ドレッセタワー南町田グランベリーパークってどうですか？

[匿名さん]

公式URL：https://www.d-minamimachida-gbp.com/

注目の街、南町田。
「南町田グランベリーパーク」駅直結の免震タワーマンションが誕生します。
都心直結の利便性と郊外ののびやかさを享受できる好立地。
皆様と情報交換をよろしくお願いいたします。


ドレッセタワー南町田グランベリーパーク
（仮称）南町田グランベリーパーク駅前マンション計画

所在地　東京都町田市鶴間三丁目3番7号（地名地番）
交　通　東急田園都市線「南町田グランベリーパーク」駅徒歩1分
構造規模　鉄筋コンクリート造（免震構造）、一部鉄骨造地上34階地下1階建
総戸数　　375戸
敷地面積　7,223.50㎡
建築面積　4,000㎡
延床面積　45,000㎡
用途　共同住宅、子育て支援施設、駐車場

建築主　東急株式会社
設計者　東急設計コンサルタント
施工者　未定

着工　2021年04月上旬予定
竣工　2024年06月下旬予定

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ドレッセタワー南町田グランベリーパーク｜商業・レジャー・防災力すべてが揃う街！唯一の欠点は？_現地映像【Weekendクリスティーヌ】
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ドレッセタワー南町田グランベリーパーク　定期借地権70年マンションの適正価格は？【2LDK】
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[725: 検討板ユーザーさん]

17階南向き70㎡でこの価格でしたら、恐らく購入者殺到します。今の時代あり得ない金額です。
この金額なら私も即決します。
東急田園都市線急行停車駅なので都心へのアクセスとしては悪くないと思います。
南町田の問題点は排気ガスです。249号線と16号線の交差点なので排気ガスは覚悟しないといけません。
駅直結でアクセスと良さを取ると騒音や排気ガス問題は避けられないのかもしれません。
それでもこのマンションは値上がりすると思います。

[726: マンション掲示板さん]

2024年に横浜駅直結のザ・ヨコハマ・フロント・タワーが、とんでもない価格で売り出しになります。三億越えでした。最低価格でも一億をくだらないようです。この金額でも売れるからデベロッパーは高層マンションを建てるんですね。
不動産はどこまで高騰するのか…

[727: 口コミ知りたいさん]

定借とはいえこの価格はお買い得ですね
駅直結は捨てがたい魅力があります
抽選必至でしょう

[728: 匿名さん]

今時、南町田あたりで抽選になったら、極めて珍しいのですが・・・

[729: マンション検討中さん]

>>728 匿名さん

駅近物件の人気部屋は普通抽選になってるみたいですよ。海老名や十日市場とかですら。

[730: 匿名さん]

＞729

早期来場者の反応や要望書を集めて抽選になる程度に販売戸数を調整して人気を演出する。デベさんに騙されるタイプの人か。

[731: 匿名さん]

>>729 マンション検討中
営業さんは特定の部屋に人気が偏らないように、他の部屋を勧めるでしょうね。

[732: マンション検討中さん]

最上階の限定6戸は抽選必至ですよね

[733: マンション検討中さん]

住宅ローン減税の上限金額はいくらでしょうか？
認定住宅だったら、2024年入居の場合は4500万円ですが
単なる省エネ基準だったら3000万円ですので確認しておきたいです。

[734: 匿名さん]

>>733 マンション検討中さん
3000万です

[735: マンション検討中さん]

来年4月に日銀総裁が退任したらリフレ政策の見直しは必至で（円安でインフレが激しくなればそれ以前にでも）ほぼ確実に金利は上昇します。
この物件の引き渡しは来年で、住宅ローンの金利は引渡し日（残金支払いのためのローン実行日）にしか確定しないので、固定金利のローンを使う人はそれまで返済額が確定しないことになります。
変動金利も将来上がることが見込まれますのでローンを使う方は要注意です。
金余りの高齢者狙いなら販売価格も影響受けないと思いますので、金利上昇のしわ寄せはローン利用者に来ます。
インフレが進めば相対的に負債は減りますが、それもインフレに合わせて収入が増えればの話です。

