プレミスト江坂ってどうですか？

[マンション検討中さん]

プレミスト江坂についての情報を希望しています。
物件を検討中の方やご近所の方など、色々と意見を交換したいと思っています。
よろしくお願いします。

公式URL：https://www.daiwahouse.co.jp/mansion/kinki/osaka/esaka119/

所在地：大阪府吹田市江坂町一丁目12-6、12-7（地番）
交通：Osaka Metro御堂筋線「江坂」駅から徒歩6分
間取：1LDK～3LDK
面積：37.67平米～85.37平米
売主：大和ハウス工業株式会社・東急不動産株式会社
施工会社：不二建設株式会社
管理会社：大和ライフネクスト株式会社

資産価値・相場や将来性、建設会社や管理会社のことについても教えてください。
（子育て・教育・住環境や、自然環境・地盤・周辺地域の医療や治安の話題も歓迎です。）

[21: 匿名さん]

坪単350万くらい？

[22: 匿名さん]

東向きに関しては好みが分かれてくると思います。日照条件が悪くなってしまうので東向きの物件は避けて探す方も居るのでは。

個人的には東向きは悪いイメージはないですし、最近のこの猛暑を考えると東向きは良いなと思います。
朝日も当たる主任リビングが明るい。
寒いのは冬だけですし午前中は日が当たるのは良いですよね。

[23: 匿名さん]

希少立地なので人気が出ると思いますよ

[24: 匿名さん]

>>22
>>東向きに関しては好みが分かれてくると思います。日照条件が悪くなってしまうので東向きの物件は避けて探す方も居るのでは。

家の向きって大切ですよね。
出来れば南向きにこだわりたいところですが、
望む立地や価格帯で、なかなか合うところがないものです。
ここは南向きでありませんが、立地などはすごく良いと思います。
日中は仕事出ていることが多い人は、案外向きはどうでもよいかもしれませんね。

[25: マンション検討中さん]

まだ情報開示されてないのですが、ここの物件購入を真剣に考えてます。60㎡台の部屋だといくらくらいになるのでしょう。江坂エリアだとやはり4500万以上になりますかね？

[26: 匿名さん]

ロケーションのページで、小さめのレストランが充実しているような気がしました。
喫茶店やパン屋さんも素敵！私みたいな女性で散策が好きなタイプだと、休みのたびに「今日はどこに行こう？」と楽しめていいかもしれないと感じます。
現地にまだ行ったことがないので、モデルルームに行くついでに見てきたいです。
スーパーもフレスコにダイエー、関西スーパーがあって値段もそこまで高くなさそう。環境もいいですし、居心地よさそうな街ですね。

[27: eマンションさん]

>>25 マンション検討中さん
しそうですね。
66平米 坪240万 で4800万とか。

[28: 匿名さん]

江坂で徒歩10分圏内で270万を切ることはないのでは？

[29: 匿名さん]

江坂バク上げやな。昔は坪180程度をウロウロしてたのに。江坂の需要は転勤層に受けること。ただし、コロナで転勤者は確実にへるから、江坂の不動産は下がる。今は最高潮。これをどうみるかやな。

[30: マンション検討中さん]

そんなに高額なんですね?
65平米4500万なら購入したいと思ってました。そんな甘くなかったかあ。まあまだ価格開示されてないので、淡い期待を抱いておきます！

[31: 匿名さん]

65平米6500といったところでは

[32: 通りがかりさん]

予想は65平米で5500万前後。昨年、近くのエステムが早期完売しましたしね。ここも気になります。

[33: 匿名さん]

美味しい洋食屋さんやパン屋さん、チェーン店よりも個人店の方がおいしいですから
個人店が沢山あったほうがグルメは楽しめます
周辺はフランス料理やイタリアン、パン屋さんなどどちらかというとおしゃれな洋食屋さんが多い様に思いました。

こういったところは本当においしければ口コミで人気が広がりますね。

[34: 匿名]

ここは解体費用もオンされるし、80平米6800万円からと予想。だめだこりゃ。江坂好きやけど、あと4年待った方がようさそうやな。若年投資家の強み。

[35: マンション検討中さん]

