ザ・パークハウス石神井公園テラスってどうですか？

[匿名さん]

ザ・パークハウス石神井公園テラス
公式URL：https://www.mecsumai.com/tph-shakujiikoenterrace/


西武池袋線石神井公園駅から徒歩7分。
穏やかな第一種低層住居専用地域に誕生する、総戸数86戸の低層マンションです。
皆さまと情報交換をさせていただきたく、よろしくお願いいたします。


地名地番 東京都練馬区石神井町2-1466-23ほか
住居表示 東京都練馬区石神井町2-34
交　　通 西武池袋線石神井公園駅徒歩7分

構造規模 鉄筋コンクリート造地上3階地下1階　総戸数86戸
延床面積 7573.81 ㎡
建築面積 2413.89 ㎡
敷地面積 4948.78 ㎡

建築主 三菱地所レジデンス株式会社
設計者 株式会社ピーエス三菱一級建築士事務所
施工者 株式会社ピーエス三菱東京建築支店
管理会社 未定

着工予定 2020/07/01
完成予定 2022/06/30

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ザ・パークハウス 石神井公園テラスのプレゼンを受けてきた！
https://www.sumu-log.com/archives/34439/

[181: 検討板ユーザーさん]

15年ぶりの住替え検討で坪250レベルでそこそこいいところが選べるだろうと思って調べ始めたら、相場が以前と違いすぎて驚いてます。
現住まいの売却見込額が高くて喜んでましたが、それ以上の相場の上がりで含み益も余り意味ありません。。。

[182: マンション検討中さん]

売るとき高いときは、買うのも高い。
当たり前。

[183: マンション検討中さん]

>>178 評判気になるさん

関係者だらけかと。検討者で400超えて喜ぶ人はいませんよ。価格のギャップをなくすためのプロパガンダですよね。

[184: マンション検討中さん]

>>179 マンション検討中さん

武蔵小金井3分のプラウドタワーや三鷹2分のシティハウスでも方位や階数選ばなければ400ちょいで届くところもあるかと。ここは西武線なんちゃらだからしょうがないのだけど、そこまで高値チャレンジする理由ってなに？

[185: 坪単価比較中さん]

>>184 マンション検討中さん
安けりゃ嬉しいが、地所レジのあのサイト展開と同レベルでお手頃価格で提供された物件あったら教えてほしい。タワーや駅近利便性とは違う好みの需要層狙いだろうし、皆さん現実的なんじゃない？

[186: 匿名さん]

>>185 坪単価比較中さん

その違いがわかるほど地所レジサイト見てる人っています？たまたま検討エリアに地所レジ物件があっただけで、地所レジにそこまでの思い入れはないですよ。ただ規模の割に商品つくり込んでるから、それなりに売主の意気込みは感じるけど、スミフみたいに相場無視した価格設定は勘弁してねと思う。

[187: 評判気になるさん]

結局のところ価格が相場感より高けりゃ売れない。妥当なら売れる。それだけの話。

[188: マンション検討中さん]

＞＞184
＞そこまで高値チャレンジする理由ってなに？

民間企業なんだから利益の追求に決まってる。

[189: マンション検討中さん]

>>188 マンション検討中さん

行間読んでくださいね。

[190: 匿名さん]

>>189 マンション検討中さん
そういう事は行間を読める記述をしてから言いましょう。

[191: マンション検討中さん]

>>190 匿名さん

関わってはいけない人でしたね。

[192: 評判気になるさん]

エントリー者限定ページの「ROOM PLAN」インタビューがこっそりアップされてる。小出しにしてきますね。

[193: マンション検討中さん]

現地見に行きましたが、かなり静かそうな環境ですね。戸建街の一角的な感じでしょうか。
小学校近いようでしたが、評判などご存知の方いらっしゃれば教えていただきたいです。

[194: 通りがかりさん]

現在練馬区内で出ている中で一番良い物件だと思い私も現地を確認しました。
気になったのは道路を挟んだ西側の景観。
そして飛行機の騒音。羽田新ルートに関係無いはずなのに結構ひんぱんに飛んでいたのは自衛隊の飛行機？偶々だったのでしょうか…

[195: マンション検討中さん]

石神井公園からかなり距離があるし、石神井公園のある駅の南とこの物件の建つ駅の北では雰囲気が異なるので、別荘邸宅という提案に違和感。

[196: マンション掲示板さん]

>>193 マンション検討中さん
文部省の指定校になっていて評判もいいですよ
校舎設備も新しいです

環境も石神井公園側の南口より北側のほうがごちゃごちゃしていなくて良いと思います
南口の商店街はきれいとは言えない雰囲気ですし

[197: マンション比較中さん]

投稿される予想坪単価が相場より高いってコメント見ますが、ホームページのコンセプトを見る限り想定購入者はリタイア近いor既にリタイアした富裕層(かつこのエリア希望)と言う感じですから、仮に単価で50~100万程度高くても総額で言えば1000~2000万程度「しか」違わないからそれで気に入った住まいが得られるならOKという感じじゃないですかね。十分な資産あればその程度は許容範囲でしょうし、あの世に資産を持って行けるわけでもないので。そういう需要が総戸数の半分もあれば、後は一般需要で捌けちゃうでしょうしね。

