パークホームズ志村坂上 ザ テラス

[匿名さん]

公式URL：https://www.31sumai.com/mfr/X1904/


志村坂上駅から3分。
小豆沢公園の緑に抱かれた好立地に三井のマンションが誕生します。
環境と利便性が調和するこのマンションについて情報交換をお願い致します。


(仮称)板橋区小豆沢三丁目計画
正式名称：パークホームズ志村坂上 ザ テラス

地　　番 東京都板橋区小豆沢3-1-5ほか
住居表示 東京都板橋区小豆沢3-4
交　　通 都営三田線志村坂上駅徒歩3分、JR赤羽駅バス13分徒歩2分

構造規模 鉄筋コンクリート造地上7階建、総戸数54戸
延床面積 4619.47 ㎡
建築面積 1032.57 ㎡
敷地面積 1919.63 ㎡

建築主 三井不動産レジデンシャル株式会社
設計者 川口土木建築工業株式会社一級建築士事務所
施工者 川口土木建築工業株式会社

着工予定 2020/07/01
完成予定 2022/01/31

面積:65.12㎡～71.49㎡
間取り:3LDK
管理会社:三井不動産レジデンシャルサービス株式会社

[スムラボ 関連記事]
パークホームズ志村坂上ザテラス　現地訪問レビュー【2LDK】
https://www.sumu-lab.com/archives/27364/

【物件概要を追記しました。2021/10/05 管理担当】
　

[161: 匿名さん]

浮間釣り堀公園もいいです。
夏は激安でザリガニ釣りができますよ。

[162: 名無しさん]

どこの部屋も無しでした
東は論外、南は他のマンションと比較してこれといった魅力なし、西もあの話聞いたらなしです

[163: マンション検討中さん]

>>162 名無しさん

あの話というのは何か建物がたつ計画があるのでしょうか？

[164: マンション検討中さん]

見学に行きましたが「普通」という言葉が似合うマンションでしたね。エントランスも廊下も部屋も。
余計に価格が気になります…高いですね。

[165: 名無しさん]

ここって本当に売れるんですかね？

[166: マンション検討中さん]

どうなんでしょうか…。シティハウス志村坂上と販売期もズレてますし、迷われてる方もいらっしゃるかもですね。

[167: 匿名さん]

「志村坂上駅から3分」「公園が近い」
住む条件としては良いのかなと思いますし、売れるでしょう。

間取りがちょっと狭いかとは思いますが、
最近のマンションはコンパクトタイプが多いのでニーズはあると思います。

あとは価格がどれくらいになるかですね。

[168: 名無しさん]

現地見ましたが、外観デザインも非常に格好良いと思いました。逆張りの間取りも最近なかなか見ないので、魅力的かと。

[169: マンション検討中さん]

モデルルーム行ってきました。他物件も何個か見てますが、その中でも良い物件だと感じました。柱や梁が室内にほぼ無く、図面で見るよりとても広く感じます。逆張りのハイサッシのおかげで西向き、東向きの部屋は特に開放感があり良いと思いました。間取りも70平米弱ながらも、廊下が短いので実際の部屋は広く感じると思います。ご参考になると幸いです。

[170: 名無しさん]

外観はいたって普通、という印象ですね。可もなく不可もなく。
西側に大きな空き地があるので、今後何が建つかわからないという点はリスクを感じました。東、南も高層階以外は見晴らしが微妙です。
あとは値段ですね・・・。近隣の新築ではプレミストが4900～、中古でも近隣5000万円弱の物件が複数ある中、あえて高値で買えるか？というと悩ましい印象です。

[171: マンション検討中さん]

中古でも近隣5000万…高くなりましたねぇ。そうなると高層階は6000万はいくでしょうか。とても手が出ません。

[172: マンション検討中さん]

>>171 マンション検討中さん
この物件に関しては、低層階でも6000万は優に超えてきています。

[173: マンション検討中さん]

最初の期待値が高かった分、価格が出始めているこのタイミングで本当にその価値があるのか冷静に検討すべきですね、高値づかみにならないように。

[174: マンション検討中から諦め中]

