ついに鷺沼駅再開発が動きそうですね。
田園都市線の最高標高地点でのタワマンです。
かなりの眺望になるでしょうし
水害リスクは限りなく低いと思います。
マンション公式発表を待ちましょう！
http://www.city.kawasaki.jp/500/cmsfiles/contents/0000096/96236/sankou...
[スレ作成日時]2020-03-24 13:31:11
注文住宅のオンライン相談
鷺沼駅再開発★37階&20階ツインタワーマンション
| No.101 |
by 検討者さん 2024-01-28 20:06:18
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20階建て:ドレッセタワーSAGINUMA EAST
37階建て:ドレッセタワーSAGINUMA WEST ですかね |
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| No.102 |
常識的に考えて所有権はねーだろ…
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| No.103 |
東急電鉄から鷺沼の開発支援を期待するのであれば、ここを売ったら終わりの所有権より東急電鉄所有の定借物件にしたほうが地域民としたら都合がよさそうに思えます。
東急が鷺沼により多く自社資産を保有しているほうが、その後の開発にも力を注いでくれるのではないですかね。 |
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| No.104 |
90年で取り壊しーでいいんじゃあない？
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| No.105 |
変更が著しいですね…頓挫もありえるかな
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| No.106 |
いまさら頓挫はないと信じたいですが、
完成が3年も遅れるなんて残念すぎます。 それにしても工事費の高騰が半端ないですね。 4～500億見込みの事業費が、880億になるなんて。 https://www.tokyo-np.co.jp/article/342957 |
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| No.107 |
当初の予定では駅前街区は完成間近なころでは？土地の買収も必要ないのにこのペースだとさらなる延期や規模縮小がありそう。
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| No.108 |
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| No.109 |
相模大野クロスの価値が上がりますね！
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| No.110 |
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| No.111 |
>>110 匿名さん
規模を縮小したらその分提供戸数が減るから販売でコスト回収はできないのにアホな計画変更だね。 平均価格を2億円程度に設定できればペイするんだろうけど鷺沼では無理ですね。 多分ここの計画は凍結されると思うよ。 |
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| No.112 |
規模縮小が住居部分なら意味不明な変更ですね。販売住戸増やしたほうがいいでしょうに。
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| No.113 |
駅前広場のパース見ると新たに公表された方は前回より建物の外観がコストカットしたように感じます。たまプラーザテラスもつくりはかなり安っぽいですがこちらも低層部はあんな感じになるのかなと思います。
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| No.114 |
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| No.115 |
>>112 マンコミュファンさん
規模縮小は、駅前街区が高さ146ｍから133mで地上37階が32階に、北街区が高さ92mから89mで地上20階が19階に変更とあるので、駅前街区は高さが13mで5階分低くなり、北街区が高さ3mで1階分低くなる。この高さと階数の減少関係を見る限り規模縮小は住居部分とみるのが妥当かと思います。（住居以外の部分は階高が相当高いので、高さと階数の減少分が不釣り合い） |
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| No.116 |
>>115 匿名さん
今別の記事を見たらより詳細に書かれており、住宅が駅前街区は380戸から340戸に、北街区は130戸から110戸に変更とありました。 |
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| No.117 |
賃貸用が減るのは何となくわかるけど分譲用が減るって不思議ですね。部屋増やすと採算が悪くなるものなのかな？
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| No.118 |
川崎市発表資料
https://www.city.kawasaki.jp/500/cmsfiles/contents/0000096/96236/20240... 〇 令和０６年度 組合設立認可申請（予定） 〇 令和０７年度 権利変換計画認可申請（予定） 〇 令和０７年度 駅前街区着工（予定） 〇 令和１３年度 駅前街区竣工（予定） 〇 令和１４年度 北街区着工（予定） 〇 令和１７年度 北街区竣工（予定） 今から組合設立、権利変換で来年度着工は無理だと思うが 駅前街区の工事期間が長くしてあるのだろう。 |
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| No.119 |
>>117 マンコミュファンさ
販売戸数は多いより少ない方が売りやすいですよね。建設コストの上昇で販売見込み価格はこれまでの想定より上がってしまうので、販売戸数を減らして売れ残りリスクを抑えたいという判断かなと思いました。鷺沼で高値追求はしづらいので販売戸数を減らすことで価格をできるだけ上げたいとう現実的な対応かなと思います。 ただ上の方も言っていますが、これから組合設立、権利交換で来年着工は現実的ではないように思います。建設コストが上がっている中で工事発注が後ろ倒しになれば事業費は膨らむ（仮に来年発注したとしても現在よりは工事費は上昇）だろうから、さらなる事業縮小もあり得るのではと思っています。 |
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| No.120 |
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| No.121 |
