セントガーデン海老名ってどうですか？

[匿名さん]

セントガーデン海老名についての情報を希望しています。
物件を検討中の方やご近所の方など、色々と意見を交換したいと思っています。
よろしくお願いします。

公式URL：https://ebina1000.nskre.jp/
所在地：神奈川県海老名市泉二丁目953-4他・8筆の一部（地番）
交通：JR相模線「海老名」駅より徒歩5分
　　　小田急小田原線「海老名」駅より徒歩8分
　　　相鉄本線「海老名」駅より徒歩8分
間取：2LDK～4LDK　(58.83㎡～85.24㎡)
売主：日鉄興和不動産株式会社 / JR西日本不動産開発株式会社 / 東急不動産株式会社 / 小田急不動産株式会社 / 相鉄不動産株式会社
施工会社：株式会社長谷工コーポレーション
管理会社： 株式会社長谷工コミュニティ

資産価値・相場や将来性、建設会社や管理会社のことについても教えてください。
（子育て・教育・住環境や、自然環境・地盤・周辺地域の医療や治安の話題も歓迎です。）

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[201: 匿名さん]

>199

マンコミュファンを名乗る割に不勉強だね。

[202: 匿名さん]

長谷工施工物件で厄介なのは内覧会やアフターサービスの定期点検の対応に売主ではなく長谷工が出てきて、問題を指摘してものらりくらり交わして対応しない。本来責任を持つ売主が出てきて自社の品質基準に従って対応すべきなんだけどね。

[203: 通りがかりさん]

プラウドやパークは自社ブランド名マンションだから同じ長谷工施工でも少し違う気がする、、、リビオマンションだったらなぁー。シントシティって評判どうなんでしょう？

[204: マンション検討中さん]

ジョイントベンチャーとは他社の持つ経営資産を利用する、若しくは自社の経営資産を他社に利用させることで、 ジョイントベンチャー当事者双方の事業上の発展を狙う戦略的提携を指す。（Wikipediaより引用）このマンションの場合、長谷工が売主として名を連ねる大手企業を利用しているということ。
長谷工はリスクを取らない戦略　施工で儲ける、土地持ち込みだから。長谷工が決めた規格、冒険や面白味のないつまらないマンションが出来上がる、大量生産モデルだし。

[205: 匿名さん]

>203

持ち込みだとデベブランドでも長谷工仕様。大手デベで最初に長谷工使い始めたのは野村だけど、長谷工プラウドなんて言われてた。その後、ブランド維持できないと判断したのか野村の長谷工施工物件はオハナなんて別ブランド立ち上げる始末。まあ、それもぽしゃったけど。

[206: 匿名さん]

>204

デベのJVだと、管理の強いところと設計にオリジナリティがあるところが組んでうまく役割分担すると最強だったりするんだけどね。持ち込みだと名義貸しみたいなものだから期待できない。

[207: 匿名さん]

JVといっても普段はライバル同士のデベが組むわけだからうまく行くとは限らない。以前見に行った物件で価格を聞いたときに思わず高いと漏らしたら、担当の営業は実は我々もそう主張したんだけど○○社が引かないんですよと相手のせいにする始末。自分たちで決めた価格なのにね。結局そこは売れ残ってたけど。

[208: 通りがかりさん]

プラウド、パーク、シティテラス、ゆずってリビオ等のブランド（このご時世なので施工は長谷工だとしても）マンションなら1000戸と聞いて、あー海老名の再開発にデベも本気だなーって感じますが、、、セントガーデンって、これが海老名のポテンシャルですかね。正直この1000戸マンションが良くも悪くも今後の海老名全体の評価にも繋がりそう。

[209: 匿名さん]

相鉄線のJR乗り入れで大崎、恵比寿、渋谷に乗り換えなしで行けるようになったからね。二俣川なんてもっと前にマンション開発が進んでる。その辺が海老名のポテンシャルか。

[210: マンション検討中さん]

これからっスよ

[211: 匿名さん]

コロナで終わったろ…
駅から遠いし、横浜直通の相鉄減ったし。
海老名‐横浜間の急行は、昔の方が良かった。

[212: マンション検討中さん]