自転車置き場が抽選とのことですが、抽選から外れた場合どうしたらいいのでしょうか？
他の大型マンションも自転車置き場は抽選なのでしょうか？

[175: 匿名さん]

>>174 マンション検討中から諦め中さん
戸数に対して駐輪場設置率が100％を切っている物件では、申込多数の場合は抽選になるのが通常です。
外れた場合は駐輪場には置けませんから、空き待ちをしつつ占有部分にでも置いておくしかないのでは。共用廊下に置いてある光景もよく目にしますが、通常共用廊下には私物を置くことはできません。

[176: 匿名さん]

>>174 マンション検討中から諦め中さん
駐輪場が抽選になるという認識はありませんでした。総戸数54戸に対して、75台置けるので、2台置きたいという場合には抽選になるという意図ではないですか？

[177: 匿名さん]

>>176 匿名さん

普通はそうですね。
1台は確保できるでしよ。

[178: 匿名さん]

駐車場って2台置きたい場合はどうなりますか？
完売するまでに時間がかかる時、2台敷地内に駐車場が欲しいとアピールしたら借りられるものですか？

現実的ではないですが、ちょっと気になったので・・・
ご存じの方、教えてもらえると嬉しいです。

[179: 匿名さん]

>>178 匿名さん

マンションの販売計画で〇〇年〇〇月から入居となっていれば、駐車場の設置数より希望者が多い場合は、マンションによって時期は多少違いますがその半年前くらいに駐車場の抽選が行われます。
その時点で売れ残ってる住居に対して駐車場を売れ残ってる住戸の割合に応じて駐車場を確保しているケースがあります。それは案内会に行けば教えてくれます。
それでもまだ駐車場が余っているようなら借りれると思います。

[180: 匿名さん]

179です。
少し付け加えると、駐車場の申し込みは契約時に行いますがその時に2台目の希望も取ると思います。
その後の流れは上記になります。

[181: マンション検討中さん]

抽選なのは駐輪場のマルチボックスでしょ？

[182: 検討板ユーザーさん]

マンション名って組合で決めれば後から変えられるんですか？
人にザ・テラスっていうの恥ずかしい…

[183: 匿名さん]

駐車場希望者の決定後、数が多い場合や駐車場の位置の抽選。その後、あまりが出た場合は希望者に通達して、希望者が少ない場合はそのまま決定、希望者が多い場合は抽選という形に
なるんじゃないでしょうか。

優先住戸や駐車場優先住戸など特別な待遇がない限り、優先して借りれるということは通常のケースだとあまりないと思います。
２台借りたいのであれば、周辺の月極駐車場も視野に入れておいた方がいいでしょうね。

[184: マンション検討中さん]

角部屋を検討されている方、窓の配置的にどうやってテレビを置こうか迷いませんか？左右どちらかにもう少し寄せてあるか、上方で横長に窓があれば家具の配置がしやすいのになぁ…

[185: 匿名さん]

>>184 マンション検討中さん
確かに、もう少しどちらか、できればキッチン側に寄っているとテレビ置きやすかったですね…私なら、多少窓にかぶるのは仕方ないとして、バルコニー側に寄せるかなと思います。

[186: マンション検討中さん]

今日モデルルーム行きましたが検討してる部屋が前回より価格下がってました。
東向きと西向きの部屋は価格を調整したそうです。

[187: マンション検討中さん]

南棟の廊下側の洋室、エアコン配管穴が窓の下にあります。
この場合、室内で窓に沿ってぐるっと下までエアコンのホースをまわさないといけないですよね？
カバーをつければ少し見栄えが良くなるかもしれませんが、埃がたまるし、家具を置くのに邪魔になりそうで残念です。
洋室2部屋ともそうなんですが、他に対処方法ってあるんでしょうか？

[188: マンション検討中さん]

>>187 マンション検討中さん
私が見学した部屋は、南ですが窓の横にありました。主寝室では無いもう一つの部屋しか記憶がないのですが…

[189: マンション検討中さん]

