ドレッセタワー南町田グランベリーパークってどうですか？

[匿名さん]

公式URL：https://www.d-minamimachida-gbp.com/

注目の街、南町田。
「南町田グランベリーパーク」駅直結の免震タワーマンションが誕生します。
都心直結の利便性と郊外ののびやかさを享受できる好立地。
皆様と情報交換をよろしくお願いいたします。


ドレッセタワー南町田グランベリーパーク
（仮称）南町田グランベリーパーク駅前マンション計画

所在地　東京都町田市鶴間三丁目3番7号（地名地番）
交　通　東急田園都市線「南町田グランベリーパーク」駅徒歩1分
構造規模　鉄筋コンクリート造（免震構造）、一部鉄骨造地上34階地下1階建
総戸数　　375戸
敷地面積　7,223.50㎡
建築面積　4,000㎡
延床面積　45,000㎡
用途　共同住宅、子育て支援施設、駐車場

建築主　東急株式会社
設計者　東急設計コンサルタント
施工者　未定

着工　2021年04月上旬予定
竣工　2024年06月下旬予定

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[785: 匿名さん]

＞781

着工ってあるけど取り壊しも始まってないしいつになることやら。

[786: 匿名さん]

>>785 匿名さん
工事が始まっていないのは、柿生（上麻生）のタワマンのことですね。
相模大野のタワマンの方はもう少しで取り壊し完了です。

[787: 匿名さん]

＞777

郊外にタワマン乱立で希少性もないでしょ。

[788: マンション比較中さん]

>>787 匿名さん
駅直結は希少ですよ。
しかも急行停車駅でしょ。

駅直結が乱立って有り得るんです？笑

[789: 匿名さん]

ドレッセたまプラーザテラスの2物件、未だ売り出し中か。やっぱ定借物件の売却はしんどそうね。。

[790: 買い替え検討中]

>>789 匿名さん
買い替えを前提にすると厳しいですよね
ブリリア品川シーサイドとか定期的に出てきますが、
23区、駅近の便利な立地でも中々売れないみたいですし
https://www.homes.co.jp/archive/b-27267419/

[791: マンション検討中さん]

>>790 買い替え検討中さん
この値段でも売れないのですね・・・

[792: 匿名さん]

オンライン相談会で、「住まなくなったら売っていいですよね」と聞いたところ、「はい、賃貸出しても良いですよ」と担当営業に返されたので、たぶん売れないでしょうね。
定借じゃなかったらたぶん、「ここは絶対値落ちしない！」とアピールしてくるでしょうけど、そのような話は一切ありませんでした...
まあ、察しましょうね。

[793: 匿名さん]

中古で住宅ローン組むときに、銀行だと定期借地権マンションはそもそも取扱不可なんですね。
ARUHIでもしかしたら利用できる場合があるかもっていうぐらいです。
https://www.aruhi-corp.co.jp/faq/detail/10/

一般の中古マンション検討者は、ここを欲しくても住宅ローン通らないので買えないんです。
もし途中売却をする場合は、ここを現金一括で買ってくれる金持ちが現れる強運を発揮するのが前提となるでしょう。
賃貸に出すか永住するのが基本となりますね。

[794: マンション検討中さん]

例え売れなかったとしても、すぐ借り手は見つかりそう

[795: 匿名さん]

>>794 マンション検討中さん
分譲価格が定借の分安くて賃料は所有権物件と変わらないから表面利回りは良いけど、貸主は地代を払わなくてはいけないのでネット利回り（管理費等の経費を引いた後の利回り）は下る。
多少利回りが良くても定借残存期間で元が取れるかどうかですね。

[796: 通りがかりさん]

>>795 匿名さん

親子二代で大家をする覚悟がいるね。しかし、実際は古くなると専有部分にだって金がかかるし、歯抜けになった郊外の古いマンションに、条件のよい借り手はつかないだろう。オーナーがうんざりした頃合いを見計らって、東急か、その関連会社が安く買い叩くのかな？

[797: 匿名さん]

