プレシス本川越ルミナスってどうですか？

[マンション検討中さん]

プレシス本川越ルミナスについての情報を希望しています。
フラットアプローチで徒歩４分の物件だそうです。
物件を検討中の方やご近所の方など、色々と意見を交換したいと思っています。
よろしくお願いします。

公式URL：https://www.presis.com/saitama/honkawagoe/

所在地：埼玉県川越市通町20-2他（地番）
交通：西武新宿線「本川越」駅徒歩4分
　　　東武東上線「川越市」駅徒歩9分
　　　東武東上線・JR川越線・埼京線「川越」駅徒歩10分
間取：3LDK
面積：54.81平米～61.42平米
売主：一建設株式会社
施工会社：株式会社冨士工
管理会社：伏見管理サービス株式会社

資産価値・相場や将来性、建設会社や管理会社のことについても教えてください。
（子育て・教育・住環境や、自然環境・地盤・周辺地域の医療や治安の話題も歓迎です。）

[1: 匿名さん]

このご時世にあっぱれ

[2: ご近所さん]

プレシス本川越ルミナスについて、立地等は良いですが、正直長く住んでいく考えであればご近所付き合い等は最悪だと思います。現地に行ってみればわかりますが、建設に対して周辺から凄まじい抗議運動が起こっています。というのも隣のマンションと1mしか離れておらず、プライバシーが全く守られないのと、建設工事の過程で警察が出動するほどの近隣を巻き込む重大なガス漏れ事故を起こしているなど、周辺住民と建設会社の仲が修復不可能なレベルまで達してしまっているため、実際にこのマンションに住む人は近所を歩けないのではないか？と見ているこちらが不安に思ってしまうほどです。

[3: マンション検討中さん]

中古物件も含めて本川越辺りを長い間検討しています。現金で買うため貯金中です。

プレシス本川越ルミナスは3,200～4,600万円、間取り3LDK、広さが54.81～61.42m2。
本川越の近隣マンションの平均から比べると狭いです。
坪単価で見ても、約193から248万なので、川越でこの単価は強気と思います。ヨーカドーマンションは別格すぎて比較してませんが…

試しに昨年検討していたモアステージをみると64m2で1700万くらい。坪単価が約87万なのでルミナスよりも安くて広いです。リフォームに400万かけたとしても2100万で坪単価は約108万。
ルミナス１つでモアステージのリフォーム済み住戸が２つ以上買える計算です。

私ならモアステージやライオンズ、パークホームズの中古を買ってリフォームし、家具を贅沢にしたいです。まだそこまで届いてないので妄想しかできませんが…

また最近、修繕積立金を安めにしているマンションが多いですが、修繕積立金はいずれ必ず値上げされますので、そういうマンションはそのうち固定費が上がります。

検討マニアの視点だと、ルミナスの売りは新築くらいかな。狭さはホームステージングでカバーするでしょうね。最近の見せ方は本当に上手いですから。

[4: 周辺住民さん]

ここは、つい最近まで「プレシス本川越八幡通り」というマンション名でしたが、突然「プレシス本川越ルミナス」に変更しました。
理由を知りたい方は、googleで「プレシス本川越八幡通り」と検索してみてください。そのうち「プレシス本川越ルミナス」でも検索されるようになると思います。
この結果を見て、どう感じるかはその人の自由ですが。

[5: 評判気になるさん]

プレシス本川越ルミナスで検索してみたら、まだ見つかりませんでした。
その代わり、プレシス本川越八幡通り関係のものを見つけました。

●モアステージ川越【プレシス本川越ルミナス（旧八幡通り）対応の会】
https://freelife1219.hatenablog.com/

●プレシス本川越ルミナス（旧八幡通り）建築工事中のガス漏れ事故を検証する
https://p-honkawagoe8man-hunsou.jimdosite.com/

●プレシス本川越八幡通り通りと私たちの生活環境
理由を明かされず、突然削除されたそうです。

●プレシス本川越ルミナス（旧八幡通り）と近隣住民の声
http://honkawagoe8man.livedoor.blog/

●プレシス本川越ルミナス（旧八幡通り）と様々な問題
https://blog.goo.ne.jp/presis-honkawagoe8man

●プレシス本川越八幡通りについて
https://blog.goo.ne.jp/kay512

●マンション紛争Q&A
http://mansion.xrea.jp/link.html
マンション紛争のサイトで上の方にプレシス本川越八幡通り対応の会があります。

[6: 匿名さん]

3LDKにしては、やはり狭いなと思います。
全戸南向きで本川越駅徒歩4分はじゅうぶん魅力だと思います。
賃貸にしても需要はあるだろうと思いますので、
狭いほうが家賃を低く抑えられるのではないでしょうか。
駅近で広い間取りにしてしまうと価格が高くなるばかりだと思うので、
狭いのは仕方がないかもと思います。
価格だけ見ると最多価格帯が3,900万円台ということですから、
駅近にしては控えめかなとは思います。

[7: 匿名さん]