>>187 マンション検討中さん
188です。モデルルームの部屋を見るとそうなってますね…もしかして階数によって場所が違うのでしょうか。

[190: マンション検討中さん]

>>189 マンション検討中さん
そうなんですね。
設置箇所の近くにあるのが普通と思っていたので驚きました。自分で穴を開け直すわけにもいかないので仕方ないですね。

[191: マンション検討中さん]

紹介されてますね
平均坪単価315万
https://manmani.net/?p=41206

[192: マンション検討中さん]

>>190 マンション検討中さん
下についてる家に住んでましたが、やはり見栄えも悪く塵もくっついてしまい嫌なポイントでした…。

[193: マンション検討中さん]

最近新築が出ていなかったのもあって志村坂上近辺だと結構高い価格に感じますが、どこも驚くほど価格が上がっているので(都心はもちろん郊外も)、エリア広く見たら適正な価格という印象。物件の魅力や立地考えると違和感なしかな。

[194: 通りがかりさん]

物件自体はかなり経費節約で魅力薄いですよね
立地はいい

[195: 匿名さん]

エアコンのダクト穴が窓の下についているのはスマートじゃないですね。
どうしてエアコン横に設置できなかったんでしょう…
取り付け業者さんにお願いすればこちらの穴を塞いでもう一つ穴を開けて
いただけますか？

[196: 匿名さん]

>>195 匿名さん
室内側はともかく、共用部分である室外側に手を加えるのは個人で勝手にできることではないのではないでしょうか。

[197: マンション検討中さん]

エアコンのダクト穴は、部屋によって違うみたいですね。気になる方は、検討されている部屋がどの場所にあるか見ておく必要がありそうです。

[198: マンション比較中さん]

コロナの影響でタイミングが合わず、
まだ見学に行けてないのですが、すでに売りだしてしまったようです。
残念。。

[199: マンション検討中さん]

第一期は販売になりましたね。抽選となった部屋もあったようです。

[200: マンション検討中さん]

だいたい半分くらいですかね、抽選になってたのは。
そして倍率は概ね2倍とのこと。

[201: 評判気になるさん]

なかなか人気出ませんねぇ

[202: マンション検討中さん]

やはりこのエリアにおいてはまぁまぁな値段の割に、マンションの仕様が良くないからでしょうか。

[203: マンション検討中さん]

>>202 マンション検討中さん
結局はこのマンションのポイントとしては、パークフロント、駅チカ、閑静
くらいで、マンション自体の仕様としては特筆することはそれほどない割に、価格が強気に見える、という総評になるのではないでしょうか。

ポイントにメリットを感じてこのエリアに何かしのゆかり、
このエリアでないとというモチベーションがなければ購入には至らないと思います

[204: 通りがかりさん]

確かに都内近辺も含めてマンションが高騰している中では手堅い選択だと思いますけど、特筆して秀でている所がないですね。住んだら総合的に快適だとは思います。

[205: マンション検討中さん]

>>204 通りがかりさん
そう思います。マンションの仕様は普通ですが、このエリアに住まれている方や周辺環境を知っている人であれば、特段不便ではないと感じると思います。

[206: 通りがかりさん]

埼玉に下って似たような駅距離を求めると余計高くなるので、市況だと思うしかないような気もします

[207: 名無し]

>>47 マンション検討中さん
板橋区の三田線沿いは工場が多いイメージだなぁ…

[208: マンション検討中さん]

ここの物件、マンマニさんのブログで初出してからずっと追ってきましたが、最終的に大山のパークハウスにしました
ここは子育て環境としてはとてもいいと思いますが、私の仕事の都合上、東京駅より池袋駅に行きやすいほうが良かったので
予算はだいぶオーバーしましたが、リセール性を考えてもこれからの大山は強いと思います

[209: マンション検討中さん]

>>206 通りがかりさん
埼玉近いですが、東京都というだけで値段が全然違いますよ。。。(もちろん埼玉でもビッグターミナルや有名アドレス地は別ですが)

[210: 通りがかりさん]

