ブランズ神楽坂ってどうですか？

[マンション検討中さん]

ブランズ神楽坂についての情報を希望しています。
3駅5路線利用可能のようなので気になっています。
物件を検討中の方やご近所の方など、色々と意見を交換したいと思っています。
よろしくお願いします。

公式URL：https://sumai.tokyu-land.co.jp/branz/kagurazaka/

所在地：東京都新宿区筑土八幡町26番1、26番14（地番）
交通：東京メトロ東西線「神楽坂」駅から徒歩6分(1b出口より)
　　　東京メトロ有楽町線・南北線・東西線、都営大江戸線「飯田橋」駅から徒歩6分(C1出口より)
　　　都営大江戸線「牛込神楽坂」駅から徒歩7分(A3出口より)、ＪＲ中央・総武線「飯田橋」駅から徒歩9分
間取：1DK～4LDK
面積：32.15平米～104.03平米
売主：東急不動産株式会社・丸紅都市開発株式会社
施工会社：熊谷組株式会社
管理会社：株式会社東急コミュニティー

資産価値・相場や将来性、建設会社や管理会社のことについても教えてください。
（子育て・教育・住環境や、自然環境・地盤・周辺地域の医療や治安の話題も歓迎です。）

[1: 匿名さん]

東急だから坪500万円くらい？

パークハウス市ヶ谷坪480万円
プラウド新宿牛込柳町坪420万円
プラウド神楽坂マークス坪420万円
ピアース神楽坂レジデンス坪410万円

[2: 匿名さん]

2020年11月上旬販売予定ですね。

1DKからあります。32.15m2～104.03m2。
104.03m2は31.469075坪なので、坪500万円で1億5000万円くらいでしょうか。

第二種中高層住居専用地域で、高すぎるマンションは建たないようですし、神楽坂の街に建つかっこいいマンションになりそうです。
コロナで大変と思いますが、ちゃんと自粛している販売会社さんなので好感持ちました。資料請求だけでもしてみようと思います。

[3: マンション検討中さん]

>>1 匿名さん
ピアース神楽坂レジデンスは神楽坂駅2分が強みで@500超で完売しましたよ。@410万はデタラメ。
ブランズは@500位は妥当かもしれませんが、、
ただ駅6分と、ちょいインパクトに欠け、北・東・西はそれぞれ8階建以上のマンションと向かい合います。概要みると、ここは地上6階建てだから全部屋、前方マンションバルコニーとお見合いかな。
やっぱ@500は厳しいのでは。

[4: 匿名さん]

ピアース神楽坂レジデンスが坪500万円超だとすると、ここも坪500万円超えかもしれませんね。

[5: マンション検討中さん]

いくらかなぁ?
坪400代を期待

[6: 匿名さん]

東急は豊洲400、芝浦520なので期待できないと思いますがどうなるか。

[7: 匿名さん]

コロナショックで坪430くらいを予想します

[8: 匿名さん]

千駄木はＡＣ480で即完売と聞きました。坪500は固いと思いますよ

[9: 匿名さん]

>>8 匿名さん
私も＠500は固いと思います
ここの土地を仕入れたときは＠500以上で売る前提でないと仕入れ競争に勝てなかったことであろうと想像してます
ところで、ACってどういう意味ですか？
エアコン、じゃないですよね？

[10: 匿名さん]

最近の都心物件（需要者が異なると思われる港区内陸タワマン、湾岸除く。）

アルビオ・ザ・タワー千代田飯田橋：坪620万円
ブランズ代々木参宮橋：坪580万円から坪600万円
プレミスト東銀座築地：アークコート坪520万円、エッジコート坪470万円
アトラス築地：坪505万円
プラウド文京千駄木ヒルトップ：坪480万円
プラウド日本橋久松町：坪460万円

普通に予想すると坪500万円超えそう。
坪400万円台だったらお買い得か。

[11: 買い替え検討中さん]

このエリアに住んでいた土地勘あるものですが、ここは低地で
北斜面です。一言でいえば、まあよくないところなんです。
500万円で買うおめでたい方がいるのですね。

[12: 匿名さん]

