「団地リノベーション」について語りましょう

[匿名さん]

現在、団地の中古を購入してリノベーションを検討しています。
日本も、政府が新築から中古を活用する方針に変更したため、今後、ますますヨーロッパや海外のように、中古の活用が増えていくと思います。経験者の方の成功例・失敗例や、こうしたほうがいいよ！等のアドバイスや、新規検討者の方々での参考の場にできればと思います。

[1: ご近所さん]

新築マンションと異なり、広告費に多額をかけているわけではないので、中古マンションは良い選択だと思います。
また、特に、団地マンションだと、駅近で、緑が豊富で敷地に余裕が多い事もありますし。

[2: 口コミ知りたいさん]

近所の団地は、内装は相当オサレマンションが多いですよー。

以前と、団地のイメージが変わってきてますよね。以前に比べ、より駅近の物件のニーズが高まっているので（以前なら10分以内、最近は7分以内が目安）、遠くて高い新築よりも、ぜんぜん個人的にはオススメです。

[3: 匿名さん]

団地リノベの問題点は三つ

１．リノベ前からの入居者とリノベ後の入居者が混在する点（既にかなり団地の高齢化が進んでおりその地域ギャップはリノベ世代の居住でもすぐには埋まらない）
２．団地丸ごとのフルリノベは少なく、リノベされた部屋はすぐ入居者で埋まってしまう。
３．リノベでは水道インフラは実は古いまま（水道インフラは割と重要だが、更新しづらい部分）
この点から立地が良くてもリノベよりも全面的に解体して再開発対象になってしまう傾向は今もあります。
https://www.toshiseibi.metro.tokyo.lg.jp/cpproject/field/minamiaoyama/...
これなんかが良い例。

[4: マンション検討中さん]

現在団地をリノベーションした物件に住んでいます。
見た目は綺麗ですが、根本は所詮は築40年等の団地です。
確かに価格はかなり安いですが様々な問題もありました。
問題点としては、
・水回りが古いので水道管関連がもうボロく、そのまま飲める水ではないような匂いの水がでます。住んだ当初、蛇口を捻ったら茶色い水がしばらくの間で続けました。

・虫が凄いです。
どれだけ部屋を綺麗にしていようが、侵入経路をふさごうが外や階段にGが大量に出現します。夜家に戻ろうと階段を上がろうとすると数匹のGがお出迎えとか当たり前です。
なので、虫が苦手な人は絶対にお勧めしません。

・安い団地なので住人の質がかなり悪い。
騒音等当たり前です。ゴミも適当に捨てられてたりします。

私は現状このようなリノベーション団地に住んでいますが、これらがもう耐えれるレベルではなくなったのでマンション購入に踏み切りました。
中古団地は、中は都ですが外はスラム街です。

[5: ご近所さん]

この辺は、どんな団地か、どんな管理状態か、によるでしょうね。

上の方のようなケースは、30年以上の郊外の団地や、いわゆる本当に安い団地等では一般的だと思います。都心から1時間程度離れるようなエリア等も。

一方で、都内でも新宿や渋谷まで2-30分1本で通勤でき、駅前5-10分で、30年（リフォーム無し）7-80平米団地が3,000万前後で普通にすぐ売れるエリアもあります。

そのあたりに、リノベして住むという選択肢は、相当コスパが良いと思いますよ。

[6: 匿名さん]

都区内の旧公団分譲団地に住んでいます。
最寄りの私鉄駅まで徒歩8分。メトロ駅まで10分、都営地下鉄駅まで徒歩10分、JR駅まで徒歩14分です。
1971年竣工、300戸以上の大規模、築古団地です。

給水排水の工事は行われていて、外出しで新設しています。給水層も新設しました。
工事の翌年、自宅の水回りをリフォームして、室内の給排水、ガス管も取り舞えました。
管理費・修繕金の滞納者は1戸。相続関係でそのうち回収できます。
修繕積立金は5.5億円。

