ドレッセタワー南町田グランベリーパークってどうですか？

[匿名さん]

公式URL：https://www.d-minamimachida-gbp.com/

注目の街、南町田。
「南町田グランベリーパーク」駅直結の免震タワーマンションが誕生します。
都心直結の利便性と郊外ののびやかさを享受できる好立地。
皆様と情報交換をよろしくお願いいたします。


ドレッセタワー南町田グランベリーパーク
（仮称）南町田グランベリーパーク駅前マンション計画

所在地　東京都町田市鶴間三丁目3番7号（地名地番）
交　通　東急田園都市線「南町田グランベリーパーク」駅徒歩1分
構造規模　鉄筋コンクリート造（免震構造）、一部鉄骨造地上34階地下1階建
総戸数　　375戸
敷地面積　7,223.50㎡
建築面積　4,000㎡
延床面積　45,000㎡
用途　共同住宅、子育て支援施設、駐車場

建築主　東急株式会社
設計者　東急設計コンサルタント
施工者　未定

着工　2021年04月上旬予定
竣工　2024年06月下旬予定

[スムラボ 関連記事]
ドレッセタワー南町田グランベリーパーク｜商業・レジャー・防災力すべてが揃う街！唯一の欠点は？_現地映像【Weekendクリスティーヌ】
https://www.sumu-lab.com/archives/35791/
ドレッセタワー南町田グランベリーパーク　定期借地権70年マンションの適正価格は？【2LDK】
https://www.sumu-lab.com/archives/42833/

[601: 匿名さん]

逆梁で下がり天なんて設計ミスでしょう。
天井高2m切って建築基準法違反になっちゃう。

[602: マンション検討中さん]

ここの基本天は2.5mですね。2.4mが多いなか天高10cm高いのは空間広がり良いですね。最上階住戸は2.7mとのこと。うらやまー。

[603: マンション検討中さん]

タワマンで基本天2.5は低めでは？板マンのスタンダードかと。

[604: マンション検討中さん]

>>603 マンション検討中さん
そうです、一般的なマンションとの比較ですね。
ちなみに、ドレッセタワーで比べると新綱島は2.48mでムサコは2.65mですね。2.5mは突出した天高ではないけどまぁ良しという感じでしょうか。

[605: 通りがかりさん]

天井2.5mはほかのマンションでも全然見かけますよ。今どきは普通ですかね。
設備にあまり期待できなさそうな感じしますが、どうでしょうか。

[606: 口コミ知りたいさん]

室内仕様は武蔵小杉のドレッセタワーのレベルでないと売れないと思います
しかし天井高2.5mの時点で期待できないでしょうね

ジム設備は無しですがグランベリーパークを含め南町田駅周辺にもフィットネススタジオが見当たりません
公園があるから必要無しということなのでしょうか

[607: 匿名さん]

＞室内仕様は武蔵小杉のドレッセタワーのレベルでないと売れないと思います

普室内仕様は、新綱島、武蔵小杉より相当低いと考えるのが妥当では？

[608: 通りがかりさん]

ここ南町田だよ？？そこまで設備仕様の高さを求める人が買う物件とは思えんのだが。都心よりでタワマン乱立するムサコは他との差別化必要だからハイスペなわけで。そもそも予算や属性違うでしょ。ムサコと比べるのも同等求めるのも理解し難い。もし比べるのであれば羽沢横浜国大かな。

[609: 通りがかりさん]

>>607 匿名さん
608ですが同感です。新綱島やムサコとはユーザー属性が違うと思います。決して南町田を否定したコメントではなく、たぶん普通の仕様でここは売れると思いますよ。まぁハイスペに越したことはないでが。

[610: 匿名さん]

別に売れ行きの心配はしないでいいと思うけど。
新築時は提携ローンもある。

[611: マンション掲示板さん]

>>609 通りがかりさん
新綱やムサコと南町田でそんなに住民属性違いますか？
南町田には具体的にどんな方々が住むものなんでしょうか

[612: マンション掲示板さん]

>>608 通りがかりさん
武蔵小杉と比べたのではなくドレッセタワー同士だから引き合いに出しただけなんですがね
ざっくり予定価格が南町田と釣り合わないから高級仕様にでもしないと納得できないと思ったのです
価格が安ければ安仕様で問題ないんですよ
安ければね

[613: 口コミ知りたいさん]

武蔵小杉タワマン住民は世間で言われているほど収入多くない
本当は都心に住みたいけど手が出ないから妥協した結果が武蔵小杉というだけ
共働きだけどエリートではないからそれぞれの年収は一千万円に届かない
つまり世帯年収二千万円未満
南町田もしょせんこの程度では？

[614: 通りがかりさん]

>>612 マンション掲示板さん
なるほど。
ちなみにざっくり予定価格がいくらであれば南町田と釣り合うとお考えですか？？

[615: 通りがかりさん]

>>613 口コミ知りたいさん
南町田は世帯年収1000～1200万円くらいが多いと思うよ。2000万未満なんてとんでもない。ムサコとは属性違うよ。パワカのDINKSは少なく、どファマリーとリタイア層が多いと思う。

[616: マンション検討中さん]

みんなオンライン相談会なに聞くの？

[617: 通りがかりさん]

天高2.5mだからスペック低いとは限らんでしょ。新綱島は2.48mで仕様いいしね。

・キッチン天板フィオレストーンor御影石
・深型食洗機
・グローエ社キッチン水栓
・ウルトラファインバブル洗面水栓
・洗面天板フィオレストーンor御影石
・全自動おそうじ浴槽＆魔法びん浴槽
・浴室ダウンライト
・Google Home×IoT

上は新綱島の設備仕様。ざっとみてもこんな感じ。建具・床材・巾木なんかも高級感あった。
612さんと同意見だけど、せめてこれくらいの仕様で仕上げてくれないと予定価格の納得感はないよね。だって定借物件だもんここ。今の価格では定借らしい割安感は全く感じられない。
東急さん、これ見てるよね？郊外物件だからっていまの予定価格で郊外仕様にされたんじゃ納得しないですよー。もしくは郊外＆定借らしい販売価格でなければ。らしい価格がいくらかは知らんけどさ、納得できる仕様＆価格でお願いしますねー。

[618: 匿名さん]

＞615

内装は後で変えられるし、十数年したらどっちみち交換。変えられない天井高と同列で考えては・・・。

[619: 匿名さん]

あっ、内装でなく設備ね。

[620: 匿名さん]

新綱島もムサコも内廊下のタワマンですし、外廊下かつ定借のここと比較するのはあまり意味がないのではないかと。

[621: マンション検討中さん]

いよいよ明日からですね、オンライン説明会。価格を出せないとしても、仕様設備は教えてくれるのかしら。それ次第検討を続けるか辞めるか判断できますね。（ロースペックなら地代などが出るまで待つ必要もない）

[622: 通りがかりさん]

>>620 匿名さん
話の主旨がずれていますね。
新綱島やムサコとの比較の話ではなく、南町田は定借なのに高いよね？という話。

[623: デベにお勤めさん]

>>621 マンション検討中さん
オンライン説明会は2月末にもありましたよね
隔週で行っていると思っていましたが

[624: 通りがかりさん]

価格が抑えられたら、申込殺到しそう。
価格次第かな

[625: マンション検討中さん]

