鷺沼駅再開発★37階&20階ツインタワーマンション

[マンション検討中さん]

ついに鷺沼駅再開発が動きそうですね。
田園都市線の最高標高地点でのタワマンです。
かなりの眺望になるでしょうし
水害リスクは限りなく低いと思います。
マンション公式発表を待ちましょう！
http://www.city.kawasaki.jp/500/cmsfiles/contents/0000096/96236/sankou...

[81: マンコミュファンさん]

>>77 検討板ユーザーさん
ネタだと思いますが、鷺沼が伸びる要因って何ですかね。
再開発の商業施設も大した面積ではないし、複数の鉄道が乗り入れている訳ではないので、それ程の発展は無いかなと思います。

[82: マンコミュファンさん]

東急も青葉台の再開発に力入れた方がいいと思う。
たまプラと鷺沼ほぼ同じエリアじゃん。起伏もあるし。

[83: 口コミ知りたいさん]

>>82 マンコミュファンさん
鷺沼の再開発は川崎市主体で東急参画だから、たまプラや青葉台の開発とは少し位置付けが違う。

[84: 名無しさん]

田都のこのあたりは、どこも子育て世代が多くて良いですね
テレワークと出社のバランスが取れる社会になって住み良さが見直されて、もっと若返り・発展していってほしい

[85: マンション検討中さん]

青葉台は高齢化著しく、衰退が始まっています。
若い方は渋谷に近い三軒茶屋やお茶の水、お花茶屋なんかに住む方が多いです。
鷺沼は駅前再開発されますが、そんな駅はなかなか無いため希少性から人気は出るでしょう。
坪単価は450万円程と思われます

[86: マンション検討中さん]

あ、駅直結のタワマンの坪単価ね。

[87: マンション掲示板さん]

鷺沼駅北口の徒歩1分マンションが築古ながら坪400万円なので、少なくともそれは超えて来そうですね
地元富裕高齢層が、広い戸建てを売って住み替える先になるのでしょうかね

[88: 口コミ知りたいさん]

いつからタワマン販売の案内されるんだろう～

[89: 匿名さん]

>>85 マンション検討中さん
東急の社長が鷺沼と南町田の再開発の後は青葉台の再開発だと言っていたらしいです。2018年に東急が青葉台の再開発を検討したが、規模が大きすぎてその時点では一旦保留となったような話も聞きました。
青葉台は桜台団地がプロミライズとして建て替えられ、また道を挟んだ向かいでは社宅跡地にプラウドも建設されており住民層の若返りも進むと思います。
駅前の一等地にある公団住宅や駅裏の大規模団地も青葉台駅開業当初からのものであり近い将来建て替えが必要となると思いますが、それに合わせて東急が再開発に乗り出すのかなとみています。
その場合の規模は鷺沼の再開発を遥に凌ぐ規模となり、青葉台が一変するようなものとなるかもしれません。

[90: マンション検討中さん]

>>89 匿名さん
社長も数年スパンで代わってるし、変化の激しい時代
先のことなんかわかりませんよ。
青葉台のネックは駅前のURですね。
鷺沼の隣のたまプラも郵政や団地が建て替えられたら若返りますが相当先の話ですね。

[91: eマンションさん]

ツインタワーはタワー毎にそれぞれ別の管理組合になるんですかね？
37階の方は、20階に比べて足場組めない点で大規模修繕の費用が一般的に高くつくので、管理組合が一緒だと20階のタワー買うのは他の単独の20階マンション買うより割高になりませんかね。

[92: 匿名さん]

>>90 マンション検討中さん
青葉台駅前のURは現在は新規受け入れを中止しているようなので、来るべき時期に取り壊されて再開発に進むものと予想しています。
たまプラも青葉台も結構な規模の昭和の団地が残されていて、まだ開発余地が大きいように思います。

[93: マンコミュファンさん]