[736: 匿名さん]

>>735 マンション検討中さん

なるほど。では急いで買ったほうが良さそうですね。

[737: マンション検討中さん]

>>735 マンション検討中さん
おっしゃる通りです。長年続いた住宅ローン減税もそろそろ上がると言われていますね。それを踏まえて最近の不動産高騰を押し上げているのは投資家と言うより、購入意欲の強いパワーカップルのようです。コロナ禍での資材高騰により新築マンションの供給量が極端に減り需要と供給のバランスが崩れて、都内の不動産はバブル越えなりました。
今後もこの状況が継続するので不動産価格はバブル期のように弾けないと言われています。
高輪ゲートウェイは1年で4割も上がったと言われています。共稼ぎが多いのでより都内中心部の多少狭くなっても駅近の物件に人気が集中しています。
都内が上がれば郊外の物件も連動して上がります。
都内近郊に購入予定の方は投資目的と言うより自宅も資産と考えて、万が一買い替えが必要になった時の事を考えて資産価値が下がらないマンションを購入していると思います。南町田駅直結は資産価値の面でも良いマンションだと思います。

[738: マンション検討中さん]

東急系列のマンションはドレッセたまプラーザも売り出し前に東急系列社員に情報解禁して優先的に販売されたそうです。南町田もあるかもしれませんね。
どこのマンションも多かれ少なかれあるようです。

[739: マンション検討中さん]

高輪と南町田を当たり前のように同列に扱うのは疑問です。
10年前に高輪のマンション買ってたら最低5割は値上がりしているでしょうけど
南町田は値下がりしているのでは？
また、南町田のような郊外の定借で資産価値が維持できるくらい相場が上がっているなら、今まで以上に都心部は値上がりしているでしょうから、資産価値重視なら可能な限り都心よりを買うべきでしょう。

[740: マンション検討中さん]

>>724 マンション検討中さん
目新しい情報は無かったとの事ですが、オンライン説明会参加されたんですか？

[741: 匿名さん]

>738

YOKOHAMA FRONTは事前に売主からコンタクトがあった人だけに1期販売して、二期は公開して販売。一期は事実上優先販売で2期の広告でその旨告知していないからルール違反。そういうことする会社。

[742: 匿名さん]

メーカー勤務だけどうちの会社は人気で品薄の新製品は社員向け販売を制限されるけどな。会社によってモラルも様々。

[743: 匿名さん]

それほど人気物件とは思えませんが？

[744: マンション掲示板さん]

>>732 マンション検討中さん
そうやって無邪気に盛り上げる一言が　デベロッパーをつけ上がらせ、価格が吊り上がるのではないでしょうかね。　自分で自分の首を絞めるというか。。

[745: 匿名さん]

>744

てかステマでしょ。

[746: マンション掲示板さん]

>>745 匿名さん
回し者ではとの推察はありましたが、用語（ステルスマーケティング）あるんですね。勉強になりました。

[747: マンション検討中さん]

>>736 匿名さん
急いで買っても（契約しても）ローンの実行日（≒引渡し日）が先ならその間に金利が上がって返済金額がどんどん増えていきます。
それを避けるには引渡しまでの期間が短い中古物件か、完成した新築を買うしか有りません。

[748: 購入経験者さん]

>>739 マンション検討中さん
居住用と投資用は分けて考えるべきだと思います。
確かに将来的な資産価値だけを考えれば仰るとおり「可能な限り都心よりを買うべき」だと思いますが、そのためだけに我慢しながら（同じ予算だと狭い間取りになるでしょうし環境的にも悪くなるのが一般的）住み続けることを良しとするかどうかはそれぞれの価値観次第でしょう。

[749: マンション検討中さん]