>>623 デベにお勤めさん
あ、すみません。オンライン相談会の言い間違いです。
恐らくオンライン説明会の内容の補足程度しか答えてくれないと思われますので、せめて価値分析の材料となる内容を聞き出せたらと思います。

[626: マンション検討中さん]

>>624 通りがかりさん
どれくらいの価格なら申込殺到すると思います？
検討されている皆さんは定借物件としていくらであれば納得するんでしょうね？

[627: 通りがかりさん]

定借の価格については誰も言及ないですね。とくにお考えないということなのかな。

以下は私の考えるこの物件の適正価格です。
結論から言うと平均坪単価210万円です。
東急さん高すぎませんか？これほんとに定借物件ですか？？というのが率直な個人的見解です。最低価格で坪250万とかありえませんね。

坪210万円の根拠は以下。
パークビレッジ南町田の平均坪単価は約210万円
ドレッセタワー南町田の駅距離とタワマン仕様を考慮すると、
210万円×122～132%（※1）＝256.2万円～277.2万円
この金額が所有権の場合の平均坪単価。
今回は定借物件なので所有権物件の7割から8割が定借価格と仮定すると、
256.2万円～277.2万円 ×80%＝205万円～222万円→8がけなんで大目にみてます。

205万～222万なので間をとって平均坪単価210万円くらいが適正価格だと考えます。
冷静に考えて割高すぎませんか？大事なことなんでもう一度言いますね。この物件は本当に定期借地権物件なんでしょうか？
それとも設備仕様がよほど高いとうことですかね？東急さんこれ見てたらお応え頂けますと幸いです。


※1
駅直結タワマンと駅遠物件の価格差を他エリアより参照

サンプル①
・ドレッセタワー新綱島（駅徒歩1分）→平均坪単価約390万円
・クリオ横濱綱島（駅徒歩13分/2018年築）→坪単価295万円で売出中
★390万円÷295万円＝132%

サンプル②
・ドレッセタワー武蔵小杉（駅徒歩3分）→平均坪単価約410万円
・クリオ武蔵小杉ガーデンマークス（駅徒歩13分）→坪単価335万円で売出中
★410万円÷335万円＝122%

サンプル①と②を踏まえパークビレッジ南町田の125%がドレッセタワー南町田の「所有権」と想定した時の坪単価

[628: 通りがかりさん]

>>627 通りがかりさん
（誤）
※1
駅直結タワマンと駅遠物件の価格差を他エリアより参照

（正）
※1
駅近タワマンと駅遠物件の価格差を他エリアより参照

[629: 通りがかりさん]

>>628 通りがかりさん
（誤）
サンプル①と②を踏まえパークビレッジ南町田の125%がドレッセタワー南町田の「所有権」と想定した時の坪単価

（正）
サンプル①と②を踏まえパークビレッジ南町田の122～132%がドレッセタワー南町田の「所有権」と想定した時の坪単価

[630: 匿名さん]

そりゃあ坪210とかで出てきたら嬉しいけど、予定価格は最低で坪250でしたっけ？
平均で坪270ぐらいになりそう？

正式価格で大幅値下げがあったら考えるかぐらいの気持ちです。
気持ちはほとんど他のマンションに向いてます。
予定価格のまま来たら、潔く撤退予定です。

[631: 通りがかりさん]

>>630 匿名さん
ですよね。630さんとほぼ同意見。
立地条件のキラキラ感に目が眩んでいましたが、定借物件として冷静に見ると割高感満載なんですよね。階高による価格の上り幅少ないとか、よほどスペック高くたなければ私も撤退予定ですね。

[632: マンション検討中さん]

そりゃ、坪210だったら一瞬で完売するでしょう。

自分の場合、ハイスペックの設備仕様だったら、定借を考えた上で坪290~300でも決めちゃうかもしれませんが、微妙なやつだったら、坪250でも買う気が一気に失います。

[633: 匿名さん]

外廊下のURのような団地タワマンに坪250～出して満足する人が買えばいいんじゃないの？
タワマンなら何でもいい、とにかく予算が限られているので、定借でも外廊下でも気にしないって人は一定数いると思う

[634: 買い替え検討中さん]

マンションに詳しい人はこのようなお考えのようです。
ご参考まで。
https://twitter.com/garibenZ/status/1500611937675395074?cxt=HHwWhIDSre...

[635: 匿名さん]

おそらく坪240万円からの予想です。

インフレーションが理由です。
昨年とは市況が異なります。

[636: 匿名さん]

平均で坪280万円でも、すぐ完売です。

高齢者だけで、すぐ完売予想です。
ローンの必要はありません。

[637: 匿名さん]

坪単価は抑え気味にして、高いランニングコスト（管理費等）で回収する戦略をとるだろから、やはり注目すべきはランニングコストですね

[638: 匿名さん]

高齢者が買う理由無くない？
高齢者が好きそうなお店全然揃ってないでしょ。
毎日アウトレットで服買う高齢者がいたら見てみたいわ。

[639: 匿名さん]

既に目安の価格は出てるので、3Lの場合は5000万～なので、坪285万ですね
坪１８９万は絶対ないです

[640: 通りがかりさん]

>>627 通りがかりさん
627です。
適正価格で出した平均坪単価210万円は根拠として示した通り、エリアの相場感や他物件との相関性に基づいて算出した金額です。既に最低価格が坪250万と公表されてしまっていますが、この価格が高すぎることに気がついてください。定借物件の中古売却の難しさはご承知のとおりかと思いますが、リセールバリューは購入時の価格で全てが決まってしまいます。市場を無視した高値で買った場合、売却城南の残債割れが危ぶまれることはご想像と通りかと思います。いずれにしても定借物件なので買い手がつかない可能性の方が高いかもしれませんが。私はこのような理由からリスクが高すぎるため検討を断念するつもりです。正式価格やランニングコストがよほど良い条件でなければ難しい物件ですね。

[641: 匿名さん]

坪300万円平均でも、すぐ完売です。

高齢者だけでなくなります。
高齢者に物欲はありません。
しかし、スーパーやクリニックや病院への便利さ、鍵一本で出入り出来るマンション、暖かいマンションへの憧れは、若い人以上です。
若い人は何もわかっとらん。
孫が生まれたら、電車で孫のところまですぐ行けるかもしれないのも動機です。

ここは素晴らしい立地です。

[642: 通りがかりさん]

高齢者推しは東急の方なのかな？
立地が良いことはわかっています。私も利便性の良さに惚れ込んでいました。が、残念だったのは定借価格ではないということ。これ所有権物件の価格ですよね？東急さん？

[643: 口コミ知りたいさん]

高齢者には、若い人と違って、時間がないんですよね。
元気なうちに、、と考えるのは当然ですかね。ここ逃したらもう二度と…

そういえば日本の60歳以上人口は、3600万人いるようですね。　若い人の買う余地ないすね。
日本人の30代から40代の人口より多いですもんね。

[644: 通りがかりさん]

所有権価格で定借物件を売りつける荒技。いくらであろうが売ってしまえばこちらのもの。後の残存期間はたっぷりと骨の髄までしゃぶり尽くす。
この物件買うにはこれくらいの覚悟ないと買えませんな。別に東急に恨みがある訳でもないし、むしろこの物件かなり気になっていたけど、価格設定がエグすぎますね。危うく騙されるところだった。どう考えても定借価格とは思えんのですよ。あくまで私個人の見解なんで、欲しい方はこの価格でも買いたいと思いますが。