場所が良いだけにやはり価格が気になります。65平米6500万円があり得るかと思うくらいに高騰してますよね。とてもじゃないけど届きませんが。

[36: 匿名さん]

来月に販売開始なので、まだ価格などの詳しい情報は載っていませんが
駅に近い立地ではありながら、周辺は静かな街並みで住み心地が良さそう。
もちろん、階によって価格は違うと思いますが
このあたりの相場ってどれくらいでしょうか。

[37: 匿名さん]

約20年前、並びにあるGタワーを新築購入した経験から申し上げます。

・上階に住んでいましたが、新御堂筋の騒音が酷くて窓を閉めていても走行音が聞こえます。東側がリビングで西側が寝室の場合は要注意で、新御堂筋との間に1件ビルを挟んでいても容赦なく騒音は聞こえてきます。東側の夜間は窓を開けて寝ることができるレベルでしたが、西側は酷いです。購入される場合は西側の防音対策を確認するべきです。

・この辺りで投資として考えるならファミリーマンションが優位です。ワンルームマンションは多すぎて余っていますし、古くなればなるほど入居は減ります。Gタワーは5年ほどで売却しましたが、購入価格以上の値段が付きました。北側にあるガソリンスタンド（エネオス）の付近にあるファミリーマンションも中古で購入した友人が居ましたが、2016年に売却して購入価格以上の値段が付きました。投資とは言っても損はしないというレベルですが、住んだ期間だけでもお得感はあります。この先のコロナによる影響は分かりませんが、江坂1丁目付近のファミリーマンションは資産価値は落ちにくいです。

[38: 匿名さん]

>>37 匿名さん
当時の価格は安かったからな。今は坪270くらいまで跳ね上がってるから、さすがにこれ以上の上乗せや維持は無理。加えてハザードマップドンピシャで説明義務化。そんな地域で、たった80平米の中古に7000万以上払わんやろね。

[39: 匿名さん]

>>38 匿名さん

ハザードマップって洪水の事を言われてますでしょうか？
それが気になるならほぼ江坂全体になりますから、ここに書き込むまでもなく江坂は買わない方が良いのではと思います。
高台目指して千里ニュータウンや箕面方向に行くほど今度は活断層問題が出てくるので、ハザードマップまで気にし出したら北摂はなかなか選べないですね。
個人的には地滑りや活断層の真上ぐらいは外したいと思うぐらいで、この付近の戸建てに住んでいますが洪水のハザードマップは全く気にしてないです。
神崎川がありますし、土地が低いところにあるので仕方ない事で、その分平坦で過ごしやすく人気があるのも事実です。

[40: 匿名]

数年後に建設される物件は、電気室が2階以上などの水害対策をしたものが中心になる。しかし、直近の物件はその対策どころか、土地や建材費の高騰以上の価格をつけるところが多く、資産性はほぼない。また、南海トラフは大阪市内がほぼ壊滅になるので、その話を持ち出すとキリがない。

[41: マンション比較中さん]

>>38
まあそうですね。
ハザードだけでなく、断層も予測にある程度の幅がありまだまだ完全に分かってはいませんが、イエローハットあたりから北上してこの付近を取ってる可能性は十分ありますから。

[42: 匿名さん]

>>41 マンション比較中さん

裏付けがハッキリしてない可能性まで言い出したらネガキャンしたいだけになりキリがない。

[43: 通りがかりさん]

60平米5500万?ですって！
問い合わせしたら教えてくれた。

[44: マンション掲示板さん]

>>39 匿名さん
江坂で一戸建てにお住みながらこの物件を検討されているのでしょうか。
差し支えなければ理由を聞かせてもらえないでしょうか？
私はこの物件が気になっていますが値段が高いので少し離れた戸建ても検討中なので参考にさせていただければと思います。

[45: 匿名さん]

地の利がないのでお聞きします。マンション周辺ではこれまで大雨による浸水の歴史はあるのですか？
過去に大きな被害があった、あるいは頻繁に水害があれば値付けはもう少し安くなるように思いますが、強気の価格設定ですよね。

[46: 匿名さん]