>都内が上がれば郊外の物件も連動して上がります。

ここ10年は都内は値上がり。郊外はどこでもってわけではなく
南町田まで郊外になると値下がりしていると思う。

>都内近郊に購入予定の方は投資目的と言うより自宅も資産と考えて、万が一買い
>替えが必要になった時の事を考えて資産価値が下がらないマンションを購入して
>いると思います。
>南町田駅直結は資産価値の面でも良いマンションだと思います。

「資産価値が下がらない」という基準で南町田を選ぶのは無理がありすぎる。

[750: なまえなしさん]

>749さん
気持ちはわかりますが、こんな側面も
１　全部資産価値は下がる可能性はある
　　↑これは場所依存なし
２　都心集中がなくなる可能性はある
　　↑都心が（相対的に）下がりやすくなる。もともと高い
　　日本人が貧乏になったらあり得る（今なってますよね）
といいつつ、都内のほうが資産価値の面で安全という意味では賛成です。
＃でもあくまで確率論です
といいつつ、自分は中央林間に買ってます（残念！）
資産価値もありますが、自分的には（資産価値＋生活の便利さ）でかつ、
都心に”生活の価値”持ってません。

[751: 買い替え検討中さん]

>資産価値が下がらない」という基準で南町田を選ぶのは無理がありすぎる。
おっしゃるとおりですよね。加えて定借という条件も付与されますし。
資産価値なんて関係ないと振り切って買うならありだと思っています。

[752: 購入経験者さん]

>>751 買い替え検討中さん
その通りですね。
投資用マンションは都内3区限定で複数所有していますが、自分は通勤もないので横浜市内の田園都市線駅近に住んでいます。落ち着いた環境を求めた結果です。
資産価値云々はさておいて本物件にも興味があります。

[753: マンション検討中さん]

>>750 なまえなしさん

一番確率が高いのは貧富の差の拡大でしょうね。そのことによる帰結は明らか。
超都心とかはそもそもマーケットが全く別。港区・千代田区あたりの中古マンションのチラシ広告は価格水準が初めから桁が違います。ロジックが違うので郊外住み済みの常識で見ても意味ないですよ。
日本全体が貧しくなろうが平均的サラリーマンの生活が苦しくなろうが関係ないです。サラリーマンであっても、エリートはエリート同士で結婚して世帯年収2000万円以上レベルならいくらでもいますので。そこから外れたマーケットで資産価値を論じても厳しいんじゃないですかね。
ここは、あくまで限られた資源の中で人生をどう豊かにするかという視点で選択すべき物件だと思いますよ。

[754: マンション掲示板さん]

昨今の資材や物資の供給制約を受け、物件の完成や居住開始が延期になったりしませんでしょうか。

[755: なまえなしさん]

>>753 さん

750です
そうですね。ただ貧富の差を考えると1000万x2のパワーカップルも同一に近いロジックでしょうね。だとすると、中途半端に資産価値を考えるのがまずい気はし
ますので、本当の一等地以外はどうなの？と思っています。どうせ将来は見えない
ので、自分のような庶民は、最低限のリスクヘッジをかけた状態で、住みたいとこ
ろに住むのが良いと思っています。さすがにやばいだろ、、、っていう立地はあり
ますのでそれさえ避ければ。

[756: マンション検討中さん]

ここならしばらくは楽しく暮らせるだろうから資産性はあまり気にせずともいいんでない？地域での希少性は十分あるし売るには困らんでしょ。

[757: 購入経験者さん]

>>756 マンション検討中さん
湾岸やみなとみらいのタワマンはタワマン同士が林立していてお見合い部屋は多いし、そうでなくても新築タワマンにいつ眺望を遮られるか分からない不安がありますが、ここはそうそうタワマンが建つとは思えないので当分眺望が遮られることはないでしょう。低層階からでも安心して丹沢越しの富士山ビューが楽しめそうです。
定借が玉に瑕ですが、残存期間が40年残っていればリセールは心配ないと思います。30年も住めば家族構成も変わって次に移る頃でしょうから。
但し、そのときに買った人たちはババ抜き状態になるのでしょうね。