[645: マンション検討中さん]

定借のマンション相続するほど辛いものはない。
他のプラスの財産まで喰い潰されるから。
高齢者も本当に子供や孫のことを思うとここは手が出せない、現金で5000万残してくれたほうがありがたいし。もしくは老人ホームかな。5000万あればかなりいいとこ入れそうだしね。

[646: 通りがかりさん]

>>643 口コミ知りたいさん
コンパクトシティ構想は高齢化社会を見据えてことでしたからね。最近ではシニアレジデンスも増えてますしね。実際ここの現地を見に行った時に、宝くじ売場よこの2階デッキから建設地を覗き込むシニア層を何組か見かけましたよ。

[647: 口コミ知りたいさん]

子供には、お金は残さないからと言ってます。
親の財産を当てにしないでもらいたい。あまえるな。

私の知り合いの多くは、子供に毎年110万円の暦年贈与
してるみたいですが、甘やかしていいことはありません。

[648: 通りがかりさん]

もし自分の親がこの物件をどうしても欲しいと言ったら、頼むから相続はしてくれるなと思うよね。子どもとして両親の終の棲家にはして欲しくない物件。だけど郊外定借は想像以上に売却キツいんだろうね。分譲時の価格がこれだと尚更…

[649: 通りがかりさん]

>>647 口コミ知りたいさん
この物件の相続による資産は全く期待してないですよ。問題はお荷物になる可能性が高いという話です。いわゆる負動産というやつですね。子どもとて、大好きな両親を相続後に恨むような事はしたくありません。

[650: eマンションさん]

>>649 通りがかりさん

wwアホやな。相続放棄すればええやん。ww

[651: 通りがかりさん]

>>650 eマンションさん
相続問題を考えるだけで迷惑被るという話。。
負動産によるゴタゴタは頼むから勘弁してほしいよねww

[652: 通りがかりさん]

なんだかんだ300以下なら完売。
270なら瞬間蒸発なんじゃない？？
外廊下外廊下言ってても、上で言ってるようなUR物件みたいに外側に非常階段みたいに付いてるわけじゃないし。

高齢者推しは知らんけど、まぁ散歩にはグランベリー丁度良いんじゃない？
資金力弱めの若い家族とかも結構買うと思う。

[653: 匿名さん]

>>651 通りがかりさん

放棄すれば何も考える必要ないやん。ゴタゴタにもならん。
変な人

[654: 名無しさん]

周辺の人からは憧れのマンションですね。

買わないと、ずっと後悔しそう。
友達にも自慢出来そう！　
インスタの投稿も増えるわ

[655: 通りがかりさん]

東急さんが躍起になってきたようで笑える。焦ってきたのかな？今日からオンライン個別説明会だもんね。でもこの物件は定借価格じゃないと思うよ。

[656: 名無しさん]

>>655 通りがかりさん
あんた、よほど欲しいんやね。
プーチンのプロパガンダみたいです。

[657: 匿名さん]

相続放棄なんて簡単に言うけど、遺産分割協議に参加したり、部屋から思い出の品をあれこれ持って帰ったりしただけで「相続の意思あり」となって放棄が認められない難しい制度。
子ども側にだいぶ法律知識が無いと放棄は難しい。
仮に一族全員が相続放棄できたとして、その後のランニングコストは実質残りの居住者が連帯で払うことになる。
ほんと他人の迷惑を考えない自己中心的な考え方。

[658: 名無しさん]

>>657 匿名さん
わかったよ。欲しいんだろww

高いと思っても、頑張って買えww

[659: マンション検討中さん]

>>647 口コミ知りたいさん
いや、売れなくて管理費と修繕費が借地期間ずっと続くマイナスの負動産残されても困るって話しじゃないですかね？当てにしてるしてないではなく、処分できない不要なもの残されるのがキツいってことじゃない？

[660: 匿名さん]

「南町田グランベリーパークのタワーマンション買ったよー！」
友「すごいねー(町田は分かるけど南町田ってどこ？)」
友「やるじゃん(うわ、通勤大変そう)」
友「うらやましー(アウトレットの隣とかどんだけ服好きなんだよ。年に数回行けば飽きるでしょ。)」
友「私も住みたいですー！(所有権ならね)」

[661: 名無しさん]

>>659 マンション検討中さん
相続放棄を、なぜしない。
かんたんだぞ。

出来ないなら3万円ほど払って弁護士にやってもらえ

[662: 名無しさん]

>>660 匿名さん
欲しいのは、わかった。
そんなに頑張って、ここに張り付いてるんだから。
お前の頑張り次第だ

[663: マンション検討中さん]

相続放棄され続けるマンションってどーなっちゃうのでしょうか？？管理費と修繕費はずっと滞納？

[664: 名無しさん]

>>663 マンション検討中さん
大丈夫だ。東急が、最後全部やってくれる。

なんの心配してんだ

[665: マンション検討中さん]

>>661 名無しさん
仮に他の資産があっても放棄する感じ？？
それこそ負動産そのものですよ。

[666: 名無しさん]

>>665 マンション検討中さん
感じ？？ってなんだ。

安くすれば買い手なんていくらでもいる。
もっと劣悪な環境に住んでる奴は、腐るほどいる。

大丈夫だ。頑張れ！

[667: マンション検討中さん]

>>664 名無しさん
ランニングコストの心配をしてるんですよ。

あとは自分のことしか考えない人達が多く集まりそうで管理組合が大変そうってか、住民層の心配。

[668: 匿名さん]

相続放棄は、故人の貯金や株券思い出の品全て手をつけてはいけません。
相続の協議に参加してもいけません。
守れない場合は相続放棄は認められません。

[669: 名無しさん]

>>667 マンション検討中さん

広尾ガーデンヒルズ以外は、全部そういうマンションだ。
嫌なら一戸建てがあるぞ。

頑張れ

[670: 一途]

>>668 匿名さん
マイナスになることはないから大丈夫だ。

築69年でも、100万円なら俺が買う。

[671: 匿名さん]

>>670 一途さん

天国から買い付けお待ちしております！

[672: 評判気になるさん]

>>668 匿名さん
まあ団信入ってれば相続する時は残債0ですから、流石にマイナスにはならないのでは？
627さんのおっしゃる通り、そもそも定借価格ではないという意見には完全同意です。

664さんの最後は東急が何とかしてくれるは意味不明。
東急がなんとかするのは70年経った後ですよね。

[673: 匿名さん]

>>672 評判気になるさん

過去の投稿を追っていただくと分かるんですが、私は「相続放棄なんて簡単にできるもんじゃないですよ」と言ってるだけです。
亡くなる時期にもよりますが、素直に相続してからすぐに売れば相続税分ぐらいの値段は付きそうですから、マイナスにはならなそうですよね。

[674: マンション検討中さん]

オンライン相談会に参加された方、感想のシェアお願いします。
今回東急やはり強気でしょうか。

[675: マンション検討中さん]

>>673 さん

>>673 匿名さん
売れれば?
売れなければ賃貸でランニングコストを補う

これしかないですね。

[676: マンション検討中さん]

>>675 マンション検討中さん

売れれば？→売れればオッケー

[677: 匿名さん]

