マンション売却中の方

[マウス]

現在マンション売却中の方、反響はどうですか？
値下げのタイミングなど情報交換出来たらと思います。

[21: 評判気になるさん]

>>14
一番乗りで下げろって、典型的なポジショントークじゃありません？
足元みられるというよりも舐められてるような。
半値は失礼だなあ。私だったらその営業マン切るね。

[22: 名無しさん]

>>20 匿名さん

そうでしたか。。もう買ったなら、旧居は売りたいですよね。

私は、今すぐ値下げをというのは、断りました。

賃貸も相談してみましたが、今はコロナで移動する人がおらず、こっちも相当安い賃料にしなけれぱ、反響はないだろうと言われました。

[23: 匿名さん]

>>22 名無しさん
そうか賃貸もうごいてないんですね。困ったわ。
早く収束することを願いつつピカピカに掃除します(´；Д；`)

[24: 名無しさん]

>>21 評判気になるさん

今はいい担当に変えてもらったとしてもこの状況なので、緊急事態宣言解除後に考えます。

言い訳かもしれないけど、ローン審査が通ってもキャンセルされるケースが続き、買い主の心理が冷え込んでいる実態がある、この状況でローン不安をぬぐえるのは、大幅な値引きしかない、とのことでした。うちに至っては、申し込みさえ入ってないので、ましてや、ということなんでしょうね。。

[25: 評判気になるさん]

>>24
半値で申し込みが入ったのでは？
交渉の基本は、書面ですよ。

[26: 名無しさん]

>>25 評判気になるさん

半値は、書面ではなく電話できたので、正式な申し込みとは思ってません。担当もさすがに書面にするのが憚られ、まず私の反応を確かめたかったのと、これを利用して、すぐに値下げさそうとしたのかもしれません。

とはいえ、これが唯一の指値提示です。。

ちなみに仲介業者自身の買い取り査定を聞いたら、現在買い取りを停止していると言われました。何もかも止まってます。

[27: 評判気になるさん]

不動産は基本的に売りが有利よ。相場を把握して、どーんと構えればいいんですよ。

[28: 名無しさん]

近隣の似た物件をウォッチしてたら、サイトから消えたので、売れたのかとびっくりして聞いたら、引っ込めたとのことでした。
うちより前から出てたけど値付けも少し高めだったので、売れてたら腹立つ所でした(笑)。

[29: マンション検討中さん]

うちもあと1ヶ月やってイマイチだったら、一旦引っ込めようかと思ってるよ。晒し上げみたいになってて残念

[30: 名無しさん]

>>29 マンション検討中さん
一旦引っ込めたあと、どのくらい間を置こうというような心積もりはありますか？
値下げ提案しかないけど、うちも反響なしが続くようなら、一度引っ込めようかなあ。

[31: マンション検討中さん]

>30
ちょっと分かりませんが、もう少し方向性見えて、売買が動き出してから？近隣の似た物件の成約状況などを見て判断するしかないですね

[32: 名無しさん]

>>31 マンション検討中さん
ご返答ありがとうございます。どう判断すべきかさえ今はわからず、今後の動きを見てからということですね。

[33: 名無しさん]

徐々に解除されていくみたいだし、学校も9月始まりにするとか言ってるし、9月が仕切り直すのにいいんですかねぇ。
真夏にマスクして物件巡りも買う人も少なそうですし。
とにかく今は動けないですね。
下手したらこんな時に売り出すなんて！って頭おかしい自粛警察の反感買う可能性もあって万が一、内覧したいとか言って入りこまれて暴れられたら泣くわ。

[34: 名無しさん]

夏はいずれにしても閑散期なので、9月が仕切り直しは現実的かもしれませんね。
あとは、市場が暴落しないよう祈るばかりです。

[35: 通りすがり]