>>211 匿名さん
海老名から横浜行くの不便になりましたよね、乗り換え多いし。

海老名から新宿なんて小田急で十分なんだから、JR直通は西谷始発にしてほしいです。

[213: 匿名さん]

これから大地震や大噴火が起こるよね。
そしたら海老名のマンションとか、厳しいんじゃないかね？

[214: マンション検討中さん]

大噴火とかって夢みたいな話すな、笑ってまうやろw

[215: 名無しさん]

たらればで語っててもしょうがないと思いますが

[216: 匿名さん]

海老名ってららぽできる前はまだ田舎っ子って感じの学生さんが多くて治安も良かったですが最近は学生服で平気で道路横の地べたに座り、騒いで中にはタバコを吸う学生さんが多くなりました。。特にららぽ周辺。
横に子供がいるのに連絡先を聞いてくる学生さんには流石に注意しましたが、人口が増えてくると治安が悪くなってると明らかに実感できています。

[217: 匿名さん]

>>216 匿名さん

見て見ぬふりですか？

[218: 匿名さん]

>>213 匿名さん
どうして海老名なのでしょうか？

[219: 匿名さん]

このマンションが海老名だからでしょう。
ハザードマップや富士山の噴火想定とか見ると確かに被害が甚大なエリア。

[220: 通りがかりさん]

富士山噴火みこすなら、北関東もしくは埼玉あたりを選んだ方がいい。東京南西部も含め選択対象外だね。

[221: 匿名さん]

ファミリーで済む場合は片方が専業主婦かつ車持ちだと住めるかなという感じかな。
このエリアの保育園、待機児童多すぎ&幼稚園遠いというところで子供をそもそも育てるのが大変な環境になりますね

[222: 名無しさん]

流石になんちゃって学生か、>>216の軽く自慢?を入れた妄想かw いずれにせよ相手にしないほうが良い人であることは確か。

[223: 名無しさん]

>>221さん そもそも駐車場をこれだけキープしている大規模マンションなのだから、そもそも車がいらないってファミリーは選択しないのではないでしょうか。

[224: 匿名さん]

>>223 名無しさん
そもそもアフターコロナで車が重要だと分かったでしょ。そもそも車も住宅もシェアより所有する時代になっていく。
そもそも集合住宅や公共交通とか嫌なんだよ。

[225: 匿名さん]

確かに改めて車はいいな～と実感。
住宅もそうなのかも。

[226: 評判気になるさん]

賃貸より分譲！ 固定資産税と都市創生税は払うことになるが

[227: 匿名さん]

集合住宅はシェアだよね？

[228: 評判気になるさん]

シェアカーやシェアバイクを用意している大規模マンションもあるけど、急に方向転換を求められるかもね。気になる人は気になるし。

[229: 匿名さん]

マンションだと住宅をシェアしてるようなもんだから、無意味なのにね(笑)

[230: マンション検討中さん]

マンションに住む人ならシェアカーなりは許容でしょ。
人の使ったものが怖いならエレベーターも宅配ボックスも使えませんよ。

[231: 匿名さん]

エレベーター、スマホリモコンとか出てこないかな。

帰宅時はすぐ手を洗えばいいけど、外出の時は気になるんだよね。

[232: 匿名さん]

コロナが怖くてマンションに住めるか！
嫌なら戸建てにしろ。

[233: 匿名さん]

通勤通学時間のエレベータ…なんであんなに混むんだろ。１世帯ごとに専用のエレベータ付けて欲しいぐらい。
エレベータが少ないと地獄。

[234: 匿名さん]

>233

２戸１エレベータだと、ごくたまにあるから出てくるの待ったら。

[235: 評判気になるさん]

本当かよ！何？ニコイチって。

[236: 匿名さん]

>225

ググればわかるよ。

[237: 匿名さん]

2戸1って最近見なくなりましたね。
共用廊下がないから両面バルコニーで風通しもプライバシー性もいいのですが。
当然管理費と修繕積立金は高くなります。

エリアは違いますが都内中野区の「グランドメゾン江古田の杜」は3戸1でした。
総戸数514戸に対してエレベーター14基。
オーバースペック気味で売れ行き不振でしたが、コロナ流行で見直されてあっという間に完売しました。

[238: 匿名さん]

＞修繕積立金は高く

エレベーターの交換は販売時に作成する修繕積立の期間以降。計画以上の値上げは必至。機械式駐車場も同じく。

[239: 匿名さん]