>>675 マンション検討中さん
築60年のボロボロマンション賃貸でも住みたくない。

[678: 匿名さん]

>>669 名無しさん
広尾ガーデンヒルズ？いつの時代の話ししてるん？
身勝手な住民が近所に住んでたら嫌なのはマンションも戸建ても一緒だ。

頑張れ

[679: 影響力ないコメントばかり]

>>678 匿名さん
ここにコメント書けば、
売主に影響与えられと思ってる奴は、アホだぞ。

誰に向かって書いてんだ？
直接言いにいけ！

匿名の板で、同じヤツしかいないじゃないか？
しかも、年配の人がターゲットのマンションで。。

こんな掲示板見て判断する人、1%くらいだぞ。
広告単価から逆算すればすぐわかる。

[680: 匿名さん]

死んだら後はどうとでもなれみたいな老人ばかりだと、30年後なんて管理費・修繕費の未払いばかりで管理が立ち行かなくなりそう。
そもそも70年後には跡形もなく消滅するから管理のモチベーション自体無いだろうね。
勝ち逃げ狙いの老人はともかく、若い人はよく考えた方がいいでしょうね。

[681: 通りがかりさん]

解体準備金がいらないのは他の定借よりコスト面でプラスなんですがね

[682: マンション検討中さん]

解体準備金の分を管理費に上乗せしてくる可能性もあるよなあ・・
検討者はランニングコストをよく確認したほうがいいと思うよ
外廊下でジムもないのに管理費だけ高い予感しかない

[683: 匿名係]

なるほどなるほどでしたね。
まぁ、こんなもの取り合いですね。

昨年、厄年終わってるから、今年は大勝負か。
それか親兄弟にも並んでもらうか。

[684: マンション検討中さん]

正直ここのライバルってタワマンじゃないよね。
一応ドレッセ、一応東京都、一応田園都市線だけど、エリア的には最近売り出してるところだと淵野辺、川和町、十日市場、鴨居あたりの中大規模マンションと比較検討されるレベル。羽沢国大もかな。
どこも地味駅で駅力もデベのブランド力もないけど、ここだって田園都市線ブランドと東京都（23区じゃないけど、神奈川よりはマシなのか？）、駅直結しか推せる要素がないわけで。毎日ショッピングモール行くわけでもないし。定借ハンデも含め総合したら同じくらいの価格帯に持っていかないと厳しいと思う。
同じ価格くらいなら定借付だけどドレッセがタワマンが田園都市線が駅直結がお得に買える！って感じになりそう。

[685: 口コミ知りたいさん]

私もWEB説明会に出られた方の情報が知りたいです。
これまで田園都市線駅直結のマンションは定借でもかなり高騰しています。たまプラーザ、市が尾、は勿論ですが、緑区の長津田も高騰しています。
たまプラーザは購入時より2000万程度高騰してます。たまプラーザドレッセは売り出し前に投資家達の購入で完売したそうです。たまプラーザと南町田では駅力が違いますが、南町田でも田園都市線駅直結は強いと思います。
私は、自宅でも一生の住処として考えて居ないので、ここは資産価値として魅力のあるマンションです。気になる点は、教育環境としては南町田はどうなんでしょうか？

[686: 匿名さん]

>>685 口コミ知りたいさん
なぜ、自分でWEB説明会に参加しない？
情報は、ただではないぞよ。

ただで、入手出来る情報は、たいていどうでもいい情報。
知らぬ存ぜぬではすまされぬ

[687: 通りがかりさん]

エントランスが無駄に豪華っぽいです
ブックラウンジも必要なのでしょうか・・・

[688: マンション検討中さん]

相談会で分かったことは施工だけでなく、管理会社まですべて東急グループであることです。今までほぼなくないですか？
これが良いことかどうか、詳しい人いますか？管理費が高くなりますかね。

[689: マンション検討中さん]

さすがに綱島ほどではないだろうけど高そうだね

[690: マンション検討中さん]

>>689 マンション検討中さん

ドレッセタワー新綱島は東急管理でしたね。情報ありがとうございます。やはり管理費高そうですね。戸数はこちらの方が少ないので、新綱島と同じくらいと考えたほうが良いかもしれませんね。

[691: 匿名さん]

小田急線だけど、相模大野の伊勢丹跡地のタワマンと比較中

[692: 通りがかりさん]

東急が破綻したらどうなるのかしら

[693: マンション検討中さん]

長津田の駅直結の定借マンションってありましたっけ？

ここの基準になるのは聖跡のタワマンかと。
駅力も外廊下といったグレード感も近い。
あとは、聖跡はハザード、ここは定借といった違いをどう見積もるか。
羽沢国大は、ここより高いでしょうね。
上物のグレードが違いますし、駅力も将来性ありますので、資産価値重視というか
値上がり期待の人はここより羽沢国大のほうがいいと思う。

[694: マンション検討中さん]

690です。
失礼しました。戸数に関して、南町田＞新綱島でした。ただ、定借だからって管理費を安くする理由はなく、逆に高くなる可能性はありますかね。

[695: 匿名さん]

外廊下で聖蹟のタワマンと雰囲気が近い（と言っても、あちらのほうがやや都心寄り。その反面、仕様はこちらの方がやや上かも？）のはそうだと思いますが、
ハザードと定借とでは比較にならない気が…。

やはり郊外の定借を基準にして比べないと見誤る気がします。

[696: 匿名さん]

管理費に関してガチ予想すると平米単価450円かなと思います。
各階ゴミ置き場、コンシェルジュ、24時間有人管理と金かかる三兄弟がいるのは、総戸数375戸にしては背負わされたなという印象。
総戸数の少ないタワマンは軒並み高いです。450円から上振れはあっても下振れは無さそうです。450円はかなり堅い数字だと思います。
その分修繕積立金は当初平米単価120円ぐらいと安めにしてきそうです。30年後に400円ぐらいになるように段階的に値上げしていくイメージ。東急は定期的に一時金も取ることがありますね。
自走式駐車場はプラスですが、その分駐車場代はそこまで取れなそうですね。
地代は平米単価180円ぐらいですかね。ドレッセたまプラーザテラスが210円ですから、それよりは安くなりそうかな。

他にもインターネット代などありますから、70平米だったら月55000円、30年後には月75000円ぐらいのランニングコストを見積もっておけば良さそうです。
割と堅い数字ですがどうでしょうかね。

[697: 通りがかりさん]

すごいですね

[698: マンション検討中さん]

新綱島の月額管理費：510円/㎡
仮に新綱島と同じ管理費だとしたら、
・90Aタイプ/4LDK/90.66㎡→月額46,237円
・70Cタイプ/3LDK/71.39㎡→月額36,409円
・55Aタイプ/2LDK/58.01㎡→月額29,586円

とても払えまてん。。
新綱島は地下を通して駅直結になっていること、大型商業棟の管理、機械式駐車場、内廊下があるため管理費が膨らんでいる。新綱島は非分譲住戸含め252戸。

武蔵小杉の月額管理費：474円/㎡
総戸数は非分譲住戸含め160戸。こちらも1Fと2Fは商業施設が入るため下駄の管理費は少なからず発生。機械式駐車場で内廊下設計。大型シアター付の屋上テラスや顔認証システムなど羨ましい仕様だが、その分の管理費はかかるのかと。コンシェルジュはなし。