[758: 口コミ知りたいさん]

定借物件が最後にババ抜きになるのはこの物件に限ったことではないので
先行している定借物件が最後にどうなるのかを見届けたいです

[759: 周辺住民さん]

都心部から転居し南町田在住8年になります。
資産価値などは今回抜きにして
自分が感じている事を述べさせていただきます。
メリット
公園や自然が多い
駐車場料金が安い
東名高速が近い
空港や木更津行き直行バスが駅前から出ている。
デメリット
グランベリーパークは一時より利用しなくなった。
当初は珍しいので度々訪問したが
最近は利用頻度が低くなったので殆ど利用しない。
特に土日は混んでいます。（平日はガラガラ）
東急ストアも中央林間の方が広く、品揃えが豊富なので
そこを利用。
エイビーやオーケー、ロピア、アピタも品物によっては
利用するが車が無いと不便。
全般的に価格が安いのはエイビーだが現金のみ。
中央林間のロピアは肉が美味しい。（現金のみ）
たまに「コストコ座間」・「座間イオン」にも行くが
土日は激混み。
「万葉の湯」は設備的に良いが家族4名で行くと
軽く1.5万円かかるので最近は瀬谷区の「王様の湯」に行っています。
ようするに車が無いと生活が不便な地域で
車があればそれなりの生活ができます。
また、飲食が好きな方、特にグルメやお酒を飲まれる人にとって
これと言って「居酒屋」は皆無です。
駅近くだと「山内農場」「ふくろう」か反対口の「和田屋」ぐらいで
どこもイマイチ。本当にグルメな人にとっては残念な街です。
（グランベリーパークの飲食店はイマイチなチェーン店が大半）
1度や2度グランベリーパークに行かれると素敵な街と思うかもしれませんが
これが毎日となるとすぐに飽きる街です。
したがって行動範囲を広げるのをおススメします。
車は必須です。
また都心への通勤ですが平日の通勤時は座れません。
1，2年前は座れたのですが
「ドレッセ中央林間」「グランアリーナ中央林間」が出来て
今後は「パークヴィレッジ南町田」の入居が始まると
ここ2年で約2000戸超に世帯が増えますので
ますます南町田からは座れなくなります。
もちろん帰宅時は長津田までは殆ど座れません。
テレワーク等で通勤せず、外食も期待せず、自炊中心で時々公園等のジョギングや散歩で良ければ
おススメの街だと思います。
ここに移住しどのような生活を送りたいのかを考慮された方が良いと思います。

[760: 匿名さん]

＞758

定借の制度ができたのが平成4年。最後を見届けるにはあと20年待たないと。

[761: 匿名さん]

＞754

選手村跡地がオリンピック延期のあおりを受けて引き渡しが先送りになってる。感染症は戦争は売り主に責がないので泣き寝入り。現居が借家で契約期限があるなら要注意。

[762: 匿名さん]

>>758 口コミ知りたいさん
見届けるころは、もう…

[763: 買い替え検討中さん]

>>759 周辺住民さん
情報ありがとうございます

>また都心への通勤ですが平日の通勤時は座れません。
そうなんですね 。最近は普通の通勤時間に通勤してないので知りませんでした。
南町田から座れないと厳しいですね

[764: 匿名さん]

>>763 買い替え検討中さん
私は今はテレワークで通勤していませんが、コロナ前には中央林間駅まで戻って急行に座ってました。もちろん定期は中央林間駅からです。

[765: 検討板ユーザーさん]

>>763 買い替え検討中さん
補足ですが各駅停車なら座れます。
帰りは各駅停車でも長津田までは困難ですね！
運が良ければあざみ野で座れます。

[766: 匿名さん]

>>765 検討板ユーザーさん
ここから頻繁に都内に痛勤するのは無謀でしょうね。

[767: 検討板ユーザーさん]

