鷺沼駅再開発★37階&20階ツインタワーマンション

[マンション検討中さん]

ついに鷺沼駅再開発が動きそうですね。
田園都市線の最高標高地点でのタワマンです。
かなりの眺望になるでしょうし
水害リスクは限りなく低いと思います。
マンション公式発表を待ちましょう！
http://www.city.kawasaki.jp/500/cmsfiles/contents/0000096/96236/sankou...

[101: 検討者さん]

20階建て:ドレッセタワーSAGINUMA EAST
37階建て:ドレッセタワーSAGINUMA WEST
ですかね

[102: 通りがかりさん]

常識的に考えて所有権はねーだろ…

[103: 匿名さん]

東急電鉄から鷺沼の開発支援を期待するのであれば、ここを売ったら終わりの所有権より東急電鉄所有の定借物件にしたほうが地域民としたら都合がよさそうに思えます。
東急が鷺沼により多く自社資産を保有しているほうが、その後の開発にも力を注いでくれるのではないですかね。

[104: 評判気になるさん]

90年で取り壊しーでいいんじゃあない？

[105: マンコミュファンさん]

変更が著しいですね…頓挫もありえるかな

[106: 検討板ユーザーさん]

いまさら頓挫はないと信じたいですが、
完成が3年も遅れるなんて残念すぎます。
それにしても工事費の高騰が半端ないですね。
4～500億見込みの事業費が、880億になるなんて。
https://www.tokyo-np.co.jp/article/342957

[107: 通りがかりさん]

当初の予定では駅前街区は完成間近なころでは？土地の買収も必要ないのにこのペースだとさらなる延期や規模縮小がありそう。

[108: eマンションさん]

>>105 マンコミュファンさん
田都といっても川崎市アドレスだからとうでもいい。
それよりたまプラの三井の方が早いかもね。
美しが丘アドレス憧れます。

[109: 口コミ知りたいさん]

相模大野クロスの価値が上がりますね！

[110: 匿名さん]

>>107 通りがかりさん
880億円は今時点での費用見通してであって、これからも資材や人件費は上がり続けるので最終的な事業費は更に膨らみそう。もう一段、二段の規模縮小もありそうです。

[111: 検討板ユーザーさん]

>>110 匿名さん
規模を縮小したらその分提供戸数が減るから販売でコスト回収はできないのにアホな計画変更だね。
平均価格を2億円程度に設定できればペイするんだろうけど鷺沼では無理ですね。
多分ここの計画は凍結されると思うよ。

[112: マンコミュファンさん]

規模縮小が住居部分なら意味不明な変更ですね。販売住戸増やしたほうがいいでしょうに。

[113: 匿名さん]

駅前広場のパース見ると新たに公表された方は前回より建物の外観がコストカットしたように感じます。たまプラーザテラスもつくりはかなり安っぽいですがこちらも低層部はあんな感じになるのかなと思います。

[114: マンション掲示板さん]

>>113 匿名さん
まあ東急のマンションはどこも低コスト、高価格だからね。

[115: 匿名さん]

>>112 マンコミュファンさん
規模縮小は、駅前街区が高さ146ｍから133mで地上37階が32階に、北街区が高さ92mから89mで地上20階が19階に変更とあるので、駅前街区は高さが13mで5階分低くなり、北街区が高さ3mで1階分低くなる。この高さと階数の減少関係を見る限り規模縮小は住居部分とみるのが妥当かと思います。（住居以外の部分は階高が相当高いので、高さと階数の減少分が不釣り合い）

[116: 匿名さん]

>>115 匿名さん
今別の記事を見たらより詳細に書かれており、住宅が駅前街区は380戸から340戸に、北街区は130戸から110戸に変更とありました。

[117: マンコミュファンさん]

賃貸用が減るのは何となくわかるけど分譲用が減るって不思議ですね。部屋増やすと採算が悪くなるものなのかな？

[118: 匿名さん]

川崎市発表資料
https://www.city.kawasaki.jp/500/cmsfiles/contents/0000096/96236/20240...

