ザ・パークハウス石神井公園テラスってどうですか？

[匿名さん]

ザ・パークハウス石神井公園テラス
公式URL：https://www.mecsumai.com/tph-shakujiikoenterrace/


西武池袋線石神井公園駅から徒歩7分。
穏やかな第一種低層住居専用地域に誕生する、総戸数86戸の低層マンションです。
皆さまと情報交換をさせていただきたく、よろしくお願いいたします。


地名地番 東京都練馬区石神井町2-1466-23ほか
住居表示 東京都練馬区石神井町2-34
交　　通 西武池袋線石神井公園駅徒歩7分

構造規模 鉄筋コンクリート造地上3階地下1階　総戸数86戸
延床面積 7573.81 ㎡
建築面積 2413.89 ㎡
敷地面積 4948.78 ㎡

建築主 三菱地所レジデンス株式会社
設計者 株式会社ピーエス三菱一級建築士事務所
施工者 株式会社ピーエス三菱東京建築支店
管理会社 未定

着工予定 2020/07/01
完成予定 2022/06/30

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ザ・パークハウス 石神井公園テラスのプレゼンを受けてきた！
https://www.sumu-log.com/archives/34439/

[251: マンション比較中さん]

>>249 検討板ユーザーさん
一度でも浸水したら、マンション全体の資産価値が下がるでしょう。
そもそも、浸水しなくてもリスクが高い物件はリセールしにくいよ。最近はハザードマップ見て家買う人がほとんどだけど、多くは水害が怖いからだよね？
巨大台風・ゲリラ豪雨、これからどんどん増えるだろうし。
管理組合の修繕積立金収支を見れば「浸水のため修繕」などで履歴が残るから、隠したくても隠せない。

[252: マンション検討中さん]

>>246 匿名さん

ごめん。どのあたりがサンクスバリューなんだろ？

[253: マンション検討中さん]

たしかにネーミングセンスがいいですね(笑)

[254: マンション検討中さん]

>>249 検討板ユーザーさん
私も地下住戸あってもリセールには影響あまりないかなと思いす。地下住戸なくても以前武蔵小杉とかで川が氾濫してタワマンに被害出たときこともありますし、
例えば、
■ハザードにかかっている立地なのか
■近くに大きな川がないのか
■過去に浸水履歴はないのか
■電気室が地下にないか
■高台か
■地下住戸物件で過去に水の被害でている物件はあるか
■実績として地下住戸のリセールは購入時からどれくらいか

とかを確認したらそんなに影響ないような気がしています。
違うデータがいっぱいあればまた違っているかもですが、色々確認して検討してみることが良さそうです。営業マンに聞けばわかる範囲で教えてくれるんじゃないですかね。

[255: マンション検討中さん]

>>251 さんが言うように、浸水しなくてもリスクが高い物件はリセールしにくいとは思いますが、となれば城東エリアなどはハザードすごいかかっているマンションがほとんどなのですがリセール悪いかどうかと言えば一概にリセール悪いとは言えないですし、安売りしているような物件が多いとは思えないです。物件それぞれによってリスク条件は異なるので、この掲示板の情報は鵜呑みにせず自身で色々調べてみるのがいいかもしれないです。当たり前のことですが。

[256: マンション検討中さん]

>>244 匿名さん

サンクスバリュー笑

[257: マンション検討中さん]

>>256 マンション検討中さん
Thanks Value

[258: マンション検討中さん]

1000万円単位での7000千万円台、8000万円台がそれぞれ中間位だったら坪360万円程度って事になるのでプラウド練馬中村橋マークス並みの設定になりそうですね。ネガポジ双方の見解含め、地所レジらしい無難な値付けと言えるんじゃ無いですかね。これならGO判断しそうな方でサクッと売れそうですが、占有部仕様が未だ情報少ないので、そちらの方が気になりますね。

[259: 検討板ユーザーさん]

>>244 匿名さん
サンクスバリューw
7000万前半からでお願いします

[260: 検討板ユーザーさん]

もともと城東出身の人などはあまりハザードは気にしてない人も多そう。今まで生きてきて大きな災害を経験してないってのもあるみたい。

[261: 匿名さん]

