コロナ禍中のマンション管理：管理会社への管理委託料について

[検討中の奥様]

コロナ禍中の管理委託料について、管理組合は管理会社と協議しましたか？
＊2020年4月～話題となります。

世界中、新型コロナウイルスの蔓延が発生しており、その感染予防として世間は3密「密集、密接、密閉」を徹底するという事で緊急事態宣言の元、自粛モードとなっています。

その中で、人との接触を8割減らす事で、各社、通勤する人数を絞り、通勤しない人は在宅勤務という措置をとる会社が多くなっています。その様な社会情勢の中で、マンション管理会社も人員配置の変更の提案をしてきています。
具体的には、管理人、清掃人の自宅待機です。

管理会社が管理する使用人の勤務体制をマンション管理組合がどうこう言う権限はありません。
他方で、管理組合ー管理会社間で締結しているマンション管理委託契約の債務を管理会社は履行できなくなります。
勿論、災害に値する緊急事態である為、債務を履行できなかった為の損害賠償請求を組合から管理会社へする事はないでしょう。但し、履行できなかった債務（要するに日々のマンション管理や清掃）に対して、契約で締結された料金を管理会社へ支払う必要があるのか？（いや、無いと私は思う）

管理委託料については、協議するべき事項だと思いますが、各マンションの事情を伺いたく。
現時点では、1か月程度ですが、これが数か月経つと看過できない議題となります。
よろしくお願いします。

[1: 匿名さん]

うちは、管理人、清掃人の自宅待機を断った。
自宅に居て、何の業務ができるんだっていう所と、、、
そもそも3密じゃないだろってところです。

確かに、掃除の方達の労務管理は、組合の管轄外ですね。
うちらはマンションを綺麗にしてくれさえしてくれたらいいので。

[2: 匿名さん]

条件を決めて委託しているのだから、履行できなければ請求しない、最悪でも返金でしょう。

[3: 名無しさん]

最近、管理委託料の値上げを打診してきている。
人件費の高騰だってさ。

マンションで働いている人にヒアリングすると、賃上げの話は一切ないってさ！

要するに管理会社の発言には根拠がない。
ただ、売上高を高く、経費を絞るだけで、マンション管理組合をいかに誤魔化すしか考えてない。

[4: 匿名さん]

みんな自宅にいるんだったら、自分達で掃除しろよ

[5: 匿名さん]

管理人まで外出自粛？悩むマンション管理会社
2020/04/18 東洋経済オンライン
https://toyokeizai.net/articles/-/344627?page=2

休業中の委託費はどうなる

新型コロナウイルスの収束後も、管理会社の悩みは続く。休業中も管理組合は管理会社に対して管理委託費を支払っているため、その精算業務が待っているからだ。

国土交通省の「マンション標準管理委託契約書」の23条2項には、「本契約に定めのない事項又は本契約について疑義を生じた事項については、甲（管理組合）及び 乙（管理会社）は、誠意をもって協議するものとする」とある。契約書は新型コロナウイルスの影響を当然想定していないため、管理組合と管理会社との個別協議によって決まるとみられる。

マンション管理業協会は3日、会員各社に対して緊急時の対応について管理組合と協議するよう通知を発している。休業中に実施しなかったサービスの料金を算出し、管理組合に返金することが望ましいが、精算金額について落としどころを探るのは一筋縄ではいかない。

[6: 匿名さん]

ＧＷだけで終わるといいけど、それ以上となると、さすがに看過できないですよねぇ。

[7: 通りがかりさん]

マンションにもよりますが清掃員は3密ですか？
清掃員同士は離れて作業するしゴミ置場は屋外なのに休んでいます。管理人のいる管理人室は管理人以外いませんよね？でも休んでいます。比較するならコンビニの方がよっぽど3密ですよ。そんな管理会社が感染防止を考えてマンションへの業者の出入りを減らしているかというとエレベーターや消防の点検は通常通り実施っておかしくないですかね。管理会社からは法的に実施しなければならないからと言われましたが、健康や感染が理由ならエレベーターもその他の点検も中止にしなければおかしくないですか？清掃や管理人はなぜ中止ですか？このような管理会社は、自社が中止したい業務のみコロナを理由に中止するだけで、マンション住民の健康や感染防止など考えていないことか良くわかりました。

[8: 匿名さん]

うちは、管理組合が自宅待機させた方が良いと判断したら、自宅待機させますと、

だから理事長の判子を貰えと会社から指示が出ているらしい。

指示系統が違うって。
組合は口出さないが、業務やらなかったら、料金を払わないだけ。
災害に値する緊急事態だから、損害賠償請求は勘弁してやるだけです。

[9: 通りがかりさん]

