プレシス本川越ルミナスってどうですか？

[マンション検討中さん]

プレシス本川越ルミナスについての情報を希望しています。
フラットアプローチで徒歩４分の物件だそうです。
物件を検討中の方やご近所の方など、色々と意見を交換したいと思っています。
よろしくお願いします。

公式URL：https://www.presis.com/saitama/honkawagoe/

所在地：埼玉県川越市通町20-2他（地番）
交通：西武新宿線「本川越」駅徒歩4分
　　　東武東上線「川越市」駅徒歩9分
　　　東武東上線・JR川越線・埼京線「川越」駅徒歩10分
間取：3LDK
面積：54.81平米～61.42平米
売主：一建設株式会社
施工会社：株式会社冨士工
管理会社：伏見管理サービス株式会社

資産価値・相場や将来性、建設会社や管理会社のことについても教えてください。
（子育て・教育・住環境や、自然環境・地盤・周辺地域の医療や治安の話題も歓迎です。）

[1: 匿名さん]

このご時世にあっぱれ

[2: ご近所さん]

プレシス本川越ルミナスについて、立地等は良いですが、正直長く住んでいく考えであればご近所付き合い等は最悪だと思います。現地に行ってみればわかりますが、建設に対して周辺から凄まじい抗議運動が起こっています。というのも隣のマンションと1mしか離れておらず、プライバシーが全く守られないのと、建設工事の過程で警察が出動するほどの近隣を巻き込む重大なガス漏れ事故を起こしているなど、周辺住民と建設会社の仲が修復不可能なレベルまで達してしまっているため、実際にこのマンションに住む人は近所を歩けないのではないか？と見ているこちらが不安に思ってしまうほどです。

[3: マンション検討中さん]

中古物件も含めて本川越辺りを長い間検討しています。現金で買うため貯金中です。

プレシス本川越ルミナスは3,200～4,600万円、間取り3LDK、広さが54.81～61.42m2。
本川越の近隣マンションの平均から比べると狭いです。
坪単価で見ても、約193から248万なので、川越でこの単価は強気と思います。ヨーカドーマンションは別格すぎて比較してませんが…

試しに昨年検討していたモアステージをみると64m2で1700万くらい。坪単価が約87万なのでルミナスよりも安くて広いです。リフォームに400万かけたとしても2100万で坪単価は約108万。
ルミナス１つでモアステージのリフォーム済み住戸が２つ以上買える計算です。

私ならモアステージやライオンズ、パークホームズの中古を買ってリフォームし、家具を贅沢にしたいです。まだそこまで届いてないので妄想しかできませんが…

また最近、修繕積立金を安めにしているマンションが多いですが、修繕積立金はいずれ必ず値上げされますので、そういうマンションはそのうち固定費が上がります。

検討マニアの視点だと、ルミナスの売りは新築くらいかな。狭さはホームステージングでカバーするでしょうね。最近の見せ方は本当に上手いですから。

[4: 周辺住民さん]

ここは、つい最近まで「プレシス本川越八幡通り」というマンション名でしたが、突然「プレシス本川越ルミナス」に変更しました。
理由を知りたい方は、googleで「プレシス本川越八幡通り」と検索してみてください。そのうち「プレシス本川越ルミナス」でも検索されるようになると思います。
この結果を見て、どう感じるかはその人の自由ですが。

[5: 評判気になるさん]

プレシス本川越ルミナスで検索してみたら、まだ見つかりませんでした。
その代わり、プレシス本川越八幡通り関係のものを見つけました。

●モアステージ川越【プレシス本川越ルミナス（旧八幡通り）対応の会】
https://freelife1219.hatenablog.com/

●プレシス本川越ルミナス（旧八幡通り）建築工事中のガス漏れ事故を検証する
https://p-honkawagoe8man-hunsou.jimdosite.com/

●プレシス本川越八幡通り通りと私たちの生活環境
理由を明かされず、突然削除されたそうです。

●プレシス本川越ルミナス（旧八幡通り）と近隣住民の声
http://honkawagoe8man.livedoor.blog/

●プレシス本川越ルミナス（旧八幡通り）と様々な問題
https://blog.goo.ne.jp/presis-honkawagoe8man

●プレシス本川越八幡通りについて
https://blog.goo.ne.jp/kay512

●マンション紛争Q&A
http://mansion.xrea.jp/link.html
マンション紛争のサイトで上の方にプレシス本川越八幡通り対応の会があります。

[6: 匿名さん]