南町田は外廊下、自走式駐車場、商業棟なし、戸数も375戸と多いため（新綱島は非分譲住戸含め252戸）そこまで高いとは考えずらい。
希望的観測も含め、南町田の月額管理費は300円/㎡～350円/㎡円と予想してみる。
510円/㎡とかとても無理ぽ。。

[699: 通りがかりさん]

ーーーーーーーー

[700: 匿名さん]

>>698 マンション検討中さん
武蔵小杉はコンシェルジュ無しなのはそうですが、24時間有人管理を免れたのが大きいですね。
一定規模のマンションは自治体から24時間有人管理の防災センター設置義務を背負わされることが多いのですが、これがとにかく金かかります。
徹夜の警備員複数名の人件費を背負うことになるので、管理費が100円近く跳ね上がる印象です。

[701: マンション検討中さん]

>>700 匿名さん
武蔵小杉は24時間有人管理ではないんですか？てっきり24時間有人かと思ってました。
自分で書いておきながらですが300円/㎡は厳しそうですね。。なんとか350円/㎡で収まって欲しいところですww

[702: 匿名さん]

マンション購入初めてなのですが相談会うまく質問できるか不安です

[703: 匿名さん]

>>701 マンション検討中さん

武蔵小杉は夜間に委託の警備員が巡回するだけで済ましたそうです。
人件費が雲泥の差なので、ここもそうしてくれって感じです…

[704: マンション検討中さん]

>>702 匿名さん
聞きたいことを聞けば良いと思いますよー。
予告の通り販売価格やランニングコストについては回答もらえませんでしたが、仕様設備のことなどはつっこんで聞きました。即答もらえなかったものは後日回答を頂く話になりました。

[705: ご近所さん]

>>699 さん
この値段だったら買いですよね！（そのまま転売しますが）

[706: マンション検討中さん]

>>703 匿名さん
なるほどー。
ほんとコストカットして欲しいですよね。個人的にはコンシェルジュいらないから安くしてという思いです（必要な方いたらすみません！）

[707: マンション検討中さん]

>>696 匿名さん
月額の修繕費ですが30年後400円/㎡でききますかね。。
参考になるかわかりませんが、下記は新綱島の修繕計画です。

1-5年目 120円/㎡
6-10年目 230円/㎡
11-15年目 410円/㎡
16-20年目 630円/㎡
21-25年目 725円/㎡
26-30年目 790円/㎡

[708: 匿名さん]

なんかどこを目指しているか分からない物件ですね。コンシェルジュとか、結局高級感を出そうとしているんですね。全体的に中途半端。

[709: マンション検討中さん]

これらの予想のランニングコストでは郊外検討の一般的な収入の現役ファミリー層にはなかなか手が届かない物件になりそうです。
ただ、大きなずれもなさそうに思えます。

[710: 匿名さん]

>688

大手だとグループで管理会社持っていて自社物件はそこで管理ってのが一般的。入居後もしっかり搾り取るって構図。

[711: マンション検討中さん]

>>682 マンション検討中さん
解体せずにそのまま東急が引き取ってくれると説明を受けました。

[712: 匿名さん]

そのまま引き取るから（通常の借地権物件では必要な）解体準備金はいりません⇒その分、ほかの所に乗っていそう。
という意味ですよ！

[713: 匿名さん]

エネルギー問題で開発が止まったり価格が高騰したりしないか心配 ?

[714: 匿名さん]

>>713 匿名さん
世界的な物価高で、日本の不動産価格も今後上昇しないわけがないとテレビで見ました。
年間10%近く物価が上がっているそうです。
企業が価格転嫁し始めているようです。

毎年不動産価格10%上がるなら、はよ買わなあかんねや

[715: 匿名さん]

人口減が続く日本で、不動産価格が上がり続けるとは思いませんが？

[716: 購入経験者さん]

東京の人口が増えると思うけど

[717: 匿名さん]

23区内の人口は増えるでしょうね。

[718: 匿名さん]

人口がどう推移しようが、70年後には資産価値ゼロになるので逆に安心ですね

[719: 検討板ユーザーさん]

>>493 匿名さん
おっしゃる通りです！
住むために購入するので
住んだ後にどんな生活ができるかが重要だと思います。
転売で儲けたかったらビットコインでも
購入した方が良いと思いますね！

[720: 匿名さん]

>>719 検討板ユーザーさん
ホント！

不動産なんて流動性ないし、短期譲渡所得税40%取られるし、
富士山噴火したらおわりだし、ビットコインとか有価証券
のがいいと思いますけど。

小口で分散出来るし、レバレッジもきかせられるし、
分離課税だし、流動性高いし。

なぜ不動産がいいと思うのか。何種類の税金引かれるとか、
知ってるはずなのに。

不動産取得税
固定資産税
登録免許税
印紙税
譲渡所得税
司法書士への手数料
不動産屋への見えない手数料
ローン借りるなら銀行への支払い利息

いくつものコストをかけて、いくら儲けたいのでしょう？
有価証券べんきょうしなさいよ

[721: 買い替え検討中さん]

別に転売の話なんて誰もしていないのでは?
不測の事態などで売却してどこかにうつらないといけなくなったときに割高なマンションを購入したら詰んでしまうので、周辺の価格や駅距離などの条件、定借というということを考慮して適正と思える価格を考えるというのは普通に思えますけどね。
(個人的には627さんの考察は非常に説得力がありました。)
お金なんていくらでもあって気にしないというならどうでも良いのだと思いますが、残念ながらそこまでお金持ちではないので，，，

[722: 匿名さん]

まあ、東急ブランド価格ですからね。
グランベリーパークも東急、田都も東急、囲まれるタワマンは南町田の土地というより、東急の土地に建てられるものなので、南町田の坪単価相場は関係ないですね。
結局6割は東急信者のお年寄りが買うでしょうね。

[723: 買い替え検討中さん]

検索していて見つけました。
ランニングコストに関してはまだみたいですね。

オンライン相談会でわかった事。
・コンシェルジュサービスあり
・LDK天井高2.5m
・キッチン＆洗面天板御影石
・ウルトラファインバブル洗面水栓
・ラクセスキー付
・全戸トランクルーム付
・IoT×Google Home付
・全自動お掃除浴槽なし
・顔認証システムなし
・解体準備金なし

[724: マンション検討中さん]

目新しい情報はありませんでした！

[725: 検討板ユーザーさん]

17階南向き70㎡でこの価格でしたら、恐らく購入者殺到します。今の時代あり得ない金額です。
この金額なら私も即決します。
東急田園都市線急行停車駅なので都心へのアクセスとしては悪くないと思います。
南町田の問題点は排気ガスです。249号線と16号線の交差点なので排気ガスは覚悟しないといけません。
駅直結でアクセスと良さを取ると騒音や排気ガス問題は避けられないのかもしれません。
それでもこのマンションは値上がりすると思います。

[726: マンション掲示板さん]

2024年に横浜駅直結のザ・ヨコハマ・フロント・タワーが、とんでもない価格で売り出しになります。三億越えでした。最低価格でも一億をくだらないようです。この金額でも売れるからデベロッパーは高層マンションを建てるんですね。
不動産はどこまで高騰するのか…

[727: 口コミ知りたいさん]

定借とはいえこの価格はお買い得ですね
駅直結は捨てがたい魅力があります
抽選必至でしょう

[728: 匿名さん]

