ピアース東京尾久ってどうですか？

[マンション検討中さん]

ピアース東京尾久についての情報を希望しています。
物件を検討中の方やご近所の方など、色々と意見を交換したいと思っています。
よろしくお願いします。

公式URL：https://www.morimoto-real.co.jp/shinchiku/tokyo12/index.html

所在地：東京都荒川区西尾久７丁目666番４、668番2、668番3（地番）
交通：JR上野東京ライン「尾久」駅徒歩3分
間取： 1LDK～3LDK
面積：30.36m2～64.17m2
売主：株式会社モリモト
施工会社：風越建設株式会社
管理会社：株式会社モリモトクオリティ

資産価値・相場や将来性、建設会社や管理会社のことについても教えてください。
（子育て・教育・住環境や、自然環境・地盤・周辺地域の医療や治安の話題も歓迎です。）

[81: マンション検討中さん]

>>80 匿名さん
尾久≒埼玉。和光市なんかの方が高いですね。

[82: 匿名さん]

他のエリアのピアースだと、廊下、化粧室、トイレの床もタイルがほとんどだけど、ここは玄関だけ。
販売単価下げるために仕様落とした？？

もしかしたら、キッチンとか洗面台の天板も人工大理石とかなのかなぁ。

尾久は23区のJR駅とは思えない終点の早さなのがネックだったけど、コロナで会食減りそうだし、いざとなればタクシーでいいのかも。

[83: 匿名さん]

タイルの床は好みだと思う。以前住んでたマンションはそうだったけどあまりいいと思わなかった。感触とか温度。
御影石天板も使ってみるとあまりいいものでもない。
デベロッパーによってこのへんは「見た目の豪華さ第一」か「使い勝手第一」なのか、けっこうわかりやすい。

[84: マンション掲示板さん]

確かに、いかに玄人の方がSNSで広告宣伝してくれたとしても、彼らが買うかどうかは別の問題ですからね。
転売のし易さや徹底的な仕様の高級さで勝負するよりも、実際に購入する人々の実需に合わせたマンションでいい気がします。
大半の人からすれば、マンションは批評したり投資したりするものではなく、住むためのものなのですから。

[85: 匿名さん]

>>84 マンション掲示板さん

本当にそう思います。
ましてやこちらはたった29戸。
苦もなく売れると思います。

それにしてもモリモトのマンションだけに掲示板が賑やかですね。

[86: マンション検討中さん]

2DK40平米が3,800万円台に対して3LDK4,500万円台って坪単価どうなってるんでしょう。3LDKは高層階っぽいし。
3LDKが4,500万円台とすると、Aタイプ54平米2LDKは4,000万円台以下？

[87: 匿名さん]

>>86
これ・・・もしかすると誤植かも知れません。

外観図ではワイドスパンの3LDKは8階と9階に1戸ずつに見えます。
そして物件概要では最大面積が64㎡、最高価格が5700万円台。
最上階の64㎡が最高価格で8階がちょっと安くて5400万円なら辻褄が合います。

もちろんそれ以外に小さい3LDKが存在する可能性もありますが。

[88: 匿名さん]

外観と間取りと戸数を併せると、
2-7F A,B,B,D
8F A,E,D
9F C,E
ではないか。（Cの間取りはよくわからんが、Aよりやや大きいようだ）
ただ、9Fのバルコニーの庇が一部にしかないのは気になる。9FはCとF？とかいう間取りに出てないタイプの組み合わせかもしれない。
表示が間違いでないとすると、可能性としては、

8FのEタイプが坪230万という超パンダ部屋
CタイプがAに近い面積の超狭小3LDK
など

[89: 匿名さん]

楽しみですねー。予約となれなかったんで行かれた方事前案内会の状況教えてください。

[90: マンション検討中さん]