3LDKにしては、やはり狭いなと思います。
全戸南向きで本川越駅徒歩4分はじゅうぶん魅力だと思います。
賃貸にしても需要はあるだろうと思いますので、
狭いほうが家賃を低く抑えられるのではないでしょうか。
駅近で広い間取りにしてしまうと価格が高くなるばかりだと思うので、
狭いのは仕方がないかもと思います。
価格だけ見ると最多価格帯が3,900万円台ということですから、
駅近にしては控えめかなとは思います。

[7: 匿名さん]

もし、投資を考えるなら、こんな感じになります。
近隣と比較しても狭いので、新築を考慮しても家賃は良くて月１０～１２万円、年１４４万円くらいですかね。しかも経年で安くなりますので、これがMAXです。一回目の退去で家賃は下がります。
月々の経費としては、管理手数料が５％だとしてざっくり１３７万円。家賃保証契約にすると、もっとかかります。
それに購入価格３９００万円に手数料おおまかに×１．１で４２９０万円。これで利回り算出すると・・・
家賃保証しない場合の利回りで３．２％弱。保証なしなので家賃収入ゼロもありえます。
他に賃借人の入れ替わり時期は、壁紙等のリフォームをしますので、そういうコストも考えると実質利回りで３％割るかもしれませんね。もし融資でも受けようものなら家賃だけでは足りず、手持ち資金で返済することにもなりかねません。
ベストのシナリオでこんな感じだと思います。
そうなると、投資目的で全額一括支払いだとしても割に合いませんね。

[8: 名無しさん]

>>7 匿名さん

管理費と修繕積立金を忘れてますよ。
このくらいだと、おそらく2.5万から3万円くらいではないでしょうか。低い方で見ても年30万かかりますので、年107万円。
利回りは2.5%弱になります。不動産の流動性の低さを考えると、これでは投資としての適性はないと考えた方が良さそうですね。
高配当株を買って長期保有した方が、ずっと割が良いと思います。

[9: 匿名さん]

60㎡で３LDKだとしてターゲットはどの世帯になってくるのでしょうか。
投資用として出す場合、１LDKや２LDKの方が貸し出しやすい気がしますがどうでしょう。
３LDKでファミリー向けですと70㎡くらいの広さがあればよかったです。

都心ならまだしも、郊外でこの狭さに住もうと思うファミリー層は少ない気がします。

ターゲットがどのそうかあいまいですね

[10: 匿名さん]

交通アクセスの良い物件でこの価格帯は、なかなか出てこないでしょう。
便利さを優先に考えたら絶対にイイと思えるマンション物件だと思います。
万が一リセールしなければいけないときでも、ここなら資産価値がありそう。
まだ間取りなど詳しいことがわからないので、情報公開が楽しみです。

[11: 匿名さん]

商業地域だけど北側のマンションと違って南側にまとまった土地が無いことと、公立コースなら小学校も中学校も評判のいい学校なのはメリット。
それにしても、少し強気な値段だと思うけど。

[12: 匿名さん]

評判の良い学校が近いならファミリー向けに特化して広い部屋ばかりにした方が良かった気がしますね。
子供一人でも61.42平米だとちょっと悩むと思います。大学進学で早々に家を出てくなら良いのかもしれませんが。
こういった条件だと永住組より投資用で購入する方が多いのでしょうか。駅から徒歩4分は好条件ですものね。

[13: 匿名さん]

隣のマンションともめてるのね、これはやばそう

[14: 検討中]

他が高いから結構初期で決まってますね、、。
このご時世、なかなか無いのでは

[15: 通りがかりさん]

上の方で紹介されてるブログを見る限り、現時点で裁判沙汰にはなってなさそうだし、気にせず買えばいいんじゃないかと。
この立地条件は、なかなか出てこない。

[16: 匿名さん]

川越、遊びに行ったことがあります。
小京都と呼ばれていて、さつまいものお菓子が売っていました。観光で遊びに行っただけなのですが、住むなら週替わりでお店巡りもできそうで楽しそうだと思っています。

>>隣のマンションともめてる
これ、気になりますが、話し合いで解決できるならいいのかと思います。日照権でしょうか？
入居する側からすると仲良く生活したいので、入居前にトラブルは解決しておいてもらいたいですね。
コロナで自粛しなくてはいけないのでトラブルもちらほら聞きますよ。休校が解除されつつあるので、落ちついてくれるといいと思います。

[17: ご近所さん]

法律クリアして建築しているんだから、問題ないでしょ
隣が単純に近くに建てると怒っているだけではないでしょうか？

でも、間取りが狭っ。

[18: 評判気になるさん]