田園都市線の朝のラッシュは異常ですね。ピークには乗車率200%超えます。
私は青葉区在住ですが子育てや生活するには大変良い環境ですが通勤はマイナスしか無いですね。
田園都市線は良く止まりるのに他に複線が無いのもデメリットになります。
あざみ野在住の友人はこれ以上マンションが増えないで欲しいと嘆いていました。友人の希望とは反して新築マンションは増え続けています。

[768: 検討板ユーザーさん]

補足です。
私は中央線の高円寺から新宿間のラッシュも経験していますが、田園都市線のラッシュの体感は同じくらいです。

[769: 名無しさん]

ロシアよ軍事侵攻により、
いよいよ、30年続いたグローバリゼーションが、
終了するようです。（by世界最大の資産運用会社ブラックロックのラリー・フィンク最高経営責任者（CEO））

世界の企業にとって、コストを下げるために、
都合の良いグローバル化が進みましたが、
東西冷戦の復活により、反グローバル化となりそうですね。

つまり、世界的なコストアップ、
そして世界的にインフレ率が上昇し、
それが常態化。

日本も30年前のバブル崩壊に端を発した
低インフレの終焉となりそうです。

つまり、不動産価格の息の長い上昇。
早めに低金利で固定させ、安いうちに
買うべきと感じます。

[770: 買い替え検討中]

>>769 名無しさん
確かに金利は気になりますね。
ここは竣工2年後ですしね。。。

[771: 匿名さん]

＞早めに低金利で固定させ、安いうちに買うべきと感じます。

住宅ローンの金利が確定するのは引き渡し時。その作戦なら狙うのは完成物件か中古。

[772: 匿名さん]

>>769 名無しさん
ここの完成まで待ってる場合ではなく、他のマンションを狙えとのことですか？

[773: 名無しさん]

>>772 匿名さん
わかりませんね。
固定金利上昇しても、変動金利の上昇のが反応は遅い上に、短プラはこの13年？間、金利が下がり続けたのに、一切下がりませんでした。

つまり、変動金利の方が金利上昇に耐性がある
と考えられます。　
2年後に変動金利にして、
固定金利との差が1%あった場合（1.6-0.6）の12年後（10年間支払済）
の残債の差は、3075万-2941万円（4000万円、35年、元利均等）が134万。
さらに、その間毎月の支払いも18,823円安いのが120か月で、
225万円の差があります。
10年後の合計の差は、360万円となる。
11年目から変動金利が大きく上昇して、2.6%になっても
支払いは増えるが、当社の元本の減りが早かった分、
総支払額は、ほとんど変わらない。

それなら当社10年の差額の360万円を
金利上昇時の11年目に繰上げ返済したら、
総返済額や月々の負担も抑えられるということになる。

長々すいません（涙）

2年後の不動産相場上昇時に、2年前の安い時買えたんだ、
と自負出来そうだし、その時に新築を転売すれば儲かるかもしれませんね。

私が2013年に契約して、2015年完成のため、
2015年から住み出したときは、
すぐに売っても儲かっていました。
住み続けましたけど。
金利不安なお気持ちは察しますけど、
賃金も上がらない中、日銀がそんなに金利に寛容とは思えないです。
この物件の買いでいいと思います

[774: 買い替え検討中さん]

よくわからないのですが769さんと773さんは同じ人でしょうか?

[775: 匿名さん]

ここまで円安が進んじゃうと資材高騰で手抜きや欠陥などになったりしないか心配になってくるな

[776: 周辺住民さん]

いずれにしてもこのマンションで
似合わない言葉は
「リセールバリュー」です。
高齢者が「終の棲家」が
似合っています。
ハッキリ言ってここは戸建地域です！

[777: 匿名さん]

>>776 周辺住民さん
戸建ての低層地域の駅直結のタワマンだからこそ希少価値が有るのでは？

[778: 買い替え検討中さん]

>>777 匿名さん
「希少」ではあるが、「ド郊外・定借」なのでリセールバリューは狙いにくいということでは?
この2つは両立しうると思います。

[779: 匿名さん]

>>776 周辺住民さん

[780: マンション検討中さん]

>>776 周辺住民さん
元々東急のまちづくりは老若偏らないまちづくりだと何かで読んだ記憶があります。駅チカに住み替え用住宅を建て、そこに高齢者を集め、空いた中古マンションに若者達に住んでもらうという記事でした。

[781: 周辺住民さん]

柿生にタワマンが着工
https://skyscraper-urban-development-institute.com/blog-entry-4886.htm...

