ドレッセタワー南町田グランベリーパークってどうですか？

[匿名さん]

公式URL：https://www.d-minamimachida-gbp.com/

注目の街、南町田。
「南町田グランベリーパーク」駅直結の免震タワーマンションが誕生します。
都心直結の利便性と郊外ののびやかさを享受できる好立地。
皆様と情報交換をよろしくお願いいたします。


ドレッセタワー南町田グランベリーパーク
（仮称）南町田グランベリーパーク駅前マンション計画

所在地　東京都町田市鶴間三丁目3番7号（地名地番）
交　通　東急田園都市線「南町田グランベリーパーク」駅徒歩1分
構造規模　鉄筋コンクリート造（免震構造）、一部鉄骨造地上34階地下1階建
総戸数　　375戸
敷地面積　7,223.50㎡
建築面積　4,000㎡
延床面積　45,000㎡
用途　共同住宅、子育て支援施設、駐車場

建築主　東急株式会社
設計者　東急設計コンサルタント
施工者　未定

着工　2021年04月上旬予定
竣工　2024年06月下旬予定

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[365: 検討板ユーザーさん]

>>363 マンション検討中さん
南町田は東京ですよ。一応。

[366: 匿名さん]

>>365 検討板ユーザーさん
23区と比べてどうですか？

[367: 買い替え検討中さん]

>>364 通りがかりさん
南町田在住で、住み替え考慮中の者です。厚木基地の騒音は空母が来る時だけだと思います。少なくとも、私はここ１、２年は騒音は聞いていない気がします。ただ数年前の夏にとてもうるさい時があり、その時は電話していても聞き取れないほどの事はありました。が、ごく稀かと。私はそれほど気になりません。あくまでも主観ですが。一方、私が心配なのは、土日の車の使用です。私は、土日は車でモール付近には近寄りたくありません。モールの営業時間帯は大渋滞となります。もし、この物件に住んだ場合、土日は早朝か夜でないと車は使用したくありません。又、駐車場も戸数の半分ほどしかなく危惧しています。私は元２３区在住でしたが、２３区でも交通不便な所よりは、ここの方が利便性を感じて生活しています。後は、通勤が半蔵門線ご利用の方には、急行も止まるようになりましたし便利かと思います。「僻地」ですけど（笑）。

[368: マンション検討中さん]

南町田って駅前に保育園ありましたっけ？
あったとしても、共働きで子供が保育園だと、職場から遠いとかなり不便。
子供に何かあった時にすぐに迎えに行ったりしなきゃならないことあるし
定時で帰れない時もありますし。
都心に勤務するパワーカップル向けとしては立地が厳しいかなあ。

まあ、評価はランニングコストが出そろってからでいいと思いますが
スレ読むかぎり、どーしても買いたい人は、知り合いががタワマンで儲けたので
10年で転売して自分も儲けたい独身の人約一名なのかな？
まあ、郊外の定借で儲けるのはかなり厳しいと思いますが頑張れ。

[369: 通りがかりさん]

皆さん駅チカ、モールチカに騙されないでください。
モール、コンビニ、東急ストアの営業時間を見てみてください。
あと田都通勤なら、6時半くらいからもう座れないのです。

価格は置いといて、実需の観点から見ると、
このタワマンに向いている人は、
・定年でのんびりしている人
・犬を飼っている（飼う予定の）人
・永久にリモートワークしている人
・どうしてもタワマンが好きな人
以上。

[370: 匿名さん]

町田市の市長選・議員選の票開票が行われてますね
https://www.city.machida.tokyo.jp/shisei/senkyo/20220220sigisicho/soku...
https://www.city.machida.tokyo.jp/shisei/senkyo/20220220sigisicho/soku...

[371: 匿名さん]

>>364 通りがかりさん
厚木基地の騒音については、うるさかった空母艦載機（攻撃機）は２年前に空母と共に岩国に移転し、残っているのは海上自衛隊の対潜哨戒機などで、マナーも良いようで、もうそれ程うるさくありません。

[372: 口コミ知りたいさん]

>>369 通りがかりさん
東急ストアは通常時なら23時まで、カフェ系も21時～22時まで営業していますよね
コンビニは駅のToksは23：30まで営業しているようです
別に問題ないように思えます
また通勤通学先が都心とは限りませんよ
うちの家族は横浜線沿線に通っているのでこの物件は気になります
都心の物件は1億を軽く超えますがここなら7000万程度で十分でしょう
もともと都内で購入するつもりで予算を組んでいるので予算的にはまったく問題なし
10年住んだ後は10年賃貸に出してその後売却するつもりなので定借でも構わない
定借とはいえ50年あれば売れずに困るということもないでしょう