>>44 マンション掲示板さん

マンションへの住み替えは検討してないですが、住んでいるエリアに建ち、しかも住んでたマンションの並びに建ってるので気になるだけです。

個人的な意見になりますが、、、
これから投資物件として江坂で新築を購入するのは値段的に魅力はないですが、そうではなく住まいとして購入を検討するのであればある意味1点物なので踏ん切りが必要だと思います。

ただファミリー物件として検討するなら、この物件は買わないと思います。
部屋のタイプから考えられるのは、ワンルーム住まいの方との混在しますし、売買契約の内容を存じませんがオフィス利用があるかも知れません、それに賃貸に出す方もいるかも知れません。
なぜ全戸ファミリータイプにしなかったのか、そこは疑問に思うところです。

[47: 通りがかりさん]

>>45 匿名さん
近所に40年くらい住んでますが私の知る限りでは浸水被害はないと思います
付近の川は神崎川と糸田川ですが、どちらも氾濫したことはないような？
吹田のハザードマップでは江坂付近は真っ赤ですけどね笑

ちなみに阪神大震災と大阪北部地震ではどちらも震度5強程度だったと思います

[48: ご近所さん]

現地の道を挟んで向かいあたりに人気のつけ麺屋さんがあっていつも並んでますね

マンションギャラリーは現地より少し駅寄りのローソン向かいに建設中のようです

[49: 通りがかりさん]

価格はもう出ていますか？どれくらいでしょうか？

[50: マンション掲示板さん]

>>46 匿名さん
ご返信ありがとうございます。
広さについては、最近の駅近マンションはDINKSや高齢者向けの小部屋が結構な割合を占めるので、ある程度は仕方がないかなと思っています。ゴーストマンションになるよりはいいかと。。
不動産屋も小部屋の方が儲かるでしょうしね。
47でも書かれていますが、江坂の戸建ては浸水被害も気になるんですよね。近年は河川の氾濫が増えていますし。
江坂は交通の利便性は間違いないんですけどね。

[51: マンション検討中さん]

ファミリータイプだけでは、金額が高すぎて買い手がつかないのでは？

[52: 匿名さん]

ここの立地で浸水被害の心配をしていたら
どこの場所の物件も買えないような気がします。
駅チカ物件なので価格は高い設定になるかもしれませんが
人気物件になるのではないかなと思います。
角住戸はどんな間取りなのかとか早く知りたいですね。

[53: 匿名さん]

>>52 匿名さん
角住戸(北側）は44㎡の１ＬＤＫだと思います。

[54: 匿名さん]

江坂駅西側に東急不動産が
マンション建築を計画してますね。
ブランズですね、こちらに期待します。

[55: 匿名さん]

>>54 匿名さん

一人暮らしならともかく江坂で西側はファミリーで住むのはお勧めできないですね、個人的には。
学区もそうですし、駅の西と東では同じ江坂でも住むとなると環境が全く変わってしまいます。

[56: 通りがかりさん]

>>44 マンション掲示板さん
確かにハザードマップだと赤い。垂水1に住んでるけど水害にあったことは、まだありません。

大雨による洪水で氾濫なら、海抜が高い千里中央方面の地盤も心許ない気がします。

[57: 通りがかりさん]

解体前に住んでました。いい場所ですよ。

[58: 匿名さん]

久しぶりに公式サイトを見ましたが、販売時期が2020年9月下旬から2020年11月下旬に変更されたんですね。
コロナの影響で思ったより申込数が少なかったのかな？と想像してしまいましたが何か別の理由があったんでしょうか？

[59: マンション検討中さん]

間取りは2種類だけなんですかね？

[60: 匿名さん]

公式サイトの方にプロジェクト発表会開催のお知らせが出ていました。
プロジェクト発表会ではどの程度の情報が提供されるんでしょうね。
間取りはいくつか見せていただけるでしょうけど
価格の公開もあるでしょうか？

[61: 匿名さん]

ハザードマップ気にするなら江坂は買えないですよ。はなから桃山台以北を検討ください。

[62: 匿名さん]

>>61 匿名さん

いやいや無数の活断層があるので、もはや北摂を諦めた方が良いでしょう。

[63: マンション検討中さん]

ホームページに出ている85ヘーベの部屋の価格はどれくらいでしょうか。MRいくか迷ってまして。

[64: 通りがかりさん]