結局ここは坪単価360万円くらいのようなので、お部屋自体はごく普通の仕様になりそうですね。事前の情報から天井高めでもしかしたら天カセも有りかと期待していたので、その点ではちょっと残念。

[262: 検討板ユーザーさん]

>>261 匿名さん
このご時世天カセはなかなか出てこないですよね。立地的に明らかな富裕層向けなら当たり前のように付いてくると思いますが。
HPの専用テラスのページを見たら全然興味無かった半地下の部屋良いなあと乗せられてしまいました(笑)

[263: ご近所さん]

>>243
コロナ前から、朝の急行で池袋まで15分ほど、日中であれば10分で着きますよ。
特別なことがなければ、20分はかからないですね。
朝は、地下鉄直通の方が空いているので、極力そちらを使っていますが。
新木場行きの始発は便利です。

[264: 匿名さん]

地価住戸が全然売れないザパーク武蔵あるよね

[265: 名無しさん]

>>262 検討板ユーザーさん
私も先日テラス地下住戸のお宅に訪問する機会あったんですがまさに大きな子供用プールで子供達が楽しそうにしてるのをみて、、、普通にいいなと思っちゃいました

[266: マンション検討中さん]

>>261 匿名さん
天カセ採用物件までは望まないけど、天井高2.6m&ハイサッシは階に関係無く採用してくれてると嬉しい。

[267: 買い替え検討中さん]

>>265 名無しさん
私も地下住戸お邪魔したことあるけど、空気が重いというか流れていかない感がすごかった。湿気でクローゼットのなかの荷物がカビて大変みたい。籐のカゴとかは特に。

[268: 匿名さん]

何で地下住戸なんてつくるのかな

[269: 買い替え検討中さん]

>>268 匿名さん
ね。高い建物が建てられない地域だから、部屋数稼いで儲けるために地下を造る。不自然なまでの地下推しから、売れ残る危機感がひしひしと伝わってくる。

タワマンの高層階とか地下住戸は、長い目で見て健康にも影響ありそうで怖い。
昨今、SDGsが言われてるけど、健康経営謳うなら真に健康的な住居を造って欲しい。

[270: マンション検討中さん]

>>269 買い替え検討中さん

確かに不自然なまでの地下テラスと価格推し。よほど不安なのでしょう。普通に考えたら地下を7000万払って買おうとは思わないですからね。美辞麗句並べ立ててデベも必死のようですね。

[271: 匿名さん]

低層マンションには地下住戸はあってもいい。欧米の都市でもよく見る。けど、もっと価格差つけるべきだと思う。単価で1階住戸の７割以下とか、法律か条例で縛って欲しい。あと、武蔵野境南町みたいにハザードかかってる場合は地下設置不可とか、特別な排水設備を備えなければいけないとか、条件を厳しくしてほしい。（逆に言えば、その条件をクリアすれば地下でも大丈夫だろうっていう基準をしっかり示して欲しい。）

[272: 匿名さん]

>>271 匿名さん
あまり価格差をつけられても、所得格差により住民合意に影響が出るので嫌ですね。

[273: 匿名さん]

>>271 匿名さん
資本主義社会で法律や条例で価格設定縛る意味分からん。高いと判断されれば売れずに最終的に下げざるを得ないだろうし、受給バランスで決まるもの。

[274: 買い替え検討中さん]

>>271 匿名さん
海外赴任で何カ国か住んできましたが、地下住戸なんて見たことないです。
米はコンドミニアムの地下はたいてい駐車場だし、欧は地下はカーブ（物置）と駐車場だった。地下に住んでいる人がいたとすれば、それは使用人とか明らかに地上階に住む人とは社会階層の異なる人たちだと思います。
最近なら映画「パラサイト・半地下の家族」で描かれた、あんな感じですね。

[275: 匿名さん]

今度は地下住戸下げが始まりましたが、なんとか安く購入したい方々が煽動してるのかね。気になる方は邪道ではありますがザ・パークハウス上鷺宮の地下住戸がちょうど売りに出てるので、実際のところどんな感じなのか参考に見に行くのもアリかも？広々テラスとか、この石神井公園テラスと似た設定だし、築6年半くらい経過してどんな感じになるのか分かると思うよ。(ちなみに売出価格ではあるが約8,500万円...)