場所や値段の前に、ここは工事が始まって一週間くらいでガス漏れ事故を起こしてる。
近隣の指摘を真に受けず、何の対応も取らずに帰ってしまったから、警察と消防が規制線を張って２~３時間通行止めする騒ぎになった。この辺の内容は警察の記録に残ってるんじゃないかな。強烈な臭いで体調を崩したり、しばらくの間、不安定になる人が出た。
川越市から強く言われて、ようやく工事を中断して説明会を開いたけど、内容が事実と違う。それでも説明会を開いたという事で、近隣の反対を無視して工事を再開。
ここまでされて怒らない人いる？しかも、細かいところをあげたら、これだけではとてもすまない。もはや日照だけじゃない。

裁判起こしてないから、法律クリアしてるから問題ないとかって、よくそんなこと言えるね。
買った人は、これからその場所で生活するのに。
売ってしまえば、あとはどうでも良いという事なのかね。

[19: 匿名さん]

買う側は気にしますよね・・・
説明がちゃんとされていればいいと思います。

入居後は同じ分団になったり小学校や中学校も同じなわけなので、トラブルなく過ごしたいです。

57.68平米の3LDKは狭いと思いました。61.42平米あれば角部屋だしいいかな。
主寝室5.5畳、子供部屋×2で4.5畳、4.0畳だと狭いですか？浴室窓や洋室2のウォールドアはいいと思います。リビングから洗面、浴室に行けるので夏はお風呂後にすぐリビングに行けて暑くないのもいいなと思っています。

[20: 匿名さん]

隣のマンションの人が様子を見に来たようですね。

[21: 匿名さん]

ガス漏れ事故起こした後、現場責任者の名前だけ変えて、事故を起こした監督を引き続き使ってるんだよね。何か月も。もういい加減に替わったのかな？
近隣の人は、監督を替えないと安心できないって何度も言ったんだけど。

[22: 匿名さん]

完璧ドミノマンションだね。
さいたま市も多いけど川越もついに誕生か。

ドミノマンションの法則：「ドミノで笑う者はドミノに泣く」。
そもそも制限がない商業地域だから裏の日影を気にせず建てられるので、いつか自分のマンションも同じ目に遭う確率が高い。
ここは土地の形から酷いことにはならないかもだけど、代わりに周囲から色々と言われるのは覚悟しなきゃね。
まあ50㎡台メインだからシングルか子無しカップルばかりで保育園小学校のママ友とかそういう人間関係は無視できるかな？

[23: マンション比較中さん]

日照権とか幕下がっているね。
建築計画が分かったときに売却するば、コロナ前に売り抜け出来ただろうに…。

[24: 職人さん]

18の書き込みはモアステージの人ですかね。モアステージの住人の立場だったら自分でも嫌だなと思うけど、こういうのってどうしようもないですから。
どんなに反対したってどうにもならない。下手な事すると業務妨害で訴えられかねませんし。自分たちのマンションだって、北側の日照を奪ってる訳で、何ともね～と思います。

私はこの物件買う予定も無いですし、中立の立場です。先日家にこのマンションのチラシが入りました。感想は高い！！
間取りも狭いし、誰が買うんだよって思いました。紛争関係なくこの値段じゃ厳しいんじゃないでしょうか。投資用って書いている人いましたが、新築を投資で買うなんて愚の骨頂です。

[25: 匿名さん]

>>23
>>日照権とか幕下がっているね。
商業用地で住宅地とは法が違うんでしょうけれど、これまで住んでいた人は日当たりが悪くなるなら言いたくなる気持ちはわかります。
法律では問題ないって言いきっちゃえばいいのかもしれませんが、マンションを建てる前に何か説明があればよかったのかもしれないですよね。

金額、第1期では3299万円から4129万円でした。61.42㎡で4129万円……じっくり考えますね。

[26: 匿名さん]

業界の者ですが、説明はするんですよ。ただ、最初から決まってる事を曲げる事はまず無いですから。一方的に言うだけっていう。
このマンション、当然日照の関係で南側を少しでも空けたいから北にビッチリ寄せましたよね。
お互いのプライバシー云々言ってますけど、新マンションの方から見たら大してデメリット無いですよね。

[28: ご近所さん]

隣のモアステージも数軒売りにでていますね。
でも、なんか間取りがここと同じ感じですね。
5畳、4畳とかの洋室でした。

[29: マンション検討中さん]

川越でマンション検討中です。
駅近で探していたのでホームページ見る限り立地も良かったので実際下見に行ってみましたが、見て引いた。目の前の家も隣のマンションも建設反対の旗だらけ。しかも隣のマンションと距離近すぎる。実際建ってみないと分からないけど、お互い部屋の中丸見えじゃない？旗に「日照とプライバシーを奪うな」的なこと書いてあったけど凄く意味がわかった。これだけ周りが敵だらけで実際に住んで近隣トラブル起こすなっていう方が無理な気がする・・・。カミさんと無言で帰りました。立地が良いだけに残念でならない。