[198: 検討板ユーザーさん]

>>197 マンション比較中さん
なるほど、そんな捉え方もあるんですね。
現地見てきて静かだし環境良かったですし、建物も三菱さすがって感じですし、いままで見てきたマンションで一番良さそうなんですけど、高そう。
嫁さんとお互いの実家に相談です。

[199: 評判気になるさん]

>>196 マンション掲示板さん
光和小学校いいですよね。この学区を狙って住宅を探す方も多いと不動産屋から聞いたことありますし、不動産屋もそれを売りに広告打つようですね。

[200: 坪単価比較中さん]

>>199 評判気になるさん
光和小学校良いって聞きますが、ここ、学区についてはほぼ売りにしてないんですよね。そういう面でも子育て層は敢えて狙わず年齢層を上げて価格帯も上げて来そうで怖い。。。

[201: 評判気になるさん]

>>200 坪単価比較中さん
魚住さんの
“どんな方が住まわれるのだろうとイメージした時、お互いに仕事をされているご夫婦や子育てを楽しむファミリーが浮かびました。“
という言葉を信じましょう。

[202: 匿名さん]

>>201 評判気になるさん
しかしそのページのトップには「夫婦の空気感」のコメントが..

[203: マンション検討中さん]

>>197 マンション比較中さん

リタイア層って、どこでそう感じました？
池袋へのアクセス利便や67・8平米で3Lつくるあたり明らかにファミリー狙いだと思いますが。しかもリタイアかつこのエリア希望ってニッチ過ぎませんかね？わざわざ8000万とか出して不便な郊外駅8分を買う人ってどんな人だろ。それで半分捌くとかちょっと現実的ではないかな。というかそもそも8000万出してここ買う人っていますかね？まあ蓋を開けてみればわかることですが。

[204: マンション検討中さん]

駅に広告が出ていましたね
とても楽しみです

[205: 通りがかりさん]

>>203 マンション検討中さん
都心にお住まいの203さんにとっては石神井公園駅は不便な郊外駅とお感じになられるのかもしれませんが、練馬区で生まれ育った私にとっては石神井町は一番。リタイア近い層で、ここの高級仕様感に魅力を感じています。富裕層ではありませんが戸建からの住み替えを考えていて1億なら余裕。老後は港区・渋谷区等よりも住み慣れた街に住みたいと思っています。私だけかも知れませんが…

[206: マンション検討中さん]

>>204 マンション検討中さん

私も見ました。楽しみです。

[207: 匿名さん]

この立地で普通のファミリー層向けの低層マンション建てるんだったら正直あんま意味無いし魅力無いよね。ハッキリ示す訳には行かないだろうけど、需要層絞ったコンセプトの物件に仕立ててくれた方がありがたい。落ち着いた生活が約束されるような物件を希望します。広さは無いようなので坪400万位までならOK。

[208: ご近所さん]

以前、この近くに住んでいて、今は駅南側に住んでいる立場から。

光和小学校は普通の公立マンモス校ですよ。良い先生もいらっしゃいますが、荒れているクラスもあります。中学受験率は、この辺りでは一番高いですね。児童数が増え、飽和状態です。学区再編の噂もあり。

通学路、駅までの道、どちらも特別危険なところはありません。子どもの遊び場は光和公園。石神井公園までは、富士街道や駅を越えないといけないので、すぐそこという感じではないですね。

光和小前の通りは、河津桜がだいぶ育ってきました。道幅も広く、歩行者にも自動車にも便利です。

[209: 購入経験者さん]

植栽が豊かなマンションはすごく魅かれるんですが、虫がね・・
軽井沢の別荘なんかも、虫ダメな人は無理ですよね。

[210: 匿名さん]

>>205 通りがかりさん

この場所に愛着がありここが1番という方は全然いいと思いますよ。1億だろうが2億だろうが買えばいいと思います。ただ仰るようにかなりニッチでしょうね。

関係者がこれだけ高値を煽ってるから、恐らく本気で400超えで勝負しようと思っているのでしょう。いずれにせよ蓋を開けてみればわかることです。価格も売れ行きもモデルルームも楽しみですね。

[211: 匿名さん]

>>207 匿名さん

この立地って、、、そこまでプレミアムな立地ですかね？価格は置いといたとしても、普通のファミリー向けな立地でしょ。

[212: マンション比較中さん]

>>211 匿名さん
ファミリー層向けに作ると最重要要素の駅近という点で弱い上、静かな住宅街と言う点も活きてこない。そんな中で土地取得費用も結構頑張ったであろう事も考えると採算ベース載せるにはそうした点がメリットになるコンセプトが必要。って流れを考えるとどういう物件になるかはハッキリしてると思う。ファミリー層向けに普通の作りで坪350万位にしたら今なら即完売だろうけど、そうは出来ないでしょうね。