[373: 匿名さん]

>372

定借って、新築時の提携を除くとローン扱ってる金融機関が限られる転売きついよ。

[374: 匿名さん]

＞362

コロナ禍からの経済回復後は金利上昇圧力が高まる。今の低金利は異常と考えれば、不動産市況はしっかりバブル。

[375: 匿名さん]

＞372

横浜線沿線なら中山駅タワマン待たないの？

[376: 匿名さん]

>>373 匿名さん
そうなんですね・・・
となると住み替えたいとなった場合、ここのマンションのローン支払い終えて賃貸に出すとかしか方法ない感じなんでしょうか？

[377: マンション検討中さん]

バブルかは知らんが、不動産価格はずっと上がってるよ。低金利なんてずっとやってるんだし、その間に増税もあったが新築も中古も上がり続けてる。
他の商品よりも値上がり率は半端なく高いから貨幣価値の下落による物でもない。
デベロッパーが供給絞って物件当たりの利益を高める戦略を取ってるのと、みんなが都心のマンションの価値が永続的って思ってるのがその背景だと思われる。

特に東京都心部だとそれなりにみんな無理して買ってるよ。世帯年収1500万届かないのに8000万のとか買ったり。
〇〇(自分が買ったエリア)は資産価値落ちないってみんな言う。だからペアローンくんで無理しても大丈夫だって。
そういう低金利を背景に背伸びした購入が多くて、都心は新築中古ともに上がり続けてる。
続いて人気郊外も上がる。

でも人口減少が確実で、かつ言語障壁があって外国人も住まない都心に永続的な価値なんてあるわけないのにね。ましてや郊外なんて何年価値が持つかわからない。
だから特に郊外は一生住み続ける、もしくは資産価値が下落しても後悔しないってマインドは必須。

[378: 匿名さん]

>376

その考えなら、賃貸できそうかと賃料相場を近隣の仲介業者に確認しておいた方がいいかな。デベの系列を除いて複数に。

まあ、それでも最後は負動産を相続することになる。

[379: 匿名さん]

>377

そして最後にババをつかんだ人が痛い目に合う。今はチキンレースか。

[380: 評判気になるさん]

>>379 匿名さん

それはそうだね。株価と違ってどっかで下落するからババ掴む人はいる。
そんな時にちゃんとリスクヘッジできてるかが重要。
解雇/金利変動などでマンション手放す時に、マンション価値が下がってローン返せないってなったら悲惨だね。

これから日本企業も解雇やジョブ型が増えるから定年まで雇用前提かつマンションの価値が下がらない前提でローン組むと人生詰むね。
この点に関してはバブルと一緒。

だから実需かつ身の丈にあったローンが安全だな。

[381: 口コミ知りたいさん]

リスク取れない人って資産も増えないですよ。
生活費切り詰めて、私これで満足してますからって、
一生ね

今までもそうやって、買わなかったんでしょ。
人のことなんでいいですけど、機会損失とか、
その間の楽しい生活の逸失利益とか、
賃貸のやつは大家の思うツボだとか、
残りの働ける年数の減少とか、
まぁなんでもいいですけど。マイナス思考が多くて、ゲンナリしますわ。

[382: 評判気になるさん]

ま、個人の考えだから、すきにばいいと思うよ？
上がると思えばローンガッツリ組めばいんじゃん？

別に生活費切り詰めなくても不要な物買わなければ十分満足な生活ってできるし、不動産でリスクとらなくても資産形成はもっとボラティリティ低い物で、年+30%くらいのリターンあるし、私は不動産でリスク取ろうとは思わないけど、そんなの麻雀と一緒で正解はわからないからね。あくまで自分で計算した期待値通りにやるだけ。自分で考えて決断した結果ならどうあっても後悔しないし。

それは置いといて、この物件は南町田も徒歩1分も素敵ですよね！

[383: 匿名さん]

ローン破綻して、管理費・修繕積立滞納されたら他人事ではなくなる。マンションって住民同士運命共同体。新築分譲だとお隣さんがどんな人かも入居するまでわからない。モデルルーム行ったら周りの人がどんなかかとか、どういったローンを組む予定かって情報もなるべく集めないと。

[384: マンコミュファンさん]

