ザ・パークハウス石神井公園テラスってどうですか？

[匿名さん]

ザ・パークハウス石神井公園テラス
公式URL：https://www.mecsumai.com/tph-shakujiikoenterrace/


西武池袋線石神井公園駅から徒歩7分。
穏やかな第一種低層住居専用地域に誕生する、総戸数86戸の低層マンションです。
皆さまと情報交換をさせていただきたく、よろしくお願いいたします。


地名地番 東京都練馬区石神井町2-1466-23ほか
住居表示 東京都練馬区石神井町2-34
交　　通 西武池袋線石神井公園駅徒歩7分

構造規模 鉄筋コンクリート造地上3階地下1階　総戸数86戸
延床面積 7573.81 ㎡
建築面積 2413.89 ㎡
敷地面積 4948.78 ㎡

建築主 三菱地所レジデンス株式会社
設計者 株式会社ピーエス三菱一級建築士事務所
施工者 株式会社ピーエス三菱東京建築支店
管理会社 未定

着工予定 2020/07/01
完成予定 2022/06/30

[スムログ 関連記事]
ザ・パークハウス 石神井公園テラスのプレゼンを受けてきた！
https://www.sumu-log.com/archives/34439/

[81: legacy]

三菱地所さんはぼったくりはしないと信じています。
マンションは土地の仕入れ値で大きく変わります。
広大な生産緑地だったことを考えると低層レジデンスでも売りやすい価格に。
平均345と予想します。

[82: マンション検討中さん]

マンション高騰の主要因は土地価格ではないのでちょっと的外れな気がします。
平均345は厳しいでしょう。最低345ならありえますね。

[83: マンション検討中さん]

でも、少しずつアップデートされているエントリー者向け限定サイトの情報見る限り、汎用パークハウスとはクラスが明らかに違う…。昨日アップされたデザイン編の軽井沢の別荘地とか、「ココはお金持ち向けですよ！」って牽制されてる気が。

[84: マンション検討中さん]

昨日の限定サイトの内容で相当なイメージアップになるでしょう。とはいえ坪350超えると購入者は限定されるでしょう。駅前のタワーも気になりますし。地下化した分は値引いてもらいたいものです。

[85: マンション検討中さん]

>>84 マンション検討中さん
86戸と規模がさほど大きくないので、この界隈に思い入れのあるお金持ちだけで捌ける思ってるかも知れないですね。

[86: 通りがかりさん]

>>81 legacyさん

マンションは土地の仕入れ値より販売時のマーケットで大きく変わります。
高値で仕入れたら、仕様を下げて、ユニットを絞り、売れる商品を作る。
安く仕入れたら(ほぼ無い)利益を増やす。そんな感じです。
ここ10年ずっと上がり続けているマーケットなので、この20年で最高値な市況であることは間違いないです。
これ以上上がるかもしれないし、てっぺんかもしれません。
@400充分ありえますが、普通のサラリーマンは買えないですね。。
所沢タワーで70平米9000万ですよ。

[87: 評判気になるさん]

>>86 通りがかりさん
まあ、どう見てもここは「普通のサラリーマン」を購入対象にはしてないよね。下手に背伸びしたファミリー層とかに来られると高額所得者層が敬遠するかもしれないから値付けはしっかりしてくると思う。坪単価400万でも73m2程で9000万弱でしょ？平均だとそれくらい行きそう。

[88: マンコミュファンさん]

さぁどうなるでしょうね
楽しみです

[89: マンション掲示板さん]

>>86 通りがかりさん

駅5分のパークハウス所沢プレイスは坪単価230ですけど。。

[90: 検討板ユーザーさん]

>>89 マンション掲示板さん
デザインや敷配を比べてみなよ。マンションとしての性質も格も全然違う。顧客層も当然違うかと。

[91: マンション掲示板さん]

>>90 検討板ユーザーさん

そういうことじゃなくて、所沢タワーの価格を持ち出してたから。
所沢タワーとここも性質と格？が違うし、比較対象にならないかと。

[92: eマンションさん]

駅8分、ほぼ埼玉で坪400？
なんか価格つりあげ隊が多いような気がする。

[93: 匿名さん]

>>91 マンション掲示板さん
ああ、ごめん。
確かに所沢タワーを比較対象にするのも、よく分からんね。

[94: 匿名さん]

何か勝手に名前が変わってしまった。
90検討版ユーザー＝93匿名です。

[95: 匿名さん]

>>92 eマンションさん
まあ販売開始が11月ですから、それまで地所レジも事前ヒアリングでの感触を見てじっくり考えるんじゃないですか？

[96: 匿名さん]

石神井公園最寄りの築浅分譲物件

ザ・パークハウス北2011年、駅10分、3階建24戸、中古中央値約280万／坪
ザ・パークハウス6丁目2012年、駅6分、5階建19戸（公園隣接）、中古中央値約320万／坪
プラウドタワー2012年、駅3分、25階建117戸、中古中央値約340万／坪
ルフォン2015年、駅7分、6階建35戸、中古中央値約320万／坪
ディアナコート2018年、駅３分、6階建33戸、中古中央値約360万／坪
ローレルコート2018年、駅9分、3階建40戸、売出時平均約300万／坪（もう少し下？）
ザ・グローベル2019年、駅5分、4階建21戸、中古売出中約345万／坪

[97: 口コミ知りたいさん]

とても評価が高いようですが、駅徒歩８分では資産価値として厳しいと思うのですが、石神井公園駅ならありなのでしょうかね？

[98: 練馬区民]

96さんのリストでいうと、プラウドタワー（徒歩3分、築9年）とディアナコート（徒歩3分、築3年）の間の坪単価になるイメージでおります。
資産価値としては、それくらいが妥当ではないでしょうか。さすがに、ディアナコートの資産価値にはかなわないのではないかと想像しています。

[99: 匿名さん]

>>98 練馬区民さん
96だけど、客観的な情報とは別に自分の勝手な想像を書くと、中古になってからの資産価値（平均）はプラウドタワーよりもやや下だと思ってる。でも、新築時の分譲価格（平均坪単価）は現在のプラウドタワー（築9年）の中古平均単価よりもやや上かもしれない、と想像してる。

[100: 検討板ユーザーさん]

>>92 eマンションさん
物理的な距離で言えば確かに近いですが、石神井公園をほぼ埼玉と言っている時点で時代遅れですね。