市況、仕入れ値などを想像すると@５００程度が妥当かもしれませんね
とはいっても購買意欲は下がるでしょうからデベロッパーも長期販売前提で
売り出すとどこかに書かれてました。価格に関しては下げたくてもおいそれと
下げられないんじゃないですかね

[13: 匿名さん]

ここは東向きとなるのでしょうか。
ストリートビューを見ると>>3に指摘がある通り、
ここと同じような階数のマンションが四方に建ち並び
眺望や採光の面では微妙のように思います。
立地は駅から徒歩6分とあるので良いのでしょうけど
あまりに価格を高くするとバランスが取れなくなるのではと感じます。
設備仕様に力を入れて高級マンションとすると良いのでしょうかね。

[14: 匿名さん]

近所に住んでたけど坪500の地域ではないよ。
周辺の街並みは神楽坂の雰囲気一切なし。
徒歩6分も微妙。
近所のトワイシア、アトラスのリノベで十分。

[15: マンション検討中さん]

５年ほど前ですが、同じくすぐ近くに住んでいました。確かに北斜面、低地はネガティブ要素ですが、神楽坂にも飯田橋にも近いのはどこへ行くにもとても便利でした。神楽坂っぽさはないですが、静かな住宅地で、週末でもこの辺りまでは喧騒は全くありません。美味しい飲食店は山ほどありますし、週末ごとにどこに食べに行くか楽しみにしていました。コロナ禍の中、正直@500はう～んと思ってしまいますが、仕入れ価格からしてもその前後くらいなのかなぁと…。この立地をどう上手く仕立てるかを楽しみにしています、金額的に折り合えば参戦しようかとも思っていますが、評判のよろしくないコミュニティーは減点ですね～。。

[16: 匿名さん]

>>14
たしかに神楽坂とは言えない雰囲気だけど、マンションのネーミングで神楽坂は大人気。
「ハーモニーレジデンス神楽坂」とか「ビエラコート神楽坂」の場所を見るとびっくりする。

[17: 匿名さん]

まぁあの辺は町の単位が小さくめちゃくちゃ多くて町名をマンションにしてもわかりにくいからだろうね。
そうなると通常最寄りの駅名をマンションに付けるんだけど、そもそも神楽坂駅は地名としての神楽坂の1番端っこにあるから「〇〇神楽坂」を名乗るマンションは必然的に広範囲に及ぶ。

ただ、それでなくとも神楽坂ブランドを使いたいってのが1番大きいか。
都内で唯一花街の雰囲気がぱっと見でわかりやすいし。字面の印象も無駄に良いw

[18: 匿名さん]

神楽坂ブランドとブランズブランドでいくらでくるか楽しみですね！
高値チャレンジがお得意芸の東急らしい価格を期待しています！

[19: マンション検討中さん]

欲しい
早くはいとうを知りたい

[20: 匿名さん]

かっこいいですよね。だからこそ価格が知りたいです。高すぎませんように・・・

[21: 匿名さん]

400万円台の低層狙いです。
2階でもさすがに300万円台では買えないですよね。

[22: 坪単価比較中さん]

学区の情報お持ちの方、教えてください

[23: 通りがかりさん]

神楽坂界隈での住み替えを検討しておりますが、ブリリア横の消防署越えて更に向こう側となると最早違う街なんですよね…。ピアースも目の前の坂を下ればすぐに江戸川橋の雰囲気満載ですし、徒歩○分の響き程の期待はしない方が良いでしょうね。

[24: ご近所さん]

神楽坂・・・あこがれの街だ

[25: 匿名さん]

>>22
ここは津久戸小→牛込第3中ですね。

[26: 匿名さん]

近所に住んでたがここは神楽坂というより江戸川橋の街並みやで。
生活用品の買い物も微妙に不便やし。
よって買値から4割増しで売却したった！
悪いこと言わんで若宮町か砂土原の中古にしとけや。

[27: 匿名さん]

ここは周りにスーパーありますか？

[28: 匿名さん]

>>27
掲示板に書き込めるならマップ検索できるやろ。
いなげややらセーヌよしややら、マルエツやら、ぎょーさんあるで。

[29: 匿名さん]

これだけの複数路線が利用できるのはかなりの強みになりそう
特に神楽坂は落ち着いた街でビジネスマンには住みやすいですし将来性もあります。
間取りの平米数も32.15平米～104.03平米とかなり幅広い間取りが展開されているのが良いですね。
色々な世帯から需要があるのが期待できそうです