埼玉も武蔵野線沿いまでいっても、武蔵浦和で70㎡前半で7500万、所沢のほうも少し前に億ション出ましたし、駅徒歩4分以内の新築、大手施行でそんなに安くなります？駅距離諦めたらありますけど。

[211: 通りがかりさん]

距離的にはすぐそこの川口も駅徒歩3分のプラウドが坪単価330万、タワマンとはいえ低地ですから、ここがそんなに割高かなぁと。

[212: マンション検討中さん]

志村坂上に近い埼玉ですと戸田や和光になりますのでそのイメージで、です。所沢は駅力が強く、川口は人気ランキングに入るくらいの駅なので。志村坂上のような駅力弱いもころと比べてはいけないかと。。。

[213: マンション検討中さん]

しかも和光は始発で3路線もあるので、駅力としては志村坂上とは比べものにならないです。が、ここよりも随分と価格は落ちます。

[214: 通りがかりさん]

和光で直近だと今月完成のプレミストですが、駅徒歩10分と駅距離妥協しても坪単価305万です。
埼玉に入るだけで随分と安くなる大手施行の新築駅近マンションがあれば検討に入れたいので教えてほしいです。

[215: マンション検討中さん]

地元民ですが、志村は駅力弱め、単路線、ローカル駅なので…。そしてこの仕様の低さ。ただ都内というだけでこの坪単価なのかなぁと思っちゃいます。

[216: マンション掲示板さん]

>>214 通りがかりさん
ここから近い埼玉ですと、オーベル戸田公園レジデンスやパークホームズ戸田公園はいかがですか？どちらも徒歩6分みたいですよ！

[217: 通りがかりさん]

徒歩5分以内の表記ではなくなりますねぇ。
しかし、武蔵浦和や和光も高くなってしまいましたね。。大山買える資金があるのは羨ましいです。

[218: eマンションさん]

そもそもここは広域検討の方は選ばないと思いますよ。地縁があり、このエリアで探してる方には良い物件だなと思います。この街自体は派手ではないものの、高台でハザードマップは一つも引っかからないですし、お店もたくさんあって生活は不自由しません。地元の方は出て行かないですよね。

[219: 匿名さん]

志村から近い埼玉だと他の人が言われているように東上線か埼京線になりますが、東上線は和光市以降は有楽町線、副都心線が乗り入れていますので、利便性が高くそんなに安くはないと思います。和光市の次の朝霞駅は準急、急行は止まらないので、池袋に行く場合は和光市駅で急行に乗り換えになりますので、多少安いと思います。朝霞駅の南口駅近であればお店や大きな公園や市役所、税務署も近く環境が良いと思いますが、今は新築物件がないとおもいますので、築浅の中古が狙え目かと思います。
徒歩10分くらいなら成増駅から徒歩の埼玉が安いと思います。今だとローレルコート和光とか売りに出てます。
ちなみに坂道があります。
都内へのアクセスを考えると志木駅迄が便利だと思います。
安さを求めるならお店が少ないと思いますが、埼京線の戸田公園とかが安いと思います。

[220: 匿名さん]

>>214 さん

219ですが、駅近なら志木駅4分のブリリア志木 Gardenがありますよ。どのくらい残っているかわかりませんが。

[221: 通りがかりさん]

志木まで下がらないといけないとか、中古や駅距離を伸ばすことを視野に入れると、メガシティやプラウド、スカイティアラも検討に入るので、やっぱり駅距離や新築、高台などを鑑みると、お値段今の時代では妥当の範囲かなぁと。

[222: 匿名さん]

>>221 通りがかりさん

都内でとなると三田線は安いですよね。

[223: マンション掲示板さん]

三田線沿線に仕事場ある方(特に東京駅付近)は、よく住んでますよね。大山は良いところですが…

[224: マンション検討中さん]

東京の端だけど、都心まで大きな河を渡らなくても良いのもいいですね。
地震等で電車の折り返し運転が川の手前までになること多いですよね。
色々考えても困ることなさそう。地味だけど。

[225: マンション検討中さん]