>>793 匿名さん
なるほど。
現金で買える高齢者で、且つこの立地で375戸の需要を満たせるとはとても思えないので、よほど特別な部屋を狙わない限りは当分様子見をして売れ残り住戸を安く買い叩くというのが、この物件の買い方ですね。
悪い円安が進行してこの先日本経済がどうなるのかも読めませんし、高層階でなくても眺望にさほど違いもなさそうですし、間違っても飛びつく物件ではないですね。

[798: 匿名さん]

>>795 匿名さん

計算して見りゃすぐわかるけど、それでも賃貸する分には所有権より断然有利。
問題は担保価値が低いことなので、借金して大家始めるには向いてないこと。

[799: 通りがかりさん]

>>798 匿名さん

想定賃料はいくらで、何年間貸す計算ですか？

[800: 通りがかりさん]

>>790 買い替え検討中さん

ここは残年数が短いからね
次買う人はもう売れないから

[801: 通りがかりさん]

なんかあれば賃貸に出せばって定型文の如く書かれているけど、現実的にはまずローン組んでる場合銀行がＯＫするかどうかがハードル高い、しかも定借ローンとかなる場合はさらにハードル上がる、、それに万一賃貸に出せたとしても自分たちはやっすい賃貸アパートに住み替えるの？（笑）

[802: 匿名さん]

>>801 通りがかりさん
住宅を買った途端、転勤なんて昔はよくありましたからね。
それが、「なんかあったら」なんでしょうね。

[803: 買い替え検討中さん]

>>801 通りがかりさん
そうなんですよね。
結局マンションの利点の一つである流動性が低いというのが定借の弱点ですよね
地縁があって永住なら満足度は高いと思いますが...

627,634あたりで書かれているように、最近は定借でも安く設定されないですからね

[804: 匿名さん]

ランニングが70平米で地代含め月6万という話が出ていますね…

[805: マンション検討中さん]

地代も思うところあるけども
管理費だけで２LDK26600円、３LDK32100円、４LDK41500円
新綱島があれだからある程度は予想できたかもしれないけれど
改めてみると東急の強気感すごいな...。

[806: 匿名さん]

＞地代

真面目に試算してないけど、タワマンで世帯数多いから一戸あたりの土地の持分は
少ないし、駅前とはいっても南町田だから地代は月１万もしないと思ってましたが

管理費が安くなるわけないと思っていたけど、平米単価はいくらなの？
新綱島は内廊下だしグレードもあるからまだ理解できるけど、ここは
外廊下でグレード低いのにやっぱり管理費だけ高いのかね？

[807: 匿名さん]

地代は3LDKで12,000円/月 くらい
管理費は3LDKで32,100円/月 くらい
という案内でした。

地代もですが、管理費の高さにはさすがに唖然としました。。

外廊下仕様、駐車場はタワーパーキングではなく自走式、共用部も人工が割かれるようなものはなく、管理費を上げないための工夫かと勝手に推測していましたが、なぜかこの仕様で高い管理費。。

なぜ高いのかがまだ理解できていないです。。

[808: 匿名さん]

>>807 匿名さん
定借だと、固定資産税は取られないのですよね？

[809: 匿名さん]

>>808 匿名さん
固定資産税は、土地と建物で別々に計算されます。
タワーマンションの場合、1戸あたりの土地面積は小さいので、固定資産税はほとんど建物にかかります。
比率でいうと、土地1割、建物9割ぐらいです。
固定資産税は築年数や税制優遇や階数で変動しますので、いくらと出すのは困難ですが、このあたりだと固定資産税はだいたい年20万ぐらいではないでしょうか。
その場合、内訳は土地が年2万、建物が年18万になりますね。
この土地の年2万は借地ですので東急が払います（これがおっしゃられている「固定資産税は取られない」の部分）。
この固定資産税に東急の利益を乗せたものが、地代となっています。
建物の年18万は、納税義務があります。

正確な数字はモデルルームで確認していただければと思います。

[810: 匿名さん]

>>809 匿名さん
定借でも、固定資産税の大部分を占める建物部分は取られるということですね・・・

[811: 匿名さん]

