないです。徒歩15分というと資産価値もぐんと下がります。

[37: 検討板ユーザーさん]

相模台小は選択できなくもないですが、枠が極僅かのため抽選？と聞いたような。。。
徒歩10分以上の物件は将来手放したいとなった場合、よっぽど好条件でないと売却が難しいととある記事でみました。駅から距離があるので老後が心配ですね。人は誰しも衰えますから。車があるといっても免許は返納するだろうしあてにできません。

[38: 名無しさん]

徒歩１０分以上だが東京の東側かつ高台の物件の中で一番都心よりなのはこの物件だよね。資産運用も大切だが実需考えれば悪くないし、東側の再開発が進むとしたら比較的資産価値落ちにくい物件だと思う。落ちないとは言ってないけどね。

[39: マンション検討中さん]

松戸駅訪れたんですが、新しい松戸駅のイメージ図が駅に貼られていてあまりの変貌に歓喜しました。これはホントに期待ですね。川崎駅が新しくなったときもかなり地価上がりましたから。

[40: 匿名さん]

ここって高台なんですか？下総台地の端って感じですかね？

[41: 匿名さん]

パンフレットには「下総台地の上位面」と書かれています。図で見ると端ですね。

[42: 匿名さん]

>>41 匿名さん
なるほど、かなり美味しい場所ですね。東京の東側で台地は印西とかそっちの（私的には）絶望的な内陸地だと思って避けていました。松戸なら日暮里15分なので、都心20分以内なら多少駅から歩いても悪くないかなとも考えています。（今は聖蹟桜ヶ丘駅徒歩15分くらい）

なによりまだ松戸は地価が低い。

ちなみに、お隣の柏駅から徒歩15分の物件も目をつけていますが、駅前からは想像できないくらい生活に不便そうで、人口密度が東京並みの松戸はコンビニもひしめいていて、そこのところはいいなとも思っています。
柏の物件はめちゃくちゃ安いんですけどね。迷います。

[43: マンション検討中さん]

問題は価格ですよね。都内のマンションや県内の駅近タワマンに比べると安く思えるかもしれませんが、安くはないと思います。むしろ予想より高いかと。

[44: 匿名さん]

>>43 マンション検討中さん
都心以外の23区の徒歩15分の物件より少し安いくらいですかね。柏の物件は典型的な郊外型なのでほぼ資産価値は見込めないです。松戸この物件はあまり資産価値落ちない気もするんですけどね。市川もそうですが、下手したら葛飾区江戸川区より高かったりもするので、お得感があるかはわからない感じですね。ちなみにあまり都内にこだわってはいません。税金高いんで（笑）

[45: 匿名さん]

隣の金町の新築物件だとプラウドタワーが坪単価300万円弱から400万円。安い部屋は70平米で6000万円くらい。
シティテラスが坪単価200万円から260万円くらい。安い部屋だと70平米で4500万円くらいですね。
ここは松戸で、金町より安い相場感なので坪単価200万円前後、70平米4000万円前半が適正でしょう。

[46: 匿名さん]

モデルルーム行かれた方、どうでしたか？

[47: 匿名さん]

>>45 匿名さん
参考になります。

[48: 匿名さん]

武蔵小杉の水害による汚物タワーマンション事件以来高台という条件を非常に重視しているので、4000万前後ならありです。待機児童もゼロで評価します。葛飾区や北千住は水害ゾーンで本来家が建たないような場所だったので、個人的には避けてしまっています。
モデルルーム行った方は新たな情報お願いします。

[49: 通りがかりさん]

松戸の道狭いと言って千葉県の都市部の中ではマシなようです。名古屋市についで２番目に早く区画整理を行ったとお話聞きました。ただ区画整理よりも早く街が完成してしまっているところに関しては道が狭いということのようです。この物件は電車か車両方選べるのがいいですね。

[50: 通りがかりさん]

>>49 通りがかりさん
狭いと言っても　です。訂正します