今時、南町田あたりで抽選になったら、極めて珍しいのですが・・・

[729: マンション検討中さん]

>>728 匿名さん

駅近物件の人気部屋は普通抽選になってるみたいですよ。海老名や十日市場とかですら。

[730: 匿名さん]

＞729

早期来場者の反応や要望書を集めて抽選になる程度に販売戸数を調整して人気を演出する。デベさんに騙されるタイプの人か。

[731: 匿名さん]

>>729 マンション検討中
営業さんは特定の部屋に人気が偏らないように、他の部屋を勧めるでしょうね。

[732: マンション検討中さん]

最上階の限定6戸は抽選必至ですよね

[733: マンション検討中さん]

住宅ローン減税の上限金額はいくらでしょうか？
認定住宅だったら、2024年入居の場合は4500万円ですが
単なる省エネ基準だったら3000万円ですので確認しておきたいです。

[734: 匿名さん]

>>733 マンション検討中さん
3000万です

[735: マンション検討中さん]

来年4月に日銀総裁が退任したらリフレ政策の見直しは必至で（円安でインフレが激しくなればそれ以前にでも）ほぼ確実に金利は上昇します。
この物件の引き渡しは来年で、住宅ローンの金利は引渡し日（残金支払いのためのローン実行日）にしか確定しないので、固定金利のローンを使う人はそれまで返済額が確定しないことになります。
変動金利も将来上がることが見込まれますのでローンを使う方は要注意です。
金余りの高齢者狙いなら販売価格も影響受けないと思いますので、金利上昇のしわ寄せはローン利用者に来ます。
インフレが進めば相対的に負債は減りますが、それもインフレに合わせて収入が増えればの話です。

[736: 匿名さん]

>>735 マンション検討中さん

なるほど。では急いで買ったほうが良さそうですね。

[737: マンション検討中さん]

>>735 マンション検討中さん
おっしゃる通りです。長年続いた住宅ローン減税もそろそろ上がると言われていますね。それを踏まえて最近の不動産高騰を押し上げているのは投資家と言うより、購入意欲の強いパワーカップルのようです。コロナ禍での資材高騰により新築マンションの供給量が極端に減り需要と供給のバランスが崩れて、都内の不動産はバブル越えなりました。
今後もこの状況が継続するので不動産価格はバブル期のように弾けないと言われています。
高輪ゲートウェイは1年で4割も上がったと言われています。共稼ぎが多いのでより都内中心部の多少狭くなっても駅近の物件に人気が集中しています。
都内が上がれば郊外の物件も連動して上がります。
都内近郊に購入予定の方は投資目的と言うより自宅も資産と考えて、万が一買い替えが必要になった時の事を考えて資産価値が下がらないマンションを購入していると思います。南町田駅直結は資産価値の面でも良いマンションだと思います。

[738: マンション検討中さん]

東急系列のマンションはドレッセたまプラーザも売り出し前に東急系列社員に情報解禁して優先的に販売されたそうです。南町田もあるかもしれませんね。
どこのマンションも多かれ少なかれあるようです。

[739: マンション検討中さん]

高輪と南町田を当たり前のように同列に扱うのは疑問です。
10年前に高輪のマンション買ってたら最低5割は値上がりしているでしょうけど
南町田は値下がりしているのでは？
また、南町田のような郊外の定借で資産価値が維持できるくらい相場が上がっているなら、今まで以上に都心部は値上がりしているでしょうから、資産価値重視なら可能な限り都心よりを買うべきでしょう。

[740: マンション検討中さん]

>>724 マンション検討中さん
目新しい情報は無かったとの事ですが、オンライン説明会参加されたんですか？

[741: 匿名さん]

>738

YOKOHAMA FRONTは事前に売主からコンタクトがあった人だけに1期販売して、二期は公開して販売。一期は事実上優先販売で2期の広告でその旨告知していないからルール違反。そういうことする会社。

[742: 匿名さん]

メーカー勤務だけどうちの会社は人気で品薄の新製品は社員向け販売を制限されるけどな。会社によってモラルも様々。

[743: 匿名さん]

それほど人気物件とは思えませんが？

[744: マンション掲示板さん]

>>732 マンション検討中さん
そうやって無邪気に盛り上げる一言が　デベロッパーをつけ上がらせ、価格が吊り上がるのではないでしょうかね。　自分で自分の首を絞めるというか。。

[745: 匿名さん]

>744

てかステマでしょ。

[746: マンション掲示板さん]

>>745 匿名さん
回し者ではとの推察はありましたが、用語（ステルスマーケティング）あるんですね。勉強になりました。

[747: マンション検討中さん]

>>736 匿名さん
急いで買っても（契約しても）ローンの実行日（≒引渡し日）が先ならその間に金利が上がって返済金額がどんどん増えていきます。
それを避けるには引渡しまでの期間が短い中古物件か、完成した新築を買うしか有りません。

[748: 購入経験者さん]

>>739 マンション検討中さん
居住用と投資用は分けて考えるべきだと思います。
確かに将来的な資産価値だけを考えれば仰るとおり「可能な限り都心よりを買うべき」だと思いますが、そのためだけに我慢しながら（同じ予算だと狭い間取りになるでしょうし環境的にも悪くなるのが一般的）住み続けることを良しとするかどうかはそれぞれの価値観次第でしょう。

[749: マンション検討中さん]

>都内が上がれば郊外の物件も連動して上がります。

ここ10年は都内は値上がり。郊外はどこでもってわけではなく
南町田まで郊外になると値下がりしていると思う。

>都内近郊に購入予定の方は投資目的と言うより自宅も資産と考えて、万が一買い
>替えが必要になった時の事を考えて資産価値が下がらないマンションを購入して
>いると思います。
>南町田駅直結は資産価値の面でも良いマンションだと思います。

「資産価値が下がらない」という基準で南町田を選ぶのは無理がありすぎる。

[750: なまえなしさん]

>749さん
気持ちはわかりますが、こんな側面も
１　全部資産価値は下がる可能性はある
　　↑これは場所依存なし
２　都心集中がなくなる可能性はある
　　↑都心が（相対的に）下がりやすくなる。もともと高い
　　日本人が貧乏になったらあり得る（今なってますよね）
といいつつ、都内のほうが資産価値の面で安全という意味では賛成です。
＃でもあくまで確率論です
といいつつ、自分は中央林間に買ってます（残念！）
資産価値もありますが、自分的には（資産価値＋生活の便利さ）でかつ、
都心に”生活の価値”持ってません。

[751: 買い替え検討中さん]

>資産価値が下がらない」という基準で南町田を選ぶのは無理がありすぎる。
おっしゃるとおりですよね。加えて定借という条件も付与されますし。
資産価値なんて関係ないと振り切って買うならありだと思っています。

[752: 購入経験者さん]

>>751 買い替え検討中さん
その通りですね。
投資用マンションは都内3区限定で複数所有していますが、自分は通勤もないので横浜市内の田園都市線駅近に住んでいます。落ち着いた環境を求めた結果です。
資産価値云々はさておいて本物件にも興味があります。

[753: マンション検討中さん]

