セントガーデン海老名ってどうですか？

[匿名さん]

セントガーデン海老名についての情報を希望しています。
物件を検討中の方やご近所の方など、色々と意見を交換したいと思っています。
よろしくお願いします。

公式URL：https://ebina1000.nskre.jp/
所在地：神奈川県海老名市泉二丁目953-4他・8筆の一部（地番）
交通：JR相模線「海老名」駅より徒歩5分
　　　小田急小田原線「海老名」駅より徒歩8分
　　　相鉄本線「海老名」駅より徒歩8分
間取：2LDK～4LDK　(58.83㎡～85.24㎡)
売主：日鉄興和不動産株式会社 / JR西日本不動産開発株式会社 / 東急不動産株式会社 / 小田急不動産株式会社 / 相鉄不動産株式会社
施工会社：株式会社長谷工コーポレーション
管理会社： 株式会社長谷工コミュニティ

資産価値・相場や将来性、建設会社や管理会社のことについても教えてください。
（子育て・教育・住環境や、自然環境・地盤・周辺地域の医療や治安の話題も歓迎です。）

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[261: マンション検討中さん]

正解！ 買うか買わないかはあなた次第！

[262: 匿名さん]

1000戸で郊外、駅からもちょっと遠い。
下げざるをえない。

[263: 匿名さん]

イヤ！下げない！

[264: マンション検討中さん]

海老名ってどうかと思うけど、神奈川では横浜の次に住みたい街なんですよね。価格は粘るだろうな。

[265: 匿名さん]

武蔵小杉と同じじゃない？
子育て世帯には住みにくい。

[266: マンション検討中さん]

ま、最初は様子見かな。
飛びつくほどの物件ではない

[267: 匿名さん]

値下げするかしないかで言うと、オプション値引きや家具・家電を付ける程度はあっても、大幅な値下げはしないだろうと思います。
なぜなら、超低金利なのでデペの金利負担も少ないはずだから。売り急がずに、ゆっくりと時間をかけて売り切る戦略を取るのではないかと予想します。

[268: 匿名さん]

>>267 匿名さん
自動車や家電も売り急がないからね

[269: 匿名さん]

供給戸数が少ない地域なら売り急がないだろうね。
海老名はどうかな？
新築、中古て戸数が多過ぎないかい。
購買意欲は数年は下落＆少子化でライバル物件は山のように出てきますよ！
去年一昨年あたりがピークで、郊外なんて価格はドンドン下がるでしょ。

[270: 匿名さん]

>>269
本当はそうなんだろうけれど、バランスシート上は在庫＝資産だから利払いが出来ているうちは問題にならない。
大手は経営者も含めて所詮はサラリーマン。責任取りたくないから自分から悪い数値を出す事はしたくない。だから、資金が続く限り損切りするような思い切った値下げはないと思います。

[271: 匿名さん]

デベ5社で値引きの判断をするのは至難の技。1000戸で値引きしてたら収益を確保できない。
その分、初めの価格設定には期待できるかもしれない。

[272: 匿名さん]

リーマン後もその様に下落を予想されていた方が多くいましたが、実際は横這いもしくはなだらかな上昇でしたよね。要は、購入のタイミングは欲しいと思った時。マンマニさんのように潤沢な資産があれば別ですが、良いものを安くと考えていては、いつまで経っても購入には至らないと思う。どこに自分の譲れない部分を持ってくるか、ですよね。エレベーター、駐車場、キッチン周り....それは人それぞれちがいますが。

[273: 匿名さん]

>去年一昨年あたりがピークで、郊外なんて価格はドンドン下がるでしょ。
ドンドン下がるというのは、あなたの希望でしょ？実際はそううまくいかない。

[274: 匿名さん]

>>271さん
その為に50m3台の狭い部屋を作っているのかもしれませんね。専有面積を抑えて価格帯を下げるのはメインデベの新日鉄の手法。でも、実際の最多価格帯は周囲の物件に合わせて4400万円台程度にになると予想。建築予定のパーク3棟目も同価格帯にしてくると思います。

[275: 口コミ知りたいさん]

浴室テレビとミストサウナ、トイレ内洗面ほどいらないものはない。使わないし維持費がかかる。売る時にはいいだろうが、実際引き渡す時にも新しくしないといけないから、その分出費がかさむ。使用が良い分にはい嬉しいが、それも考え様ですね。
一番嬉しい仕様は共用廊下側もアウトフレームにしてくれること。

[276: 匿名さん]

>>272
>リーマン後もその様に下落を予想されていた方が多くいましたが、実際は横這いもしくはなだらかな上昇でしたよね。
リーマン後に大方の予想に反してマンション価格が上昇したのは、異次元金融緩和と住宅ローン減税のせいです。住宅ローンの金利が下がればマンションの価格が上がっても総支払額は変わらないので、デペはその分値上げ出来たのです。
リーマンの時と今では状況が違います。これ以上金利を下げる事は難しいので、今後はそう簡単にマンションの価格は上がっていかないでしょう。

[277: 名無しさん]

>>276 匿名さん

そうは言っても土地代も材料費も建設費も上がり続ける一方だから、価格は下がりようがないですよね。
赤字マンションなんか作っても企業には得がありませんから。

[278: 口コミ知りたいさん]

デベも慈善事業じゃないですからね。センドリは特に売主が5社も名を連ねているし、施工会社である長谷工の取り分もある。実質6社の利益を乗せなくてはいけないので、そうそう安くはならないでしょう。もしかしたら、住戸価格を下げて、管理費を上げてくるという手もありますが...