エレベータぐらい余裕をもって設置して欲しいもんだ。
どうせ修繕費の安いうちに引越しするんだから後は知らん。

[240: 評判気になるさん]

そんなにいらんよ。50戸?100戸に1機で構わん。それよりも修繕積立金のオーバーフローの方が怖いわ。あのビナマークスも100戸に1機やで。

[241: 評判気になるさん]

贅沢を言ったらきりがない、設備や仕様も同様。自分の譲れないものに優先順位をつけるべき！
その分資金をつぎ込めるのならば別ですが。人間使わないようなものもついていなければ許せなくなる。ミストサウナなんて使わないと思うし、1回使ったら終わりだからついてなくても良い。私の優先順位1位2位は手頃な価格の駐車場と布団収納。

[242: 匿名さん]

>>241 評判気になるさん
イニシャルよりもランニング！

[243: 名無しさん]

>>241 評判気になるさん

それならエビミラの中古でいいんじゃない？

[244: 匿名さん]

>240

タワマンだとエレベーターホールに複数エレベーターが集まっていて協調動作するから１００戸に一基が目安なのでビナマークスは妥当な数。板マンだと５０戸に一基が目安。

[245: 通りがかりさん]

確かにミストサウナいらない笑
価値観だと思うけど、個人的には何でミストサウナついてるマンション多いのかよく分からない。

[246: 匿名さん]

ミストサウナがある前提みたいだけど最近ないほうが多いと思うけど。効果が実感できないからか、最初にコストダウンされる。体感とかやればいいのに。

[247: 匿名さん]

全戸リビングアウトポールって説明、アウトポールとだけ説明すると共用廊下側はと突っ込まれる対策かな。

[248: 通りがかりさん]

？ふつうに図面見るでしょよ。

[249: 匿名さん]

エレベータが少ないマンションは資産価値も低い。
50戸に1機は最低ライン。

[250: 匿名さん]

多くのデベは50戸に9人乗りEV1機の割合で展開。
新型コロナの影響もあって、余裕をもったエレベータ数が求められています。
停電や地震などを考えると、大規模マンションの高層階とか考えもの。
一戸建てのような感覚では、通勤時間や老後の生活をおくるのは難しい。

[251: 評判気になるさん]

エレベータの少ない高マンやエレベータが無い低マンで我慢するなら、戸建てにするな～
ランニングコストを気にするなら尚更。

[252: 匿名さん]

withコロナの生活ではマンションのエレベータ数の基準も変わるべきかな。ここは設計終わっちゃってるはず。さてどうするか。

[253: 検討板ユーザーさん]

エレベーターの数は増やして。でも、売値は抑えてね ってんじゃ矛盾してません？どこかで妥協しないと。

[254: 評判気になるさん]

>>253 検討板ユーザーさん

全く矛盾してませんよ、消費者目線なら。
なんでデベ目線なの(笑)

[255: 投稿者]

>>254 評判気になるさん

「矛盾」というよりも「我儘」の部類に入るのかなって思います
まぁ、夢や希望を並べるのは自由だと思いますが、結局はビジネスですから売り手の儲けにならない夢・希望は省かれていく事になるでしょうね
それに納得をして住みたいと思える方は契約するでしょうし、『希望通りにならんと買わん！』と異議を唱え続ければそれはただの「我儘」となってしまうと思います
お客様は神様ではないので願いが全て叶うとは限りません。『全部欲しい』って買う気のない人よりも『これでいい(これがいい)から買いたい』って言ってくれる人の相手したいと思うでしょ
『買いたい』人がどれだけいるのかは分かりませんが…

[256: 評判気になるさん]

消費者のニーズ、世の流れ経済を考えれば矛盾でも我儘でも無いでしょ。
夢とか希望とか言い訳するのは、売手側のエゴじゃない。
人の命や安全に関わる設備をケチるなんてナンセンスだよ。そのためなら多少高くても仕方ないんじゃない？

[257: 投稿者]

>>256 評判気になるさん

＞そのためなら多少高くても仕方ない

仕方ないと思わなくてはならないのはデベ側？住む側？
住む側だと仰るなら全く問題ないと思いますが、デベ側だと仰りたいならそれこそが「矛盾」であり「我儘」でしょ
それだけの設備仕様が整った「安全を買う」んでしょ