三田線はビッグターミナルは通らないものの、東上線と違い乗車人数もそこまで多くなく、かつ都心を通るので、通勤にはとても便利だなと思ってます。子育てにも悪くないですよ。ときわ台も近いので、お店や習い事関係はあまり困らないです。

[226: 匿名さん]

三田線沿線に職場があれば良いけど、ビッグターミナルを通らないので池袋とか新宿等の買い物に行くのに乗り換えが必要なのがネック。
日常の買い物は色々お店があって便利だと思います。
三田線沿線はこの先は低地になるけど、このマンションはそれは問題ないですね。

[227: マンション検討中さん]

今更見つけましたが、この立地でこの価格は相当魅力的でしたね。乗り遅れてしまったようで残念です。すぐにリセールで出たりしないですよね、、、
この価格帯で大手町30分以内・新築・駅徒歩5分以内のオススメ物件があれば教えていただきたいです。

[228: マンション検討中さん]

>>226 匿名さん
そうですよね。新板橋や巣鴨を経由してJRになります。池袋に関しては、マンションの近くから池袋行きのバスが出ていて1本で行けますよ。バスは赤羽、池袋、ときわ台行きがあるので、それも活用すると三田線以外に乗り換えられます。

[229: マンション検討中さん]

>>227 マンション検討中さん

まだ完売してないと思いますよ

[230: マンション検討中さん]

>>229 マンション検討中さん
ありがとうございます。
ただ、第一期でかなりの部屋が埋まってしまったようで、残りの部屋も競争率が高そうです。。。

[231: マンション検討中さん]

>>230 マンション検討中さん
予想よりも売れゆきが良いそうです。

[232: マンコミュファンさん]

私も第二期で大山買いました
大手町勤務なので三田線で探してましたが、大山でも乗り換えが一回あるだけでそんなに時間変わらないし、始発の魅力と駅周辺の利便性含めコスパがいいと思います
ここ買うか迷ってる人は大山も一度見ておいたほうがいいですよ！
大山はもう条件いい部屋があまり残ってないです

[233: 匿名さん]

>>232 マンコミュファンさん

私も大山契約しましたが、商店街や病院が近くにあり大規模再開発で街が更に活性化するし、板橋区役所や地下鉄も徒歩圏内なので良いですよね。

[234: マンション検討中さん]

>>231 マンション検討中さん
そうですよね、、、
このスペックなら中古築浅でも同じくらいの値段で売れると思います、、、
大山も良さそうでしたが、駅徒歩が少し遠く条件をみたさないですね、、、残念です。

[235: マンション検討中さん]

>>234 マンション検討中さん
私も大山は元から検討外組でした。街が便利なことやマンションのスペックが高いのは紛れもない事実だったのですが、駅近が最重要かつ我が家は三田線アクセスが最優先だったので…。でも素敵なマンションですよね。

[236: マンション検討中さん]

三田線優先ならたしかにここはいいですね
でも地下に降りる時間とか考えると駅徒歩分数も考えものですね

[237: 通りすがり]

>>215 マンション検討中さん
三田線沿いに職場がある人にとっては、
埼玉との相互乗り入れがない路線なので
便利なのかな？とは思いますが…。それ以外はどうだろう？

[238: 評判気になるさん]

路線で言えば東上線より三田線派です。池袋まで1本なのは良いですが、その他の駅が…。都心に向かっていく三田線の方が好きですね。これは個人差あると思いますが。

[239: マンション検討中さん]

三田線はもうすぐ8両化するし、全駅ホームドアつきのおかげか人身事故も少なく、快適だと思います。個人的には地下鉄は待ってる間寒くないのもいいです。

[240: マンション比較中さん]

>>238 評判気になるさん

その感覚わかります。板橋・豊島区区間はちょっとアレですが、文京千代田を貫通する利便性はいいですよね。
大山も悪くないのですが手前の北池袋・下板橋の駅と車窓から見える街並みが･･･ねえ。同じ池袋ターミナルなのになぜ西武線と全然違うのか不思議です。