[213: 匿名さん]

>>212 マンション比較中さん

いや普通に金あるファミリーじゃないですかね。350で即完売って、ここってそんなプレミアムな立地ですかね？西武池袋線の石神井公園駅徒歩8分ですよ？そういう流れにしたいのはよく分かりましたけど、どうもリアリティに欠けるのですよね。350とか400とかの前例あるんですかね？

[214: マンション検討中さん]

最近の相場をご存知ないのね

[215: マンション検討中さん]

最近の地所レジは前例無視です。

[216: 坪単価比較中さん]

>>215 マンション検討中さん
地所レジというか、最近の相場全体がえらい事になってるからね。。。

[217: 匿名さん]

>>213 匿名さん
それを言ったら西武池袋線各停駅(徒歩4分)の中村橋のプラウド練馬中村橋マークスでさえ坪340万くらいでサクサク売れちゃってるからねぇ。

[218: マンション検討中さん]

>>217 匿名さん

それ以上の価格はほぼ確定でしょうか？
あまり詳しくないのですが、やはり石神井公園のほうが中村橋より評価高いエリアなのでしょうか？

[219: 評判気になるさん]

>>218 マンション検討中さん
アレコレ書かれてますが、8月の事前相談会でざっくり情報が出るまではあくまで想像の域です。ただエリア評価は少しでも沿線ご存知の方なら圧倒的に「石神井公園>中村橋」ですよ。

[220: マンション検討中さん]

「空間の印象を大きく左右する壁も、お金を惜しまず、上質なもので仕上げているのでご期待ください。」だそうです。高そうですね…

[221: マンション検討中さん]

>>219 評判気になるさん

そんなに違うんですね！ちなみに大泉学園と比較するとどのようなかんじですか？

[222: 通りがかりさん]

個人的な意見です
利便性とか好きな街は、石神井公園≫大泉学園＞中村橋 ですが
価格的には、石神井公園≫中村橋＞大泉学園 なのかも知れません

[223: マンション検討中さん]

近頃は大泉学園で駅距離等、同等な条件の物件が出ていないので価格は比較できませんが、駅前の充実度は断然中村橋より大泉学園ですよ

[224: eマンションさん]

レジの井上さんも
"石神井公園駅はS-TRAINの停車駅。平日は有楽町や豊洲に直結するし、土日は横浜方面に直結する。「特別な電車を停めたいほどの、人が暮らす街」と僕は思っているんですよ。"
と言ってますね。
ヨイショするわけではないですが、西武池袋線沿線では比較的落ち着いたエリアだと思います。

[225: 匿名さん]

コンセプトは良いですが、肝心の専有部(部屋)に今のところあまり特徴が無いように見えるのが残念。前に別の方もコメントしてましたが、リタイヤ後の在宅時間が長い二人暮らしもターゲットにするならリビング拡張タイプ等がもっとあっても良さそうなのに。そこらへんは早期申し込みのオプションで対応準備してくるのかな？

[226: 匿名さん]

石神井公園、いい場所と思います。

60平米台だと夫婦2人もよさそうです。
今は3LDKだけど将来的に2LDKになるならいい間取りと思います。
掲載されているEAを見ているのですが、洋室1が主寝室として利用、洋室2と洋室3を開け放して使ったり、趣味部屋2室として使ったりもできそうです。
LDK横が広く使えるなら、2LDKみたいに使ってプチリッチな方の住まいとしても活躍しそうな感じがします。

[227: マンション検討中さん]

>>226 匿名さん

私の家族はホームページに出ていた稼働収納みたいなプランもいいかなと思っています。我が家は二人なので、洋室１は私の寝室にして、旦那は洋室２か、洋室３のどちらかをひろくして使用して、片方の部屋を書斎とか趣味部屋にしてもいいのかなと。もちろん私のですが。
在宅でのリモートワークとかもできそうでいいですよね。

[228: マンション検討中さん]

>>227 マンション検討中さん

ホームページに４５プランと書いてあるので、他にもどんなプランがあるのか楽しみです

[229: 購入経験者さん]

地下住戸がなければ、迷わず買いたい物件です・・
これから異常気象で想定外の豪雨などが多くなり、万一地下が浸水した場合、修繕積立金で賄うことになる。ただでさえ湿気がすごい地下住戸があると、建物自体の劣化が早いと専門家に聞いたことがあります。
低層マンションで利益を出すには、地下住戸を作らざるを得ず、不人気の地下を売るために「テラス」という付加価値で惹きつけたいのは理解できますが。
長く住むことを考えると、地下住戸ありに手を出すのはやめておいた方がよさそうかな。コンセプトはすごく好きなのに残念・・

[230: 通りがかりさん]

同感です。自分も検討しましたが地下住戸があるので見送りました。
石神井公園で考えているので、南側再開発地のプラウドタワーⅡ（？）に期待します。