モリモトならではのデザイン性の高さに加え、東京駅2駅12分及び駅徒歩3分をPRしたホームページはキャッチーでしたね。注目度は高そうです。
ただ、このスレをみて訂正したとしか思えないHPの訂正等企業としての体制に少し不安を感じてしまいます。
また、クオリティの高さゆえの高単価を感じますが、コンパクトマンションの流動性を考えると少なくともアネシアレベルの単価にしてほしいところですね。

[91: 匿名さん]

廊下は大理石？間取り見るといつものモリモト。

[92: 匿名さん]

蕎麦がうまいんだよ。

[93: 通りがかり]

>>91 匿名さん

ピアースの廊下床は通常タイル張りですが、こちらはフローリングのようです。

[94: 匿名さん]

>>93 通りがかりさん

正方形のフローリングですか？
間取りプラン参照のこと。

[95: 匿名さん]

間取りの廊下がタイル敷に変わってますね。
間違えてフローリングになっていたのを修正したのか、仕様見直して変えたのか、どちらかですね。

[96: 匿名さん]

好みで選べそうだね。いいことだ。

[97: 通りがかり]

>>96 匿名さん

選べるのですね。

なら通常のピアースです。殆どの方はタイルを選ぶと思いますが...

皆さん、何のどこをご覧になっているのですか。チラシ？

[98: 匿名さん]

HP。
Aのbasicとmenu planを参照。

[99: 匿名さん]

スゲー！タイル？貼りの廊下なの？
Aタイプ3ＬＤＫがあるのね…

[100: 通りがかり]

>>98 匿名さん

なるほど
ありがとうございます。
B・Dの廊下にも正方形が描かれていますね。

全戸・全タイプで選択可能なのかな？

[101: マンション掲示板さん]

HPを確認したら、皆さんが仰る通り間取りの廊下がタイル仕様になっていました。また、3LDK 4500万円?というのもＡタイプのオプション？ということが分かりスッキリしました！クオリティが高いだけに尾久という場所にしては強気な値段だなと感じます。

[102: 匿名さん]

>>101 マンション掲示板さん

Aタイプのオプションだったのね。
54平米の3LDK、LDK10畳で洋室3畳は無理があるわ。
注目させるには効果抜群だけど。

[103: 匿名さん]

プレシスというマンションブランドでは55㎡の3LDKが有名だが、モリモトでも出てくるとは。
3LDKだと普通子供2人ぐらいまでの家族が考えるもんだが、これ3畳と4畳それぞれ子供部屋でなんとかなるもんだろうか？

[104: 匿名さん]

>>103
子ども部屋は無理でしょう。
子無しカップルがそれぞれリモートワークするには向いてると思います。
普段は開け放って、仕事の時は独立個室に。

[105: 匿名さん]

なかなか渋いというか穴場というか興味深い駅ですね。おく駅は。

[106: 匿名さん]

問い合わせたらタイルは基本仕様らしいです。
フローリングも無料でセレクトできるみたいです。
二重床二重天井ですね！

[107: 通りがかり]

廊下タイルに加えて、食洗機、床暖房、手洗いカウンター付きトイレも標準らしいですね。

最大手デベが最近分譲した麻布十番の高級ブランドマンションでは、40㎡以上の住戸は相応の仕様でしたが、それ未満は廊下タイル、食洗機はおろか、床暖房さえ付いていませんでしたよ。

[108: マンション検討中さん]

>>107 通りがかりさん

それだけ拘りある仕様とのことであれば、天カセは付いているんでしょうか？
高級仕様を謳う上で、都内では天カセは標準的な仕様ですよね。

[109: 匿名さん]

フローリングはもちろんシートでなく突板、浴槽周りには天然石が貼ってあるんだろうな。
キッチンカウンター素材と同質のカップボードも標準かな。

[110: 通りがかり]

>>109 匿名さん

最大手デベの方ですか？

[111: 通りがかり]

>>109 匿名さん

この価格帯でそんな仕様が期待出来るとは誰も思っていませんよ。

[112: 匿名さん]