>>381 口コミ知りたいさん
掲示板の内容をまとめた上で考えると、
定借で最後は資産価値ゼロになる。住宅ローン借りてる内は賃貸に出せない。定借だから住宅ローン組める銀行が少なく転売が難しい。そもそも転売時期にもよるが殆どの人が不動産価格が下落すると予想。郊外タワマンで管理費等が高い。定借の残り期間が短くなるにつれ相続人不在の空き部屋だらけ、また更地で返すので大規模修繕もないボロボロマンションになる可能性があり、それ故さらに買い手がつかないので管理費、修繕費だけは無限にかかる。
つまりこのタワマン買っても資産は増えないけど、楽しい生活と大家さんに払うお金がマンションの管理費と修繕費に変わること、マンション買っても一生切り詰めて生活することになるかもしれないけど、働ける間は大丈夫だよってことでしょうか？

[385: 通りがかりさん]

>>369 通りがかりさん
わーい、2つ当てはまったから前向きに検討します！

[386: 通りがかりさん]

>>384 マンコミュファンさん
このマンション更地で返さなくてええんやで。つまり解体準備金は0円。ランコスいくらか知らんけど一生切り詰めるかどうかはその人の与信次第やろ。

[387: 匿名さん]

>このマンション更地で返さなくてええんやで。

その費用分を地代に転嫁でしょ。世の中そんなうまい話はない。

[388: 評判気になるさん]

ふむ、パークホームズ登戸スクエアどうしたものか。
https://suumo.jp/library/tf_14/sc_14135/to_1002353802/

[389: 名無しさん]

この物件に限った話しじゃないけど、やはり一次取得は厳しいよね。リセールはもちろん大事だけど、残債割れするかどうかなんて、結局どれだけローン組むかだからね。頭金いくらいれられるかって話し。含み益のある二次取得でもこの次の買替え考えるとかなり慎重になる物件だわ。

[390: 匿名さん]

>388

定借物件選んで検討してるの？

[391: 名無しさん]

>>387 匿名さん
地代の転嫁は公示地価や周辺相場みて確認しますがな。

[392: 匿名さん]

>391

イニシャルは抑えておいてそのうち値上げってやられるかもね。

[393: 評判気になるさん]

>>390 匿名さん
いや、竣工半年なんだけど早くもリセール100%割れてきてると思って。定借事例調べてるんだけどやっぱキツいのかなと。。

[394: 匿名さん]

>>377 マンション検討中さん
世帯年収の5.5倍のマイホームって今となってはそんなに背伸びではないですよ。

[395: 名無しさん]

>>392 匿名さん
えっ！地代の値上げなんてあるの？？

[396: 匿名さん]

>393

神奈川は去年から新築物件の価格ピークアウトしはじめてる。リセール割れは定借が要因なのか、相場なのか判断難しいかな。

[397: 匿名さん]

>395

少なくともない保証はない。

[398: 名無しさん]

>>396 匿名さん
綱島や武蔵新城見てるとグイグイ上がってる気がしてました。。登戸は土地区画整理やタワマン計画の真っ只中なんで上がると思ってたんですけどね。そこにきて100%割れは定借懸念かと思ってましたが、、判断難しいす。
いずれにせよ南町田のモデルケースとなる事例が見当たらずでして。

[399: マンコミュファンさん]

>>386 通りがかりさん
借地権の存続期間の終了時には土地を更地返還していただくことが原則となりますが、駅近の好立地に、期限を見据えて計画な暮らしが叶う事から、今選ばれています。

また、土地所有者は、存続期間終了後に更地になっていれば、将来のライフスタイルに相応しい建物や街づくりが可能となります。

ってホームページに書いてあるけど？更地で返さなくていいんだ？？

[400: マンコミュファンさん]

>>386 通りがかりさん
解体準備金がなくても、相続人不在の空き部屋だらけ、大規模修繕もないボロボロマンションは管理費、修繕費は比較的高くなる予想ってことじゃないかな？

[401: 名無しさん]

>>399 マンコミュファンさん
プロジェクト発表会では建物解体しなくていいって言ってたよ。

[402: 通りがかりさん]

>>400 マンコミュファンさん
空き部屋だらけになるかは知らんけど、修繕高くなる前の10年以内には買替えようと思ってる。もし一時徴収金あってもその前にドロンちょ。逃げるというより10年も経てばライフスタイルも変わるでしょ。どうせ短い人生だし、せっかくなら色々なところに住みたいじゃん。コストの心配より定借による売却難の方が心配かな。。

[403: マンション検討中さん]