>>810 匿名さん

借りているのは土地だけで、建物は所有しているので仕方ないですね。

70m2の部屋だと
地代：年間14.7万円
固定資産税：年間-2万円（土地分固都税支払不要分）
年間12.7万円は土地所有権より負担額が増えます。

[812: 坪単価比較中さん]

聖蹟も外廊下だけど管理費は約400円/平米だったから、ここも同程度なのかな？
修繕積立金は、最初は安いけど１０年後２０年後にどれくらい値上げ予定なのか
検討者は要チェックですね。

[813: 通りがかりさん]

検討者の皆さまはTwitterチェックされてますか？マンクラの方の間でもランニングコストが話題になっていますね。

[814: 通りがかりさん]

この方のツイートが参考になりそうです。
https://twitter.com/hamaship58/status/1515581247304908802?s=21&t=-6PgS...

[815: 通りがかりさん]

今に始まった話じゃないけど、いかに400世帯弱の情弱を騙して売るかの世界になってるなぁ。。
つくづく恐ろしい業界だわ。

[816: 匿名さん]

管理費は、人手不足による人件費高騰などで、採算をとるために新築が高いのは常識。なかなか値上げできない既存契約の価格と比べて高いと言っても始まらない。どっちが情弱なんだか…

[817: マンション検討中さん]

>>814 通りがかりさん

要するに安さ追求の人はお呼びじゃない、好きな人だけ買ってということね。
それでも売れるんだろうな。私はやめとくことにしました。

[818: 匿名さん]

一時金制度にして月額下げても怒られるし、素直に月額に転嫁しても高いって言われるし、デベも大変だな

新築時に安く設定されてしまった管理修繕費の後からの値上げって難しいから、最近は設計から管理会社が入って、値上げ交渉がいらないように設定する例がどのデベでも増えてる。
逆に言えば、今新築マンションで設定されるような管理修繕費設定できてない既存マンションは総じて将来がヤバいということ。

[819: マンション検討中さん]

郊外は、昔と違ってお金がある順に
駅直マンション→徒歩圏戸建→徒歩圏マンション→バス便戸建　以上
って感じですね。
ここはゆとりがあって快適な暮らしを最優先に考える人向けなんでしょう。

[820: 匿名さん]

この価格と設備仕様、ランニングコストでこの物件を買う人は情弱といわれても仕方ないでしょう。少し調べたら地雷だってわかりますし。
もちろん、本当にこの土地が好きでこのマンションに惚れ込んで買う人は別ですが。

[821: 匿名さん]

管理費がちょっと前の設定の倍近いって人件費高騰では説明できないくらい上がってる。物件価格が高騰しすぎてこれ以上上げられないから系列の管理会社で長く搾取って魂胆か。

[822: 匿名さん]

>818

12年周期のままの大規模修繕って計画なのはどうなんなんだろうね。最近は長期保証の補修を手掛けてるところが出てる。東急のグループ会社もやってるのに。

[823: 匿名さん]

修繕積立を段階的値上げの計画にしてるのは販売時の広告に載せるイニシャルの費用を安く見せかけるための売る側の都合。将来未納問題を引き起こすリスクがあって国土交通省のガイドラインでは定額が推奨されている。

売ったら最後後のことは知ったことではないという売り主のモラルと、必要な修繕にはコストを見てあらかじめ準備するというように消費者の意識が変わらないとこのままかな。給料が右肩上がりだったころのモデルだと思うから危険。

[824: マンション検討中さん]

高級路線だからこその駅直結タワマンなのに、ターゲット外の方々が多く観に来てることに、東急も困惑してると思いますね。
都市計画も勉強せずに、南町田とか定借とかキーワードで勝手に期待して勝手に裏切られたと声高に愚痴漏らしてるマンクラは本当に迷惑。

[825: 匿名さん]

とはいえ、この修繕積立金の爆上げの設定は相当まずいとは思いますね。
ほぼまとまらないですよ。管理費も高いことも相まって、そんなにお金無いと言う人がいっぱい出てきて…。