ディアナガーデン、パークマンション、パークハウスグラン、グランドヒルズレベルですね。

尾久かぁ…
高価格帯のマンションとは無縁の下町だよな。

再開発すりゃいいのに

[113: 匿名さん]

尾久は操車場の広いスペースあるから、JRがやる気出せば高輪GW以上の大規模再開発出来ると思うと思うけどね
まぁやらないだろうけど

[114: 匿名さん]

>>111 通りがかりさん

郊外マンションでも当たり前の仕様を並べて、麻布十番よりいいとかおっしゃるもんでね。

[115: 匿名さん]

ちなみに私がみた十番物件はシティタワー麻布十番だけだけど、こんな感じ。全室天カセ標準。
結局別物件を買ったがやはりほぼそういう仕様だったよ。

[116: 匿名さん]

また変なかき回し屋が出てきましたね。
この人、王子や西ヶ原のスレでも迷惑かけてます。

[117: 匿名さん]

担当からはピアーズ標準グレードとの事。
神楽坂とかとも同じらしい

[118: 匿名さん]

>>116 匿名さん

なんの話かな？
根拠ない誹謗中傷は削除対象。自分で削除依頼しておきなさい。

[119: 匿名さん]

尾久で都心型マンション作って売れるのかいな？
長谷工のファミリーマンションでいいような気がします。
ある一定数はグレードやデザインにこだわる人がいるんでしょうかね？
駅近いことは何より素晴らしい事だとは思います。

[120: 通りがかりさん]

ここの掲示板、異様に盛り上がっていますね。不動産業者さんっぽい人もチラホラみえますが笑それだけ注目されているマンションなのは間違いないですね。

昨年ピアースを見に行きましたが、こだわりが凄くて少し引きつつも、いいなと思いました。安いだけや立地がいいだけの買い物はしたくないので、共感できる部分があるのはよかったです。

尾久は検討範囲からは離れていますが、野次馬として完売まで楽しませてもらいます。

[121: 匿名さん]

モリモトは城南のイメージがあったけど、浅草にもつくってるし、
城北地区に活路を求めてるのかな？

[122: 通りがかりさん]

>>121 匿名さん

埼玉でつくってくれねぇかなぁー

[123: 匿名さん]

活路か。
今度は乗り切れるかどうか。まあがんばってほしい。

[124: 匿名さん]

埼玉でディアナコート出してくれ。
3000万台で80m2でリビング大理石のディアナコートグレードなら即決します。

[125: 匿名さん]

ピアースって内廊下のイメージでしたがこの物件は違うんですねそこに少し驚きました。その分管理費とかが安いのでしょうかね？

[126: 匿名さん]

内廊下はやはり管理費がかかりますがその分セキュリティ面の向上や
見た目の高級感などが違いますよね。
外廊下なのでそういった高級感を気にされない方が購入されるのかなと思います。

間取りのタイプはどちらかというと単身世帯がターゲットのようですね。
管理費が低くなるならばサラリー世帯が購入できそうです。

[127: マンション検討中さん]

内廊下の管理費が重いかどうかは戸数によるでしょ。
まぁこの規模なら重いか。
といってもそれを外廊下にしたからって月になんぼ安くなるのってレベルでしょう。

[128: 通りがかりさん]

ピアースにしては外観が普通な気が。
本物見れば違ってくるのかな。

[129: 匿名さん]

外廊下でもいいがアルコーブが全くないのは残念。
こういう重要なところにコストをかけないのはいただけない。
モリモトファン（？）は本質的にどういう仕様がいいものかわかってないのかな、とこのスレッドを見ていると思う。

[130: 通りがかりさん]

内廊下やアルコーブ確かに素敵だと思いますが、考えてみると尾久に住居を求める方にどれだけの需要があるでしょうかね？新しい顧客層を土地から見ても狙っているのかと感じました。設備等もそういったグレードなのかなと思っています。