普通なら更地で返す形だけど、東急側が70年後の建物の状況によっては、壊さずに自分たちがそのまま使うかもしれないと公言しているので、更地にしなくてOKです。
そのため解体準備金がいらないけれど、ちょっと微妙な気分にはなりますね。

要は、土地だけでなく建物も70年間にわたり借りることのできる権利を、販売代金で前払いして、残りは毎月の地代で払ってね（修繕も修繕積立金を積んでね）という感じの仕組みと考えればしっくりくるかなと個人的には考えています。

しかし、多分後半は終わりが見えているだけに計画修繕をめぐっても住民間で意見が合わずに紛糾するだろうし、それを避けるにはそこそこ早期に売り抜けないといけない気がしますが、リセールはローンの問題もあるとなると…。

[404: 匿名さん]

>>393 評判気になるさん
竣工半年でも定借という理由でリセール100%以上でローンをくんでくれる銀行が無ければ、買える客は現金一括みたいな人だけになるし、見込み客が少なくなるという事例って感じがしますね。

[405: 匿名さん]

>402

タワマンは修繕積立は跳ね上がる前に住み替えって考えが浸透してきている。そのころになってババ引き受けてくれる人がいるか次第だね。

[406: 匿名さん]

>403

竪配水管とか50年過ぎると交換が必要になるんだけど、販売時の修繕計画の期間以降なので考慮されていない。エレベーターも同じく。

残り20年のためにきちんと維持していくかどうかって深刻な問題になるのは必至。70年定借って前例あまりないし。

[407: 匿名さん]

>398

登戸の区画整理事業はまとまったプランが無くバラバラってのがネックになったのかな。

[408: マンション検討中さん]

>>406 匿名さん
そうですね。
５年毎とかで修繕計画を見直す管理組合であれば、そのうちそれらも見えてくる訳で。
修繕積立金の値上げも相まって、50年目以降の重い修繕は先延ばし（又は取りやめ）になる可能性が高いかなと思います。

東急的には、建物引き取り前にそれらを更新しておいてくれるならラッキーという感じなのかもですね。

そもそも、修繕積立金の値上げ自体も、当初の規約に盛り込まないで単なる予定となっているだけだと、最初の値上げから結構揉めるでしょうし。

[409: 匿名さん]

>508

5年ごとに見直しても、その後の5年ってやるだろうから竪配水管とか大物の交換問題が露見するのは結構先。

[410: 匿名さん]

＞50年目以降の重い修繕は先延ばし（又は取りやめ）になる可能性

先延ばしして水漏れ多発になったら、引き払う人が出てきてゴーストマンションになるリスク大。そうなったら完全に売れなくなって負動産に

[411: マンション検討中さん]

>>407 匿名さん
なんでああなってしまったんですかね。
せっかく街が生まれ変わるチャンスだったのに残念

[412: 匿名さん]

全くスレチだけど、昭和時代の登戸を知ってるオッサンからすると、登戸で定借とか坪350万とか違和感しかないわ

[413: マンション検討中さん]

銀座タワーとか神楽坂アインスタワーがそろそろ今後のことを考えなくてはいけない時期になってきてますね。
でも例えばアインスなんか残存ほぼ30年になってきたのに、新築時4210万円の部屋が今7990万円で売り出されてます。指値は入ると思いますがこれまでの実績からすると7500万以上では売れちゃうでしょう。8割高。
要は賃貸価値がある立地であれば、定借であっても残存期間の想定賃料を計算して、いざとなれば貸して十分な利回りが得られるので普通に流通する、買主がいるということです。銀座や神楽坂みたいな他に得難い立地であれば、築年数関係なくいくらでも住みたい人はいるわけです。その場合、逆算して解体までの間は商品価値を維持する程度のメンテナンスをする動機は働きますので、スラム化の心配は少ないでしょう。
ここの立地はどうでしょうね？きれいなうちはいいけど、どこまでこの立地に拘ってくれる借り手がいるか。グランベリーモールだけでは弱いような気が。
やはり相当安くないとね、と思うのは私だけでしょうか。基本的に郊外に定借マンションは、他に所有権マンションが建つ余地がまだあるので難しいですよね。ぴっちり市街化してしまったたまプラ駅直がギリなのではと思ってます。

[414: 匿名さん]

考えすぎな人が多いですね。

おそらく、こんなに考えない人だけですぐ完売するでしょうね。考えすぎな人はまた買えないww
何回目か聞きたいですねww
回遊族が、またモデルルームにやってきたーww