ザ・パークハウス石神井公園テラスってどうですか？

[匿名さん]

ザ・パークハウス石神井公園テラス
公式URL：https://www.mecsumai.com/tph-shakujiikoenterrace/


西武池袋線石神井公園駅から徒歩7分。
穏やかな第一種低層住居専用地域に誕生する、総戸数86戸の低層マンションです。
皆さまと情報交換をさせていただきたく、よろしくお願いいたします。


地名地番 東京都練馬区石神井町2-1466-23ほか
住居表示 東京都練馬区石神井町2-34
交　　通 西武池袋線石神井公園駅徒歩7分

構造規模 鉄筋コンクリート造地上3階地下1階　総戸数86戸
延床面積 7573.81 ㎡
建築面積 2413.89 ㎡
敷地面積 4948.78 ㎡

建築主 三菱地所レジデンス株式会社
設計者 株式会社ピーエス三菱一級建築士事務所
施工者 株式会社ピーエス三菱東京建築支店
管理会社 未定

着工予定 2020/07/01
完成予定 2022/06/30

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ザ・パークハウス 石神井公園テラスのプレゼンを受けてきた！
https://www.sumu-log.com/archives/34439/

[51: マンション検討中さん]

地階部屋7,000万円、3F一番広い部屋で9,000-10,000万円くらいですかね。
坪350-400万円くらいのレンジ。
公園側、徒歩5分、築2年弱のグローベル石神井公園が坪345万円で売出あるので、新築価格に修正すると坪350万円。
こちらはブランド分加味して平均単価は坪370-380かな。

[52: 通りがかりさん]

石神井公園は西友前の土地もマンションになるみたいでふね！
ブリリアとアトラスの共同事業みたいですが、立地的にはあちらの方が人気出そうですね！
駅前再開発タワーも含めて選択肢が増えて悩ましいですね

[53: 匿名さん]

>>52 通りがかりさん
駅前タワーは地区計画で住民訴訟起きてるんだっけ。

[54: eマンションさん]

>>52 通りがかりさん
立地は良いけど、線路近いから音が気になるかも

[55: 匿名さん]

>>52 通りがかりさん

ブリリアとアトラスといえば石神井公園団地の建て替えプロジェクトの組み合わせだけど、西友前の駐車場も同じコンビなの？

駅前再開発タワーは野村不動産が参画だよね。
あそこは再開発しないと道路がグチャグチャなんだけど、誰が何の理由で抵抗してるんだろう･･･

[56: マンション検討中さん]

ブリリアシティ石神井公園アトラスって名前なんですね。レジデンスサロンは今年11月に出来るようですが、マンション自体はいつ頃竣工なんでしょうね。

[57: 匿名さん]

>>55 匿名さん
長い年数をかけて、練馬区と地域住民との話し合いで、駅前の高さ規制を最大50mとする地区計画を定めたのに、練馬区が高さ制限を100mに変更したからだよ。

[58: 匿名さん]

時代が変われば規制も変わるよね。

[59: 匿名さん]

>>57 匿名さん

池袋から急行で8分の駅前が50メートル規制なんておかしいでしょ。
再開発なんだから特例で200メートルくらい認めるべきだと思う。

[60: 検討板ユーザーさん]

これ買いたかった…

[61: マンション検討中さん]

自分もここ欲しかったです
タイミング悪くて残念

[62: 匿名さん]

>>61 マンション検討中さん
いやホント、タイミングってありますよね。
我が家は今じゃここには引っ越せない。
あと3年、いや2年早ければって感じです。悔やいっ！

[63: マンション検討中さん]

最近のマンションは高いですね。どこが儲けているんでしょうか？

[64: 坪単価比較中さん]

マンションが高くなったと言うより、他国と比べて日本の生産性が上がってなくて所得水準が上がってないから相対的に苦しい感じですかね。

[65: legacy]

「別荘邸宅という提案」
練馬インターに近く、車利便性良し、
池袋へ1駅10分
都外者には
「東京に別荘という提案」

[66: マンション検討中さん]

なかなか出ない物件であることは確かです。低層で駅近、後はコスパと環境に優しいかでしょう。期待します。

[67: マンション検討中さん]