[258: マンコミュファンさん]

>>254
デベに懐から金を出せっていうのか? 相手も商売なんですよ。ボランティアじゃないんです。
現実的に無理ですよ。

[259: マンション検討中さん]

>人の命や安全に関わる設備をケチるなんてナンセンスだよ
必要以上に設置されたエレベーターなんて命や安全に関係ないでしょ。100戸おきに1機で十分な人が大多数なんですし。必要以上にハイグレードだけど、販売価格や修繕積立金の高いところをどうぞ探して下さい。

[260: 評判気になるさん]

売れなきゃ下げるだけだから、最初は高くても良いんじゃない(笑)

[261: マンション検討中さん]

正解！ 買うか買わないかはあなた次第！

[262: 匿名さん]

1000戸で郊外、駅からもちょっと遠い。
下げざるをえない。

[263: 匿名さん]

イヤ！下げない！

[264: マンション検討中さん]

海老名ってどうかと思うけど、神奈川では横浜の次に住みたい街なんですよね。価格は粘るだろうな。

[265: 匿名さん]

武蔵小杉と同じじゃない？
子育て世帯には住みにくい。

[266: マンション検討中さん]

ま、最初は様子見かな。
飛びつくほどの物件ではない

[267: 匿名さん]

値下げするかしないかで言うと、オプション値引きや家具・家電を付ける程度はあっても、大幅な値下げはしないだろうと思います。
なぜなら、超低金利なのでデペの金利負担も少ないはずだから。売り急がずに、ゆっくりと時間をかけて売り切る戦略を取るのではないかと予想します。

[268: 匿名さん]

>>267 匿名さん
自動車や家電も売り急がないからね

[269: 匿名さん]

供給戸数が少ない地域なら売り急がないだろうね。
海老名はどうかな？
新築、中古て戸数が多過ぎないかい。
購買意欲は数年は下落＆少子化でライバル物件は山のように出てきますよ！
去年一昨年あたりがピークで、郊外なんて価格はドンドン下がるでしょ。

[270: 匿名さん]

>>269
本当はそうなんだろうけれど、バランスシート上は在庫＝資産だから利払いが出来ているうちは問題にならない。
大手は経営者も含めて所詮はサラリーマン。責任取りたくないから自分から悪い数値を出す事はしたくない。だから、資金が続く限り損切りするような思い切った値下げはないと思います。

[271: 匿名さん]

デベ5社で値引きの判断をするのは至難の技。1000戸で値引きしてたら収益を確保できない。
その分、初めの価格設定には期待できるかもしれない。

[272: 匿名さん]

リーマン後もその様に下落を予想されていた方が多くいましたが、実際は横這いもしくはなだらかな上昇でしたよね。要は、購入のタイミングは欲しいと思った時。マンマニさんのように潤沢な資産があれば別ですが、良いものを安くと考えていては、いつまで経っても購入には至らないと思う。どこに自分の譲れない部分を持ってくるか、ですよね。エレベーター、駐車場、キッチン周り....それは人それぞれちがいますが。

[273: 匿名さん]

>去年一昨年あたりがピークで、郊外なんて価格はドンドン下がるでしょ。
ドンドン下がるというのは、あなたの希望でしょ？実際はそううまくいかない。

[274: 匿名さん]

>>271さん
その為に50m3台の狭い部屋を作っているのかもしれませんね。専有面積を抑えて価格帯を下げるのはメインデベの新日鉄の手法。でも、実際の最多価格帯は周囲の物件に合わせて4400万円台程度にになると予想。建築予定のパーク3棟目も同価格帯にしてくると思います。

[275: 口コミ知りたいさん]

浴室テレビとミストサウナ、トイレ内洗面ほどいらないものはない。使わないし維持費がかかる。売る時にはいいだろうが、実際引き渡す時にも新しくしないといけないから、その分出費がかさむ。使用が良い分にはい嬉しいが、それも考え様ですね。
一番嬉しい仕様は共用廊下側もアウトフレームにしてくれること。

[276: 匿名さん]