[131: 匿名さん]

アルコーブは「素敵」なものではない。
共用廊下を通る他人からのプライバシーを守り、ドアを開けた時に通行者にぶつかるという危険を防ぐための、極めて重要な「機能的」構造。
良心的なデベはこういうところにはコストを惜しまない。

[132: 口コミ知りたいさん]

>>131 匿名さん
非常に大切かもしれませんね。
たった1フロア4世帯しかないないマンションで人様にドアなんてぶつけたりプライバシーが守られないのは大変な問題ですね。

[133: 匿名さん]

>>132 口コミ知りたいさん

とても重要だね。

https://www.sumu-log.com/archives/12199/

[134: 匿名さん]

高級さを売りにはしてないんじゃないの。そこそこ値段安いし。従来のモリモトファン（？）からすると物足りないだろうけど、そういう人の検討エリアはそもそも荒川区ではないのでは。内廊下よりも外廊下で管理費安い方が好まれるイメージがあるがどうだろうね。

[135: 周辺住民さん]

あとは価格がどれくらいに設定されるかだね。ここが注目されてるのは割安だからってところもあるしね。他にも割安な物件あるからな。

[136: マンション検討中さん]

>>135 周辺住民さん
割安だからって言ってんのに、価格がどれくらいとか意味不明だわ
あと、他にも割安な物件ってどこだよ

[137: 匿名さん]

言語的に矛盾してても気持ちは理解できるので大丈夫。
テストじゃないので俺にはマンコミュならニュアンスが分かれば問題ない。

[138: 匿名さん]

「割安」じゃなくて単純に「安い」と言えばよかったね。
割安だと諸条件（立地含め）の「割に」安いという意味だから、価格がわからないとなんともいえない。

[139: 通りがかりさん]

駅近と尾久駅のアクセスの良さは強みだけど
江東区みたいに倉庫や工場跡地があるわけじゃないから、今後大型商業施設とか
大規模マンションが建設されるかは疑問だよね。
正直ここの将来性ってどうかな。

[140: マンション検討中さん]

>>139 通りがかりさん
尾久選ぶなら、田端駅にどれだけ近いかがポイントになる気がします。
飲み会帰りとかはわりと終電が遅い田端駅を使いますし、副都心側に行くときは田端駅から行くことが多いです。

[141: 評判気になるさん]

>>139 通りがかりさん

大型商業施設なんてできないでしょうねぇ。尾久の良さは静かさですよ。マンションはここ数年で増えてきたので、良好な住宅地には変わってきてますよ。駅付近の通りは（あれでも）お店増えてます。

車両基地？が再開発されるかどうか、ではないですか。

[142: 匿名さん]

表裏一体な部分も多いが貴重な物件かと。
東京駅に非常に近いが何にもない…
ただ、すごく静かで治安の良い駅近マンション。
尾久にしてはやすさは感じないが東京駅近い、最寄駅近い割にはビックリするくらい割安。

グレード、デザインは一定以上だが、そこそこ高い。
まあ、JR線で主要駅まで近いし最寄駅に近いから、あの値段で29戸なら即完売でしょうね。

[143: 匿名さん]

モリはクレッセント町屋ってのを荒川区で出してますね！

[144: 評判気になるさん]

>>143 匿名さん

荒川区初ではなかったのね。クレッセントてことはけっこう前のブランドだね。いまみたいなデザイナーマンション化する前か

[145: 匿名さん]

モリはずーと前からデザイナーマンションでしたよ。
最近なったわけでもないと思いますよ。
むしろ昔の方が尖っていたと思う。

[146: eマンションさん]

デザインの話が沢山出ていますが、派手すぎでもなくかと言って普通でもなく私はとても好きなデザインです！　昨日、実際の場所を見に行ったのですが…電線がマンションの前にあり、3?4階に丁度来てしまうのかなと思いました。5階以上なら景色も良いのかなー。

[147: 周辺住民さん]