この金額でないと本当に修繕が成立しないのであれば、せめて売主の責任で段階的な引き上げを規約にちゃんと組み込むべきで、それもせずに、将来の理事会に丸投げするのはちょっとひどいと思う。

それで、まとまらなければ、一時金方式にするかと言って先延ばしするしかないけれど、いざ一時金払いましょうとなったときに、実際に滞納が続出したりして、それにまた理事会が、最悪裁判までの対応をしなといけない未来が見えてしまうし。

それを考えると、問題が表面化しにくい10年以内位で売り逃げして、、、という事になるけど、定借でそれもきついとなると、あまりに難易度の高い物件に思えます。

[826: 匿名さん]

あ、もちろん、823さんのおっしゃるように、定額式にするのが理想ですね。段階的引き上げは（引き上げの幅にもよるが）滞納リスクそのものをを上げますので…。

[827: マンション検討中さん]

>>820 匿名さん

買う人はすべて分かった上で買うのだから何の問題もないですよ。自分が買えないからって情弱とか・・・
今は、売主が購入者を選別する時代です。つべこべ言うやつには売ってやらない、一生安普請の戸建から天空を見上げてろってことです。

[828: 匿名さん]

>825
>827

長期修繕計画は重要事項説明として説明されて契約者は確認したという判子を押す。ただ、重要事項説明って契約の直前で長期修繕計画だけでなく内容は多い。

重要事項説明は契約の直前ではなく登録前にやってじっくり内容を考えたうえで契約ってのが望ましんだけどそれやってるケースってレア。

ちなみに長期修繕後は管理組合で実施、内容の見直しも行う。入居後に管理組合総会で定額積立に移行してるところもある。

[829: 匿名さん]

最初の大規模修繕が12年目ってのも実は問題。手抜き工事が大規模修繕工事前の建物診断で発覚したって事例も過去にはあるんだけど、そのタイミングだと瑕疵担保責任期間は過ぎていて法的には売主に責任を追及するのは難しい。

[830: 匿名さん]

>824

南町田で高級路線ってのが読み違いだったんじゃない。田都ブランドが通じるのは青葉台までか。

[831: 匿名さん]

>>828 匿名さん
もちろん理事会次第なわけですけど、こんなに上げないといけないほど、初期の設定が低くなっているのだとすれば（売主の計算上そうなのだと思いますけど）金額が上がりすぎてしまって、定額制への移行はおそらく無理でしょうね。

ならせめて、後々住民が揉めないためにも、段階的な値上げを当初からちゃんと管理規約に入れておくのが売主の誠意だと思いますが。

「後は皆さんの話し合いで決めて下されば」というのは一見もっともらしい説明ではありますが（ここまで爆上げする前提で当初金額を下げるのであれば）、そんな無理なことを後々の理事会に押し付けるのではなく、当初から規約に入れておいて、それを住民側で見直す必要があるなら後から見直せばよい話なわけで。

[832: 匿名さん]

>>829 匿名さん
10年経過する前に（立候補できるのであれば）理事会に入って、建物調査を入れるしかないですよね。
10年アフターとかを意識している住民は少数なので、何も言わないとそのままになってしまう。

[833: 匿名さん]

今日のマンションマニアのツイッターで、この物件の寸評が乗っていた。
マンションマニア曰く、コスパの良さを求めて狙うマンションではなく街づくりも併せて買うマンションで、住んだらめちゃくちゃ楽しいマンション。
田園都市線沿線のお金持ちの東急ファンが黙っていないマンションで、営業しなくても自然と売れていく系のマンションとのこと。

[834: 匿名さん]

>管理規約に入れて

管理規約はマンションの憲法なので変更は総会の特別決議になって容易ではない。長期修繕計画は、段階的値上げにせよ定額積立にせよ定期的にその時々の建物や物価などの状況を判断して、見直すことが国土交通省のガイドラインで推奨されている。管理規約に入れちゃうと別の問題が起きる。

段階的値上げの問題は計画がそうであっても実施するときに管理組合での(通常）決議が必要で、最悪値上げできずに積み立て不足で修繕できない。