コロナによるどうなる？福岡不動産市況

[照葉民]

コロナの影響により
福岡不動産市況はどのようになるでしょうか？
中古物件がお得になるのでしょうか？
新築は販売件数が下がるのでしょうか？
これから売ろうとしている人は今のうちに売った方が、お得なのでしょうか？
そもそも、もう分譲や戸建てには経済的に手が出せす賃貸に住む人が増えるのでしょうか？
失業者が増える懸念もあり、働き口が多いエリアが、これから良いとの見解もありますがどうでしょうか？
様々な見解をお願いします。

[341: 匿名さん]

>>340 匿名さん
知らない人はそういうモノだと思い、買ってしまう。

そういう人は、入居後に室外機から水漏れしてても無関心なので、放置する。エアコンの室外機も排水してるから、同じだと思ってしまう。

そして故障が悪化する。
気付いた時には、保証期間過ぎている。

他住戸でも水漏れが起きて誰かデベに報告して調査をしたらば、結局多くの住戸で起きていたなんて笑い話もありますよ。

知らないとか、無関心は、自分のマンション価値を下げる事になりますね。

[342: 匿名さん]

>>337 匿名さん
見た事ありますよ。ネットはむろん現地を内覧した。

以前住んでた物件(100戸強)では何故か、ワンフロアー10戸程でしたが一方の角部屋だけ専有部内でした。それ以外の9住戸は共用部に配置でした。

漏水事故が何度か起きて、いつも処置が遅くて嫌になって住替えたけど、その後に修繕したらしい。

沖縄では錆発生を各住戸で自己責任で対処させる為なのか、専有部配置を何件か見ましたよ。

[343: 匿名さん]

電気温水器が室内に設置されているマンションでは、
地震の揺れで配管が折れたら悲惨な事故のなる。
特に管理人が非番のときは被害が拡大する。

[344: 匿名さん]

>>343 匿名さん
そんなレアはマンションの話しても誰も興味ないでしょう

[345: 匿名さん]

決してレアでは無いです。
平日の内覧を趣味にしていますが、約半数、40-50％位は専有部に配置されています。
　
オール電化でも、敷地が狭くて結果、共用部スペースに配置出来ない場合は、専有部内のベランダの一角などに配置されます。購入者の居住空間が犠牲になります。要注意です。

[346: 匿名さん]

福岡は地震は起こらないとのジンクスを破って西方沖地震を経験
してから少しは興味を持っているマンション住民は多くなったと
思います。
やはり、地震や洪水や台風への備えを各組合員は日ごろから心が
けるほうが良いでしょう。
マンションによったら、上記の投稿のごとく電気温水器が室内に
設置している場合は温水器の経年劣化によるタンクの膨張で破裂
して大量の漏水事故を起こします。
被害額は甚大なもののなります。地震時には温水器の倒壊による
配管の破壊による事故等も考えられた方が良いでしょう。

[347: 匿名さん]

>>346 匿名さん
引っ越す前のマンションは共用部側に室外機その横に格納室があってタンクが収まってました。騒音は皆無でしたが、竣工２年後には、室外機から漏水が発生して何度も何度も修繕措置してた。

[348: 匿名さん]

>>345 匿名さん
ベランダは専有部分ではありません。間違いないように
気を付けてください。

ベランダは専有部分ではありませんので気を付けてください。

ベランダへの温水器設置は専有部分（室内）への設置とは
全く性質が違います。ベランダ設置は安心していいでしょう。

オール電化は温水器の設置場所が室内でなければとても安心
で安全で住みやすくていいマンションです。
>>345 匿名さんはベランダを専有部分との解釈を間違えて
の投稿です。

ベランダは共用部分で居住者に専用使用権が与えられている
箇所です。

管理組合の管理対象部分です、

※オール電化でも、敷地が狭くて、結果、共用スペースに配置
　できない、場合は専有部分（室内）に設置されます。
　よって室内（専有部分）の居住空間が犠牲になります。
※ベランダは消防法（建築基準法等）で00センチメートル以上
　となっていて、温水器を設置するためには設置後の幅が００
　センチメートル以上ないと建築確認の許可が出ません。
　よって、ベランダ（共用部分）は、それなりの幅を確保でき
　なければ建築の許可は得られません。
※ベランダに電気温水器が設置されているマンションは安心で
　すので誤解のないようにお願いいたします。
※電気温水器の設置場所をベランダ、共用廊下側のパイプスぺ
　ース内等は心配いりません。

[349: マンション検討中さん]

>>348
その話はコロナ市況に関係ありますか？

[350: 匿名さん]

>>347 匿名さん
温水器が室内にあった場合にはあなたがトラブルの解決に
奔走することになり素人には大変です。
共用部分に設置されているので管理組合の管理対象部分に
なりますので管理組合と管理委託契約している管理会社が
対応しますのでいくらか気は楽です。