〇 令和０６年度 組合設立認可申請（予定）
〇 令和０７年度 権利変換計画認可申請（予定）
〇 令和０７年度 駅前街区着工（予定）
〇 令和１３年度 駅前街区竣工（予定）
〇 令和１４年度 北街区着工（予定）
〇 令和１７年度 北街区竣工（予定）
今から組合設立、権利変換で来年度着工は無理だと思うが
駅前街区の工事期間が長くしてあるのだろう。

[119: 匿名さん]

>>117 マンコミュファンさ
販売戸数は多いより少ない方が売りやすいですよね。建設コストの上昇で販売見込み価格はこれまでの想定より上がってしまうので、販売戸数を減らして売れ残りリスクを抑えたいという判断かなと思いました。鷺沼で高値追求はしづらいので販売戸数を減らすことで価格をできるだけ上げたいとう現実的な対応かなと思います。
ただ上の方も言っていますが、これから組合設立、権利交換で来年着工は現実的ではないように思います。建設コストが上がっている中で工事発注が後ろ倒しになれば事業費は膨らむ（仮に来年発注したとしても現在よりは工事費は上昇）だろうから、さらなる事業縮小もあり得るのではと思っています。

[120: 評判気になるさん]

>>119 匿名さん
コスト抑制ってはっきり書いてありますよね？
売りやすさとか関係ないから。
880億円を1円でも減らすために高さ階数を減らしたんです。

[121: マンション掲示板さん]

>>120 評判気になるさん
ということは東急または施工会社のキャッシュフローの問題ですかね。

[122: 評判気になるさん]

だいたい再開発なんて計画できてから工事着手まで数年、そこから完成までさらに数年かかるの当たり前なのになんで予算のバッファみておかないんだろう。悪名高い横浜市役所も当初600億が800億になって大騒ぎだったね。なるの当たり前だって。

[123: 検討板ユーザーさん]

>>122 評判気になるさん
もめてるうちにさらに建築費は上昇する

[124: 匿名さん]

>>120 評判気になるさん
総事業費の880億円から住宅部分の戸数を60戸減らして総事業費を抑えるというのは意味がないと思います。住宅は、土地部分が所有権か定期借地権がは分かりませんが販売するので、その部分を減じて総事業費が削られたとしてもメリットがないのではないでしょうか。

[125: マンション検討中さん]

素人なのでよくわかりませんが、コストカットして総事業費抑えたいのは資金繰りの問題ですかね。東急は当面、渋谷再開発優先でしょうし、川崎市もふるさと納税の流出で財政厳しいらしいので。フレルも当面このままかな？

[126: 名無しさん]

金利上昇でここの計画も完全に詰みましたね。

[127: 匿名さん]

残念～

[128: マンション掲示板さん]

元々坪600超え予想なんだから金利が1%程度上がって買えない層は相手じゃないでしょ笑
むしろ諸外国との金利差が無くなれば円安に転じて建築コストが抑えられる可能性もある。

[129: マンコミュファンさん]

>>128 マンション掲示板さん

失礼、円高の間違いです

[130: マンション掲示板さん]

仕入れコストは現在の円安で決まったものが適用されます。企業の借入にかかる金利は今後上昇します。
これで新築マンション価格が下がると思うのであれば1-2年待ったらいいんじゃないかな

[131: 匿名さん]

>>130 マンション掲示板さん
コストからみて新築マンションが下がる要素はないですよね。
今後もコストが下がらない以上、体力があるデべが損切するするとも思えません。せいぜい上がり基調が多少緩やかになるくらいではないでしょうか。
但し、個別の新築マンションを見た場合にはデべとして仕入れがうまくいかなかったのか利益を乗せすぎているのかはわかりませんが、無茶な値付けをしていると思われる物件もあるのでそこはよく見たほうがいいと思います。

