ブランズ神楽坂ってどうですか？

[マンション検討中さん]

ブランズ神楽坂についての情報を希望しています。
3駅5路線利用可能のようなので気になっています。
物件を検討中の方やご近所の方など、色々と意見を交換したいと思っています。
よろしくお願いします。

公式URL：https://sumai.tokyu-land.co.jp/branz/kagurazaka/

所在地：東京都新宿区筑土八幡町26番1、26番14（地番）
交通：東京メトロ東西線「神楽坂」駅から徒歩6分(1b出口より)
　　　東京メトロ有楽町線・南北線・東西線、都営大江戸線「飯田橋」駅から徒歩6分(C1出口より)
　　　都営大江戸線「牛込神楽坂」駅から徒歩7分(A3出口より)、ＪＲ中央・総武線「飯田橋」駅から徒歩9分
間取：1DK～4LDK
面積：32.15平米～104.03平米
売主：東急不動産株式会社・丸紅都市開発株式会社
施工会社：熊谷組株式会社
管理会社：株式会社東急コミュニティー

資産価値・相場や将来性、建設会社や管理会社のことについても教えてください。
（子育て・教育・住環境や、自然環境・地盤・周辺地域の医療や治安の話題も歓迎です。）

[81: 匿名さん]

限定サイトに間取りが載ってますが1LDKは36平米でした
坪510ですね、撤退させて頂きます

[82: 匿名さん]

とすると、坪550万円くらいですね。
都心の新築マンションは下がりませんね。

[83: 匿名さん]

1ldk西向きの36㎡が5600万台からか
いくら神楽坂と言っても駅6分、かつ向かいの団地みたいなボロマンションのバルコニーからこんにちははこの単価になるとは
撤退します

[84: 匿名さん]

なんか東急の物件って残念なものばかりですね

[85: 匿名さん]

神楽坂の新築を買いたければ、ここか三菱か、野村を待つか。所有権はここだけだけど。

[86: 匿名さん]

高くて残念ですがこうやってWEBで価格を提示してもらえると無駄に訪問する機会が減って検討者としては助かります
その点は感謝

[87: 匿名さん]

だだ土地の仕入れが安かったから安くなる、っていう情報はなんだったのでしょうか？
単に狭い部屋だけが高いだけ？

[88: 匿名さん]

東急だからランニングも高そう。
ファミリーは加賀町のが良さそう。
単身は周りに囲まれたこの立地でも良いと思うけど。

[89: 匿名さん]

加賀町の方がランニング高いのでは？定期借地だし。

[90: 検討板ユーザーさん]

>>89 匿名さん

地代解体準備金含め70平米で4万円くらいとのこと。
ここは小規模内廊下で変わらないくらいになるんじゃないかな。
東急だと修繕積立金についても定期的に一時金として纏めて徴収されるだろうし。
坪単価高いとこで管理費安いところ聞いたことないからな?

[91: 匿名さん]

丸紅とのコラボは安くなる法則はいずこへ。。

[92: 検討板ユーザーさん]

>>91 匿名さん

全くクソ情報言ってたやつなんなんだよ。
知ったかぶりしてるだけで、単なるデマじゃないか。
エントランスも貧相なのに、これで510万円とは神楽坂も来るところまで来ましたね。

[93: マンション検討中さん]

>>80 検討板ユーザーさん
定期借地と所有権を比較して所有権が良いと言ってるのに最後にいきなり賃貸の方がマシという結論が唐突感あります。それなら定期借地と賃貸も比較して論じないと…

[94: 通りがかりさん]

Twitterで450と言ってる人いますし、ばらつきがあるかもしれませんね。

[95: マンション掲示板さん]

>>94 通りがかりさん
大きな部屋は坪単価は抑えられているのでしょうか？？

[96: マンション検討中さん]

1LDKが坪510万から。
3LDKは坪単価抑えられても億からだ。
予定価格を見て逃げられてしまい後から値下げが見えてしまうな。
調布や豊洲も値下げ前科。

[97: 検討板ユーザーさん]

億払って、周りのマンションとバルコニーこんにちはマンション買うってどんだけ金余ってる人達なんでしょうか。
共用部含めチープな感じがプンプンしますね。

[98: 匿名]

>>96 マンション検討中さん

ちなみに3ldkですと何m2で幾らくらいなんですか？

[99: マンション検討中さん]

かえるキャピタル氏によると2LDK60m2で8400万が狙い目だそうだ。
坪460万くらい。

[100: マンション検討中さん]