大手金融機関に勤めるものです。
中古マンション相場は、株価などに比し遅行性があります。これから買い手の減少に伴い取引が閑散化し、成約価格はジリジリと下げていきます。
リーマンショックを超える１００年に一度の大不況が来ます。相場がリバウンドするには、少なくとも３ー４年はかかると考えてください。
このような市況で、一番やってはいけないことは、大手の不動産仲介会社に専任で預けることです。彼らは大企業のサラリーマンです。雇用は保証されているので、今はテレワークで自宅に籠もり、寝そべりながら、仕事をしているフリだけをしています。残念ながらあなたの不動産を本気で売ろう動いてくれてはいません。
特に、専任は最悪です。他社から引き合いがあっても、商談中と嘘をつきブロックされ囲い込まれつづけます。
きめ細かく、一生懸命頑張りますので、ぜひ専任で任せてください、とはそういう意味です。
専任をとってしまえばこっちのもの、なのです。
マーチクラスの大学を出ているので、口だけは達者です。騙されてはいけません。
今からでも一般媒介で複数社を競わせてください。あまり沢山もだめです。
大手一社に、地元の中小業者を２社程度起用してください。
中小の不動産屋は生き残るのに必死です。テレワークなんてしません。社長自ら動きます。
それと、この市況下で、安値売却を回避したければ、賃貸も同時に募集してください。
いずれ市況は回復します。
住宅ローン返済をカバーできるような賃料収入が得られるなら、安値で売り急ぐ必要はないでしょう。
長文かつ上から目線の投稿失礼しました。
皆様の売却が上手く行くことを祈願しております。

[36: 名無しさん]

>>35 通りすがりさん
不動産は金額が大きいので、中小業者だと契約するのが不安になるのですが、心配しすぎでしょうか。

コロナ前後で、住宅ローンの申込みや可決状況に変化はありましたか？

[37: 名無しさん]

自粛中だとしても引越し日知らせててその後売却相談て事前に言っといたのにメールすらよこさない不動産屋はやっぱりダメですかね？
ローン組んだ銀行の系列不動産屋を紹介してもらったのに。もう一月放置されてる

[38: 通りすがり]

>>36

「不動産はウン千万円と金額が大きいので、何かあった場合を考えれば、大手にお任せいただいた方が安心ですよ」ってのは、大手デベ系中仲介業者の典型的なセールストークです。

では、中古マンションの売買において、「何かあった場合」ってどういったことがあるのでしょうか？
あるとすれば、購入後、物件に「瑕疵」（シロアリとか水漏れとか建物が傾いていたとか）が判明した場合でしょう。
ただし、瑕疵が判明した場合に、責任を負うのは、仲介会社ではなく、売り主です。中古マンション売買の場合、売り主は通常個人ですが、個人の場合瑕疵担保責任を問えるのは、２か月です。

で、この期間内に瑕疵が判明しても、売り主が対応できない、もしくは、この期間が経過した後に重大な瑕疵が判明したといった場合に、買い主が取れる手段は、「物件状況報告書」や、「重要事項説明」に記載がなかった（調査・説明が充分ではなかった）ことを理由に、仲介会社に損害賠償を求める、ということになります。

そこではじめて、損害賠償責任の履行能力という点で、仲介会社は中小よりも大手の方が安心、ということが言えます。

しかし、大手といえど、そう簡単に非を認めてはくれません。（担当者や責任者の人事評価に影響しますので。。。）
中小でも、地元で長年にわたり信用を築き上げてきた業者であれば、真摯に対応してくれる可能性もあります。

なお、上記は、買い主側から見たリスクの観点であり、瑕疵担保責任を負う売り主側の立場から見れば、仲介会社の信用リスクを取る立場にはありません。あえて言えば、契約を取りまとめる力が弱い、とか、話がころころ変わる、とか、実務に疎いといったパフォーマンス面でのリスクがありますが、これは大手でもひどい担当者に当たれば同じことですし、中小とはいえ、基本、ライセンス業種なので、必要最低限の品質は保たれていると思います。