[132: マンション検討中さん]

>>131 匿名さん
高く売れなくなれば下がりますよ。
あるいは供給が大幅に減ります。
ここみたいに計画見直しラッシュに突入します。

[133: マンコミュファンさん]

>>132 マンション検討中さん

金利が高いアメリカや欧州で不動産価格が下落していない理由を教えてください

[134: 匿名さん]

>>133 マンコミュファンさん

雰囲気で批判してるんだから分かるわけないじゃんw

[135: 通りがかりさん]

>>134 匿名さん
じゃあ、あなたは説明出来るのかな？
出来るわけないかwww

[136: 口コミ知りたいさん]

>>135 通りがかりさん

・アメリカ都市部は元々住宅供給が少ない(飽和状態)
・急激な金利上昇で居住者が新規の借入を渋っており中古物件もなかなか出てこない(アメリカは固定金利が基本)
だから不動産価格が下がりづらい。
ぼくちゃん参考になったかな？笑

[137: マンション検討中さん]

>>135 通りがかりさん

煽って論破されてるやついて草
日々のストレス発散なら他の掲示板でどうぞ

[138: 匿名さん]

>>136 口コミ知りたいさん
すごい！感動しました。
ところでなんでアメリカは固定金利が基本なんでしょうか？

[139: 匿名さん]

AIだろう

[140: 通りがかりさん]

米国に限らず、他国では「変動は動くもの」の常識があるので固定ぎめは結構多いです。ここまで変わらなかった本邦が異常なのです。

[141: マンション検討中さん]

ムクドリはどうなってますか？

[142: 通りがかりさん]

ここの発表は、たまプラとセンター北のドレッセを売り切ってからだろうね。とすると25年春頃解禁か？楽しみだ

[143: 検討板ユーザーさん]

>>52 匿名さん

元新玉川線沿線からすれば全部川向こうの山奥ですよ。いずれ元の山に還るのではないでしょうか。

[144: 詐欺師]

11月21日に開催された川崎市まちづくり委員会で補助金は、最近の川崎市の再開発の中で最低のようです。
委員の皆さんからも総工費も880億では収まらないのでははないか声が上がったそうです。
タワマンの解体費は、通常の3倍で1 戸当たり1000万と高額になり、タワマンを規制する自治体も現れているらしいです。

[145: 詐欺の沼]

11月21日に開催された川崎市まちづくり委員会で補助金は、最近の川崎市の再開発の中で最低のようです。
委員の皆さんからも総工費も880億では収まらないのでははないか声が上がったそうです。
タワマンの解体費は、通常の3倍で1 戸当たり1000万と高額になり、タワマンを規制する自治体も現れているらしいです。

[146: 匿名さん]

どうやらジ・エンド

[147: マンコミュファンさん]

分譲？定借？

[148: 匿名さん]

鷺沼再開発は、商業施設、区役所、図書館及び住宅の複合高層建築物(タワマン)なので通常のマンションより建築設備が複雑になります。
住宅の価格は分かりませんが、これらの設備のメンテナンス、維持管理は相当コストがかかると推測できます。賃貸であれば問題は無いのでしょうが、区分所有となれば非常に厄介な問題が起きるのではないかと推測できますね。
私だったら、通常のマンションを購入します。
設備もシンプルで維持管理しやすい方がコストも削減できます。
あえて問題が発生しそうなマンションを購入する必要は無いですよね。

[149: 名無しさん]

タワマンに商業施設は必要だが、区役所、図書館はいらないね。
毎日、区役所の職員が、ぞろぞろタワマンに入ってくるのを想像すると、何か魅力が薄れてしまうよね。

[150: 匿名さん]

知らない人は買っちゃうんだろうけど、考えてみれば、区役所の上に住むなんて嫌だよね。
後で後悔するんだろうかな。