所有権　飯田橋徒歩6分が坪460万は買いだろ。

[101: 匿名さん]

坪460は激安じゃん。
と思ったけど、55平米の2LDKだと500近いんじゃね。60平米に根拠ある？

[102: 検討板ユーザーさん]

>>101 匿名さん

多分全く根拠ないんだと思いますよ。笑
ツイッターの情報をまともに受け取ってる時点で知れてますね。
50平米台の2Lがあるので、ご指摘の通りかと存じます。

[103: 匿名]

オンライン商談の受付の専用画面に間取りの掲載があったけど、65.95m2の3ldkで10100万(webサイトに掲載)なのかしら。505万/m2みたいですね。。。高すぎる。

[104: マンション掲示板さん]

>>103 匿名さん
妥当じゃないの？

[105: 匿名]

>>104 マンション掲示板さん
そうなのですね。。。

[106: マンション比較中さん]

前のピアースが、いくら駅近でもあれだけ急な坂下って、しょぼい町並みと道路付けで500はありえんと言われてたのに、苦労せずに売れたからねえ。
飯田橋駅も使えるここが、500を大きく割るわけない。

[107: 匿名さん]

>>106 マンション比較中さん
どういう立場からのコメントですか？
さも高値を希望されてるようですが

[108: 匿名さん]

抽選にならずに買えるメリットかな？

高くもなく安くもない妥当な設定。
まあ定借にしても安かった加賀町を買った人は正解。

[109: 匿名さん]

定借で坪400万円って安いの？
建物だけに坪400万円って高過ぎると思うのだが。

[110: 匿名]

>>106 マンション比較中さん
お金無いので退散します。。。

[111: マンコミュファンさん]

>>109 匿名さん

定期借地に坪400万で買う意味がわからん。
転売する出口は定期借地にはないから
賃貸のほうがまだまし。

[112: マンション検討中さん]

>>111 マンコミュファンさん
定借でも転売できるよ。残年数にもよるが。

[113: 匿名さん]

>>111 マンコミュファンさん
築70年のマンションなんて、修繕費高すぎて価値ないでしょ。

[114: マンション検討中さん]

>>107 匿名さん
その確認って、何か意味ありますかね？
投稿者全員が安く買いたい検討者で、異物は高く売りたい販売側の工作員って、そんな単純じゃないですよね。

当方は都心の不動産は下がらないとの確信で、ローン億抱えて神楽坂最寄りで複数不動産投資しています。

そのひいき目の立場でも前のピアースは、あそこではさすがに@500万では苦戦との所感でしたが短期完売、2号はコロナ渦でも苦戦まではいってないようで、安心するとともに上記投稿となった次第です。

ちなみに近所の昭和全開和菓子屋が一年ちょい前に廃業して、以降更地が強気価格で出ています。
そこの事はともかく、これだけまとまった広さではここの土地も相当無理して仕入れたと思われ、ゆえにコロナ渦でも気合いで下げずに売り抜くんだろうなと思う次第です。

[115: 匿名]

>>114 マンション検討中さん
結構なローン抱えていらっしゃって大変ですね。
不動産投資頑張って下さいね！

[116: マンコミュファンさん]

>>109 匿名さん

分かってて書いてんのか知らないけど、建物は土地がないと成立しないから当然定期借地権じたいにも価値はあるよ。加賀町の場合、70年権利で大体物件価格の内4割くらい。

[117: 匿名さん]

定期借地権価格が400万円の4割だと160万円が70年でゼロになる。

[118: マンション検討中さん]

>>117 匿名さん
1ヶ月あたり1900円ですね

[119: マンション検討中さん]

東急は直前に要望書が薄い住戸を下げてくる傾向。
今は坪単価510万?だとしても500万割れの可能性はある。
代々木参宮橋も低層は値下げ目立ってた。

[120: 通りがかりさん]

坪単価550でもいい。
今買い急ぎます。
銀が急騰し物価の急騰前に。

[121: マンション検討中さん]

急いで契約してもローン組む人は実行まで長く待つのよ。
金利がその時に低いままであれば良いけど。

[122: 匿名]

>>120 通りがかりさん
どういう事ですか？

[123: 通りがかりさん]

>>119 マンション検討中さん
代々木参宮橋の低層はどれくらい下がっていた？

[124: 匿名さん]

資料請求限定者サイトの間取り、破線で家具レイアウトが参考で記載されてるけど、どれも厳しい間取りだね。
60、65平米あたりは特に。。

[125: 匿名さん]