[30: 検討板ユーザーさん]

近くに住んでるので現地に行ってみたけど、三方を古いマンションに囲まれてて閉塞感すごかった。
ここらへんは神楽坂っていうより雰囲気は江戸川橋だからなあ…

どの部屋でも古マンションとお見合いなのは覚悟しないとね。自分は眺望重視なので選択肢からはずしました。

[31: 匿名さん]

このあたりだと、その区画の角じゃない限り、おそらく他の建物に囲まれる形にはなりがちですよね汗
余っている土地なんてあったら、
それこそマンションなり、ビルなりあっという間にできる街でしょうから。
あまり眺望とかは期待しすぎず、
利便性とか、そのあたりを見ていくことができれば。

[32: 検討板ユーザーさん]

グーグルマップで見たけど、近隣マンションからのバルコニーこんにちわ具合半端ないって。。。

[33: 匿名さん]

古いマンションに囲まれ閉塞感がすごいとなると圧迫感を感じそう。
バルコニーからの眺めは期待できないのはデメリットだし、すぐとなり合わせのバルコニーだと
カーテンは常に開けられなさそう。特に女性の場合は、しっかりとミラーカーテンを付けないと見えてしまいセキュリティ面も
心配になりそうですね。

[34: 名無しさん]

>>33 匿名さん

閉塞感どころかバルコニーが三方向き合うからね。。
プライバシーも何もないですね。。
賃貸マンション立地なのに、分譲て。。

[35: マンション検討中さん]

土地をどう見るかは個人の考え次第だけど、ここは東五軒町エリアだよね。。

[36: 匿名さん]

サンウッド神楽坂もできるようですね

[37: マンション掲示板さん]

いや、やっぱここ賃貸立地だって。
分譲はきついでしょ。。

[38: マンション検討中さん]

何故東急不動産はここで分譲マンションを建てようと考えたのでしょうか。
検討される方は現地を良くご覧ください。

[39: 名無しさん]

その分だけ安く売られるようだよ。
安く神楽坂に住みたいサラリーマン向け。

[40: マンション検討中さん]

ワンルームならともかく、ファミリーが住む立地ではないな。

[41: マンション検討中さん]

>>39 名無しさん
安く売られると判断した具体的な根拠は何ですか？

[42: マンション掲示板さん]

価格設定強気な東急さんだし、500万円台は妥当でしょう。400万円台だ、この立地なら瞬間蒸発レベルですね。

[43: マンション検討中]

掲示板に書き込んでる人たちって、本当に買うのかな～

[44: マンション掲示板さん]

>>43 マンション検討中さん
買う気ですが、ここを買うには限らないですね。
意外と神楽坂あたり、分譲中のマンションが少なくはないです。

[45: マンション検討中さん]

飯田橋と神楽坂どっちも使える立地は本当出ないから前向きに検討したい
でも現地見に行ったらゲンナリした
あの立地じゃ割安じゃなきゃ踏み出せないな

すぐ近くでも工事してたから見たらサンウッドだった
賃貸かもしんないけど、立地は雲泥の差でサンウッドの方がいい
あとは価格次第だな

[46: 匿名さん]

土地は入札案件じゃないってさ。土地の仕入れは高くないってこと。

よく物件概要?すると分かるよ。SNSでは既に話題になっていた安くなる要素があるって。

[47: マンション掲示板さん]

>>46 匿名さん

仕入れ安いかは別として、もし仮に安かったとして、どこも利幅薄い中、営利企業として安売りはしないでしょ。絶好の利益取れる物件じゃん。住宅用地マンが泣くぜ。

[48: マンション掲示板さん]

>>46 匿名さん

丸紅がいると、安くなるって本気で思ってんの？笑

[49: 匿名さん]

常盤松ハウス再来か

[50: 名無しさん]

夏祭りで御神輿を担いで筑土八幡神社まで行く時、看護協会横の登り坂が最後の難関でした。ちょっと前まで住んでましたが、良いところですよ。まったくゲンナリするような立地ではありません。

[51: 匿名さん]