したがって、大手だから安心、ということはないというのが、私の結論です。

余談ですが、新築マンションの場合、売り主は、メジャー７等の大手にすべきです。なぜなら、民法上、売り主が事業者の場合、瑕疵担保責任の有効期間が１０年と長いからです。
三井が横浜の傾いたマンションで賠償を表明したのも、新築から１０年以内だったからです。三井のブランドを守るためではありません。武蔵小杉の漏水物件は、築１２年なので、見舞金程度しか支払っていないでしょう。三井は、新浦安の液状化でも訴訟を起こされましたが、勝訴しています。法令や契約上、義務のない損害を賠償していたら、株主賠償訴訟を起こされてしまうため、当然の判断です。

一方、売り主が中堅以下のデベですと、責任履行能力が限られ、法的破綻という格好で逃げられてしまいます。姉歯事件のヒューザーがいい例です。もっともリーマンショック後の不動産不況で、新興デベの大半が淘汰されてしまい、今は大手しか生き残っていないのが現状ですが。

２点目のご質問ですが、私は、住宅ローンの現場からは遠い仕事をしているので、住宅ローンの現場や可決状況に変化があったかどうかはわかりません。ただし、一般論として、コロナ禍により不動産売買の成約件数は、４月以降急激に減少しているため、ローン申し込みも同様に急減している一方、在宅勤務シフトによる処理件数の低下もあり、審査時間は長引いているのではないでしょうか。また、コロナ禍の影響が大きいと考えられる属性の方の審査も厳しくなっていると想像します。

[39: 通りすがり]

>>37

銀行系の不動産仲介会社は、親銀行の営業力やその属する財閥グループ内の紹介案件に依存した寄生虫のような存在なので、そもそも個人客にまともに向き合おうという前向き姿勢は期待できません。大手デベ系仲介会社以上にプッシュ営業が苦手です。

もし、専属専任もしくは専任媒介契約を締結済みでしたら、既に報告義務違反が成立しているので、それを理由にすぐに契約を解除すべきでしょう。

https://ikura.jp/baikai-kaijo/

[40: 匿名さん]

仲介なんて誰がやっても同じですよ。その物件の価値が変わるわけではないのだから。大手か中小かに関わらず、信頼できる営業マンに会えるといいね。

[41: 名無しさん]

>>39 通りすがりさん
ご丁寧にありがとうございます。大阪も今週から自粛がゆるむみたいなので売却にむけてがんばります！

[42: 名無しさん]

>>38 通りすがりさん
ご丁寧に詳しく説明してくださり、どうもありがとうございました。
漠然と抱いていた不安を一つ一つ明確にして解説してくださり、素人にもよくわかりました。

[43: 通りすがり]

>>41さん
>>42さん
ご丁寧にありがとうございます。
在宅勤務でヒマなため、ずいぶんな長文を書いてしまいましたが、つまるところ40さんのいうとおり、大手も中小も、いまや集客はネット頼みですので大差はなく、信頼できる営業マンに出会えるかどうかがカギです。
陰ながら、早期のご売却成功を祈願しております。

[44: 名無しさん]

信頼できる営業マン…ではないな、あそこは。
初見から来れないからとなんの連絡もなしに代理寄越した上に名前間違ってて、名前訂正して送りますって言ってたのに書類送ってこない。
あと普通名前間違えたと代理から聞いたら謝罪電話くらいしてくるものじゃないかと思う。
やはりほか探そう

[45: 通りがかりさん]

>>35様
とても参考になりました。
専属専任で契約してしまいました。
囲い込みされるかなと思ってますが。。
売れなかったら賃貸に出す事にします！

何でもそうですが、
法整備して行かないと悪はなくなりませんね。

[46: 匿名さん]

気になる物件ウォッチしてるけど、値下げしてるのは専任なんだなあ。
売主の早く売りたい事情もあるかもしれないけど、値下げは慎重に。

[47: 匿名さん]

37だけど、やっと電話あって物件見にきてくれるよ。掃除は完璧だと思う！
銀行系と新居、旧居のデベ系列の不動産屋さんに見てもらうことにした。
仲介手数料割引あるから(｀・ω・´ )

[48: 検討板ユーザーさん]