[351: 匿名さん]

>>349 マンション検討中さん
マンション（不動産）の資産価値（市況）には影響あるでしょう

[352: 匿名さん]

>>351 匿名さん
>資産価値（市況）には影響あるでしょう
どのように資産価値に影響があるんですか？
市況にも影響するって意味が分りません。

[353: 匿名さん]

>>352 匿名さん
個々のマンションの資産価値が積み重なって市況に影響します。

[354: マンション検討中さん]

>>351
言いたい事は分からなくもないが、コロナとは無関係ですね。

[355: 匿名さん]

>>353 匿名さん
少しくらい脱線するなら許容範囲ですがしつこいです。他の方も言ってますがコロナに関係ありません。

[356: 匿名さん]

共用部であるベランダで、もしもオール電化設備の故障があったら、修理業者は
専有部へ立ち入ってからベランダへと移動する。業者が罹患している可能性は無いわけでは無い。
結局、故障をキッカケに巡り巡ってコロナ感染のリスクは高まる。
明らかに因果関係がある。

[357: 匿名さん]

>>353 匿名さん
オール電化のベランダ配置が、やがて市況に影響するとのご高説！多くの関係者が今後の貴方の投稿に大いに注目しています。

[358: 匿名さん]

>>356 匿名さん
＊＊＊＊＊、こわ

[359: 匿名さん]

>>356 匿名さん
さすが目の付け所がちがいますね！はじめはとんでもないアホな方かと思いましたけど、コロナ感染リスクを考えての投稿だったんですね！頭良すぎです、周りからいわれません？？

[360: 匿名さん]

気になるのは銀行の融資。
締め付けがあるのなら、やはり住宅の購入自体が難しくなるのか、自己資金が潤沢な人は問題ないのかもしれませんが。
金利的にはもともとが低金利ではあるので、下がるのならば貸付が鈍くなるのではないかと思うのですが、どうでしょう？

[361: 匿名さん]

>>360 匿名さん
金利が下降する局面では銀行は貸したがる。
　
一般的に、回収不良の可能性が低い融資先なら、
貸付額は増やしたい、期間も長期に貸したいとなる。

単純化すれば、低金利下では、銀行の日銀から貨幣の調達コスト(金利)が下がる。で、貸出し金利も下がるので貸出し件数(融資件数)と期間を拡大して利益を出さねばならない。

薄利多売スタイルで、笑顔でお金を貸してくれます。
でもね、返済が滞ると鬼の形相で取り立てますよ。

[362: マンション検討中さん]

>>361 匿名さん
同じ行員が別人かと思う様に豹変するんですか？

[363: 匿名さん]

>>362 マンション検討中さん
表現の一手法としての「擬人化」って知らんのか！？
公立小学校なら国語の授業で習うと思われるが。

[364: 匿名さん]

今回は金融危機ではないので貸し渋りはありません。
とんちんかんな書き込みが目立ちます。
コロナ禍であろうがなかろうが、投資要素がある都心部のマンション価格は日経連動です。一方で実需メインのエリアは従来通り資産価値は年を追うごとに目減りします。

[365: マンション検討中さん]

福岡で売却前提で居住用マンションを購入するなら、都心物件以外はリスクが高い。
中央区なら天神赤坂大濠エリア
博多区なら博多祇園中洲川端エリア
天神博多に徒歩10分圏内もしくは駅徒歩３分圏内
多少価格が高くても上記以外は将来的な下落リスクが高い

[366: 匿名]

>>365 マンション検討中さん
大雑把な昔ながらのお馴染みのエリアで括る(くくる)捉え方はそれこそリスキーかと。徒歩３分の条件に合致する物件群(グループ)の中で、どんな付加価値があるか否かで、投資効率に差が出ます。

[367: マンション検討中さん]

>>366 匿名さん
おっしゃる通りです。
先に上げた立地条件は前提であり、眺望や学区、マンション管理体制などの付加価値により資産価値が決定するものだと思ってます。
ただ一般的に資産価値の構成要素としては立地が7割です。
特に福岡はバス文化が影響してか、他の都市より駅近を好む(＝歩きたがらない)傾向が強いため、立地8割くらいで考えてます。

[368: 匿名さん]

マンションの資産価値は８割が立地とすれば後の２割は
住み心地でしょうか。

[369: マンション検討中さん]

>>368 匿名さん
マンション規模や眺望、管理体制とかじゃないですか？

[370: 匿名さん]

>>369 マンション検討中さん
規模は見れば解るけど、
管理体制などは外見からは解りません。
ガラの悪い地域のマンションだけはよっぽど安くないと買いたくない。
それだけでしょう。
規模の大きいマンション８９３などが住んでいそう。。

[371: 匿名]