ここがやたら高いなら新小川町のアトラス
中古のリノベでよくねー？

[126: 匿名さん]

ここは450くらいじゃないと欲しくない。

[127: 匿名]

>>126 匿名さん
マンションギャラリーに聞けば教えてくれますよ。私が聞いた部屋は500くらいでしたね。

[128: 検討板ユーザーさん]

>>127 匿名さん

500万円なら相場な気もします。
勝どきですらそのくらいなので。

[129: 匿名]

>>128 検討板ユーザーさん
勝どき？？比較が面白いですね。

[130: 匿名さん]

>>129 匿名さん

勝どきでも500万円なのに、神楽坂、飯田橋徒歩圏の物件がそれより下はないでしょう。
戸数もタワーマンションでも、大規模でもない中規模マンションなので。

[131: 匿名さん]

>>123 通りがかりさん

Yタイプは9600万→9300万
300万くらいは下げる
豊洲も人気ない北東を下げた

[132: 匿名]

>>130 匿名さん
エリアが違い過ぎるので、勝どきと比較することが良く分からないです。

[133: 匿名]

>>131 匿名さん
預言者ですか？面白いですね。

[134: 通りがかりさん]

ここは神楽坂とも言えないしなあ。
勝どきは比較難しいながら、あちらは
タワーですからね。
湾岸はコロナで人気上がっているようです。

[135: 匿名]

>>134 通りがかりさん
コロナだと人気になるんですね。。。

[136: 匿名さん]

風が強くて、特に有明あたりは広々していて、密じゃないからでしょうね。

[137: 匿名]

>>136 匿名さん
なるほど。そういう事ですか！
良く分かりました。

[138: マンション検討中さん]

500万円で良いから早く販売始めて欲しい。。

[139: 匿名さん]

500万円なら中層か高層を買います。
550万円なら低層を買います。

[140: マンコミュファンさん]

勝どき豊洲なんかやめたほうがいい。
電車に乗るまで、いや、駅の中に
入るまでの時間半端ない。
マンション建てすぎた弊害。

[141: マンコミュファンさん]

プラチナまでが上がりだした。
金融緩和の弊害。
マンションも低金利が終わるまでは
天災がない限り上がり続けるかと。

[142: マンション検討中さん]

新築高い？
供給戸数絞ってるから高くても買える人が買う。
貧乏人はデベは相手にしない。
金持ってる人は世の中大勢いるからなー

[143: 検討板ユーザーさん]

買えない人はエリア変えて中古買えばいいと思います。

[144: 匿名]

>>143 検討板ユーザーさん
新築も中古も高いからなぁ、、、

[145: 評判気になるさん]

>>144 匿名さん
143の話はエリア変えてくださいと思います

[146: 匿名]

>>145 評判気になるさん
エリアも変えても高いからなぁ。

[147: マンション検討中さん]

狙ってたけど高い上にせまいなあ
3ldk一億はまだ許せるけど70平米ないのはなあ

[148: マンション掲示板さん]

エントランスとラウンジは安っぽい

[149: 通りがかりさん]

どんどん都心のマンション価格は上がります。
金融緩和でお金がじゃぶじゃぶ。
私は坪単価550くらいでマンション売りにだしては
いますが。
売れたらまた買い直す予定

[150: 匿名]

>>149 通りがかりさん
凄い価格ですね。売れると良いですね。

[151: 通りがかりさん]

20400万で100平米なら
坪単価675万です。
市ヶ谷飯田橋は坪単価
700万まではありそう。
お金は金融緩和でじゃぶじゃぶ。

[152: マンコミュファンさん]

アルビオ飯田橋は坪単価750万程度があるよ。
もはや500万以下で買うなんか飯田橋では無理

[153: 匿名さん]

この分だと飯田橋至近のサンウッドはもっと高くなりますね

[154: マンコミュファンさん]

もたもたしてると
飯田橋市ヶ谷の坪単価は600万が
普通になるかと。
コモディとマンションはインフレ。

[155: 匿名さん]

市ヶ谷(新宿側)、神楽坂エリアで坪500以上で売り出されている築浅中古がいくつかあるけど、一年以上売り出されているのが少なくとも4件位ある。
新築は高くても買う人いるけど、中古だとこのエリアは400万台が良いところだよ。

[156: 匿名さん]