静かな街並みで、駅に近くはありますが住みやすそうだなと思います。
ただ、物件価格は絶対に安くはないだろうと予想します。
まだ販売開始とはなっていないため
情報が少なめではありますが、どんな内容なのか情報公開が楽しみです。

[52: 匿名さん]

まあサンウッドも出てくるから比較対象はあっていいよね

[53: 匿名さん]

飯田橋駅はいろいろな路線が通っているので便利ですし駅からの距離もほど近く
行きやすいのは利点があります。
総戸数８１戸となっていますからある程度は大きい物件になりそうですね。
間取りのタイプは１LDKから４LDKまで複数のタイプが揃っているので色々な世帯が住まれるのかなと予想されます。

[54: 匿名さん]

ここと納戸町、悩んでいる人いますか？
まだ詳細が分からないけど、真剣に悩んでます

[55: マンション検討中さん]

納戸町ってパークホームズですか？

[56: マンション検討中さん]

市ヶ谷加賀町の大規模はどうなんでしょう

[57: 検討板ユーザーさん]

>>56 マンション検討中さん

掲示板見てるだけで、かなりの人気が伺えます。

[58: マンション検討中さん]

>>57　特定の少人数が盛り上げている風なだけですよ。高倍率の部屋は極一部。

[59: 検討板ユーザーさん]

ブランズ神楽坂、早く間取りを出してほしい。
こんなにひっぱるってことは、何か間取りで揉めてるんだろうか…普通はホームページオープンの時にいくつかは乗せると思うのですが。

[60: マンション検討中さん]

>>59 検討板ユーザーさん

情報がほぼないですよね。
加賀町検討中ですが、ここまで情報がないと比較すらできない
価格は@450くらいでしょうか？
共有部分は加賀町ほど派手にはならないですか？

[61: 匿名さん]

まだ竣工まで2年弱あるからそんなに早く出さなくても売れると思っているのではないでしょうか。

[62: マンコミュファンさん]

どうして考えても坪単価は500を軽く軽く
越えますよ。飯田橋や市ヶ谷は出遅れ。

[63: マンション検討中さん]

500万の立地じゃないな。400前半がいいところ。

[64: 販売関係者さん]

ブランズって、モリモトより高いのが普通ですか？分譲中のモリモトは500超えてるからここも横ばいか上回るかの二択ですかね。

[65: 通りがかりさん]

近所在住です。
確かに三方向同階のマンションに囲まれる立地。
唯一の南は、下階数は崖と向き合う為、陽当たりは上階でないと望めず。
相当上階ですら、眺め良好とは行かないので、目隠しをどう施すか、建て方の工夫が必要かと。
また、道隔てて東側にも、同戸数分譲マンション、クレイシア飯田橋の計画が先日発表されましたので、いきなりの激戦区。
うかうかはしていられない様に思います。

[66: 匿名さん]

中学校が17分とかそこらの距離になっていますが
一般的にどれくらいの距離でしたでしょうか。
なんとなく遠い気がしますが、中学生ならそこまで心配することではないんですかね。

[67: 通りがかりさん]

価格発表はよー

[68: 評判気になるさん]

>>54 匿名さん

うちは加賀町と納戸とこれ悩みましたが、見に行きましたが神楽坂ではここないですね。筑土八幡ですが道路渡ると江戸川橋の街並みです。神楽坂住人なのでよくわかりますが、何というか納戸とかの方が品がいい感じですね。

[69: マンション掲示板さん]

>>67 通りがかりさん

HPに出てるよ

[70: 検討板ユーザーさん]

資料請求しましたけどメールでのお知らせ抜きでホームページに価格公表され、商談も受付してるのは、予算低いからフィルターされたってことかな？

[71: 匿名さん]

1LDKで5600万?とのことですが広さはどのくらいですか？

[72: マンコミュファンさん]

>>71 匿名さん
32,15平米。
坪単価は570くらいでしょうか。
銀も直近で２割、金は直近で２割弱
上がってるから物価だけはまだまだ上がりそう。

[73: 匿名さん]

>>72 マンコミュファンさん
32平米って1Rとか1DKでは？
さすがに坪570はキツいです

[74: 評判気になるさん]

>>72 マンコミュファンさん
物価と金銀価格は別です。

[75: 匿名さん]