>>8 匿名さん
すごく甘いですね。
会計は管理会社がやってるんですよ。全て先払いや自動引き落としではないですか？キッチリ返金しますかね。月割り？日割りで？大手であればあるほど管理組合な数は多く莫大な金額ですよ。おそらく相殺を持ち出してきて値引きのようなお茶濁しで、無頓着な管理組合には正確な返金はしないと見ています。
あと現時点で業務を休んでる管理会社は、マンションに消毒液すら設置せずに離脱して逃げ出しているのではないですか。もちろん有償前提でもです。管理会社には間違いなく自社分の消毒液やマスクを確保するルートはあるだろうに。今の管理会社の対応を覚えておくべきです。危機の時に何をしたのかしなかったのか。平常時では何とでも言えますから。まぁ政治家と同じですよ。逆に現時点で消毒液を継続的に準備したり、業務を出来る限り継続している管理会社がいたとしたら頭が下がります。いたらですがね。

[10: 匿名さん]

数日の問題だったら、見ないふりします。
でも事前承諾してないと、後々問題になりますね。
それこそ、理事が総会で住民から糾弾される！！！

注意されたし。

[11: 匿名さん]

今、管理会社を変える為の相見積もりもできない状態ですね。
しっかり管理会社の手綱を握らなければ。

[12: 匿名さん]

コロナ問題は原則管理組合及び管理会社の業務ではない。
しかし管理委託契約に追加及び変更等を行う必要があるときは、
総会前に管理業務主任者をして重要事項の説明会を開催し、
そののちに管理委託契約の追加及び変更の総会を開催して、
組合員の多数の賛成を要する。（普通決議事項）

[13: 匿名さん]

コロナ予防は自治会の仕事。
でも、掃除、管理は管理会社の仕事。

[14: 匿名さん]

>>13 匿名さん
住民　　　＝自治会員（入会届済の入居届者・入居届済の使用貸借人）
管理組合員＝（入会届済の自治会員・入居届済の組合員・外部居住の組合員）

米各名簿は異なる。区分所有者名簿（組合員）。入居者名簿（賃借人・使用貸　借人）

[15: 匿名さん]

エレベーターの密室、怖いね。
消毒が欲しい。

[16: 匿名さん]

分譲マンションにおいて、コロナ、危機問題は自治会（町内会）は
単独で動けます。
管理組合は自治会の指示もしくは要請には応じる事はできる。

[17: 通りがかりさん]

>>16 匿名さん
忘れておられるようですが、自治会は任意加入で管理組合は全員加入ですよ。仮に管理組合の指示が無い場合でも火事等緊急性を要するもの以外は任意加入団体の自治会が勝手に何かを実施して良い理由にはなりません。結果を急いで手続きを飛ばして自治会の行為を正当化し、入居者が異を唱えたり感謝しないと「せっかく親切にやってあげたのに」と逆ギレする方々を様々な場面で見かけますが、あなたのような方が誘導するからややこしくなるのですよ。コロナは危機ではありますが、理事会が話し合う時間が無い程の緊急性はありません。

[18: 匿名さん]

>>17 通りがかりさん
区分所有法を紐解いてください。
管理組合は区分所有権をお持ちの方の強制加入
自治会はマンションに居住している住民全員が任意加入できる親睦会。
コロナ対策は区分所有法の範疇ではありませんが、
コロナ危機に類すする危機対応方法は管理規約には定めても構いません。
この問題に対する改善方法等は自治会が中心になって対応するべきでしょう。
自治会からの協力要請があればその指示に従うのはなんの問題もありません。

ただし、管理会社に委託する場合は組合との契約の追加か変更を余儀なくされるので、重要事項の説明会の開催と契約の締結のための総会を開催して組合員の多数の合意が必要でしょう。（普通決議事項。）

管理規約をいじらなければいけないときは、
区分所有法３１じゅを紐解いてください。

[19: 匿名さん]

>>15 匿名さん
操作パネル釦は備え付けの爪楊枝で押してます。
先日、オッサンはその楊枝をくわえてから押してた。

[20: 匿名さん]

マナーの悪い住民が居住する分譲マンションは気を付けたほうがいいです。
特にローコストマンションはスラム化します。
マンションの掲示板を見ると大体想像ができます。

[21: 匿名さん]

「廊下でペットにおしっこさせないで下さい」とか平気で掲示してるマンションがあるぞ

[22: 匿名さん]