>>750 なまえなしさん

一番確率が高いのは貧富の差の拡大でしょうね。そのことによる帰結は明らか。
超都心とかはそもそもマーケットが全く別。港区・千代田区あたりの中古マンションのチラシ広告は価格水準が初めから桁が違います。ロジックが違うので郊外住み済みの常識で見ても意味ないですよ。
日本全体が貧しくなろうが平均的サラリーマンの生活が苦しくなろうが関係ないです。サラリーマンであっても、エリートはエリート同士で結婚して世帯年収2000万円以上レベルならいくらでもいますので。そこから外れたマーケットで資産価値を論じても厳しいんじゃないですかね。
ここは、あくまで限られた資源の中で人生をどう豊かにするかという視点で選択すべき物件だと思いますよ。

[754: マンション掲示板さん]

昨今の資材や物資の供給制約を受け、物件の完成や居住開始が延期になったりしませんでしょうか。

[755: なまえなしさん]

>>753 さん

750です
そうですね。ただ貧富の差を考えると1000万x2のパワーカップルも同一に近いロジックでしょうね。だとすると、中途半端に資産価値を考えるのがまずい気はし
ますので、本当の一等地以外はどうなの？と思っています。どうせ将来は見えない
ので、自分のような庶民は、最低限のリスクヘッジをかけた状態で、住みたいとこ
ろに住むのが良いと思っています。さすがにやばいだろ、、、っていう立地はあり
ますのでそれさえ避ければ。

[756: マンション検討中さん]

ここならしばらくは楽しく暮らせるだろうから資産性はあまり気にせずともいいんでない？地域での希少性は十分あるし売るには困らんでしょ。

[757: 購入経験者さん]

>>756 マンション検討中さん
湾岸やみなとみらいのタワマンはタワマン同士が林立していてお見合い部屋は多いし、そうでなくても新築タワマンにいつ眺望を遮られるか分からない不安がありますが、ここはそうそうタワマンが建つとは思えないので当分眺望が遮られることはないでしょう。低層階からでも安心して丹沢越しの富士山ビューが楽しめそうです。
定借が玉に瑕ですが、残存期間が40年残っていればリセールは心配ないと思います。30年も住めば家族構成も変わって次に移る頃でしょうから。
但し、そのときに買った人たちはババ抜き状態になるのでしょうね。

[758: 口コミ知りたいさん]

定借物件が最後にババ抜きになるのはこの物件に限ったことではないので
先行している定借物件が最後にどうなるのかを見届けたいです

[759: 周辺住民さん]

都心部から転居し南町田在住8年になります。
資産価値などは今回抜きにして
自分が感じている事を述べさせていただきます。
メリット
公園や自然が多い
駐車場料金が安い
東名高速が近い
空港や木更津行き直行バスが駅前から出ている。
デメリット
グランベリーパークは一時より利用しなくなった。
当初は珍しいので度々訪問したが
最近は利用頻度が低くなったので殆ど利用しない。
特に土日は混んでいます。（平日はガラガラ）
東急ストアも中央林間の方が広く、品揃えが豊富なので
そこを利用。
エイビーやオーケー、ロピア、アピタも品物によっては
利用するが車が無いと不便。
全般的に価格が安いのはエイビーだが現金のみ。
中央林間のロピアは肉が美味しい。（現金のみ）
たまに「コストコ座間」・「座間イオン」にも行くが
土日は激混み。
「万葉の湯」は設備的に良いが家族4名で行くと
軽く1.5万円かかるので最近は瀬谷区の「王様の湯」に行っています。
ようするに車が無いと生活が不便な地域で
車があればそれなりの生活ができます。
また、飲食が好きな方、特にグルメやお酒を飲まれる人にとって
これと言って「居酒屋」は皆無です。
駅近くだと「山内農場」「ふくろう」か反対口の「和田屋」ぐらいで
どこもイマイチ。本当にグルメな人にとっては残念な街です。
（グランベリーパークの飲食店はイマイチなチェーン店が大半）
1度や2度グランベリーパークに行かれると素敵な街と思うかもしれませんが
これが毎日となるとすぐに飽きる街です。
したがって行動範囲を広げるのをおススメします。
車は必須です。
また都心への通勤ですが平日の通勤時は座れません。
1，2年前は座れたのですが
「ドレッセ中央林間」「グランアリーナ中央林間」が出来て
今後は「パークヴィレッジ南町田」の入居が始まると
ここ2年で約2000戸超に世帯が増えますので
ますます南町田からは座れなくなります。
もちろん帰宅時は長津田までは殆ど座れません。
テレワーク等で通勤せず、外食も期待せず、自炊中心で時々公園等のジョギングや散歩で良ければ
おススメの街だと思います。
ここに移住しどのような生活を送りたいのかを考慮された方が良いと思います。

[760: 匿名さん]

＞758

定借の制度ができたのが平成4年。最後を見届けるにはあと20年待たないと。

[761: 匿名さん]

＞754

選手村跡地がオリンピック延期のあおりを受けて引き渡しが先送りになってる。感染症は戦争は売り主に責がないので泣き寝入り。現居が借家で契約期限があるなら要注意。

[762: 匿名さん]

>>758 口コミ知りたいさん
見届けるころは、もう…

[763: 買い替え検討中さん]

>>759 周辺住民さん
情報ありがとうございます

>また都心への通勤ですが平日の通勤時は座れません。
そうなんですね 。最近は普通の通勤時間に通勤してないので知りませんでした。
南町田から座れないと厳しいですね

[764: 匿名さん]

>>763 買い替え検討中さん
私は今はテレワークで通勤していませんが、コロナ前には中央林間駅まで戻って急行に座ってました。もちろん定期は中央林間駅からです。

[765: 検討板ユーザーさん]

>>763 買い替え検討中さん
補足ですが各駅停車なら座れます。
帰りは各駅停車でも長津田までは困難ですね！
運が良ければあざみ野で座れます。

[766: 匿名さん]

>>765 検討板ユーザーさん
ここから頻繁に都内に痛勤するのは無謀でしょうね。

[767: 検討板ユーザーさん]

田園都市線の朝のラッシュは異常ですね。ピークには乗車率200%超えます。
私は青葉区在住ですが子育てや生活するには大変良い環境ですが通勤はマイナスしか無いですね。
田園都市線は良く止まりるのに他に複線が無いのもデメリットになります。
あざみ野在住の友人はこれ以上マンションが増えないで欲しいと嘆いていました。友人の希望とは反して新築マンションは増え続けています。

[768: 検討板ユーザーさん]

補足です。
私は中央線の高円寺から新宿間のラッシュも経験していますが、田園都市線のラッシュの体感は同じくらいです。

[769: 名無しさん]

ロシアよ軍事侵攻により、
いよいよ、30年続いたグローバリゼーションが、
終了するようです。（by世界最大の資産運用会社ブラックロックのラリー・フィンク最高経営責任者（CEO））

世界の企業にとって、コストを下げるために、
都合の良いグローバル化が進みましたが、
東西冷戦の復活により、反グローバル化となりそうですね。

つまり、世界的なコストアップ、
そして世界的にインフレ率が上昇し、
それが常態化。

日本も30年前のバブル崩壊に端を発した
低インフレの終焉となりそうです。

つまり、不動産価格の息の長い上昇。
早めに低金利で固定させ、安いうちに
買うべきと感じます。

[770: 買い替え検討中]

>>769 名無しさん
確かに金利は気になりますね。
ここは竣工2年後ですしね。。。

[771: 匿名さん]