>>146
現地見てますが電話線は3階の目の上、電線は4階正面、という感じになりそうです。

[148: eマンション]

>>147 周辺住民さん
詳細情報ありがとうございます。4階が正面ですか…。この辺りは電線の地中化計画から外れていたので景観気にする方は5階以上ですかね。＊個人的には太く本数も多い印象でした。

[149: 匿名さん]

案内会顔だしました。
抽選になるのかな。
物凄い人気でしたね。
尾久がモリモトがってわけでなく単純に東京駅まで出やすい駅近いマンションで値段が買えそうてのが人気なかんじですかね。
私はおそらく激戦区の３ＬＤＫにノミネートします。

[150: 匿名さん]

ほお、やはりお値段ですがねぇ。
この価格で丸の内に１０分ちょっとで行けるのは確かにお買い得でしょうね。
モリモトはリーマン後も瞬間蒸発物件を乱発させましたけど、今後の新規リリース物件はお買い得価格が続くかもしれませんね。

それに相反して既存物件は苦戦しそうですが。

[151: 匿名さん]

荒川区北区エリアにデザイン面に力を入れたマンションが少ないせいもあるかと。

[152: 匿名さん]

>>150 匿名さん

価格高かったですよね。ちょっと無理。

[153: 匿名さん]

上の方にもあったけど坪290万ってどうなんでしょう。
プレジールが坪200万でアネシアが坪250万だから高めですよね。

[154: マンコミュファンさん]

なんで内廊下じゃないんだよ。モリモト邸宅の条件から外れるだろ…内廊下かアルコーブあったら欲しかったですよ。あとモリモトさんにしては、料金安くしているのかもだけど、尾久と浅草トイレのグレード落としていたりもう少し別の場所を削って欲しかったわ。Dタイプは壁の出っ張りが多くて家具の配置に困りそう、本気でこの物件考えていたからいろいろ残念です。皆さんの話聞くと決して安くなさそうだし

[155: 匿名さん]

時代にしては安い。尾久にしては別に安くない。過去と比較はあまり意味をなさない。
高いか安いかは個人差あり。
ただし今時このくらいの値段の優良駅近マンションが少ないのは事実

[156: 匿名さん]

駅近で坪300万円は現在の城南城西では考えられない。個人的に避けていましたが良い物件を安く買うにはこのあたりのエリアなんですね。それにしても尾久かという感じですが。

[157: 匿名さん]

155さんの言うとうりですね。
昨今のマーケットからすればビックリするくらい安い。東京駅12分にしては。

荒川、北区では別に安くない。
但し駅近や閑静な場所でのラインナップがその他の物件にはないので周辺では少し注目されているんでしょう。
しかし…サラリーマンが買い切れる場所が都内ではあまりないねぇ、、

[158: 匿名さん]

アネシアとか飛鳥山タワーとかコロナの影響で築浅の優良物件が破格の値段で出てくるかもしれないから迷うな。
新築で北区も視野に入れるならオイコスとかも価格下がってきてるしね。

[159: 匿名さん]

オイコス…
ガチガチのファミリーマンションは嫌だな…

[160: 通りがかりさん]

マンション名の尾久、読み方はOGUじゃなくてOKUなんだね。
地名じゃなくて駅名から取ってきたのか。

[161: マンション検討中さん]

確かに王子も視野に入れたらルフォンリブレとかリビオレゾンとか好アクセスで手頃な物件ありますね。

[162: 匿名さん]

オイコスは住民が大変そうだからなぁ・・・

[163: 匿名さん]

尾久ならムサコにしようかな。
ムサコの方が郊外なのに高いの？

[164: 匿名さん]

城南で同じくらいの利便性なら西馬込かな。。。と思ってみたら、高いね、ピアース西馬込。
この価格差ならこっちだな。

[165: 名無しさん]