>>272
>リーマン後もその様に下落を予想されていた方が多くいましたが、実際は横這いもしくはなだらかな上昇でしたよね。
リーマン後に大方の予想に反してマンション価格が上昇したのは、異次元金融緩和と住宅ローン減税のせいです。住宅ローンの金利が下がればマンションの価格が上がっても総支払額は変わらないので、デペはその分値上げ出来たのです。
リーマンの時と今では状況が違います。これ以上金利を下げる事は難しいので、今後はそう簡単にマンションの価格は上がっていかないでしょう。

[277: 名無しさん]

>>276 匿名さん

そうは言っても土地代も材料費も建設費も上がり続ける一方だから、価格は下がりようがないですよね。
赤字マンションなんか作っても企業には得がありませんから。

[278: 口コミ知りたいさん]

デベも慈善事業じゃないですからね。センドリは特に売主が5社も名を連ねているし、施工会社である長谷工の取り分もある。実質6社の利益を乗せなくてはいけないので、そうそう安くはならないでしょう。もしかしたら、住戸価格を下げて、管理費を上げてくるという手もありますが...

[279: 匿名さん]

売主1社と売主5社でデベが獲る総利益は変わらない。5社は投資も利益もシェア割してるだけだから。

[280: マンコミュファンさん]

周囲の物件と価格を合わせてくると予想。破格な値段はつけてこないでしょ。

[281: 通りがかりさん]

マンション隣接の大型スーパーとやらはいつできるのだろう？二棟目のとき？

[282: 匿名さん]

>>277
>そうは言っても土地代も材料費も建設費も上がり続ける一方だから、価格は下がりようがないですよね。
>赤字マンションなんか作っても企業には得がありませんから。
デペ側は価格を下げたい訳ないですから、簡単には下がらないと言うのはその通りだと思います。もし金利が上昇に転じても、それが着工前ならデペは床面積を狭くしたり仕様を落とす等で購入者の支払えるゾーンに入るように調整するだけですし。
値下げがあるとしたら、竣工後に急に金利が上昇に転じてしまい、損切り的に処分する時くらいでしょう。

[283: 匿名さん]

私が言いたいのは、購入者こそ金利の動向を気にしなければいけないという事と、今後の金利の動向を考えれば、今はマンションを購入するのに良いタイミングだとは言えないという事です。

金利が上がったらローンの支払額が増えるだけではなくて、所有するマンションの中古価格も下がります（金利が上がると中古を購入する人の借り入れ可能額が下がるので、物件価格を下げないと売れないという理屈）。そうなると、ローンの支払いが厳しくなった時に売却して残債を清算するという事が出来ません。
現在は史上最低の金利ですからこれ以上金利が下がる事は望めず、あるのは金利が上がる可能性だけ。よって、マンション購入によって将来生活が破綻してしまうリスクが最も高い時期だと言えます。
ですから購入を見送る事をお勧めしたいのですが、それでもどうしても購入しなければいけないという方は、将来の人生設計を良く考えた上で、絶対に無理はせず、余裕をもって返済できる範囲の借り入れで購入出来る物件にしましょう。

[284: 匿名さん]

金利が上がってからマンション買うなんて理屈もないでしょ。必要な時に買うのが一番。将来不安なら都心高値なんか買えないから海老名あたりはお買い得。本当に怖いなら固定金利でリスクヘッジ。

[285: 匿名さん]

>本当に怖いなら固定金利でリスクヘッジ。
今の状況では固定金利を選択した方が賢明だと思います。
まだ価格が公表されていませんが、最多価格帯は4000万円前後でしょうか？固定金利で4000万借り入れたとしたら月々の返済は12~13万円（35年返済ボーナス払いなし）。その他に修繕積立金・管理費や駐車場代があり税金も払わなければいけないですから、夫婦と子供１人の家族構成で世帯年収600万以上は欲しい所でしょう。

>必要な時に買うのが一番。
住む場所は必要ですが、所有しなければいけないのでしょうか？

[286: 匿名さん]

>>285 匿名さん
現在では変動金利が85%利用されているとのニュースを見た記憶があります。金利優遇制度もあり、また急上昇しても5年毎に最大1.25倍迄。もう何年も1%を超えていないのですけど。

[287: 匿名さん]

>>285 匿名さん
年収で6.5倍ですか？
今後の家族の、ライフプランにもよりますが私大、親元を離れての生活となると少し厳しそうです。

[288: 匿名さん]