>>62 匿名さん
日本自体プレートのシワなんだからもう気にしても仕方ないよねー

[65: マンション検討中さん]

説明会行かれた方いますかー？
情報が欲しいです。

[66: マンション検討中さん]

60平米以上の間取りは低下層5000万台後半?。80平米?は1億未満設定。大阪市北区と変わらない値段設定。高すぎて無理。

[67: マンション検討中さん]

ありがとうございます！
いやー、高すぎますね。。
江坂いーなーと思ってだけど厳しいです。

[68: マンコミュファンさん]

価格設定めちゃくちゃやな笑　売る側も買う側もヤケクソやん

[69: マンション検討中さん]

説明会行ってきました。
2LDK　55平米で5000万前半
3LDK 65平米で5000万後半
3LDK 85平米で一億手前
くらいの予定との事です。

検討していましたが、間取りとグレード、価格、将来性を考えると高すぎる気がしますね。

[70: 匿名さん]

こんな金額なら江坂を候補に入れている人は
市内一等地のを買うんじゃないの？

[71: マンコミュファンさん]

価格異常値やね。江坂のたった85平米、駅もさほど近くなく、単身者用住居もあるという条件に1億手前て。校区も普通、ハザード地区、ほんまもう価格めちゃくちゃやん。

[72: 匿名さん]

この沿線、ダイワハウスは強気。
まだ駅も出来てないのに箕面船場西では土地が36坪しかない3階戸建てがなんと9,060万！
既に建築されてから2年放置、不動産屋の営業が言ってましたが、最近ダイワハウスは異常な値付けが話題らしいです。
とは言っても戸建やマンション、この沿線の北摂はプチバブルであることは間違いないですね。

[73: 匿名さん]

どんな方が買うのでしょうね。
3方向ビルに囲まれているし
バルコニーからの眺望も上層階以外は
マンションビューだし。

[74: マンコミュファンさん]

>>72 匿名さん
36坪で9000万…。バブルを逃すな！って感じやけど、良識がある人なら手出さんわな。強気なんは勝手にしてくれてええけど、ますます買ったらあかん時期ってのがよくわかるな。ここ江坂やで。利回りなんぼなんねんまじで。

[75: マンション検討中さん]

急に魅力なくなりました。
そもそも江坂にするのも、大阪市内は高いから広い敷地をお手頃価格で買えるからな訳であって。こんな価格設定で売れるんですかね？

[76: 通りがかりさん]

大阪人は価格にシビアですから、高いと思ったら買いません。

[77: 匿名さん]

というかこんな値段で買われたら
庶民の俺は困るわw

[78: 匿名さん]

異常な価格帯にシラけてしまって皆さんの感覚が一致した感じなので、もうこのレスはクローズですかね。
どなたか1本締めをお願い致します(＞人＜;)

[79: 周辺住民さん]

でも賃貸住んでたらどっかは買わなあかんやんか
家賃あほらしいし
江坂便利でこのまま住みたいねんけど、江坂買われへんかったらどこ買ったらええの？
不便なとこはいややで

[80: マンション検討中さん]

同じく江坂のような環境がいいです。
北千里駅周辺のマンションを検討しようと思いますが梅田でるのとか不便なんですよね。

[81: 匿名さん]

南森町や西区はあかんの？
ここと同等の価格帯になると思うよ
周辺環境も近いんじゃないかな

[82: 通りがかりさん]

この辺りけっこう見てますが、中古でもなかなか良い条件で出てこないですよね。

[83: マンコミュファンさん]

5000万超えは年収800万でも子供おったらキツいからな。ここまできたらもうやばいわ。

[84: マンション検討中さん]

この物件、ファミリー向けかと思ったら８割がた45平米台の投資用なんですね。価格含め、全てがズレてるんだなあ

[85: 匿名さん]

江の木町に東急不動産が
マンション建設の計画してますよ。

[86: 通りがかりさん]

江坂住みですが、江の木町となるとまた雰囲気が変わってきますね。江坂公園側の駅近に限り（江坂町、垂水町）区画整理もされており、住環境良く、小中学校も近いのでファミリー層にも人気エリアであると感じます。感覚ですが、目安として駅徒歩7分以内ですね。ちなみに広芝町に住んでいたこともありますが、広芝町は単身、DINKSが多いと思います。