２住居所有している家庭もいます。

お住いの方々は、マナーも良くきちんとしています。ゴミ置き場はいつもきれいに整っています。

築古に不安があり、引っ越そうかと思ったこともありましたが、敷地が広々としていて、お庭の樹木や花壇も整備されていて美しく、環境も良いので、ずっと住みたいです。

[7: 匿名さん]

↑　エレベーターあります。

[8: 購入経験者さん]

匿名さん

ネット回線はどのような種類でしょうか？VDSLや光配線等の種類です。

[9: 匿名さん]

光です。

[10: 匿名さん]

>>5
ご近所さんへ

旧公団分譲団地は、敷地が広々としていて、各戸の土地の持ち分も多いと思います。
周辺のマンションと比較して、管理費+駐車場代も、安価です。修繕費は多いですかね。

でも、今後については、建替えできるか？できないか？です。

立地によるでしょう。
建替えできる、または建替えして、購入者がいるような立地は、良いと思います。
そして、その団地の売買価格は、お安くないのです。

建替えには、計画から建替え完了まで、最短でも10年掛かります。

[11: ご近所さん]

10.匿名さん

基本、データで見ても、日本においては建て替えは現実的ではないと見るべきだと思います。すくなくとも、国の方針等で更に一層の奨励施策が出てこない限りは。

よって、現実解としては、40年、50年、60年と建物を維持していく前提で、「人口が増えているエリアの、駅近く（できれば5-7分程度）で、管理状態の良い団地」を狙うべきかなと。リフォーム、リノベしてコスパ良く住むには。

結果、私の場合、5年経ちますが、相場とローン残債から判断すると、月々ローンの半額程度の家賃で住めていることになっています。

[12: 口コミ知りたいさん]

団地の良いところは、やはり、駅近で、環境がかなり良い物件が多い、ということですよね。

実際に、私の今、検討している団地の中古物件も、5Fで階段なしの場合を除けば、3Fぐらいまでは30年超でも、すぐに売れるか、業者が購入して再販しています。

駅1-7分程度で、間取りは多少壁構造が多く自由な間取りへの変更が難しいケースもありますが、その分余計な梁が無く、緑が豊富でいいですよねぇ。うん。

リセールを想定しても、駅近で、管理の良い団地マンションなら、全然ありだと思っています。

[13: 匿名さん]

旧公団分譲で、敷地が広く、西側の都区内は、お安くないですよ。

堀之内や上高田。
どちらも、都心直結のメトロ駅近くです。

[14: 匿名さん]

堀之内　　×
堀ノ内です。杉並区。

[15: ご近所さん]

私の団地の構成は、5-60代が中心かなというところで、今後検討される方は、コミュニティが結構年齢高めである点は考慮した方が良いかもしれません。

定期的に若い方が、お子さんづれで移ってきますので、駅や街の人口が増えている、増える要素があり、ある程度新陳代謝があるところは、ニーズ含めて、全然問題ないと思います。

[16: 購入経験者さん]

我が家も、団地リノベですが、23区内で駅や街の価値が高いエリアを選んだので、マンション自体は35年程度たっていて住人も落ち着いた年齢の方が多いですが、毎年何組か子育て世帯が入って来られます。

また、以前の築浅賃貸マンションになかった、隣の老夫婦の世帯や、階下のご夫婦との多少のお付き合いもあるので、東京の親戚のような雰囲気があり、子供達を見守る視点でも安心できます。
なんというか、暖かさがある、という良さがありますよね。

個人的には、超おすすめです！

[17: 周辺住民さん]

中央線の駅近住民です。

人気団地は、30年超でも70平米程度（リフォーム無し）で3,000万以上はしますし、値段も高いまま維持されます。上の方にもあるように、緑が豊富で、今の手狭な新築マンションでは考えられないくらい建蔽率的に敷地に余裕のある作りです。風通しが良かったり、静かだったり。道路族？に悩まされなかったり。