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| No.122 |
だいたい再開発なんて計画できてから工事着手まで数年、そこから完成までさらに数年かかるの当たり前なのになんで予算のバッファみておかないんだろう。悪名高い横浜市役所も当初600億が800億になって大騒ぎだったね。なるの当たり前だって。
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| No.123 |
>>122 評判気になるさん
もめてるうちにさらに建築費は上昇する |
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| No.124 |
>>120 評判気になるさん
総事業費の880億円から住宅部分の戸数を60戸減らして総事業費を抑えるというのは意味がないと思います。住宅は、土地部分が所有権か定期借地権がは分かりませんが販売するので、その部分を減じて総事業費が削られたとしてもメリットがないのではないでしょうか。 |
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| No.125 |
素人なのでよくわかりませんが、コストカットして総事業費抑えたいのは資金繰りの問題ですかね。東急は当面、渋谷再開発優先でしょうし、川崎市もふるさと納税の流出で財政厳しいらしいので。フレルも当面このままかな？
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| No.126 |
金利上昇でここの計画も完全に詰みましたね。
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| No.127 |
残念～
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| No.128 |
元々坪600超え予想なんだから金利が1%程度上がって買えない層は相手じゃないでしょ笑
むしろ諸外国との金利差が無くなれば円安に転じて建築コストが抑えられる可能性もある。 |
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| No.129 |
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| No.130 |
仕入れコストは現在の円安で決まったものが適用されます。企業の借入にかかる金利は今後上昇します。
これで新築マンション価格が下がると思うのであれば1-2年待ったらいいんじゃないかな |
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| No.131 |
>>130 マンション掲示板さん
コストからみて新築マンションが下がる要素はないですよね。 今後もコストが下がらない以上、体力があるデべが損切するするとも思えません。せいぜい上がり基調が多少緩やかになるくらいではないでしょうか。 但し、個別の新築マンションを見た場合にはデべとして仕入れがうまくいかなかったのか利益を乗せすぎているのかはわかりませんが、無茶な値付けをしていると思われる物件もあるのでそこはよく見たほうがいいと思います。 |
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| No.132 |
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| No.133 |
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| No.134 |
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| No.135 |
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| No.136 |
>>135 通りがかりさん
・アメリカ都市部は元々住宅供給が少ない(飽和状態) ・急激な金利上昇で居住者が新規の借入を渋っており中古物件もなかなか出てこない(アメリカは固定金利が基本) だから不動産価格が下がりづらい。 ぼくちゃん参考になったかな？笑 |
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| No.137 |
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| No.138 |
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| No.139 |
AIだろう
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| No.140 |
米国に限らず、他国では「変動は動くもの」の常識があるので固定ぎめは結構多いです。ここまで変わらなかった本邦が異常なのです。
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| No.141 |
ムクドリはどうなってますか？
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| No.142 |
ここの発表は、たまプラとセンター北のドレッセを売り切ってからだろうね。とすると25年春頃解禁か？楽しみだ
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| No.143 |
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| No.144 |
11月21日に開催された川崎市まちづくり委員会で補助金は、最近の川崎市の再開発の中で最低のようです。
委員の皆さんからも総工費も880億では収まらないのでははないか声が上がったそうです。 タワマンの解体費は、通常の3倍で1 戸当たり1000万と高額になり、タワマンを規制する自治体も現れているらしいです。 |
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| No.145 |
11月21日に開催された川崎市まちづくり委員会で補助金は、最近の川崎市の再開発の中で最低のようです。
委員の皆さんからも総工費も880億では収まらないのでははないか声が上がったそうです。 タワマンの解体費は、通常の3倍で1 戸当たり1000万と高額になり、タワマンを規制する自治体も現れているらしいです。 |
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| No.146 |
どうやらジ・エンド
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| No.147 |
分譲？定借？
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| No.148 |
鷺沼再開発は、商業施設、区役所、図書館及び住宅の複合高層建築物(タワマン)なので通常のマンションより建築設備が複雑になります。