[279: 匿名さん]

売主1社と売主5社でデベが獲る総利益は変わらない。5社は投資も利益もシェア割してるだけだから。

[280: マンコミュファンさん]

周囲の物件と価格を合わせてくると予想。破格な値段はつけてこないでしょ。

[281: 通りがかりさん]

マンション隣接の大型スーパーとやらはいつできるのだろう？二棟目のとき？

[282: 匿名さん]

>>277
>そうは言っても土地代も材料費も建設費も上がり続ける一方だから、価格は下がりようがないですよね。
>赤字マンションなんか作っても企業には得がありませんから。
デペ側は価格を下げたい訳ないですから、簡単には下がらないと言うのはその通りだと思います。もし金利が上昇に転じても、それが着工前ならデペは床面積を狭くしたり仕様を落とす等で購入者の支払えるゾーンに入るように調整するだけですし。
値下げがあるとしたら、竣工後に急に金利が上昇に転じてしまい、損切り的に処分する時くらいでしょう。

[283: 匿名さん]

私が言いたいのは、購入者こそ金利の動向を気にしなければいけないという事と、今後の金利の動向を考えれば、今はマンションを購入するのに良いタイミングだとは言えないという事です。

金利が上がったらローンの支払額が増えるだけではなくて、所有するマンションの中古価格も下がります（金利が上がると中古を購入する人の借り入れ可能額が下がるので、物件価格を下げないと売れないという理屈）。そうなると、ローンの支払いが厳しくなった時に売却して残債を清算するという事が出来ません。
現在は史上最低の金利ですからこれ以上金利が下がる事は望めず、あるのは金利が上がる可能性だけ。よって、マンション購入によって将来生活が破綻してしまうリスクが最も高い時期だと言えます。
ですから購入を見送る事をお勧めしたいのですが、それでもどうしても購入しなければいけないという方は、将来の人生設計を良く考えた上で、絶対に無理はせず、余裕をもって返済できる範囲の借り入れで購入出来る物件にしましょう。

[284: 匿名さん]

金利が上がってからマンション買うなんて理屈もないでしょ。必要な時に買うのが一番。将来不安なら都心高値なんか買えないから海老名あたりはお買い得。本当に怖いなら固定金利でリスクヘッジ。

[285: 匿名さん]

>本当に怖いなら固定金利でリスクヘッジ。
今の状況では固定金利を選択した方が賢明だと思います。
まだ価格が公表されていませんが、最多価格帯は4000万円前後でしょうか？固定金利で4000万借り入れたとしたら月々の返済は12~13万円（35年返済ボーナス払いなし）。その他に修繕積立金・管理費や駐車場代があり税金も払わなければいけないですから、夫婦と子供１人の家族構成で世帯年収600万以上は欲しい所でしょう。

>必要な時に買うのが一番。
住む場所は必要ですが、所有しなければいけないのでしょうか？

[286: 匿名さん]

>>285 匿名さん
現在では変動金利が85%利用されているとのニュースを見た記憶があります。金利優遇制度もあり、また急上昇しても5年毎に最大1.25倍迄。もう何年も1%を超えていないのですけど。

[287: 匿名さん]

>>285 匿名さん
年収で6.5倍ですか？
今後の家族の、ライフプランにもよりますが私大、親元を離れての生活となると少し厳しそうです。

[288: 匿名さん]

海老名駅5分で70平米を借りようと思ったら築古13万、築浅18万。10年住むなら1500?2000万は返済できるんですよね。そこまでの金利上昇（中古下落）は考えにくいので長く住むなら買った方が得だと思います。

[289: マンコミュファンさん]

金利が底値な今が、普通に買いだと思うけど。今後は売値は変わらないけど金利が高くなる日が来るのだし。頭金を半分くらい入れれば、ボーナス返済なしでも毎月の返済額も抑えられるでしょう。

[290: 匿名さん]

>>286
>また急上昇しても5年毎に最大1.25倍迄。
この1.25倍ルールこそが変動金利の落とし穴なんですよ！
1.25倍までしか返済を求められませんが、金利をまけてくれている訳ではないのです。金利はしっかり取られているので、その分元本の減りが少なくなります。金利が上昇し続けてそのような状態が続いたらやがて金利だけを返済しているような事になってしまい、そのまま放置すると最終支払い回にたっぷり残った残金の一括返済を求められ青くなりますよ。

[291: 匿名さん]

>>287
おっしゃる通りで、この低金利でも世帯年収600万で4000万円を借り入れるのはギリギリだと思います。子供にも我慢を強いて、節約に努めて暮らす事になると思います。