[87: マンション検討中さん]

81さん
職場の関係で南森町、西区は微妙なのです。。
東急不動産がマンション建設予定とのことですが、公開されていますか？

[88: 通りがかりさん]

>>84 マンション検討中さん
なるほど。場所として投資用として価値はあるとは思うが、投資するなら中古を買いたい。

この周辺はあまりファミリー色は強くないよ。DINKSにはそれが心地いいと感じる人がいるかも。
それにしても最近のマンションはペアローンありきの価格設定、いくら共働きが増えてきたとはいえ、怖いな。

[89: 通りがかりさん]

>>80 マンション検討中さん
北千里、梅田まで出るのに不便とは思いません（終点なので座れる）が、私だったら一駅手前の山田にしますね、モノレールも使えるし、朝、時間帯によってはまだ席に余裕があるかも。
これら場所にかかわらず、中古も幅広く検討してみては。リフォームで水回り中心に500万ほどかければ結構心地良いですよ。新築信者でしたら仕方ないですけど。

[90: マンション検討中さん]

89さん
山田もありですねー！
ただマンション街なのが気になります。。
中古もありですが、選び方がわからないです。

[91: マンション検討中さん]

>>88 通りがかりさん

豊津第一はマンモス校ですよ！

[92: マンコミュファンさん]

逆の意味での価格崩壊。新政権は携帯代に血眼なる前に、マンション価格どうにかしてくれ。庶民は家難民です。

[93: 匿名さん]

>>90 マンション検討中さん

単純にマンションに住むという点においては、南千里も人気で穴ですよ。
駅前が再開発されましたし、病院も近くにあり、公園や緑が多くて中環や中国道に近いところよりも空気が良いです。
モノレールは運賃高くて千里中央の乗り換えもやや面倒なので、阪急でそのまま南千里から梅田に向かった方が早いですし、どうしても御堂筋を使いたい場合は南千里から桃山台まで15分で歩けるので自転車ならすぐです。
住んだことはないですが、この辺りは購入を検討したことがあるので。

[94: マンション検討中さん]

年収1500万くらい無ければ60平米以上の部屋に住めなーい泣。豪華エントランスいらないので、庶民的値段にして欲しかったです。大和ハウス恐るべし

[95: 匿名さん]

>>94 マンション検討中さん

江の木町で我慢できるなら東急も見てみるのはありかもですね。
うちはファミリーなんで江の木町はありえないですが、独身とか夫婦二人なら利便性的に検討はすると思います、値段しだいですが。

[96: 通りがかりさん]

>>87 マンション検討中さん
江の木町の東急やつは賃貸だったですよー。
大阪王将の所。他に分譲のやつがあったらすみません。
https://www.constnews.com/?p=84854

[97: 匿名さん]

>>94 マンション検討中さん

いやいや、言い過ぎでしょ。
800万円あれば余裕でしょう。

[98: マンコミュファンさん]

800万もろても60平米しか住めへんて、涙出るわ。そら80も無理したら買えるっちゃ買えるけど、日々の生活クソ質素、子供塾行きだしたら生活できへんて。10年後も電気自動車も買えずポンコツ国産で我慢寸のいややで。

[99: マンション検討中さん]

93さん
南千里も行ったことないですが、駅前が再開発されているのであれば、なにかと便利そうですね。
谷町線を利用したことがほとんどなく、天六？から東梅田への乗り換えがどうかなーと思ってました。南千里から桃山台まで15分なら中々近いので利用できますね！
色々とありがとうございます！

[100: マンション検討中さん]

96さん
ありがとうございます！
分譲じゃなくて残念です。。

[101: 匿名さん]

>>99 マンション検討中さん

南千里から阪急の梅田なら乗り換え無し又は淡路で1回乗り換えで25分ですね。
阪急も使えると京都方面へのアクセスも良いので意外に便利ですよ。
私は江坂の垂水町住まいなので豊津からも良く利用していますが、阪急と御堂筋線の2ルートを利用できるのは南千里も同様で良いと思います。

[103: 匿名さん]

[NO.102と本レスは、ご本人様からの依頼により、削除しました。管理担当]