住宅の価格は分かりませんが、これらの設備のメンテナンス、維持管理は相当コストがかかると推測できます。賃貸であれば問題は無いのでしょうが、区分所有となれば非常に厄介な問題が起きるのではないかと推測できますね。 私だったら、通常のマンションを購入します。 設備もシンプルで維持管理しやすい方がコストも削減できます。 あえて問題が発生しそうなマンションを購入する必要は無いですよね。 |
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| No.149 |
タワマンに商業施設は必要だが、区役所、図書館はいらないね。
毎日、区役所の職員が、ぞろぞろタワマンに入ってくるのを想像すると、何か魅力が薄れてしまうよね。 |
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| No.150 |
知らない人は買っちゃうんだろうけど、考えてみれば、区役所の上に住むなんて嫌だよね。
後で後悔するんだろうかな。 |
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| No.151 |
鷺沼再開発タワマン(2棟)の立体駐車場(機械式)が安全安心を求められる公共施設(区役所、市民館)としては、あまりにもお粗末な計画(設計)のように思えます。
設置されるガス系消火設備は、二酸化炭素消火設備と推測します。この設備は、誤作動などで死者がよく発生する極めて危険性の高い消火設備なのです。 立体駐車場を見直すことが一番良いことです。 ボンベの容量次第ですが、最悪としてハロゲン化物消火設備のクリティカルユースをお勧めします。 立体駐車場の天井スラブの上に消火ボンベ室が計画されていますが、何らかの不具合で二酸化炭素が漏れた場合、次々と人が倒れてしまう(死亡)可能性もあるのです。 この事業には、川崎市も参画していることから大きな問題であり、再検討すべきと思います。 |
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| No.152 |
使い続けることができる現在の区役所と市民館を鷺沼に移転したいのは東急電鉄です。
東急の商業施設であるフレルは、建築物が老朽化しており、早く立て替えたいのです。 再開発と言う名目により、川崎市長を利用して、市民の税金である補助金を使い、駅周辺を地権者の思い通りにしようと計画しているのです。 週刊誌が詳細に取材をしていると言う情報が耳に入ってきました。 お金が絡むと、特に公的資金はいろいろと問題になりますから、川崎市の政治家もえりを正す必要がありますよね。 政治生命が絶たれないように！ |
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| No.153 |
週刊誌はただの営利団体だからね。ジャーナリズムは乏しいと個人的には思います。
自分の目で見るのが一番ですね。 そして区役所の近くに住むデメリットはなくむしろメリットだらけ。 そして出入り口が同じはずもない。 ネガをするにももう少しマシなコメントを期待します。 |
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| No.154 |
最近さいたま市（浦和）の順天堂大学病院の新規建設計画取りやめや東京の中野サンプラザの建て替え見直しなど建設費の高騰の影響が出てきている。ここはしばらく前に事業規模縮小で対応するとのニュースが出ていたがそこからの再修正はないのかな。
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| No.155 |
地方財源（地方税）が低下すると話題となっています。
先ずは、川崎市の既存のインフラの点検や整備などに税金を支出することが重要だと考えます。 建築資材や建設費（労働賃金等)は、益々増大すると推測します。 |
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| No.156 |
組合認可！いよいよ始動！
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| No.157 |
>>156 名無しさん
等々力も建築資材や人件費用の高騰で先行き怪しくなりましたね。 鷺沼も完成まで10年ぐらいでしょうか 大体、東急は川崎が嫌いみたいで手を抜く 東横線でも日吉に力を入れるけど、小杉には手を抜いている |
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| No.158 |
>>157 ご近所さん
最悪計画頓挫もしくは、大幅縮小もあり |
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| No.159 |
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| No.160 |
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| No.161 |
>>157 ご近所さん
日吉は東急が計画的に開発した街、ムサコは工場跡地を各社が開発した街なので成り立ちが違う。田園都市線沿線でも溝の口や長津田は東急が開発する以前からJRが通って街ができていた関係から東急は力を入れていない。 |
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| No.162 |
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| No.163 |
>>71 検討板ユーザーさん
わたしはもう待てないので、三菱レジの武蔵小杉タワーに変更します。 |
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| No.164 |
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| No.165 |
タワマンのコア(中心)に立体駐車場を設けることは、住戸の景観上やむを得ないと設計しているのでしょう。
しかし、これが煙突と同様の効果となってしまい、ドラフト効果で立体駐車場の自動車が爆発的に燃焼する可能性があります。 一般的には、立体駐車場は独立した建築物として建てることが安全安心と言えます。 今からでも遅くありませんから、計画を変更すべきです。 公共施設が入る建築物であり、不特定多数が出入りする施設です。 安全安心でなければ意味がありません。 |
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| No.166 |
建てる建設会社は、東急建設ですか？
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| No.167 |
未だ施工する建設会社が未定なので、延期かもしれませんが、東急建設が施工するのであれば、世田谷区の真北14度ズルと欠陥施工などして建てたマンションが大問題になっているので敬遠したいです。
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| No.168 |
>>166 マンション検討中さん
それってヤバすぎないですか？ |