[292: 匿名さん]

>>288
>長く住むなら買った方が得だと思います。
こう言う人は、大抵細かな計算をしていません。13万円の賃貸物件に10年住むと1560万円の支出ですが、4000万円の物件を全額ローンで購入すると
・初期費用 約200万（ローン保証料、登記費用など）
・ローン返済額 1560万円（13万円/月Ｘ12か月Ｘ10年）
・修繕積立金,管理費 360万円（3万円/月Ｘ12か月Ｘ10年）
・固定資産税等 約150万円（15万/年Ｘ10年）
で合計2270万円。賃貸よりも710万円も多く支出する事になります。35年ではおよそ2000万円の差です。
それに忘れてならないのは専有部分のメンテナンス費用は所有者負担だという事。35年の間には壁紙だって何回か張り替えるでしょうし、給湯器やキッチン、浴室にトイレだって痛みますよ。

[293: 匿名さん]

>>289
>金利が底値な今が、普通に買いだと思うけど。
この考えが根本的に間違いなんですよね。車や家電だったら金利よりも本体価格が安いか高いかで買い時を判断するのに、不動産はなぜ金利で判断するのでしょうか？
現金で買える程のお金持ちになったつもりで考えてみてください。現在のマンション価格は安いと思いますか？

[294: 匿名さん]

>>289
>頭金を半分くらい入れれば、ボーナス返済なしでも毎月の返済額も抑えられるでしょう。
頭金を半分も入れられる人ならば買っても問題ありません。
但し、折角の低金利なのですから頭金は入れないで全額ローンにして、手元資金を運用して資産を増やしましょう！

[295: 匿名さん]

コロナ不況で失業リスクのある中、借金することがナンセンス。金利低いからなんて噴飯もの。

[296: 匿名さん]

>290

給湯器の寿命は10年くらい。キッチンとユニットバスも20年くらいで交換が必要となって、価格はピンキリだけどそれぞれ100万くらいから。

[297: 匿名さん]

修繕積立は段階的値上げと定期的な一時金徴収が設定されているケースが多い。イニシャルの金額で判断してはダメ。

あと、エレベーター、機械式駐車場、竪配水管の交換は30年目以降なので販売時の計画には含まれていない。計画以上の値上げになるのは必至。

[298: 匿名さん]

2019年のマンション価格はバブル期並み。金利が低いといっても価格が上がってるので総支払額としてはメリットないんだよね。コロナショックで下がれば考えてもいいのだろうけど。

[299: 匿名さん]

>295

コロナで給料が下がってローン支払いのために食事はカップラーメンって人をテレビで取り上げてた。フィナンシャルプランナーにも相談していて、提案が固定金利から変動金利に変更ってあったけど、金利上がったら完全に破綻だよな。まあ、コンサルのアドバイスなんて他人事。

[300: マンコミュファンさん]

一時金徴収は初回に決まっていなければ、中々住人の理解は得られないと思う。段階値上げはあると思うが。

[301: 検討板ユーザーさん]

頭金なしで初期費用込みで全額ローンにすると、資産運用どころか月々のローン返済額が大変な額になると思うが。運用利益をオーバーしてしまいますよ。そもそもニーサでさえも3割ほど損益になっているのに、利益でないでしょ。

[302: 検討板ユーザーさん]

ファイナンシャルプランナーほど当てにならない資格はないし。そもそも、カップめん食うなら米炊け！

[303: 匿名さん]

昨年から価格維持できるとは、誰も考えて無いと思ってたが…
海老名は郊外でマンション乱立地域。誰が考えても下げないと売れない。

[304: 匿名さん]

ファイナンシャルプランナーさんを悪く言わないでください。
今の暗い世の中でも、頭金無しで、低い変動金利でローン借りれて、マンション買えると言ってもらいたいのは相談者です。給与は減っても夢大丈夫ですよとファイナンシャルプランナーさんから背中押してもらいたいんです。

[305: 匿名さん]

>給与は減っても夢大丈夫ですよ

悪魔のささやき。

[306: 匿名さん]

>300

計画外の一時金徴収ってあり得るよ。3・11の時タワマンの乾式壁って結構壊れていて、長期修繕計画は自然災害を考慮していなくて補修費用調達のためにってのが。ここもALC使っていて壊れ得る。相模大野では実際に壊れてるし。

[307: 検討板ユーザーさん]

ファイナンシャルプランナーほど当てにならない資格はないし。そもそも、カップめん食うなら米炊け！

[308: 匿名さん]

白飯だけってさらに切羽詰まってローン払えないって状況では。そういう人も大勢出てくるだろうね。

[309: 匿名さん]

そもそも金利上昇ありきで会話している方こそナンセンス。今の日本経済で金利を上げられるほど責任を持ったバンカー、政治家はいない。微々たる上昇はあるかもしれないがこの先50年低金利維持です。

[310: 匿名さん]

>309

コントロールできてる間はね。コロナ対策の大規模財政出動、金利にとってはリスクでしかない。