>>46 匿名さん
普通専任から始めるんじゃないの？
どうせスーモに乗るんだから一社で充分。同じ物件ズラズラあると焦ってるのかな？っておもわれて値下げ要求されそう。

[49: 名無しさん]

売り始めてから初めて風通しと水出しに行ったら、ライトつけっぱなしと鍵かけてない窓があったよ。不動産屋が忘れたみたい。大雨だったから隙間空いて吹き込まなくてよかったよ。もちろん文句言った。

[50: 名無しさん]

>>48 検討板ユーザーさん

専属専任、専任は「囲い込み」されますよ。
または「専任返し」を狙われます。
一般媒介で大手1社地元1社が、【おすすめ】です。

[51: 匿名さん]

大手と専任で契約してしまった！
信頼できそうな営業マンでしたが…どうですかね？
一応、よその不動産会社の客も内見来た、売れてないけど（汗）

3か月がんばってもらって結果がでなかったら一般に切り替えるか、売却＆住み替えやめるか決めようと思う。

[52: 名無しさん]

>>51 匿名さん

うちは大手A社地元B社にして、
C社がA社にお客さんを紹介して内覧して
C社のお客さんが買うと言ったのにA社は一切、
電話やメールの問い合わせに対応しなくなりました。
一般媒介の囲い込みの手口です。
この時、B社がいてくれて助かりました。
B社とC社のおかげで無事に売却出来ました。
囲い込みされていないか、第三者の助けを借りて
調べても良いかも知れません。

[53: 匿名さん]

>52　名無しさん

なるほど~
大手は、一般・専任かかわらず囲い込み体質があるんですね…
誰かにダミーで問い合わせしてもらって試してみます！

[54: 匿名さん]

48だけどやっと売れたよー(*´∀｀*)
うちは駅遠だけど近隣の比較対象がどんどん売れて、
駅前の新築高騰でちょい離れた新しくでた中古達はもう年収600万じゃローン厳しいくらい値上がりして、もう遠くてもここしか…的になりました。
ローン控除があれだからか9月になってから内覧すごいきてくれて急に売れた。
不動産はご縁なんやなー

[55: 匿名さん]

>54 匿名さん

よかったですね。おめでとうございます。
うちも早く売れるといいなあ…
シルバーウィーク後半、内見さっぱりでした(^^;)

[56: 名無しさん]

>>54 匿名さん
良かったですね！

>>55 匿名さん
私は売り出しして1ヶ月経ちました。
住宅ローン減税が13年というのが11月末までが適用なので、駆け込み需要があるかと思いますよ！

[57: 匿名さん]

>56　名無しさん

私はまだ2週間ちょっとです^^
なのにさっぱり(汗)

駆け込み需要のこと、ちょうど気になってました。
あいにく事情で引き渡しが先になってしまうんですよね…
この際、売れるならとりあえず売ってどこかに仮住まいしようかなぁ？

[58: 名無しさん]

>>57 匿名さん

私は売れるなら仮住まいに引越しします。
チャンスを逃すと仮住まいの費用より大きなものを逃しちゃうかもですしね。不動産会社の人が言ってましたがシルバーウィークは動きが鈍かったようです。例年はシルバーウィークは内覧が多いそうですが今回は今までの反動でレジャーに流れてしまった様です。
これからが本番です、頑張りましょう！

[59: 匿名さん]

>58 名無しさん

ですね！
売却最優先ですね！
また情報交換よろしくおねがいします(｀･ω･´)ゞ

[60: 名無しさん]

>>59 匿名さん

住宅ローン減税、延長らしいです。

[61: 匿名さん]

>> 名無しさん

みたいですね。
これがどう出るか…。
でもまあ、いいことではありますよね！
粛々と頑張りましょう！

[62: 名無しさん]

>>61 匿名さん

住宅ローン減税の延長は決定事項ではないそうです。
なので延長期待して先延ばしにして失敗という事もあり得るかも知れませんね。買う方は注意されたし。

[63: 通りがかりさん]