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| No.169 |
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| No.170 |
鷺沼再開発の規模であれば、共同企業体ＪＶ(ジョイントベンチャー)で施工するのが一般的であると考えますが、東急建設の単独施工であれば施工などで問題が発生した場合、隠蔽する事は簡単になります。
川崎市は、この事態を重々承知で認可したのでしょうね。 これは、税金を納めている川崎市民にとって重要な問題になるでしょう。 |
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| No.171 |
東急不動産も東急建設もコンプライアンスを真摯に受けとめて対応することでしょう。
これを逸脱すれば、顧客やユーザーの方々が離れていくからです。 東急不動産が販売した世田谷のマンションの欠陥は、居住者及びオーナーなどに納得される解決策を取ることになるでしょう。 マスメディアで明らかにされた悪いとされる印象は、良いとされる印象によって改めるしか改善策はないのでしょう。 これを怠れば、益々と悪い印象が増幅されます。 先ずは、謝罪と適切な対応策を行なうことでしょう。 |
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| No.172 |
南海トラフ地震が発生する可能性が増大する傾向が顕著になっています。
1.17や3.11を遥かに上回る規模となる事が予測されます。 災害が万一発生すれば、国家は復興に全力を注ぐでしょう。 建設する建築物が複雑で工事期間が長く、国や県・市の補助金を頼りにしている工事は、途中で中断もしくは中止になるリスクも考えておくべきでしょう。 |
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| No.173 |
鷺沼フレル、4/7で営業終了が発表されました。
タワマン建築に向けて、一歩前進です。 |
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| No.174 |
鷺沼が閑散となるのが思いやられます。
買い物は、隣りのたまプラーザに流れてしまうのでしょうか。 住民は、東急ストアとファーストフードがあればタワマンなんかあってもなくてもどうでもいい。 それが本音です。 |
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| No.175 |
タワマンいつ完成するのですか。
2年程度で竣工すれば良いですね。 |
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| No.176 |
鷺沼の中古マンションを探していますが、フレルが４月に営業終了したら鷺沼は閑散としてしまいますね。
商店街も駄目だと住むことをあきらめるしかありません。雰囲気の良い宮崎台か宮前平の近辺を探すことにします。 |
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| No.177 |
鷺沼再開発は、工期が長いので駅前が工事車両や仮囲いなどの障害で混雑することが予測できますね。
工事による渋滞が発生すれば、バスが遅延したり厄介です。 鷺沼を敬遠する方もいらっしゃるかも？ |
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| No.178 |
フレルが営業終了した後の仮店舗もできるし、最低限の利便性は保たれるのではないかと
着工、完成が楽しみです |
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| No.179 |
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| No.180 |
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| No.181 |
たまプラーザは、素晴らしい景観です。
やはり横浜市は、バランス感覚が良い印象です。 都心部でないから高さ規制をしっかりと守っている。やはりセンスが違うと感じます。 川崎市の全てがタワマン建設とは異なります。 これは住民の常識と意識の格差でしょか？ |
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| No.182 |
たまプラーザは、素晴らしい景観です。
やはり横浜市は、バランス感覚が良い印象です。 都心部でないから高さ規制をしっかりと守っている。やはりセンスが違うと感じます。 川崎市の全てがタワマン建設とは異なります。 これは住民の常識と意識の格差でしょか？ |
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| No.183 |
青葉台の駅前再開発が一歩前進したみたいですね。東急、横浜市、都市再生機構で連携協定が1月24日に締結されました。東急スクエアNorthのテナントの移転退出が1月～2月に続けざまに起きていて建て替え前提なのかと思われます。バスターミナルも含めてどこまでの規模で行うのでしょうかね。
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| No.184 |
青葉台駅前再開発のタワマンが楽しみだけど、神戸市がタワマン空室税を検討するらしいです。
これからがどのように推移するか、川崎市の小杉タワマンの停電問題や管理費など含めて興味深い結果がそろそろ話題になるようです。 マンションかタワマンか、それとも戸建てか頭が痛いですね。 |
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| No.185 |
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| No.186 |
鷺沼再開発にタワマンが建設され、多くの商業施設がテナントとして利用できる計画ですが、最近の代官山や自由が丘などの集客力がある地域でもシャッターが閉まったテナントが増えています。
また、汐留や晴海フラック等の湾岸地域のタワマンの入居者が3割程度であるらしく、閑散としているようです。 投資目的で購入しても、高額である賃料がネックとなり、居住する人がいない現状のようです。 自治体は人口を増やすためにタワマンを再開発と言う手段で数多く推し進めておりますが、人口が減少する10年～20年後はどのような人口分布となっているか心配するのは私だけでしょうか？ |
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| No.187 |
宮前区民は、鷺沼に急行が止まることはあまり関係ないのでしょう。
宮前平も宮崎台も各駅停車ですから、鷺沼の居住者と鷺沼に移転する宮前区役所の職員の皆様には非常に便利になります。 向ヶ丘や野川にお住まいの方々は、駐車台数が少なくなり、立体駐車場なので、駐車する時間が多くかかり、車列で渋滞が起こるなどデメリットが多くなりますよね。 バスも渋滞で遅延することでしょう。 |
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