>>21 匿名さん
そういう住民が住んでいますとの・・・
まあ、正直な管理組合です。まだましでしょう。

[23: 匿名さん]

>>4055 匿名さん
管理会社と組合役員のwin、win、の関係を言っているのですが。
お互いに力を合わせて儲けましょうとの合言葉です。

[24: 匿名さん]

どっからワープしてきとんじゃ、アホンダラ
何が合言葉です、じゃ、ボケナス

[25: 通りがかりさん]

>>18 匿名さん
申し訳ないがあまりにも物を知らな過ぎます。
自治会や町内会に加入していない又は脱会したマンションは普通にありますがどうしますか？区分所有法をバックボーンにする管理規約はマンション内に対する法的拘束力を有するもので理事会の活動範囲も広く認めています。自治会の会則や規約にどれ程の法的拘束力と根拠があるというのですか？
台風や地震などの天災で自治体や近隣との連携が必要な場合にこそ町内会や自治会の出番です。
「区分所有法を紐解く」はもっともらしく聞こえますが、マンション内で活動するにあたり町内会や自治会に区分所有法の様な法律が無いことに気づきませんか？ある訳ないです。管理組合があるのですから。

[26: 匿名さん]

>>25 通りがかりさん
分譲マンション内に自治会がなければ致し方ないでしょう。
ご勝手にどうぞ。
私のマンションは１０００戸を超える大型マンションで、自治会と管理組合は
独立して存在します。自治会のほうは加入率１００％です。
管理組合の役員の中には自治会関係者も存在して、自治会の中にも管理組合の
理事も存在します。コロナ問題は世帯の大きい（住民全員が対象）自治会が機能していて、管理組合員もその指示に従っています。

[27: 匿名さん]

一般的には管理組合理事長より自治会長のほうが格上になる
管理組合理事長をステップに自治会長、さらにその上の自治会連合会長を目指すジジイも多い

[28: 通りがかりさん]

>>26 匿名さん
では最初から「私のマンションでは」と書くべきでしたね。あなたのような生活信条に基づく発想での運営は災害時以外は本当に厄介だなと思います。マンション内が一つのルールで運営されないことの重大性に全く気づいていません。日頃からエビデンスの無い発言をしているせいだと思いますが、異なる形態のマンションのケースには回答ではなく「ご勝手にどうぞ」ですからね。他の999戸の方々に幸あれです。

[29: 匿名さん]

しかし、実入りを求めるなら管理組合理事長だろう
３００戸を超えるような大規模マンションや団地の場合、修繕工事費用はバカにならない
出入りの業者からのリベート収入を確定申告する必要も出てくるくらい儲かる年もある

[30: 匿名さん]

>>28 通りがかりさん
コロナ問題に対する一つのルールとは何を根拠に話しているの。
分譲マンションのルールであなたのマンションはルール（規約）
を規定しているのですか。コロナ問題は世界の問題ですよ。
一マンションの管理組合では対処することはできません。
指示系統が根本から異なる問題です。

[31: 匿名さん]

コロナ禍で、通常の管理業務が出来ない事が議題だと思うが、

感染抑止より、経済活動が健全に廻るが問題。

[32: 匿名さん]

収入激減組合員に３万円支給するか、全組合員に一律１万円支給するか、書面決議で決めよう。

[33: 匿名さん]

何の話しですか?
管理組合と管理会社とのお金とサービスの問題では？

[34: 匿名さん]

営業自粛や雇止めでローン支払いに苦しんでる組合員もいるのではないでしょうか。
管理費の延納や免除に関する規定を緊急避難的に規約に入れるべきでしょうね。

[35: 匿名さん]

回収の優先順位は高い方がいいでしょう!
ローンよりも早く回収した方が、管理費会計には良い。

[36: 匿名]

新型コロナウイルスの感染拡大を受けて、半年以上も理事会が開催されていません。
管理会社への管理委託費内訳を見ると、理事会業務運営費として161,200円（税別）/月を支払っているようです。これに諸経費で１２％上乗せされ、消費税１０％を加えると、198千円/月も支払っている事になるのですが、理事会が開催されていないのなら、この費用は返還して貰えますよね？　

[37: 名無しさん]

委託料の明細に明確に記載されているのであれば返金するよう早めに協議すべきだと思います。
半年も協議などなしであれば、黙認したと捉えられかねないです。
それにしても高いですね。理事会なんて長くても3時間ぐらいでしょう？時間あたり5万円以上とか、どんなコンサルティングをしてくれるのか想像できません