ここは3LDK5500万位でしょうか。

[68: マンション検討中さん]

8000万くらいじゃないですか？

[69: 練馬区民]

5,500万円では50平米くらいでしょうね。2LDKでも厳しい広さです。
坪単価350万円の8,000万円くらいが最低ラインでしょう。

[70: 検討板ユーザーさん]

>>67 マンション検討中さん
2LDKでもその価格はナシだと思います

[71: 匿名さん]

>>69 練馬区民さん

ですよね。
ここは一番小さくても67.45平米ですから8000万円台スタートでしょう。

[72: マンション検討中さん]

物件エントリー者に既にアンケートが届いてますが、値付けの鍵は広いテラス付きを売りにした地下階がどれだけ関心集めるかでしょうね。思惑通りプライベート感に共感する方が多くて初期でサクッと捌けるようなら1-3階にそれほど盛らなくても良いかもですが、苦戦が見込まれるようならその分が上乗せされそう…。
いずれにせよ、坪単価400万程度で買えたら御の字の物件でしょう。

[73: マンション検討中さん]

地下階は世田谷区では近隣住民の反対運動が起きてましたがここはそういった問題はないのでしょうか？ゲリラ豪雨も心配ですね。

[74: 匿名さん]

>>73 マンション検討中さん
こちらでは特にそう言う活動は聞きませんね。ハザード的にも都内のエリアよりは安心かと。ゲリラ豪雨に関してはこのご時世なので対策済みでしょうね。問題発生したら該当物件だけで無く今後販売物件にも影響出ますから、そんな愚は地所レジは犯さないでしょう。

[75: 口コミ気になるさん]

>>73 マンション検討中さん
反対活動は単発のは今後出るかも知れないけど、下手なモノが出来るより一括で三菱の低層高級マンションが出来る方がデメリット無いばかりか周辺エリアの価値も上がるからありがたいんじゃない。

[76: 匿名さん]

１１月販売開始なので、まだ価格など公表されていませんが
みなさんのカキコミにもあるように、かなり高額になるでしょうか。
間取りが狭くても割と高めの価格設定だなと感じることが本当に多いですよね。
ここも広い間取りは少ないですし、詳しい情報公開を待ちたいと思います。

[77: マンション検討中さん]

どんなにバブルでも、ここは350超えないですよ。。400を言っている人は営業さんですかね。

[78: 匿名さん]

>>77 マンション検討中さん

そんなに安かったら瞬間蒸発ですよ。
ここは石神井公園ですよ？

[79: 検討板ユーザーさん]

>>77 マンション検討中さん
直近一年で駅近、築5?10年のブランドマンションが中古で330前後で売れているので三菱でこの規模の新築なら350は確実に超えるでしょう。地下のテラス付きがどれくらい人気を集めるかによりますが、かろうじて350前後になる可能性があるとしたら一階の部屋でしょうかね。

[80: 坪単価比較中さん]

中村橋のプラウドマークスでも坪335万だったら、石神井公園のこのクラスのパークハウス(簡易版とは違う)で坪400万は今ならそんなモノのような気がする。外れてくれればありがたいが。。。

[81: legacy]

三菱地所さんはぼったくりはしないと信じています。
マンションは土地の仕入れ値で大きく変わります。
広大な生産緑地だったことを考えると低層レジデンスでも売りやすい価格に。
平均345と予想します。

[82: マンション検討中さん]

マンション高騰の主要因は土地価格ではないのでちょっと的外れな気がします。
平均345は厳しいでしょう。最低345ならありえますね。

[83: マンション検討中さん]

でも、少しずつアップデートされているエントリー者向け限定サイトの情報見る限り、汎用パークハウスとはクラスが明らかに違う…。昨日アップされたデザイン編の軽井沢の別荘地とか、「ココはお金持ち向けですよ！」って牽制されてる気が。

[84: マンション検討中さん]

昨日の限定サイトの内容で相当なイメージアップになるでしょう。とはいえ坪350超えると購入者は限定されるでしょう。駅前のタワーも気になりますし。地下化した分は値引いてもらいたいものです。

[85: マンション検討中さん]