となるとこの物件と競合！
・・・はしなさそうですね

[782: 匿名さん]

>>781 周辺住民さん
競合というより、比較したいのは相模大野の伊勢丹跡地のタワマンですね。
https://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/670719/

[783: 名無しさん]

>>774 買い替え検討中さん
あっはい。同じです。長々とすいません。

[784: マンコミュファンさん]

30年前から言われてるし、着工もどんどん伸びてるし、いつ出来るかわかんないやつね。

[785: 匿名さん]

＞781

着工ってあるけど取り壊しも始まってないしいつになることやら。

[786: 匿名さん]

>>785 匿名さん
工事が始まっていないのは、柿生（上麻生）のタワマンのことですね。
相模大野のタワマンの方はもう少しで取り壊し完了です。

[787: 匿名さん]

＞777

郊外にタワマン乱立で希少性もないでしょ。

[788: マンション比較中さん]

>>787 匿名さん
駅直結は希少ですよ。
しかも急行停車駅でしょ。

駅直結が乱立って有り得るんです？笑

[789: 匿名さん]

ドレッセたまプラーザテラスの2物件、未だ売り出し中か。やっぱ定借物件の売却はしんどそうね。。

[790: 買い替え検討中]

>>789 匿名さん
買い替えを前提にすると厳しいですよね
ブリリア品川シーサイドとか定期的に出てきますが、
23区、駅近の便利な立地でも中々売れないみたいですし
https://www.homes.co.jp/archive/b-27267419/

[791: マンション検討中さん]

>>790 買い替え検討中さん
この値段でも売れないのですね・・・

[792: 匿名さん]

オンライン相談会で、「住まなくなったら売っていいですよね」と聞いたところ、「はい、賃貸出しても良いですよ」と担当営業に返されたので、たぶん売れないでしょうね。
定借じゃなかったらたぶん、「ここは絶対値落ちしない！」とアピールしてくるでしょうけど、そのような話は一切ありませんでした...
まあ、察しましょうね。

[793: 匿名さん]

中古で住宅ローン組むときに、銀行だと定期借地権マンションはそもそも取扱不可なんですね。
ARUHIでもしかしたら利用できる場合があるかもっていうぐらいです。
https://www.aruhi-corp.co.jp/faq/detail/10/

一般の中古マンション検討者は、ここを欲しくても住宅ローン通らないので買えないんです。
もし途中売却をする場合は、ここを現金一括で買ってくれる金持ちが現れる強運を発揮するのが前提となるでしょう。
賃貸に出すか永住するのが基本となりますね。

[794: マンション検討中さん]

例え売れなかったとしても、すぐ借り手は見つかりそう

[795: 匿名さん]

>>794 マンション検討中さん
分譲価格が定借の分安くて賃料は所有権物件と変わらないから表面利回りは良いけど、貸主は地代を払わなくてはいけないのでネット利回り（管理費等の経費を引いた後の利回り）は下る。
多少利回りが良くても定借残存期間で元が取れるかどうかですね。

[796: 通りがかりさん]

>>795 匿名さん

親子二代で大家をする覚悟がいるね。しかし、実際は古くなると専有部分にだって金がかかるし、歯抜けになった郊外の古いマンションに、条件のよい借り手はつかないだろう。オーナーがうんざりした頃合いを見計らって、東急か、その関連会社が安く買い叩くのかな？

[797: 匿名さん]