>>370 匿名さん
管理体制は、内覧時に共用部の設備・掲示板・植栽・駐車場マナー遵守度を確認したり、来客を装って管理人や住人の対応を観察すれば良いです。

総会議事録や理事会議事録も、購入前に精査します。テキトーに管理会社が書いてる議事録は直ぐに分かりますよ。記述に一貫性が無いし、理事会開催日から配布まで日数がかかってる物件は、買いません。目安は最大10日です。ルーズな管理の証明です。

職場でも、会議議事録なんて3日以内にデータ共有されるでしょ。マンションなら1週間以内の配布が当たり前。

[372: マンション検討中さん]

>>370 匿名さん
893が住んでそう、外見からはわかりませんとか、脱力です。
想像力を活かしてがんばって価値あるマンションをお探しください。

[373: 匿名]

理事会議事録の配布に10日もの時間を浪費しているのは、管理会社のみならずそれを是正しない理事会のルースさも表している。

[374: 匿名さん]

株は暴騰しているがマンションを高値で売りに出したが売れない。

[375: マンション検討中さん]

>>374 匿名さん
株は暴騰してませんよ。コロナ前に戻しつつあるだけです。
そして新築中古ともにマンション価格はさがってないですよ。ここは現状把握してない人がおおいね。願望掲示板だね

[376: 匿名]

株が暴騰！？とか投稿する人は、きっと体験を伴わないネット等で得た情報を基に投稿してるのでしょう。実際に株やってれば、実感としてある筈ですからね。

[377: 照葉民]

>>375 マンション検討中さん
マンションは、物の供給が追いついてないのと
それぞれの物に10%かかるので、鼻から下げれないと思います。
下げれるのは、投げ売りの時だけ

[378: 匿名]

>>377 照葉民さん
端(はな)から下げぬとも、売行きが低迷したら下げる。
全ての資材等に消費税10%かかるのは全物件共通です。

[379: 匿名さん]

>>371 匿名 さん
そんなもんでしょう。
どんな人間が住んでいるかが解ればいいけど。無理でしょう。
人相や素振りで想像するしかないでしょう。

[380: 匿名]

>>371 匿名さん
物件購入前に、管理会社の良否を的確に見極めるのはとても大事です。事前に確認していたら後悔せずに済む。

[381: 匿名さん]

>>380 匿名
良質な管理会社を探していますが、
見分けがつきません。皆同じに見えてしょうがない。
適正化法施工後にマンションの管理は徐々に良くなっている。
各マンションにマンション管理士が居住しているケースが増えたのか、
相互に緊張感を感じる。　とてもいいことです。

[382: 匿名さん]

管理会社を評価する際の一つの判断材料は、デベ系列の管理会社なら、此のエリアの業績
つまり、建設物件数と管理物件数と総戸数と、そして新築の売行きと既存物件の空室率です。
　
それが、ある程度でも掴めれば、企業の当エリアの経営実態が良いのか悪いのかが分ります。

加えて、当地の事業所規模と組織体制が整っているか否かが重要です。
具体的には、優秀で経験豊富であろうフロントマンが10人以上在籍し、
有能で統率力がある上席が複数 居て組織として機能しているかどうか。
　
デベも管理会社もが、現地には進出途上故に小規模な事業所しかなくその為、
適宜指導や業務管理する上長が不在で、経験不足のフロントマンだけがたったの
2-3人しか居ない。そんな管理会社だと、確実に管理組合は迷走させられます。

[383: 匿名さん]

>>382 匿名さん
これからは組合も賢くなるので分散管理へ移行するでしょう。
基幹事務はコンサル能力にたけた優秀な管理会社に資産管理
お委託すると思います。

[384: 匿名さん]

コロナ感染者
福岡県で90名
うち、福岡市60名
これをどう思いますか。少々心配しています。

[385: 匿名さん]

企業に「在宅7割」要請へ　大人数会合自粛を　政府
西村康稔経済再生担当相は26日の記者会見で、新型コロナウイルスの感染者が全国的に増加している現状を踏まえ、各企業が社員のテレワーク率70％を目指すよう近く経済界に要請する考えを明らかにした。

サラリーマンは毎日電車通勤するのが当たり前、というこれまでの常識がドラスティックに変わりつつある
もはや駅近絶対主義に固執する必要はないのかも

[386: 匿名さん]

>>385 匿名さん
でも何もない田舎は嫌だなあ。

[387: 匿名さん]

糸島あたりはどうでしょうか。

[388: 匿名さん]

キャンピングカーを考えています。

[389: 匿名さん]

福岡市ではテレワーク率７０％達成は困難でしょう。

[390: 匿名さん]

福岡じゃ車移動のほうがはるかに便利だよな
鉄道は天神博多への移動ならいいけどその他の場所への移動は不便だもん
福岡みたいに鉄道網が貧弱なところで鉄道に拘るのはバカらしい
電車通勤大好きマンなら知らん