Brillia 有明 Sky Tower(ブリリア有明スカイタワー)ってどうですか？ その4

[購入検討中さん]

ときめくために、その4スタート。

その1　http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/43242/
その2　http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/52395/
その3　http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/58300/

所在地：東京都江東区有明1丁目4番4・5・6・7（地番）
交通：
山手線 「東京」駅 バス32分 「有明テニスの森」バス停から 徒歩1分
東京臨海高速鉄道りんかい線 「国際展示場」駅 徒歩9分
ゆりかもめ 「有明テニスの森」駅 徒歩7分 （区画道路完成時＜2012年3月末予定＞以降は徒歩5分予定）
間取：1DK～4LDK
面積：39.48平米～168.64平米
売主：東京建物
売主：東武鉄道
販売代理：東京建物不動産販売
販売代理：東武ランドシステム
物件URL：http://www.ariake-sky.jp/
施工会社：三井住友建設
管理会社：東京建物アメニティサポート

[203: 匿名さん]

小規模マンションの方が修繕費は案外カツカツらしいですよ。

タワーだから心配という固定概念は誤解です。ＷＣＴはプールジムテラスゲストルームがあっても住戸数が多いため低層マンションより管理費修繕費安いです。要は、設置されてる共用空間が利用価値があるかないか。それで生活が豊かになるのであれば多きな額とは感じません。

[204: 匿名さん]

>>203
小規模もカツカツになる可能性大だけど、タワマンも足りなくなる可能性大だよ。
デベは売れさえすればあとの修繕とかはどうでもいいので、修繕計画の金額は安くなってます。
高く設定してたら売れなくなるから。

200戸とか300戸とかのタワーマンションではないマンションが一番いいですよ。
タワーは足場組めないしゴンドラ使わないといけないので修繕にすごくお金がかかりいます。
あとはタワー型の機械式駐車場は改修（入替）に莫大なお金がかかります。
あとはプールとかのボイラーの改修とか。
エレベーターの台数が多いとさらに改修（入替）にお金かさみます。

[205: 匿名さん]

世帯数多めの20階建以下のマンションが修繕費不足に陥らなくていいと思います。

[206: 匿名さん]

それを1１00世帯で払うんでしょ。
100世帯だと何かあったとききついな。

[207: 匿名さん]

1000世帯あってもタワーでありながら横にも大きいので修繕のゴンドラの数がたくさんいりそう。
世帯数増える分エレベーターも多いし、おまけにタワー型の機械式駐車場だね。。。

[208: 匿名さん]

タワーでなくても数十年後は３万越えるし一時金とらるるでしょ。
しかも自分の部屋しか利用できない空間に対する管理修繕費。高いしもったいない。

[209: 匿名さん]

ローンかつかてなのですか？月々１５万プラス管理修繕費たして払えないとかであればやめたほうがいいよ。
そもそも多額のローン組める人は収入もそこそこあるから。

[210: 匿名さん]

タワーでなかったら数10年後3万も超えないよ。
ある程度規模のあるマンションだったらタワーでなくても共用設備が充実してたりするし。
FPが、将来の管理費+修繕費は3万以内がよいと言ってました。
確かに月5万もするなら売る時にも貸す時にも苦戦しそうですよね。

[211: 匿名さん]

>>209
月々15万+21年後のランニングコスト7万＝22万 はけっこうきついね。

[212: 匿名さん]

誰が５万と言っていたのですか？

[213: 匿名さん]

多額のローンは簡単に組めちゃうんだけど、余裕をもった生活をしたい（生活レベルは下げたくない）んだよねー

[214: 匿名さん]

>>212
70平米の部屋だと21年後は管理費+修繕費で5万超えますよ。
駐車場代もいれたらほぼ7万ですよ。

[215: 匿名さん]

ここは３３階建て1100世帯共用施設も必要最低限、スミフのような定期的窓拭きなし。

[216: 匿名さん]

>>215
プールもバーもいらない。
フミフの窓ふきは管理費に入ってるけど、それでもスミフの管理費のほうが安いです。

[217: 匿名さん]

２１３
今はそんなこともないですよ。会社が赤字経営外資はあまり多額のローンは組めません。銀行も客を選んでいるわけです。

[218: 匿名さん]

２１６さんはここの管理費ご存知なんですか？

[219: 匿名さん]

＠３１０でしょ？

[220: 匿名さん]