>>793 匿名さん
なるほど。
現金で買える高齢者で、且つこの立地で375戸の需要を満たせるとはとても思えないので、よほど特別な部屋を狙わない限りは当分様子見をして売れ残り住戸を安く買い叩くというのが、この物件の買い方ですね。
悪い円安が進行してこの先日本経済がどうなるのかも読めませんし、高層階でなくても眺望にさほど違いもなさそうですし、間違っても飛びつく物件ではないですね。

[798: 匿名さん]

>>795 匿名さん

計算して見りゃすぐわかるけど、それでも賃貸する分には所有権より断然有利。
問題は担保価値が低いことなので、借金して大家始めるには向いてないこと。

[799: 通りがかりさん]

>>798 匿名さん

想定賃料はいくらで、何年間貸す計算ですか？

[800: 通りがかりさん]

>>790 買い替え検討中さん

ここは残年数が短いからね
次買う人はもう売れないから

[801: 通りがかりさん]

なんかあれば賃貸に出せばって定型文の如く書かれているけど、現実的にはまずローン組んでる場合銀行がＯＫするかどうかがハードル高い、しかも定借ローンとかなる場合はさらにハードル上がる、、それに万一賃貸に出せたとしても自分たちはやっすい賃貸アパートに住み替えるの？（笑）

[802: 匿名さん]

>>801 通りがかりさん
住宅を買った途端、転勤なんて昔はよくありましたからね。
それが、「なんかあったら」なんでしょうね。

[803: 買い替え検討中さん]

>>801 通りがかりさん
そうなんですよね。
結局マンションの利点の一つである流動性が低いというのが定借の弱点ですよね
地縁があって永住なら満足度は高いと思いますが...

627,634あたりで書かれているように、最近は定借でも安く設定されないですからね

[804: 匿名さん]

ランニングが70平米で地代含め月6万という話が出ていますね…

[805: マンション検討中さん]

地代も思うところあるけども
管理費だけで２LDK26600円、３LDK32100円、４LDK41500円
新綱島があれだからある程度は予想できたかもしれないけれど
改めてみると東急の強気感すごいな...。

[806: 匿名さん]

＞地代

真面目に試算してないけど、タワマンで世帯数多いから一戸あたりの土地の持分は
少ないし、駅前とはいっても南町田だから地代は月１万もしないと思ってましたが

管理費が安くなるわけないと思っていたけど、平米単価はいくらなの？
新綱島は内廊下だしグレードもあるからまだ理解できるけど、ここは
外廊下でグレード低いのにやっぱり管理費だけ高いのかね？

[807: 匿名さん]

地代は3LDKで12,000円/月 くらい
管理費は3LDKで32,100円/月 くらい
という案内でした。

地代もですが、管理費の高さにはさすがに唖然としました。。

外廊下仕様、駐車場はタワーパーキングではなく自走式、共用部も人工が割かれるようなものはなく、管理費を上げないための工夫かと勝手に推測していましたが、なぜかこの仕様で高い管理費。。

なぜ高いのかがまだ理解できていないです。。

[808: 匿名さん]

>>807 匿名さん
定借だと、固定資産税は取られないのですよね？

[809: 匿名さん]

>>808 匿名さん
固定資産税は、土地と建物で別々に計算されます。
タワーマンションの場合、1戸あたりの土地面積は小さいので、固定資産税はほとんど建物にかかります。
比率でいうと、土地1割、建物9割ぐらいです。
固定資産税は築年数や税制優遇や階数で変動しますので、いくらと出すのは困難ですが、このあたりだと固定資産税はだいたい年20万ぐらいではないでしょうか。
その場合、内訳は土地が年2万、建物が年18万になりますね。
この土地の年2万は借地ですので東急が払います（これがおっしゃられている「固定資産税は取られない」の部分）。
この固定資産税に東急の利益を乗せたものが、地代となっています。
建物の年18万は、納税義務があります。

正確な数字はモデルルームで確認していただければと思います。

[810: 匿名さん]