各フロアの価格について
最低価格がHPに記載のある1LDK2900万円台?　2DK3800万円台?　3LDK4500万円台?となっています。こちらのサイトの別スレにて他のピアースの価格表を見ると、1フロア上がる度、100万円以上高くなるようでした。今回、ピアースにしては値段が抑えられていますが、フロア毎にどれだけ値段が上がるかも個人的には気になります。

[166: eマンションさん]

最寄りは尾久だけど田端や上中里も歩くことに慣れてる人なら徒歩圏内か

[167: 匿名さん]

再開発計画とかが控えてたらまだあれだけど、これはなぁ。
豊洲とか有明の初期で買うような感じにもならないし、うーん。

[168: 通りがかり]

>>165 名無しさん

ピアース浅草の価格表ご覧頂ければ分かると思いますが、一階上がって100万円高くなるのは6,000万円台の住戸くらいですね。それより総額が小さい住戸は30-60万円くらいの上がり方です。
ただ、他のピアースで眺望に大きな差が出る場合は急に価格が上がることがありました。また、一階だけ少し安めの場合があります。

事前商談会に行けばそのくらいのことは教えて貰えると思いますが、まだでしたか。

[169: 匿名さん]

あのですね、間違ってますよ。1階ごとに100万づつ上がっていますよ。9階が4400万円台になって、バカ値上げしています。

[170: 通りがかり]

>>169 匿名さん

32.03㎡の1LDKですよね。マンションコミュニティに掲載されているピアース浅草の価格表には、8階 4,340万円、9階 4,370万円、10階 4,400万円 (2階から11階まで全て30万円刻み) とありますが...

[171: 通りがかり]

>>170 通りがかりさん

こんな感じですが...

[172: 匿名さん]

5000万くらいでA上階なら買いだな。
向きもいいし

[173: 名無しさん]

>>168 通りがかりさん

教えてくださりありがとうございます。Aタイプの価格を想定し文章を書いてしまいました。申し訳ございません。
ピアースと価格をキーワードに他の物件価格を参考にしたのですが、浅草と同等という認識で比べるのが妥当…確かにそうかもしれません。丁寧にお教えいただきましてありがとうございました。

今回、電線等がマンションの目の前にあったりという話もこちらのスレで出ていましたのいずれにしても価格発表は気になるものです。

[174: 匿名さん]

ここ東向きだしね、今不動産バブルだしコロナの影響で数年後に坪200万円くらいになってもおかしくない。

[175: 匿名さん]

ピアース浅草の価格スレ、平均@429 に驚いたが、さすがに値下げしたみたいだね。
この価格で浅草で売れるわけがない。

[176: 通りがかりさん]

浅草値下げあったんですね　ここも値下げにならないかな。

浅草は間取り見ると廊下もトイレも洗面所がタイルなのに対してこっちは廊下だけタイルです。同じ仕様と言ってもお風呂場のテレビの有無等も含め尾久の方が大分グレードが下ですね。

[177: マンション検討中さん]

>>174 匿名さん
参考になります。
もし数年後に坪200万になると見越すのであれば、やはり坪250あたりで買いたいところですね。

[178: 匿名さん]

坪290万だと例えば54.3平米（16.42坪）で4760万、5年後にコロナの影響でバブル前の坪200万円まで下がると3280万になってしまう。
ローン当初残が4200万だとして、返済頑張って5年後に残債が3500万円だとしても売れないよ。
今坪290万で買うのはかなりリスク高い。

[179: マンション検討中さん]

いやごめん。こんな値付け馬鹿げてるでしょ。
正直、東京への近さを超重視する単身か子なしカップル、夫婦向けでしょ。
もう賃貸でよくねえかだったら。15万も出さなくても借りられるし、子どもできたりしたら住めなくて引っ越すんだし。
https://suumo.jp/jj/chintai/ichiran/FR301FC001/?ar=030&bs=040&pc=3...

[180: eマンションさん]

>>178 匿名さん

やはり周辺物件を中古で買うのが良さそう。