＞早めに低金利で固定させ、安いうちに買うべきと感じます。

住宅ローンの金利が確定するのは引き渡し時。その作戦なら狙うのは完成物件か中古。

[772: 匿名さん]

>>769 名無しさん
ここの完成まで待ってる場合ではなく、他のマンションを狙えとのことですか？

[773: 名無しさん]

>>772 匿名さん
わかりませんね。
固定金利上昇しても、変動金利の上昇のが反応は遅い上に、短プラはこの13年？間、金利が下がり続けたのに、一切下がりませんでした。

つまり、変動金利の方が金利上昇に耐性がある
と考えられます。　
2年後に変動金利にして、
固定金利との差が1%あった場合（1.6-0.6）の12年後（10年間支払済）
の残債の差は、3075万-2941万円（4000万円、35年、元利均等）が134万。
さらに、その間毎月の支払いも18,823円安いのが120か月で、
225万円の差があります。
10年後の合計の差は、360万円となる。
11年目から変動金利が大きく上昇して、2.6%になっても
支払いは増えるが、当社の元本の減りが早かった分、
総支払額は、ほとんど変わらない。

それなら当社10年の差額の360万円を
金利上昇時の11年目に繰上げ返済したら、
総返済額や月々の負担も抑えられるということになる。

長々すいません（涙）

2年後の不動産相場上昇時に、2年前の安い時買えたんだ、
と自負出来そうだし、その時に新築を転売すれば儲かるかもしれませんね。

私が2013年に契約して、2015年完成のため、
2015年から住み出したときは、
すぐに売っても儲かっていました。
住み続けましたけど。
金利不安なお気持ちは察しますけど、
賃金も上がらない中、日銀がそんなに金利に寛容とは思えないです。
この物件の買いでいいと思います

[774: 買い替え検討中さん]

よくわからないのですが769さんと773さんは同じ人でしょうか?

[775: 匿名さん]

ここまで円安が進んじゃうと資材高騰で手抜きや欠陥などになったりしないか心配になってくるな

[776: 周辺住民さん]

いずれにしてもこのマンションで
似合わない言葉は
「リセールバリュー」です。
高齢者が「終の棲家」が
似合っています。
ハッキリ言ってここは戸建地域です！

[777: 匿名さん]

>>776 周辺住民さん
戸建ての低層地域の駅直結のタワマンだからこそ希少価値が有るのでは？

[778: 買い替え検討中さん]

>>777 匿名さん
「希少」ではあるが、「ド郊外・定借」なのでリセールバリューは狙いにくいということでは?
この2つは両立しうると思います。

[779: 匿名さん]

>>776 周辺住民さん

[780: マンション検討中さん]

>>776 周辺住民さん
元々東急のまちづくりは老若偏らないまちづくりだと何かで読んだ記憶があります。駅チカに住み替え用住宅を建て、そこに高齢者を集め、空いた中古マンションに若者達に住んでもらうという記事でした。

[781: 周辺住民さん]

柿生にタワマンが着工
https://skyscraper-urban-development-institute.com/blog-entry-4886.htm...

となるとこの物件と競合！
・・・はしなさそうですね

[782: 匿名さん]

>>781 周辺住民さん
競合というより、比較したいのは相模大野の伊勢丹跡地のタワマンですね。
https://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/670719/

[783: 名無しさん]

>>774 買い替え検討中さん
あっはい。同じです。長々とすいません。

[784: マンコミュファンさん]

30年前から言われてるし、着工もどんどん伸びてるし、いつ出来るかわかんないやつね。

[785: 匿名さん]

＞781

着工ってあるけど取り壊しも始まってないしいつになることやら。

[786: 匿名さん]

>>785 匿名さん
工事が始まっていないのは、柿生（上麻生）のタワマンのことですね。
相模大野のタワマンの方はもう少しで取り壊し完了です。

[787: 匿名さん]

＞777

郊外にタワマン乱立で希少性もないでしょ。

[788: マンション比較中さん]

>>787 匿名さん
駅直結は希少ですよ。
しかも急行停車駅でしょ。

駅直結が乱立って有り得るんです？笑

[789: 匿名さん]

ドレッセたまプラーザテラスの2物件、未だ売り出し中か。やっぱ定借物件の売却はしんどそうね。。

[790: 買い替え検討中]

>>789 匿名さん
買い替えを前提にすると厳しいですよね
ブリリア品川シーサイドとか定期的に出てきますが、
23区、駅近の便利な立地でも中々売れないみたいですし
https://www.homes.co.jp/archive/b-27267419/

[791: マンション検討中さん]

>>790 買い替え検討中さん
この値段でも売れないのですね・・・

[792: 匿名さん]

オンライン相談会で、「住まなくなったら売っていいですよね」と聞いたところ、「はい、賃貸出しても良いですよ」と担当営業に返されたので、たぶん売れないでしょうね。
定借じゃなかったらたぶん、「ここは絶対値落ちしない！」とアピールしてくるでしょうけど、そのような話は一切ありませんでした...
まあ、察しましょうね。

[793: 匿名さん]

中古で住宅ローン組むときに、銀行だと定期借地権マンションはそもそも取扱不可なんですね。
ARUHIでもしかしたら利用できる場合があるかもっていうぐらいです。
https://www.aruhi-corp.co.jp/faq/detail/10/

一般の中古マンション検討者は、ここを欲しくても住宅ローン通らないので買えないんです。
もし途中売却をする場合は、ここを現金一括で買ってくれる金持ちが現れる強運を発揮するのが前提となるでしょう。
賃貸に出すか永住するのが基本となりますね。

[794: マンション検討中さん]

例え売れなかったとしても、すぐ借り手は見つかりそう

[795: 匿名さん]

>>794 マンション検討中さん
分譲価格が定借の分安くて賃料は所有権物件と変わらないから表面利回りは良いけど、貸主は地代を払わなくてはいけないのでネット利回り（管理費等の経費を引いた後の利回り）は下る。
多少利回りが良くても定借残存期間で元が取れるかどうかですね。

[796: 通りがかりさん]

>>795 匿名さん

親子二代で大家をする覚悟がいるね。しかし、実際は古くなると専有部分にだって金がかかるし、歯抜けになった郊外の古いマンションに、条件のよい借り手はつかないだろう。オーナーがうんざりした頃合いを見計らって、東急か、その関連会社が安く買い叩くのかな？

[797: 匿名さん]

>>793 匿名さん
なるほど。
現金で買える高齢者で、且つこの立地で375戸の需要を満たせるとはとても思えないので、よほど特別な部屋を狙わない限りは当分様子見をして売れ残り住戸を安く買い叩くというのが、この物件の買い方ですね。
悪い円安が進行してこの先日本経済がどうなるのかも読めませんし、高層階でなくても眺望にさほど違いもなさそうですし、間違っても飛びつく物件ではないですね。

[798: 匿名さん]

>>795 匿名さん

計算して見りゃすぐわかるけど、それでも賃貸する分には所有権より断然有利。
問題は担保価値が低いことなので、借金して大家始めるには向いてないこと。

[799: 通りがかりさん]

>>798 匿名さん

想定賃料はいくらで、何年間貸す計算ですか？

[800: 通りがかりさん]

>>790 買い替え検討中さん

ここは残年数が短いからね
次買う人はもう売れないから