２１４

５万なら問題ないかと。
郊外低層マンションでさえ３万ですからね。

２万で共用施設が充実していて家族が楽しく暮らせるなら安いくらいです。

[221: 匿名さん]

>>217
年収900万ですがけっこうなローン組めてしまいますよ。
一度住宅購入経験者です。

[222: 匿名さん]

ここが買えない人は都心は買えないというのは事実だろうな
価格差がありすぎ
でも豊洲ぐらいは＠２５０になってくるかもね
有明の立地のいい場所も＠２５０で買えるから千葉とか行かなくても大丈夫じゃない

修繕費は駐車場がかなり安く見積もってるから後からが恐いよね～
駐車場をなくしてもいいけどそしたら管理費全く足りなくなるんじゃない？
詳しくはBMA住民にお聞きください
管理費はかなり高くなると思うよ

[223: 匿名さん]

２１９

それは勝手にネガさんが書いた数字ですよ。
説明会はありましたが結局その日は具体的に数字は出ていません。

[224: 匿名さん]

>>>222
そうです！タワー型の駐車場は1台あたり200万くらい必要なはずなんですよね。
ここは車何台確保してありましたっけ？
800台だとしたら1億6千万必要ですよね。
なのでBMAの12年目一時金100万は100万×1000世帯で1億。当たり前の一時金徴収なんでよね。

[225: 匿名さん]

>>223
私は先週のMR行きましたが管理費は＠３１０でしたよ。
各部屋ごとの管理費＆修繕費の表もいただけました。

[226: 匿名さん]

>>224
興味あるので、
＞そうです！タワー型の駐車場は1台あたり200万くらい必要なはずなんですよね。
この「200万」っていう数字、どこらへんに根拠となる資料ありますかね？

仮に800台として平均2万の駐車場なら、月額で1600万円、年間で1億9200万円の収入があることになりますね。
修繕にどれだけ回っているかしらないけど、管理組合しだいじゃない？

プールとジャグジーのほうが半端ない修繕費でしょうけど。

[227: 匿名さん]

>>226
管理費のほうにかなりまわってるようですよね。
BMAより駐車場代を少し高めにしてそのかわりBMAより管理費を安くしてるようです。
修繕にもまわっているのか謎です。

[228: 匿名さん]

225

そうでしたか・・・
BAS発表直後にBMAを購入しまして、階層の大まかな価格帯は把握していたものの管理修繕費までは正式にでていなかったものですからとても気になっていました。
結局こちらも高めの設定なのですね。

これで納得して新生活ができます。
すっきりしました！！

[229: 匿名さん]

>>228
あ、でもまだ正式発表価格ではないですよ。
予定価格みたいですが、いまのとこ＠３１０です。
そんなに大きくかわることはないと思われますが。

[230: ご近所さん]

バーもプールも無いマンションなんて確立されつつある有明ブランドを毀損させる行為です。　

[231: 匿名さん]

タワーなら７０平米でしたら5万前後は普通でしょう。７、8万となれば少し状況は変わってくると思いますが。
BMA住民ですが、共用施設は結構使えますよ。確かに共用施設のない物件より２，３万は月々プラスになるかもしれませんが・・・休日は33階で半日は時間を潰しているかもしれません＾＾；
チョコロビの住民専用掲示板にもありましたが、ネガな書き込みをある掲示板をみて不安に思っていたかたも、入居してみると思いのほか快適な生活に満足している方も多いようです。

[232: 匿名さん]

バーすらない大規模タワーマンションは、売れないみたいですよ。
そして大規模物件でプールは今で珍しい話でもありません。

どれだけけちけち物件を買っても２万は払うのでしょうに・・・
個人的にはジムに通う時間とお金を考えると、共用施設にジムはシアタールームなんぞより必須に思います。
どんな人間も40歳すぎたら体を意識的に鍛えないと衰えはあっという間でしょう。ランニングだけでは全身の筋力は維持できませんから。
管理費を抑えたいがためにジムすらない物件を買った人は、頑張ってスポーツジムへ投資しましょうね。

[233: 匿名さん]

南東で海とテニスの森の緑が両方見れるのは何階あたりでしょうか？

[234: 匿名さん]

すくなくとも１５階以上です。
空に近く上から見下げる感じで見たいなら20階以上。
営業さんに聞けば教えてもらえますよ。

[235: 匿名さん]