48.54です。みなさんありがとうございます。
11月までになったからもう少し駆け込み需要ありますね。
玄関に消毒用エタノール、窓ガラス拭いておいたり、床もこまめに拭いたり、換気も気をつけて臭いがこもらないように、通水して小蝿の死骸が排水溝周りにたまったりしないように。
ピカピカにしておくとやはり印象いいようです。
皆さんも早く売れるようにお祈りしときます(*´∀｀*)

[64: 匿名さん]

>>62 名無しさん

ナイスフォローありがとうございます^^

[65: 匿名さん]

>>63 通りがかりさん

ありがとうございます。
私は住みながらなので小蠅はない（と思いたい　笑）ですが、
できるだけ生活感消すように頑張りますo(・`д・´｡)

ちなみに、通りがかりさんは売り出しから何か月かかりましたか？
御参考までに教えていただけるとうれしいです！

[66: 63]

>>65 匿名さん
見てなかった。おそくなりすみません。
コロナ禍去年の6月に売り出したので1年3ヶ月くらいでしょうか。
同じマンションの同じ間取りの上層階が先に売り始めてしまって眺望で不利になってました。上層階は早くありたかったようで今春に不動産屋に安く売り、うちはのんびりどなたか買ってくれるのを待ってました。
やはり緊急事態宣言でると内覧の人は来なくなります

[67: 匿名さん]

>>66 通りがかりさん

お返事ありがとうございます。
1年3か月とは…長丁場でしたね。お疲れ様でした！
同じ条件なら上層階が有利になりますよね、それは大変でしたね。
そんな状況でも焦らずに売り急がなかったのは本当に賢明だと思います。

うちは近隣含めライバルらしいライバル物件がないのに閑古鳥です（汗）
まだ2か月経たたないのに既に焦り始めてましたが、
お話聞いて勇気づけられました。
不動産屋の言葉に負けないように気持ちを強く持って売り抜こうと思います！

[68: 匿名さん]

>>67 匿名さん
お返事ありがとうございます。
2ヶ月ならまだまだ焦らないでいい気がします。
9月転勤シーズンがそろそろ終わりだから次売れやすいのは春でしょうか…
買いたい人は値下げ要求してくるから、最終値下げ分を考えて少し高めにしておきました。そこらへん不動産屋さんに相談するといいです。値下げ相場的なのがあるそうで(^_^;)

[69: 名無しさん]

>>68 匿名さん

こんにちは。
昨年、売却したものです。
最初200万値引き分を上乗せしました。
4ヶ月後に200万下げましたが、
結果、満額で買ってもらえたので希望通りの額で
売れました。

上乗せしてる事によって、
お客さまを逃すこともあるので
周りの動向も見ながら売却された方が良いですよ。

仲介会社に任せきりにせず自らも参加しないと
いいように、やられてしまいます。宅建無料相談みたいなところにも相談してみるのも良いと思います。

悪い不動産屋は売主の事なんてなんとも思ってません。
仲介手数料さえ入れば良いのですから。

[70: 匿名さん]

>>68 匿名さん

67です。
ありがとうございます。
次は春ですか…（ ￣-￣）ﾄｵｲﾒ

それはそれで、ずっと出しっぱなしってのもなんとなく気になります。
専任切れた時点で一度ひっこめるのも手ですかね　r(-◎_◎-)
今は希望＋180万で出してますが、
その時点で市況に合わせてもう一度価格を見直してもいいかもしれないですね。
検討してみます！

[71: 匿名さん]

>>69　名無しさん

今、まさに不動産屋にいいようにされてます。
アドバイスを聞いて、売り出し価格を決めたのに早々に下げろとか。
そりゃ値下げすれば、なんだってだれだって売れるでしょうよ。
値下げ以外の方策を提案するのがプロのはずなのに(´;ω;｀)

本当に、自分でデータ集めて、自分主導で売っていかないとダメですよね。

宅建無料相談…
検討してみます！
ご助言ありがとうございました<(_ _)>

[72: 匿名さん]