加賀町なんかも中古は弱いですよね。大江戸線しか使えないのがネック。
ここは飯田橋遠くないですが、北傾斜で囲まれていて立地が悪く、
中古で売るのがたいへんでしょう。

[157: 匿名さん]

>>156 匿名さん

今まで、まともな物件なかったからね。

[158: 匿名さん]

ザパークハウス加賀町とかヴィークコートとか普通じゃないの。そんな悪くないでしょう。

[159: 通りがかりさん]

>>155 匿名さん
そもそも市ヶ谷に売り物はあまりでないよ。

[160: 通りがかりさん]

どこまで都心部のマンションは上がるか？
お金はじゃぶじゃぶだから天井は当分
いや10年くらい先だろう。

[161: 匿名さん]

市ヶ谷、神楽坂エリアなんて中古じゃぶじゃぶしてるよ。販売長期化してるのが多いから常時100コ位ありそう。

[162: 匿名さん]

市ヶ谷、神楽坂って利便性抜群で住環境も良いのになんでこんなに不人気なんだろうと思う。昭和のバブルの時には坪1000万のマンションもあったのに、今は砂土原でも中古は坪せいぜい坪300万台。クレストコートとかずっと募集中。

[163: 匿名さん]

こんなところを高値掴みしたら、あ～怖。

[164: 通りがかりさん]

たださー
現実的に定期借地でない限り
坪単価上がってきて700万も
出始めてきた。
バブルアゲイン1000万も二年以内かな。

[165: 通りがかりさん]

バブル来る前にフルローンで与信マックスまで買えば、ダブって不動産でワンチャンFIREあるね。

[166: マンコミュファンさん]

アルビオ飯田橋は、坪単価750万なのに、
あまりネガティブな投稿がない。
持っている人は持っているからなのか？

[167: 匿名さん]

不人気でスルーされているだけでしょ。

[168: 匿名さん]

公式サイトの方にはもう予定価格が出ていたんですね。
32.15m2～104.03m2で5,000万円台(1戸)～24,000万円台(1戸)だそうですが、
こちらの値付けは妥当でしょうか？
一通りスレッドを遡りましたがこの辺りは不人気エリアになるんですか？

[169: 匿名さん]

飯田橋近いからアクセスはかなり便利だし 不人気エリアではないけど神楽坂の街並みより江戸川橋の街並みと思った方が良い。 価格次第なんだがこの時期だからかなり割高。飯田橋は千代田区側、市ヶ谷寄りが資産価値高いが、低地の江戸川橋寄りは微妙だよ。 頭金いくら入れるかはそれぞれだが フルローン組んで10年後に残債割れしてないのが優良物件のひとつの指標。 ここは発表の価格だと厳しいだろうね。

[170: マンコミュファンさん]

24000万で104平米だと坪単価761万円。
恵比寿あたりの坪単価。飯田橋は格上げ。

[171: 匿名さん]

アベノミクスが終了したからここの割高感がより際立つ。
新築、中古ともに最近好調だったけど、最後の売り場でしたね。
ここの販売は最悪のタイミングですが、検討者としては良かったと思います。

[172: 住民板ユーザーさん4]

二年前に坪単価400万台で市ヶ谷
にマンション買った僕は
勝ち組。
今は600万台、700万台。

[173: 検討者]

最近の坪単価の上昇は、
香港を投資対象からはずし
日本を買う外人が増えたからかも。

[174: マンション検討中さん]

高くて全然盛り上がらない。
これなら三井が良いし。

[175: マンション検討中さん]

>>174 マンション検討中さん

同意

[176: マンション検討中さん]

どのみち価格調整入るやろ。
待ってみようよ。

[177: 匿名さん]

価格はそれなりなので簡単に手が出るようなところではありませんが、
やはり場所が良いですし、周辺環境も便利だと個人的には思います。
価格調整が入ったらまた注目が集まるかもしれませんね。

[178: マンション検討中さん]

年明けに、ルーフバルコニーつきのヴィークコート市谷加賀町の中古を検討して、悩んだ末に見送ったのを激しく後悔。嫁さんと子どもは気に入ったが、最寄の大江戸線から飯田橋乗り換えが面倒だった。もうあの値段でルーフバルコニー付部屋なんて買えないだろうな。嫁さんに罵られて辛いっす。

[179: マンション検討中さん]

>>174 マンション検討中さん
ここは盛り上がらなくても、着々と売れていたりはいませんか？？

[180: マンコミュファンさん]

もう都心は中国人か台湾人しか
買えないね。
富裕層しか手がだせない。