>>84 マンション検討中さん
86戸と規模がさほど大きくないので、この界隈に思い入れのあるお金持ちだけで捌ける思ってるかも知れないですね。

[86: 通りがかりさん]

>>81 legacyさん

マンションは土地の仕入れ値より販売時のマーケットで大きく変わります。
高値で仕入れたら、仕様を下げて、ユニットを絞り、売れる商品を作る。
安く仕入れたら(ほぼ無い)利益を増やす。そんな感じです。
ここ10年ずっと上がり続けているマーケットなので、この20年で最高値な市況であることは間違いないです。
これ以上上がるかもしれないし、てっぺんかもしれません。
@400充分ありえますが、普通のサラリーマンは買えないですね。。
所沢タワーで70平米9000万ですよ。

[87: 評判気になるさん]

>>86 通りがかりさん
まあ、どう見てもここは「普通のサラリーマン」を購入対象にはしてないよね。下手に背伸びしたファミリー層とかに来られると高額所得者層が敬遠するかもしれないから値付けはしっかりしてくると思う。坪単価400万でも73m2程で9000万弱でしょ？平均だとそれくらい行きそう。

[88: マンコミュファンさん]

さぁどうなるでしょうね
楽しみです

[89: マンション掲示板さん]

>>86 通りがかりさん

駅5分のパークハウス所沢プレイスは坪単価230ですけど。。

[90: 検討板ユーザーさん]

>>89 マンション掲示板さん
デザインや敷配を比べてみなよ。マンションとしての性質も格も全然違う。顧客層も当然違うかと。

[91: マンション掲示板さん]

>>90 検討板ユーザーさん

そういうことじゃなくて、所沢タワーの価格を持ち出してたから。
所沢タワーとここも性質と格？が違うし、比較対象にならないかと。

[92: eマンションさん]

駅8分、ほぼ埼玉で坪400？
なんか価格つりあげ隊が多いような気がする。

[93: 匿名さん]

>>91 マンション掲示板さん
ああ、ごめん。
確かに所沢タワーを比較対象にするのも、よく分からんね。

[94: 匿名さん]

何か勝手に名前が変わってしまった。
90検討版ユーザー＝93匿名です。

[95: 匿名さん]

>>92 eマンションさん
まあ販売開始が11月ですから、それまで地所レジも事前ヒアリングでの感触を見てじっくり考えるんじゃないですか？

[96: 匿名さん]

石神井公園最寄りの築浅分譲物件

ザ・パークハウス北2011年、駅10分、3階建24戸、中古中央値約280万／坪
ザ・パークハウス6丁目2012年、駅6分、5階建19戸（公園隣接）、中古中央値約320万／坪
プラウドタワー2012年、駅3分、25階建117戸、中古中央値約340万／坪
ルフォン2015年、駅7分、6階建35戸、中古中央値約320万／坪
ディアナコート2018年、駅３分、6階建33戸、中古中央値約360万／坪
ローレルコート2018年、駅9分、3階建40戸、売出時平均約300万／坪（もう少し下？）
ザ・グローベル2019年、駅5分、4階建21戸、中古売出中約345万／坪

[97: 口コミ知りたいさん]

とても評価が高いようですが、駅徒歩８分では資産価値として厳しいと思うのですが、石神井公園駅ならありなのでしょうかね？

[98: 練馬区民]

96さんのリストでいうと、プラウドタワー（徒歩3分、築9年）とディアナコート（徒歩3分、築3年）の間の坪単価になるイメージでおります。
資産価値としては、それくらいが妥当ではないでしょうか。さすがに、ディアナコートの資産価値にはかなわないのではないかと想像しています。

[99: 匿名さん]

>>98 練馬区民さん
96だけど、客観的な情報とは別に自分の勝手な想像を書くと、中古になってからの資産価値（平均）はプラウドタワーよりもやや下だと思ってる。でも、新築時の分譲価格（平均坪単価）は現在のプラウドタワー（築9年）の中古平均単価よりもやや上かもしれない、と想像してる。

[100: 検討板ユーザーさん]

>>92 eマンションさん
物理的な距離で言えば確かに近いですが、石神井公園をほぼ埼玉と言っている時点で時代遅れですね。