海老名駅5分で70平米を借りようと思ったら築古13万、築浅18万。10年住むなら1500?2000万は返済できるんですよね。そこまでの金利上昇（中古下落）は考えにくいので長く住むなら買った方が得だと思います。

[289: マンコミュファンさん]

金利が底値な今が、普通に買いだと思うけど。今後は売値は変わらないけど金利が高くなる日が来るのだし。頭金を半分くらい入れれば、ボーナス返済なしでも毎月の返済額も抑えられるでしょう。

[290: 匿名さん]

>>286
>また急上昇しても5年毎に最大1.25倍迄。
この1.25倍ルールこそが変動金利の落とし穴なんですよ！
1.25倍までしか返済を求められませんが、金利をまけてくれている訳ではないのです。金利はしっかり取られているので、その分元本の減りが少なくなります。金利が上昇し続けてそのような状態が続いたらやがて金利だけを返済しているような事になってしまい、そのまま放置すると最終支払い回にたっぷり残った残金の一括返済を求められ青くなりますよ。

[291: 匿名さん]

>>287
おっしゃる通りで、この低金利でも世帯年収600万で4000万円を借り入れるのはギリギリだと思います。子供にも我慢を強いて、節約に努めて暮らす事になると思います。

[292: 匿名さん]

>>288
>長く住むなら買った方が得だと思います。
こう言う人は、大抵細かな計算をしていません。13万円の賃貸物件に10年住むと1560万円の支出ですが、4000万円の物件を全額ローンで購入すると
・初期費用 約200万（ローン保証料、登記費用など）
・ローン返済額 1560万円（13万円/月Ｘ12か月Ｘ10年）
・修繕積立金,管理費 360万円（3万円/月Ｘ12か月Ｘ10年）
・固定資産税等 約150万円（15万/年Ｘ10年）
で合計2270万円。賃貸よりも710万円も多く支出する事になります。35年ではおよそ2000万円の差です。
それに忘れてならないのは専有部分のメンテナンス費用は所有者負担だという事。35年の間には壁紙だって何回か張り替えるでしょうし、給湯器やキッチン、浴室にトイレだって痛みますよ。

[293: 匿名さん]

>>289
>金利が底値な今が、普通に買いだと思うけど。
この考えが根本的に間違いなんですよね。車や家電だったら金利よりも本体価格が安いか高いかで買い時を判断するのに、不動産はなぜ金利で判断するのでしょうか？
現金で買える程のお金持ちになったつもりで考えてみてください。現在のマンション価格は安いと思いますか？

[294: 匿名さん]

>>289
>頭金を半分くらい入れれば、ボーナス返済なしでも毎月の返済額も抑えられるでしょう。
頭金を半分も入れられる人ならば買っても問題ありません。
但し、折角の低金利なのですから頭金は入れないで全額ローンにして、手元資金を運用して資産を増やしましょう！

[295: 匿名さん]

コロナ不況で失業リスクのある中、借金することがナンセンス。金利低いからなんて噴飯もの。

[296: 匿名さん]

>290

給湯器の寿命は10年くらい。キッチンとユニットバスも20年くらいで交換が必要となって、価格はピンキリだけどそれぞれ100万くらいから。

[297: 匿名さん]

修繕積立は段階的値上げと定期的な一時金徴収が設定されているケースが多い。イニシャルの金額で判断してはダメ。

あと、エレベーター、機械式駐車場、竪配水管の交換は30年目以降なので販売時の計画には含まれていない。計画以上の値上げになるのは必至。

[298: 匿名さん]

2019年のマンション価格はバブル期並み。金利が低いといっても価格が上がってるので総支払額としてはメリットないんだよね。コロナショックで下がれば考えてもいいのだろうけど。

[299: 匿名さん]

>295

コロナで給料が下がってローン支払いのために食事はカップラーメンって人をテレビで取り上げてた。フィナンシャルプランナーにも相談していて、提案が固定金利から変動金利に変更ってあったけど、金利上がったら完全に破綻だよな。まあ、コンサルのアドバイスなんて他人事。

[300: マンコミュファンさん]

一時金徴収は初回に決まっていなければ、中々住人の理解は得られないと思う。段階値上げはあると思うが。