[30: 匿名さん]

互いに部屋の中丸見えってどういう配置を想像してるんだろう

[31: 周辺住民さん]

セールストークの「　ＳＯＵＴＨ　４　ＹＯＵ　」って北側にあるマンションの５０戸分の
光を奪っておいて、あまりにも思いやりが足りないのでは？
「マジメはじめです」って何に真面目なの？
環境には配慮しないのでしょうか？

[34: マンション検討中さん]

あの垂れ幕は、モアステージを売却する人にとっても不利に働いていると思う。

[35: 匿名さん]

日照権を主張する住人運動に双方のうまいおとしどころはあるんでしょうか？
一般的な話だと住人運動はマンション竣工と共に自然に収束するようですが、
収束しなかった場合、マンションの住人同士の問題になる事は避けたいですよね。

[39: 匿名さん]

プラン内容を見てびっくりしました。
３ＬＤＫとは名ばかりで、６０㎡もないってあまりにも狭すぎます。
３ＬＤＫってファミリーで住むというイメージがあったのですが
この広さでは家族３人が限度だと思います。
総戸数をもう少し減らしてでも、広い間取りにすればよかったように思いますね。

[40: 匿名さん]

２LDKにおまけの部屋が付いている、みたいな感覚かもしれないですね。
都内だとたまにこういうタイプの間取りは見られるけれど
このあたりでもこういう間取りで作るのですか。
本川越だと
ファミリー層が中心となりそうだけど、
39さんも書かれているように3人家族向けですよね。

[41: 匿名さん]

モア住民からのネガがひどいですね。
あちらは1987年竣工ですから新築購入者はリタイア団塊老人世代。
環境の変化は心身にこたえるでしょう。
とはいえ36が書いてるように他人様の屋敷を30年以上眺めて暮らせたのだから運が良かったのですよ。本来ここは商業地域で日当たりや住環境などには配慮されない都市計画なのですから。
もちろん、ここのマンションも同じ立場です。将来何が建っても文句言えないことは覚悟して買うべきです。

[42: 周辺住民さん]

プレシスだっていずれ南側に大きなマンションが建つ可能性がありますね。覚悟して買いましょう

[43: 匿名さん]

大きな土地があればそこにマンションが建つという事は否めないです。
景観がずっと続くとは限らないですし、とんでもない所にどんどんマンションが建っていることは実際にあります。

それよりも、自分にとって何を重視しているかが大事です。

マンション暮らしは戸建てと違って快適です。
その一方で、住民同士のトラブルが多い事や生活音問題、管理費や修繕費を毎月支払うなどデメリットもあります。
戸建てはその分修繕を自分で行わなければならないですから個人的にはトントンかなと思います。

[44: 買い替え検討中さん]

隣のマンションの増築かと思えるぐらい隙間が無い。
ベランダ側の土地スペースを広くする為に寄せ過ぎたのだろうね。
完全な配置ミス。

[45: 匿名さん]

南側を開けたのは購入者に対するデベの良心でしょう。
将来何が建つかわからない以上、リスクを避けるのはプロの仕事。
そういう意味じゃ裏のマンションを建てたデベは購入者のこと何も考えてなかったんだね。
南側ギリギリに建てちゃって。
モアって・・・あ、長谷工か。

[46: 匿名さん]

最近モアステージ関係者のブログが更新されないのでつまらないね。

[47: 匿名さん]

>>46 匿名さん
もうあきらめたんじゃないの。
やっても無駄だし。

[48: 匿名さん]

南面バルコニーは前面に視界を遮る建物がなく、眺望良好。お天気の良い日には富士山を臨むこともでき、贅沢な眺望を存分に味わうことができます。と言った宣伝文句と共に眺望、環境は将来変わる場合がある、また将来の眺望を保証するものではないと注意書きがあるので何れのマンションも環境の変化はあり得ると考えておくのがいいんでしょうね。

[49: 匿名さん]

なるほど、当面は眺望も日当たりも良好だけど、将来的にどうなるかはわからないといった点を踏まえて検討しないといけないのかなと思いました。
南側に高い建物が立った場合のことなど事前にシミュレーションなどしておけば、将来的に環境が変わったとしても納得できるのではないでしょうか。
さいわい南側には駐車場と駐輪場があって、その場所に建物が建つことはないので、それらの分の空間が確保されていることで日当たりが全くなくなることはないのではないでしょうか。

[50: 匿名さん]

川越まで行って将来の日影を心配するのはちょっと・・・。
都心じゃないんだから。