もし、投資を考えるなら、こんな感じになります。
近隣と比較しても狭いので、新築を考慮しても家賃は良くて月１０～１２万円、年１４４万円くらいですかね。しかも経年で安くなりますので、これがMAXです。一回目の退去で家賃は下がります。
月々の経費としては、管理手数料が５％だとしてざっくり１３７万円。家賃保証契約にすると、もっとかかります。
それに購入価格３９００万円に手数料おおまかに×１．１で４２９０万円。これで利回り算出すると・・・
家賃保証しない場合の利回りで３．２％弱。保証なしなので家賃収入ゼロもありえます。
他に賃借人の入れ替わり時期は、壁紙等のリフォームをしますので、そういうコストも考えると実質利回りで３％割るかもしれませんね。もし融資でも受けようものなら家賃だけでは足りず、手持ち資金で返済することにもなりかねません。
ベストのシナリオでこんな感じだと思います。
そうなると、投資目的で全額一括支払いだとしても割に合いませんね。

[8: 名無しさん]

>>7 匿名さん

管理費と修繕積立金を忘れてますよ。
このくらいだと、おそらく2.5万から3万円くらいではないでしょうか。低い方で見ても年30万かかりますので、年107万円。
利回りは2.5%弱になります。不動産の流動性の低さを考えると、これでは投資としての適性はないと考えた方が良さそうですね。
高配当株を買って長期保有した方が、ずっと割が良いと思います。

[9: 匿名さん]

60㎡で３LDKだとしてターゲットはどの世帯になってくるのでしょうか。
投資用として出す場合、１LDKや２LDKの方が貸し出しやすい気がしますがどうでしょう。
３LDKでファミリー向けですと70㎡くらいの広さがあればよかったです。

都心ならまだしも、郊外でこの狭さに住もうと思うファミリー層は少ない気がします。

ターゲットがどのそうかあいまいですね

[10: 匿名さん]

交通アクセスの良い物件でこの価格帯は、なかなか出てこないでしょう。
便利さを優先に考えたら絶対にイイと思えるマンション物件だと思います。
万が一リセールしなければいけないときでも、ここなら資産価値がありそう。
まだ間取りなど詳しいことがわからないので、情報公開が楽しみです。

[11: 匿名さん]

商業地域だけど北側のマンションと違って南側にまとまった土地が無いことと、公立コースなら小学校も中学校も評判のいい学校なのはメリット。
それにしても、少し強気な値段だと思うけど。

[12: 匿名さん]

評判の良い学校が近いならファミリー向けに特化して広い部屋ばかりにした方が良かった気がしますね。
子供一人でも61.42平米だとちょっと悩むと思います。大学進学で早々に家を出てくなら良いのかもしれませんが。
こういった条件だと永住組より投資用で購入する方が多いのでしょうか。駅から徒歩4分は好条件ですものね。

[13: 匿名さん]

隣のマンションともめてるのね、これはやばそう

[14: 検討中]

他が高いから結構初期で決まってますね、、。
このご時世、なかなか無いのでは

[15: 通りがかりさん]

上の方で紹介されてるブログを見る限り、現時点で裁判沙汰にはなってなさそうだし、気にせず買えばいいんじゃないかと。
この立地条件は、なかなか出てこない。

[16: 匿名さん]

川越、遊びに行ったことがあります。
小京都と呼ばれていて、さつまいものお菓子が売っていました。観光で遊びに行っただけなのですが、住むなら週替わりでお店巡りもできそうで楽しそうだと思っています。

>>隣のマンションともめてる
これ、気になりますが、話し合いで解決できるならいいのかと思います。日照権でしょうか？
入居する側からすると仲良く生活したいので、入居前にトラブルは解決しておいてもらいたいですね。
コロナで自粛しなくてはいけないのでトラブルもちらほら聞きますよ。休校が解除されつつあるので、落ちついてくれるといいと思います。

[17: ご近所さん]

法律クリアして建築しているんだから、問題ないでしょ
隣が単純に近くに建てると怒っているだけではないでしょうか？

でも、間取りが狭っ。

[18: 評判気になるさん]

場所や値段の前に、ここは工事が始まって一週間くらいでガス漏れ事故を起こしてる。
近隣の指摘を真に受けず、何の対応も取らずに帰ってしまったから、警察と消防が規制線を張って２~３時間通行止めする騒ぎになった。この辺の内容は警察の記録に残ってるんじゃないかな。強烈な臭いで体調を崩したり、しばらくの間、不安定になる人が出た。
川越市から強く言われて、ようやく工事を中断して説明会を開いたけど、内容が事実と違う。それでも説明会を開いたという事で、近隣の反対を無視して工事を再開。
ここまでされて怒らない人いる？しかも、細かいところをあげたら、これだけではとてもすまない。もはや日照だけじゃない。

裁判起こしてないから、法律クリアしてるから問題ないとかって、よくそんなこと言えるね。
買った人は、これからその場所で生活するのに。
売ってしまえば、あとはどうでも良いという事なのかね。

[19: 匿名さん]

買う側は気にしますよね・・・
説明がちゃんとされていればいいと思います。

入居後は同じ分団になったり小学校や中学校も同じなわけなので、トラブルなく過ごしたいです。

57.68平米の3LDKは狭いと思いました。61.42平米あれば角部屋だしいいかな。
主寝室5.5畳、子供部屋×2で4.5畳、4.0畳だと狭いですか？浴室窓や洋室2のウォールドアはいいと思います。リビングから洗面、浴室に行けるので夏はお風呂後にすぐリビングに行けて暑くないのもいいなと思っています。

[20: 匿名さん]

隣のマンションの人が様子を見に来たようですね。