[104: マンション検討中さん]

101さん
乗り換えなしでいけるの知りませんでした！
2ルート使えるのいいですね！
南千里ものすごくありですね！
マンション探してみます！

[105: 匿名さん]

>>104 マンション検討中さん
でも、南千里も今新築ないですもんね。今やってる物件は来年1月で築2年になるし、アフターサービスとかも使えないんだろうな… 中古価格として値引きしてくれればいいんですけどね。

[106: 匿名さん]

B1 って１LDKにしては広いんだなぁって思ったんですが…ものすごく間取り、変わっていますね。
恐らくベッドルームにするであろう洋室、空調って独立してつけられるんでしょうか。
リビング側との空調と共用にするにしても、
あまり効率はよろしくはなさそうに見えるのだけど。

[107: 匿名さん]

>>106 匿名さん

間取り見せてもらいましたけど、洋室にもエアコン付けられましたよ。角部屋なので、キッチンにもお風呂にも窓があって良さそうでした。

[108: 匿名さん]

エアコンは設置できるかできないかでだいぶ変わってきますが、設置できるなら問題ないでしょう。
１Ｌｄｋはだいぶ細長のタイプでちょっと変わっていますね。
平米数としては広いですが、縦長になっているから少し狭く感じるかもしれません。
様々なタイプが展開されてますからいろいろな世帯が住まれそうですね。

[109: 通りすがり]

37.67㎡1LDK3500万円を仮に月10万で貸し出せたら表面利回り3.4%ですか。

[110: マンコミュファンさん]

>>109 通りすがりさん
だめだめやん

[111: 匿名さん]

江坂の分譲貸しの相場見てみると新築1LDKで12万円（←東京並み?!）ぐらいですね。これでも4.1％だからうま味なし

[112: 匿名さん]

新築分譲の価格で賃貸に…というのはそこまでする人はいないかもしれないですね。
実需でこの広さのマンションを購入される方がどれだけおられるのか。
コンパクト系の方が流通しやすいということで
最近は好む人は多いとは聞くけれど、どうなっていくのかなぁ。

[113: 匿名さん]

ここって、全体的にファミリー用と単身者用
どちらのほうが戸数は多いのですか？

賃貸にという風に話も出ていますが
それは１LDKのことですよね？

ここだとファミリーの実需もありそうで、
賃貸と世帯が交じるのかなぁ？と思い管理的にどうなんだろうかとも感じまして。

[114: 匿名さん]

>>108 匿名さん
いろいろな世帯が住むマンションは、一般的に価値観、収入が違うため理事会等まとまりにくい。

[115: 職人さん]

ファミリー需要はあるやろうけど、値付け高すぎ。これにこの価格だすなら、常識的な思考でいくと賃貸でええよね。江坂なんて賃貸山ほどあるし。慌ててこの価格で買うくらいなら、5年もすりゃコマシな物件でてくるやろ。この価格なら5年待ってもペイする。

[116: マンション検討中さん]

>>115 職人さん

グランアッシュの時は、5年待ってスゴい価格になっちゃったんですよね…。5年後江坂の相場がここと変わってなければ、家賃12万なんで720万円掛け捨てになるんですけど、それでもペイできますかね？

[117: 匿名さん]

300万ほど下げましたか

[118: マンコミュファンさん]

>>116 マンション検討中さん
グランアッシュのときに5年待ってたやつおらんやろ笑。グランアッシュの5年前なんて激安やんけ。今からの5年はちゃうで?。アメリカの長期金利もジワジワ上がってる。3年後に黒田も変わるし政権も変わる。4年後には万博工事も落ち着く。不動産関連のマイナス項目盛り沢山やがな。楽しみで待ちきれない。今は金融相場にのって現金ポジション高めて、五年後以降にぜんつっぱや！

[119: 匿名さん]

>>118 マンコミュファンさん

インフラの更新も山積みのようなので、簡単には人件費も建材費も下がらなさそうですが、いかがお考えでしょうか？

[120: マンション検討中さん]

このエリアがすごく気に入ってるので、
どうしても江坂で新築を買いたいのですが、
なかなか出てこないのでここしかないですよね。
価格が高いらしいのでそこだけが悩みます…