鷺沼も古い団地など残ってるものの、開けた大きな（平坦な）土地があんまり駅周辺にないので、今後の展望を明るく見積もろうとしてもその点ネックに感じてしまいますね

[94: 通りがかりさん]

青葉台が再開発されても都心までの距離感を考えると鷺沼の方が断然上に思います。

[95: 名無しさん]

ツインタワーの名称はブランズタワー鷺沼ほげほげになるんでしょうか。

[96: 口コミ知りたいさん]

盛り上げようと必死さが伝わったてはきますが、いつになるはなしやら・・・
机上の空論、まあ実現はしない。

[97: マンション好きさん]

なんの話？再開発白紙に戻るとか話でてますっけ

[98: 匿名さん]

田園都市線人口増でますます混むね、やめてほしい！

[99: 通りがかりさん]

>>95 名無しさん
東急不動産ではないのでドレッセタワーでないでしょうか？南町田同様、駅直結で東急だと定借となる可能性大です。

[100: eマンションさん]

>>99 通りがかりさん
定借だと坪単価伸びなさそうですね。
周辺価格上昇のためにも所有権を期待したいですが。

[101: 検討者さん]

20階建て:ドレッセタワーSAGINUMA EAST
37階建て:ドレッセタワーSAGINUMA WEST
ですかね

[102: 通りがかりさん]

常識的に考えて所有権はねーだろ…

[103: 匿名さん]

東急電鉄から鷺沼の開発支援を期待するのであれば、ここを売ったら終わりの所有権より東急電鉄所有の定借物件にしたほうが地域民としたら都合がよさそうに思えます。
東急が鷺沼により多く自社資産を保有しているほうが、その後の開発にも力を注いでくれるのではないですかね。

[104: 評判気になるさん]

90年で取り壊しーでいいんじゃあない？

[105: マンコミュファンさん]

変更が著しいですね…頓挫もありえるかな

[106: 検討板ユーザーさん]

いまさら頓挫はないと信じたいですが、
完成が3年も遅れるなんて残念すぎます。
それにしても工事費の高騰が半端ないですね。
4～500億見込みの事業費が、880億になるなんて。
https://www.tokyo-np.co.jp/article/342957

[107: 通りがかりさん]

当初の予定では駅前街区は完成間近なころでは？土地の買収も必要ないのにこのペースだとさらなる延期や規模縮小がありそう。

[108: eマンションさん]

>>105 マンコミュファンさん
田都といっても川崎市アドレスだからとうでもいい。
それよりたまプラの三井の方が早いかもね。
美しが丘アドレス憧れます。

[109: 口コミ知りたいさん]

相模大野クロスの価値が上がりますね！

[110: 匿名さん]

>>107 通りがかりさん
880億円は今時点での費用見通してであって、これからも資材や人件費は上がり続けるので最終的な事業費は更に膨らみそう。もう一段、二段の規模縮小もありそうです。

[111: 検討板ユーザーさん]

>>110 匿名さん
規模を縮小したらその分提供戸数が減るから販売でコスト回収はできないのにアホな計画変更だね。
平均価格を2億円程度に設定できればペイするんだろうけど鷺沼では無理ですね。
多分ここの計画は凍結されると思うよ。

[112: マンコミュファンさん]

規模縮小が住居部分なら意味不明な変更ですね。販売住戸増やしたほうがいいでしょうに。

[113: 匿名さん]

駅前広場のパース見ると新たに公表された方は前回より建物の外観がコストカットしたように感じます。たまプラーザテラスもつくりはかなり安っぽいですがこちらも低層部はあんな感じになるのかなと思います。

[114: マンション掲示板さん]

>>113 匿名さん
まあ東急のマンションはどこも低コスト、高価格だからね。

[115: 匿名さん]

>>112 マンコミュファンさん
規模縮小は、駅前街区が高さ146ｍから133mで地上37階が32階に、北街区が高さ92mから89mで地上20階が19階に変更とあるので、駅前街区は高さが13mで5階分低くなり、北街区が高さ3mで1階分低くなる。この高さと階数の減少関係を見る限り規模縮小は住居部分とみるのが妥当かと思います。（住居以外の部分は階高が相当高いので、高さと階数の減少分が不釣り合い）