>>809 匿名さん
定借でも、固定資産税の大部分を占める建物部分は取られるということですね・・・

[811: 匿名さん]

>>810 匿名さん

借りているのは土地だけで、建物は所有しているので仕方ないですね。

70m2の部屋だと
地代：年間14.7万円
固定資産税：年間-2万円（土地分固都税支払不要分）
年間12.7万円は土地所有権より負担額が増えます。

[812: 坪単価比較中さん]

聖蹟も外廊下だけど管理費は約400円/平米だったから、ここも同程度なのかな？
修繕積立金は、最初は安いけど１０年後２０年後にどれくらい値上げ予定なのか
検討者は要チェックですね。

[813: 通りがかりさん]

検討者の皆さまはTwitterチェックされてますか？マンクラの方の間でもランニングコストが話題になっていますね。

[814: 通りがかりさん]

この方のツイートが参考になりそうです。
https://twitter.com/hamaship58/status/1515581247304908802?s=21&t=-6PgS...

[815: 通りがかりさん]

今に始まった話じゃないけど、いかに400世帯弱の情弱を騙して売るかの世界になってるなぁ。。
つくづく恐ろしい業界だわ。

[816: 匿名さん]

管理費は、人手不足による人件費高騰などで、採算をとるために新築が高いのは常識。なかなか値上げできない既存契約の価格と比べて高いと言っても始まらない。どっちが情弱なんだか…

[817: マンション検討中さん]

>>814 通りがかりさん

要するに安さ追求の人はお呼びじゃない、好きな人だけ買ってということね。
それでも売れるんだろうな。私はやめとくことにしました。

[818: 匿名さん]

一時金制度にして月額下げても怒られるし、素直に月額に転嫁しても高いって言われるし、デベも大変だな

新築時に安く設定されてしまった管理修繕費の後からの値上げって難しいから、最近は設計から管理会社が入って、値上げ交渉がいらないように設定する例がどのデベでも増えてる。
逆に言えば、今新築マンションで設定されるような管理修繕費設定できてない既存マンションは総じて将来がヤバいということ。

[819: マンション検討中さん]

郊外は、昔と違ってお金がある順に
駅直マンション→徒歩圏戸建→徒歩圏マンション→バス便戸建　以上
って感じですね。
ここはゆとりがあって快適な暮らしを最優先に考える人向けなんでしょう。

[820: 匿名さん]

この価格と設備仕様、ランニングコストでこの物件を買う人は情弱といわれても仕方ないでしょう。少し調べたら地雷だってわかりますし。
もちろん、本当にこの土地が好きでこのマンションに惚れ込んで買う人は別ですが。

[821: 匿名さん]

管理費がちょっと前の設定の倍近いって人件費高騰では説明できないくらい上がってる。物件価格が高騰しすぎてこれ以上上げられないから系列の管理会社で長く搾取って魂胆か。

[822: 匿名さん]

>818

12年周期のままの大規模修繕って計画なのはどうなんなんだろうね。最近は長期保証の補修を手掛けてるところが出てる。東急のグループ会社もやってるのに。

[823: 匿名さん]

修繕積立を段階的値上げの計画にしてるのは販売時の広告に載せるイニシャルの費用を安く見せかけるための売る側の都合。将来未納問題を引き起こすリスクがあって国土交通省のガイドラインでは定額が推奨されている。

売ったら最後後のことは知ったことではないという売り主のモラルと、必要な修繕にはコストを見てあらかじめ準備するというように消費者の意識が変わらないとこのままかな。給料が右肩上がりだったころのモデルだと思うから危険。

[824: マンション検討中さん]

高級路線だからこその駅直結タワマンなのに、ターゲット外の方々が多く観に来てることに、東急も困惑してると思いますね。
都市計画も勉強せずに、南町田とか定借とかキーワードで勝手に期待して勝手に裏切られたと声高に愚痴漏らしてるマンクラは本当に迷惑。