[241: 名無し]

>>225 マンション検討中さん
東武東上線は、埼玉県の寄居まで繋がっていますからね…

[242: マンション検討中さん]

>>236 マンション検討中さん
三田線は地下に降りる時間かからないほうじゃないですか？地上駅と大差ない誤差レベルの話かと。
大江戸線や千代田線は駅が深いので少し時間かかるイメージありますけどね（笑）

[243: 匿名さん]

ここの物件を契約した者です。
大山は商店街などもあって買い物に便利ですが、大手町勤務となるとこっちのが良いと思うので、そもそもの購入者層が違うのではないでしょうか？
(大山は池袋などのターミナル駅に近い方がいい方、こちらは大手町勤務の方)
大手町勤務となるとここほどいい物件ってなかなかないですよね。城東であれば乗り換え無しの駅近物件が他にも出ていますがハザード的に心配ですし、シティハウス志村坂上は駅からの距離がありますし

[244: マンション検討中さん]

町並みも大山の方は商店街と川越街道沿いで賑やかな所ですが、こちらは静かで落ち着いているので、どちらが良いかは好みがわかれそうですね。

[245: 匿名さん]

私も大手町勤務ですが、池袋で始発に乗れる大山は魅力的に感じます
三田線は８両編成になってどうなるか、座るのは流石に無理ですかね？
ただ大山は高すぎます、ここが価格的に私には丁度いいです

[246: 匿名さん]

購入者の方、インテリアオプションってなにかつけたりしますか？話は聞きに行ったのですが、結構高くて、、、

[247: マンション検討中さん]

>>243 匿名さん
この物件購入されたとのことで、教えてもらえるのであれば世帯年収としてはどれくらいでしょうか？

[248: マンション検討中]

>>243 匿名さん
私もこのスレで大山の話になるとは思いませんでした。大山とここを比べて検討してる方がいるイメージがありませんでしたね、自分も含め。

[249: 評判気になるさん]

>>246
三井デザインテックは高いと思います。行きましたが、我が家は見積もりだけ出すイメージで行きました！

[250: マンション検討中さん]

>>246 匿名さん
とりあえず見積りを取りに行った感じで、フロアコーティング、エコカラット、鏡、照明を採用するか検討中です。あとは食器棚はアクタスのものを検討中。だいぶ予算を超えてきそうなので、本当に必要なものに絞るつもりです。

[251: 匿名さん]

>>249 マンション検討中さん
>>250 マンション検討中さん
ありがとうございます。やっぱりデザインテックは高い印象がありますよね。本当に必要なものの見極めが難しいですね。

[252: eマンションさん]

[ご本人様からの依頼により、削除しました。管理担当]

[253: 通りがかりさん]

大楠とここでは坪単価50万くらい違うけど、比較する人もいるんですね。

[254: マンション検討中さん]

価格調べてきたけど大山の楓館は比較的安いから坪単価はそこまで大きく差はないね
でも大山買える人はここを比較検討しないわな
もっと都心いくでしょ

[255: マンション検討中さん]

どちらのマンションにも良さがあると思いますが、セールスポイントもエリアも全く違う物件なので、当たり前に購入層は違うと思います。

[256: マンション掲示板さん]

>>254 さん

>>254 マンション検討中さん
先着順の比較
楓館68平米　402（4F） 6918万
ここ68平米　309（3F） 5970万
値段随分違うのでは？

[257: eマンションさん]

トーハツの板橋工場跡地にできたのがこれでしたか…。
板橋区から工場がどんどん無くなって
マンションに変わっているようですね。

[258: マンション検討中さん]

>>256 マンション掲示板さん
309値下げしたのですか？私が最後に見た価格表の時では6150万円台です。そもそも5000万台は一部屋だけでした。

[259: マンション検討中さん]

>>258 マンション検討中さん
258です。2部屋ですね。訂正いたします。

[260: マンション掲示板さん]

数年前の価格を考えると買いずらいな。
でも東京のマンションはまだ安いから、これから中国人に買われてまだ上がるんだろうね。