[116: 匿名さん]

>>115 匿名さん
今別の記事を見たらより詳細に書かれており、住宅が駅前街区は380戸から340戸に、北街区は130戸から110戸に変更とありました。

[117: マンコミュファンさん]

賃貸用が減るのは何となくわかるけど分譲用が減るって不思議ですね。部屋増やすと採算が悪くなるものなのかな？

[118: 匿名さん]

川崎市発表資料
https://www.city.kawasaki.jp/500/cmsfiles/contents/0000096/96236/20240...

〇 令和０６年度 組合設立認可申請（予定）
〇 令和０７年度 権利変換計画認可申請（予定）
〇 令和０７年度 駅前街区着工（予定）
〇 令和１３年度 駅前街区竣工（予定）
〇 令和１４年度 北街区着工（予定）
〇 令和１７年度 北街区竣工（予定）
今から組合設立、権利変換で来年度着工は無理だと思うが
駅前街区の工事期間が長くしてあるのだろう。

[119: 匿名さん]

>>117 マンコミュファンさ
販売戸数は多いより少ない方が売りやすいですよね。建設コストの上昇で販売見込み価格はこれまでの想定より上がってしまうので、販売戸数を減らして売れ残りリスクを抑えたいという判断かなと思いました。鷺沼で高値追求はしづらいので販売戸数を減らすことで価格をできるだけ上げたいとう現実的な対応かなと思います。
ただ上の方も言っていますが、これから組合設立、権利交換で来年着工は現実的ではないように思います。建設コストが上がっている中で工事発注が後ろ倒しになれば事業費は膨らむ（仮に来年発注したとしても現在よりは工事費は上昇）だろうから、さらなる事業縮小もあり得るのではと思っています。

[120: 評判気になるさん]

>>119 匿名さん
コスト抑制ってはっきり書いてありますよね？
売りやすさとか関係ないから。
880億円を1円でも減らすために高さ階数を減らしたんです。

[121: マンション掲示板さん]

>>120 評判気になるさん
ということは東急または施工会社のキャッシュフローの問題ですかね。

[122: 評判気になるさん]

だいたい再開発なんて計画できてから工事着手まで数年、そこから完成までさらに数年かかるの当たり前なのになんで予算のバッファみておかないんだろう。悪名高い横浜市役所も当初600億が800億になって大騒ぎだったね。なるの当たり前だって。

[123: 検討板ユーザーさん]

>>122 評判気になるさん
もめてるうちにさらに建築費は上昇する

[124: 匿名さん]

>>120 評判気になるさん
総事業費の880億円から住宅部分の戸数を60戸減らして総事業費を抑えるというのは意味がないと思います。住宅は、土地部分が所有権か定期借地権がは分かりませんが販売するので、その部分を減じて総事業費が削られたとしてもメリットがないのではないでしょうか。

[125: マンション検討中さん]

素人なのでよくわかりませんが、コストカットして総事業費抑えたいのは資金繰りの問題ですかね。東急は当面、渋谷再開発優先でしょうし、川崎市もふるさと納税の流出で財政厳しいらしいので。フレルも当面このままかな？

[126: 名無しさん]

金利上昇でここの計画も完全に詰みましたね。

[127: 匿名さん]

残念～

[128: マンション掲示板さん]

元々坪600超え予想なんだから金利が1%程度上がって買えない層は相手じゃないでしょ笑
むしろ諸外国との金利差が無くなれば円安に転じて建築コストが抑えられる可能性もある。

[129: マンコミュファンさん]

>>128 マンション掲示板さん

失礼、円高の間違いです

[130: マンション掲示板さん]

仕入れコストは現在の円安で決まったものが適用されます。企業の借入にかかる金利は今後上昇します。
これで新築マンション価格が下がると思うのであれば1-2年待ったらいいんじゃないかな