その上層階から見ると、ごちゃごちゃした目の前が隣家の壁とかになっている戸建てのお宅が気の毒に思えるほどです。（戸建てには戸建ての良さがあることは理解しています）

一方で外観のレトロさ等は、大規模修繕で維持していく程度しかできないため、その辺踏まえて、よしあしかなと。上階の音が聞こえ易いとかもあります。

ただ、海外では、外観はヴィンテージマンションは普通ですし、日本もこれからはそういう時代になるはずだと思います。そもそも、もったいない文化のある国ですし、すでに人口減時代なのですから。

[18: 購入経験者さん]

意外と知られていませんが、団地リノベーションは、街や駅を間違えなければ、相当コスパ良いですよ。

上記のかたのように、人気エリア、人口が増えている街を適切に選べば、駅近にある団地は、圧倒的に広い敷地ですし、すんでいるシニアも経済的に余裕のある方が多いので、治安も良いです。

そういったシニアが、一人になったり、足腰がきつくなり、階段低層団地マンションを離れるケースが多いので、手付かずのものを安めに購入してリノベすると、外観のデザイン等は古めなことが多いですが、造りはしっかりしているものが多いので、コスパが良いです。

スケルトンリノベをして配管等も変えてオシャレに仕上げれば、駅近物件ということで、リセールの観点でも（その辺にある普通のリフォーム物件に満足できない）ファミリー層が購入ターゲットになります。

[19: ご近所さん]

我が家も、おすすめします。
どう考えても、一般的な中古マンションは高騰しすぎです。特に、コロナ以降の値上げは尋常ではない上に、人工やウッドショック等も含めて、高騰感が激しいです。

その点、まだ、優良エリアの団地マンション、旧公団系の分譲マンションは、フルリノベーションする手間がある点で、再販系のものを求めている家族からは対象外になるので、手がつけられていない良い物件に巡り会えると、コスパが良いと思います。

あとは、信頼できるフルリノベできる会社をみつけることですね。

[20: 匿名さん]

マイナス思考の考えですが？

腐っても鯛の様に、立地条件、敷地面積等が大変優れていても、

最終的には、腐った鯛は、腐っています。

食べる事は不可です。

人生のエネルギーを、改修に投資するか？

迷うところです。

★迷ったら、やめる。

これが、人生の哲学です。

[21: 匿名さん]

19さんのおっしゃる通り、まだまだリノベーションすることを選択肢にいれず、新築が良い人も多いため、うまく狙い目の旧公団系の優良マンションを手に入れられると、メリットが多いです。要は、2-40年前に、その町の建設の中心として設計されているため、
・駅至近
・緑が豊富
・敷地が広大
・だから、仮にいつか建て替え協議に入るとしても費用負担が少なく住み替えることができる可能性が高い（新しい居住者に販売することで）
・タワマンで発生するような格差問題に悩まされない
・学校までの距離が近い
等のメリットがあります。

でも、最近は、ようやく若いご夫婦等でも、この辺に気づいてフルリノベーションが盛んになってきているので、手つかずの（中途半端にリフォームしておらず、コスパの）良い物件が獲得できることはなかなかレアです。

[22: 口コミ知りたいさん]

団地ばっかり営業している会社じゃなく
他にしましょう。
うちは分譲の団地ですが
前から来てる業者は高い。
それを知ってか依頼したのか
最近来てる業者は安いし、
感じがいい。

[23: 匿名さん]

>>22 口コミ知りたいさん

うちの団地確かにサンマミーというところと
アリタの２か所が営業している。
見積もり取るとたまたまかもう片方が来る。
団地じゃない近所の人に相談し
近場の会社紹介してもらったら
2割弱だけど安かったので頼んだ。
安いことを言ったら紹介だからだけど
無理がないくらいだというので頼んだ。