[276: 購入経験者さん]

>>275 匿名さん
ザ・パークハウス上鷺宮って、ずいぶん前からいろんな住戸が売りにでてますよね。築浅なのにこれだけ売られるって何か問題があるのでしょうか？
仰るとおり石神井のこの物件と似た感じなので気になります。住人の入れ替わりが激しい物件は要注意だと聞くので。

[277: マンション検討中さん]

>>275 匿名さん
これですかね。即入居可物件だから内覧出来そうですし、扱いが三菱地所ハウスネットだから、石神井公園テラスと並行検討してるって言って懸念点を事前準備して質問すれば、それなりに根拠ある回答は得られそう。
https://suumo.jp/chukomansion/__JJ_JJ010FJ100_arz1030z2bsz1011z2ncz194...

[278: マンション比較中さん]

>>276 購入経験者さん
あそこは261戸と規模が大きいのである程度定期的に売りに出るのは普通だと思いますよ。それなりに値上がりしてるのでスゴロクする人もいるでしょうし。

[279: 匿名さん]

>>274 買い替え検討中さん
無知を恥じた方がいいよ。

[280: 匿名さん]

>>279 匿名さん
274さんの仰ってるのは地下住戸は条件良いものは無いよって事では。添付頂いた欧州(イギリスですかね)の地下住戸も物件価格にしても賃料にしても地上階と比べると安い設定ではないですか？

[281: 匿名さん]

もちろん、条件は悪いし、安いよ。でも、ただ安けりゃいいってもんでもない。地下住戸についてはいろいろ行政的な規制がある。それを真似すべきだと言ってるんだよ。

[282: 匿名さん]

あと、写真はロンドンだけど、オックスブリッジとかのイギリスの大学都市は住居費がべらぼうに高いから、割と高額の地下物件もあるよ。

[283: 坪単価比較中さん]

>>281 匿名さん
当然ながら日本にも地下居室設置の為の建築基準法があるのだが...

[284: マンション検討中さん]

>>275 匿名さん

なぜにそんな斜に構えた見方をするのか？
下げてるのではなく、事実として不安な方が多いだけかと。地下に住むという文化は定着していないし、水害リスクが高いことや湿気・カビ・虫（ナメクジやゴキやカなど）の問題があるのも事実。地下住戸を親や友人に相談したら反対されたり引かれたということもよくある話。だからデベも価格差付けたりテラスで付加価値付けて何とか売り捌こうとしてるわけです。上鷺宮やここのテラスが広くて明るいのはわかるけど、それだけで買ったら後悔しますよ。

[285: 匿名さん]

>>283 坪単価比較中さん
その規制が甘いんじゃないかって話じゃん。日本はそもそも行燈部屋の居室基準自体が恐ろしく甘くて、その上に地下居室のルールがあるからね。

[286: 匿名さん]

>>276 購入経験者さん
その地下住戸は遅くとも昨年の12月には売りに出ていて、今も売れてない。高値すぎるんだと思うけど、そもそも地下はリセール厳しいってのもあると思う。

[287: 匿名さん]

日本では地下住戸は住みにくそうね。

[288: 周辺住民さん]

>>285 匿名さん
日本基準の何に問題があって、諸外国基準のどういう点を真似すべきだと言ってんでしょう。何となく外国ステキっとか？(274で添付された地下住居ってひっどい条件だけど)

[289: 買い替え検討中さん]

>>279 匿名さん
誤解を招く表現だったようですね。
欧米にもくまなく探せば地下住戸はあるのでしょう。そのうえで「私は見たことがない」と書きました。日本の比ではなく、住むエリアと社会階層と治安の良し悪しがはっきりとリンクしているので「このブロックより向こうへは危ないので足を踏み入れない」という不文律があるのです。添付の写真のようないわゆる長屋の地下とこの物件の地下とを同列に語るのは違うと思います。

とりあえず、練馬区石神井に話を戻しましょう。

[290: 匿名さん]

>>288 周辺住民さん
ずいぶん他人の発言を悪く解釈するんだね？
少し考えれば分かると思うけど、写真のような地下住戸はロンドンでは19世紀後半とか20世紀初頭（日本では明治時代～昭和戦前期）くらいに建てられたものだよ。その頃には、まだ規制がなかったか、緩かったんだよ。今のルールとか、ガイドラインとかは、建築時には適用されてないってわけだね。274さんが多くの海外赴任歴をがあるのに「地下住戸なんか見たことない」って言うから、いくら何でも無知すぎると思って、取り急ぎネットで入手できる写真を貼っただけだよ。