ここは大規模だから、修繕積み立てもなんとかなると思いますよ。
ご近所にオリゾンマーレというマンションがあるのですが、小さめの部屋しかなく修繕積み立てが結構問題になりました。
一時は積立額を4倍程度にして問題回避を図ったのですが、賃貸オーナの反対に遭い頓挫。
とりあえず、今年末から1.8倍にすることだけが決まったようです。
5年後の一時金、15年後のさらに倍になった一時金。月々の修繕積み立てが多くなる問題は残ったまま。

管理費は安いほうがいいですが、修繕積み立ては最初から大きめのほうが安心です。

[236: 匿名さん]

>>235
あまり楽観視しないほうがいいよ。
ここも同じように将来困ると思っておいたほうがいいよ。

[237: 匿名さん]

はいはい困るね。　あなたはやめとくべきよ。

[238: 匿名さん]

>>237
あらら、まぁ、そんな興奮しなくても！

[239: 匿名さん]

よく考えてから買えばいいって忠告してくれているんだから、素直に受け入れたらいいと思うけど。
ちゃんと21年後以降の修繕積立金も固定資産税もわかった上でそれでも買うなら問題ないんだから。

[240: 匿名さん]

>>バーすらない大規模タワーマンションは、売れないみたいですよ。

バーがないマンションの方が普通なんだけど。で、そっちのほうが売れてるんだけどな。
あっ！湾岸東しか考えてないのか！

[241: 匿名さん]

プールもバーも求めているなら全然いいんですが、
もし自分の求めていないような共用施設があるならそのMSは購入検討から外した方がよいと思います。

[242: 匿名さん]

CTAの関係者か、固定資産税だの、管理費だの、共用施設不要論を唱えてきてかなりお荷物物件。
まずCTAは論外だから（笑）

CTAならｶﾞﾚﾘｱの広い内廊下、大理石張りのホールの方が買う価値ありじゃない？

[243: 匿名さん]

>>242
また興奮しちゃってますね・・・

[244: 匿名さん]

まとめ

CTA･･･立地がいまいちと思う人は検討外
BAS･･･管理費・将来の修繕積立金・固定資産税が高と思う人は検討外

これでいいんじゃない？

[245: 匿名さん]

CTAは買うメリットが何もないからな。特別管理費が安いわけでもなし。固定資産税がそんなに違ってくるわけでもなし。そして共用施設が使えるものが何もないこと。
東建ファンでもないが、冷静にCTAはないです。お台場方面に今後マンションが次々建ってくる中であの立地では、
いけてない。ただそれだけ。

大規模物件で共用施設がない物件、そもそも希少性もそのタワーのカラーも何もないってことですよね。
かなりエントランスがおしゃれとか、占有部がゴージャスとかアピールポイントがなければ存在感なしな物件になりますよね。まず住みたいと思わないですね。

[246: 匿名さん]

私もCTAは立地の面で検討外ですが、管理費は@270くらいで安いですよ。
固定資産税も60㎡ですがCTAは10万くらいと安かったです。
私はCTAもBASもなしです。

[247: 匿名さん]

ちなみに修繕積み立ての一時金は、12年目か13年目かで50万程度だったと思います。
営業さんに家ば修繕積立と用途の計画書見せてもらえますよ。

[248: 匿名さん]

>>247
一時金、少なすぎますよね。
修繕積立金不足しそう。

[249: 匿名さん]

>>248
修繕計画に基づいた金額だから少なすぎる…ってことは無いと思いますが…。
PCTも管理費の余剰分も修繕積み立てに回してるみたいですし、
1000戸もあって、毎月それなりに徴収してるんですから。

[250: 匿名さん]

CTAは免震だからね。。数十年後装置取り替えにかなりの費用がかかるよ。

[251: 匿名さん]

散々タワーマンションのここの修繕費用が足りなくなると荒らしておいて、うちは修繕計画に基づいてるから予算がぶれることないということならかなり引く。
売りさばくためには何でもやるスミフよりは東建の修繕計画の方が信用あるよ。

[252: 匿名さん]

>>249
修繕計画は高いと物件売れなくなるから、全く信用できませんよ。
実際ほとんどのマンションで将来修繕費が不足してますから。
前にも誰かかいてたけどタワーの積立金は500円/㎡いるっていうのはよく聞くので
修繕費が足りてるとは最初の方だけでしょう・・・。
一時金50万や100万ではきついでしょうね。
12年目の次は24年目に大規模修繕がやってきます。