各国10年債の利回り考えれば
株と不動産買うしかないから
江戸川橋の雰囲気でも坪550は仕方ない。

[76: 匿名さん]

50代なら中古の神社マンションでいいかも。
建物壊す頃には死んでるでしょうし。

[77: 匿名さん]

ピアースが坪550だから、ブランズも坪550なのかな。
加賀町の定期借地に坪400出すより、坪550でブランズ買った方がお得？

[78: 通りがかりさん]

>>77 匿名さん

定期借地はやめたほうがよいかと。
定期借地なら賃貸のほうがまし。

[79: マンション検討中さん]

>>78 通りがかりさん
理由は？

[80: 検討板ユーザーさん]

>>79 マンション検討中さん
70年後には返さないといけない。
マンションは所有権あれば50年ものでも
売れる。定期借地ではうれないだろう。
それなら賃貸のほうがまし。
定期借地に出口戦略はない。

[81: 匿名さん]

限定サイトに間取りが載ってますが1LDKは36平米でした
坪510ですね、撤退させて頂きます

[82: 匿名さん]

とすると、坪550万円くらいですね。
都心の新築マンションは下がりませんね。

[83: 匿名さん]

1ldk西向きの36㎡が5600万台からか
いくら神楽坂と言っても駅6分、かつ向かいの団地みたいなボロマンションのバルコニーからこんにちははこの単価になるとは
撤退します

[84: 匿名さん]

なんか東急の物件って残念なものばかりですね

[85: 匿名さん]

神楽坂の新築を買いたければ、ここか三菱か、野村を待つか。所有権はここだけだけど。

[86: 匿名さん]

高くて残念ですがこうやってWEBで価格を提示してもらえると無駄に訪問する機会が減って検討者としては助かります
その点は感謝

[87: 匿名さん]

だだ土地の仕入れが安かったから安くなる、っていう情報はなんだったのでしょうか？
単に狭い部屋だけが高いだけ？

[88: 匿名さん]

東急だからランニングも高そう。
ファミリーは加賀町のが良さそう。
単身は周りに囲まれたこの立地でも良いと思うけど。

[89: 匿名さん]

加賀町の方がランニング高いのでは？定期借地だし。

[90: 検討板ユーザーさん]

>>89 匿名さん

地代解体準備金含め70平米で4万円くらいとのこと。
ここは小規模内廊下で変わらないくらいになるんじゃないかな。
東急だと修繕積立金についても定期的に一時金として纏めて徴収されるだろうし。
坪単価高いとこで管理費安いところ聞いたことないからな?

[91: 匿名さん]

丸紅とのコラボは安くなる法則はいずこへ。。

[92: 検討板ユーザーさん]

>>91 匿名さん

全くクソ情報言ってたやつなんなんだよ。
知ったかぶりしてるだけで、単なるデマじゃないか。
エントランスも貧相なのに、これで510万円とは神楽坂も来るところまで来ましたね。

[93: マンション検討中さん]

>>80 検討板ユーザーさん
定期借地と所有権を比較して所有権が良いと言ってるのに最後にいきなり賃貸の方がマシという結論が唐突感あります。それなら定期借地と賃貸も比較して論じないと…

[94: 通りがかりさん]

Twitterで450と言ってる人いますし、ばらつきがあるかもしれませんね。

[95: マンション掲示板さん]

>>94 通りがかりさん
大きな部屋は坪単価は抑えられているのでしょうか？？

[96: マンション検討中さん]

1LDKが坪510万から。
3LDKは坪単価抑えられても億からだ。
予定価格を見て逃げられてしまい後から値下げが見えてしまうな。
調布や豊洲も値下げ前科。

[97: 検討板ユーザーさん]

億払って、周りのマンションとバルコニーこんにちはマンション買うってどんだけ金余ってる人達なんでしょうか。
共用部含めチープな感じがプンプンしますね。

[98: 匿名]

>>96 マンション検討中さん

ちなみに3ldkですと何m2で幾らくらいなんですか？

[99: マンション検討中さん]

かえるキャピタル氏によると2LDK60m2で8400万が狙い目だそうだ。
坪460万くらい。

[100: マンション検討中さん]

所有権　飯田橋徒歩6分が坪460万は買いだろ。