>71

高値査定して専任媒介とって、これじゃ売れないから値下げしましょうってのを常習してるところもある。

それを防ぐには複数業者に競わせるなんだけどな。時間に余裕があれば、専任媒介期間後にやるとか。

[73: 名無しさん]

敢えて売らない不動産会社ありますよ。
売れ残りにして買取業者に買取させるんです。
そしてリフォームして再販する。
これだと不動産会社は仲介手数料がたくさん取れます。

専任で両手仲介はやめてもらうか
一般で大手1社、地元1社が良いですよ。

[74: 匿名さん]

>>72　匿名さん

大事な最初の3か月をこんな業者に任せたのに大後悔。
よく見極めたつもりだったんですが。

この前、3か月売れなかったら一般に切り替える、それでも売れなきゃいっそのこと売らねえ！と啖呵きって来ました（笑）

[75: 匿名さん]

>>73　名無しさん

はい。
今、エリア内で実績のある業者を調べてて、よさげな業者いくつかに予め相談しておこうと思います。

[76:]

>>73 名無しさん
あーこれ上の階の人やられてたわ。

[77: 匿名さん]

売却活動3か月目に突入するところです。
内覧希望5組のみ。
うち専任契約以外の不動産者の案内が１組。
囲い込まれているのかな？

単に人気ないだけか　(^^;)

[78: 名無しさん]

>>77 匿名さん
専任はなんか不動産屋の情報共有的なのに必ず流すから囲い込みとか今時ないんちゃうの？
大手ならそんなの気にしてられないやろ。扱ってる数多いんだから
てか3ヶ月で5組ならいい方

[79: 匿名さん]

>>78 名無さん

そうですか、そんなもんですかね。
３ヶ月で晒し物件とか言うし、周りは結構売れているし、
しょうがないと分かっていても焦ってしまいます。

今日も一組来てくださいました（専任以外）が、冷やかしくさかった（ ; ; ）

空室にした方が良いのか？
新居は目処が立ってないし、売り先行で行きたいので、悩みどころ。

[80: 名無しさん]

>>78 名無しさん

囲い込みありますよ。
私は昨年、住友不動産販売と三井のリハウスにされました。
囲い込みの手法も色々あるので調べた方が良いですよ。
お客のふりして他社から問い合わせしてもらうとかしてみても良いかも知れませんね。

[81: 匿名さん]

住宅ローン減税、
縮小になるようですね。

かけこみ需要あるかな。
でも今からだと、
間に合わない？

[82: 匿名さん]

>>81 匿名さん

ローンの予備審査既に通っている人なら間に合うかも？？？
まだの人でも今週末内覧して即決ならギリ間に合うか？

大安、11月30日くらいしかないけど(^^;)

[83: 匿名さん]

82です
ごめんなさい
施行はR4 4月からみたいですね？
それには間に合わせたいですね！

[84: 匿名さん]

住宅ローン減税の縮小が決まりました。
年内に入居出来ない物件は、もう今の住宅ローン減税は適用にならないんですね。

住宅購入は後退しそうです。

特例で年内契約すれば今の住宅ローン減税適用にして欲しい。

[85: 買い替え検討中さん]

東京在住です。
自分のマンションが売れない一方で、手ごろな住み替え先はどんどん売れてしまう…
投げ売りするくらいなら、売却をあきらめてリフォームして住もうかと考えはじめました。

[86: 匿名さん]

新住宅ローン減税、
来年度からみたいですね。

[87: 通りがかりさん]

専任媒介の一択だと思います。写真がかなり大事かと。

[88: 買い替え検討中さん]

>>85 買い替え検討中さん

85です。
ようやく売れましたー( ；∀；)

売出から半年、
内見10組、
当初の販売価格からマイナス230万で売れました。

居住中の売出（内見）は疲れました。
無断で物入れ開ける人とか、
不必要に大勢で来る人とか、
勝手に写真を撮る人とか、
自分がよその家を内見するときは気を付けようと思いました(^^;)