私の意見は271に書いたけど、一番はハザードエリアに地下住戸つくるときの条件を厳しくしてほしいってことだね。あとは湿気対策や採光条件だけど、こっちはいったん取り下げておく。で、現在のイギリスでは、ハザードエリアに地下住戸を建設するときにはFlood Risk Assessmentと水害対策、排水設備の評価などを行って、それらの結果を公表することになってる。googleで「basement dwelling flood risk assessment uk」とかで検索すると、公開されてるレポートが出てくるよ。地下住戸つくるんだったら、これくらいのことはやって欲しい。271を読んでもらえればわかるけど、私は地下住戸に反対なんじゃなくて、リスクが曖昧なままで作ることができないように法律で縛って欲しいって書いただけだよ。

あと、価格の縛り云々は完全に個人的な考えで、外国の例を念頭に置いたものではない。条件の悪い地下住戸を作ってその分で大きく儲けようとするのは辞めてほしいって思ったから。

[291: 匿名さん]

>>289 買い替え検討中さん
少なくとも、ロンドンの地下住戸は有名じゃないですか？　今でも大学生たちがシェアして生活したりしてるから、階層的に低い人たち（労働者や移民）が住んでるとは限らないし、場所柄が悪いところにあるってわけでもない。
でもまあ、私もこの物件の地下住戸に反対しているわけじゃないです。271に書いたとおり、地下住戸はあってもいいんだけど、地下住戸に関するルールがしっかりしていないといろいろ曖昧になって、かえって反対派が勢いづくよってことです。

[292: 坪単価比較中さん]

私は地下住居を設定して頂けるお陰で他の住居の価格がこの低層エリアでも現実的な設定にして頂けるのでありがたいと思いますよ。無理に地下住居の購入を強いられる訳では無いのですから、お好みにならない方は見送られれば宜しいのでは。オンライン事前案内会の受付も始まりましたし、詳しい仕様を伺えるのを楽しみにしてます

[293: eマンションさん]

>>292 坪単価比較中さん
おっしゃる通り！

[294: 名無しさん]

>>292 坪単価比較中さん
そうですよねー。
普通に選択肢増えるだけなので
消費者として何も文句ないし
むしろありがたいですね

[295: 匿名さん]

地下部屋付き物件は傷みやすい云々のコメントを見ましたが、どこかにデータあるのでしょうか(XXがブログで言ってた、はアテにならないかと)。個人的には地下住戸より海に近いエリアのマンションの塩害や、高層マンションの地震懸念の方が心配です。想定を超えたゲリラ豪雨の可能性を言い始めると、想定を超えた震度地震に遭った高層マンションのリスクの方が遥かに大きいかなと思ってます。(耐震も免振もあくまで想定した震度への対応でしかないので...)

[296: マンション検討中さん]

地下部屋は部屋数増やすために最近増えてきたイメージでなんですけど
地下部屋付マンションで築20年以上の物件ってありますかね？
私もカビとか傷みやすいのか気になります
通常マンションとの比較データとかあればいいんですが

[297: 匿名さん]

練馬住みで石神井公園とか行ったことなかったから現地見てきたけど、駅の北側はお店もなにもなく畑とか生産緑地だらけ。おまけに道が整備されてないから事故多そう。逆に南は栄えてる印象で人の流れも多い。商店街抜けたあたりの住宅街はまさに高級住宅街だったわ。急行一駅の石神井公園駅が最寄りってだけで北は高級住宅地では間違いなくなかった。ただの田舎。

[298: legacy]

　オンライン説明会の受付開始。
早くも8月の予約枠は無くなっています。
希望の方は急いで??

[299: マンション検討中さん]

>>298 legacyさん

予約取れました！まだ先になりますが楽しみです。
予約枠かなりありましたが、ほぼ埋まってますね。

[300: 検討板ユーザーさん]

自分も予約しました
とてもたのしみです
まだ購入できるかわかりませんが、中村橋マークスを見送って正解でした