ドレッセタワー南町田グランベリーパークってどうですか？

[匿名さん]

公式URL：https://www.d-minamimachida-gbp.com/

注目の街、南町田。
「南町田グランベリーパーク」駅直結の免震タワーマンションが誕生します。
都心直結の利便性と郊外ののびやかさを享受できる好立地。
皆様と情報交換をよろしくお願いいたします。


ドレッセタワー南町田グランベリーパーク
（仮称）南町田グランベリーパーク駅前マンション計画

所在地　東京都町田市鶴間三丁目3番7号（地名地番）
交　通　東急田園都市線「南町田グランベリーパーク」駅徒歩1分
構造規模　鉄筋コンクリート造（免震構造）、一部鉄骨造地上34階地下1階建
総戸数　　375戸
敷地面積　7,223.50㎡
建築面積　4,000㎡
延床面積　45,000㎡
用途　共同住宅、子育て支援施設、駐車場

建築主　東急株式会社
設計者　東急設計コンサルタント
施工者　未定

着工　2021年04月上旬予定
竣工　2024年06月下旬予定

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[2151: 通りがかりさん]

>>2148 口コミ知りたいさん

それを言い出してしまいますと・・・

ココにいる全員が住民であるというエビデンスがありません（汗）

[2152: マンション検討中さん]

レッドブログとかマンマニも、このマンションの管理費というかランニングコストが高過ぎということは当初から指摘されていたけど、今更蒸し返されているのは謎。ドレッセ新綱島と同じく、購入者が冷静になって今更暴れているのかしら？

[2153: マンション検討中さん]

参考）月額修繕積立金
＊出典：レッドブログ　https://redblog7.com/blog/d-minamimachida-gbp/

1-5年目:175円/㎡
6-10年目:299円/㎡
11-15年目:350円/㎡
16-20年目:460円/㎡
21-25年目:500円/㎡
26-30年目:640円/㎡

[2154: マンション検討中さん]

>>2152 マンション検討中さん

単純に、管理費は初期値は変えられないから、入居後に変えられる管理費を下げよって話だと思っています。

コストカットは大事ですよ。だって、だって、超高いですもん。

[2155: マンション掲示板さん]

>>2145 マンション検討中さん
嫌なら買わなきゃいいだけの話という点、同意です。
375戸という規模の割に内廊下を除くフルセットの共用設備を入れ込んだことが管理費が高止まりしている要因かと思います。

一方、言葉を変えると他物件が1.3-2倍の住戸で使用する共用設備を他物件比1.3倍以下の管理費で使用できるということですから、コストは高いですが、コスパはいいのかもしれません。

TOWER JUJO:住戸数約1.5倍
SKY DUO:住戸数約2倍
シティータワー武蔵小山:住戸数約1.3倍

[2156: マンコミュファンさん]

管理費が高い、否、高すぎる。
初期値は変えられない。だから入居後にキチンと精査して適正値に正す必要があるよねって、話。わかるかい？
そもそも東急がもっとマシな管理費で販売しとけば、こんな議論は不要だったんだ。
管理費は東急グループで儲けるために、高すぎる値になっているわけだ。

俺は養分になるのは御免だわ。

[2157: マンコミュファンさん]

管理費用は適正だと思います
マンマニさんが動画でもこのサービス内容ならこの管理費は仕方がないって言ってましたよ

[2158: マンション掲示板さん]

>>2157 マンコミュファンさん
戸数、サービス内容、共有施設、駐車場設置率からすると妥当でしょうね

[2159: 通りがかりさん]

>>2157 マンコミュファンさん

サービス内容を落とすことで、管理費も落とせると理解しました。

[2160: マンション掲示板さん]

>>2159 通りがかりさん
管理費下げれば資産価値は下落する。
これをどう考えるか。

[2161: マンション掲示板さん]

サービス廃止論はサービス廃止を通して管理費を削減すると、管理費が安くなった分、優位な価格で売却できるのではないかという意見で、サービス継続論はいくら管理費が安くなっても他物件と比べてサービスが劣れば売却価格は下落するのではないかという意見。

どちらの意見も物件の資産価値向上が目的だし、それぞれ一理あると思う。

十分に議論すべき案件なだけに、反対意見に対して養分などと揶揄するのは勿体無いな。
感情を逆撫でするような言い方をしても議論は進まず、対立が深まるだけなのに。

ネット掲示板だから、ある意味どうでも良いけど現実のマンション運営では理知的に話して貰いたいね。

[2162: eマンションさん]

素朴な疑問なんだけど、管理費が高いことは買う前から分かっているのになぜ印鑑押したの？

[2163: 匿名さん]

東急コミュニティが過剰に管理費を請求しているという話（多分その可能性はほぼない）と
管理費下げるためにサービスを削減するというのでは話が全然変わってきますよ

事前に管理費がこれくらいかかることは分かってたことであって、自分は使わないからサービスを削減したいなんていうのは身勝手ではないでしょうか
充実したサービスを気に入ってここを選んだ人もいるんですよ

[2164: eマンションさん]

>>2163 匿名さん
身勝手というか、そういう提案にわざわざ個人の時間を使ってくれるんだからいいじゃないですか。実際に決議で賛成されるかは全く別の話なので。
多分初めのうちは否決されるけど、必要なものは時代と共に変わるので、議題を提案してくれるだけでも意味あるかと。

[2165: 通りがかりさん]

>>2160 マンション掲示板さん

定借マンションは資産価値が維持できないと思っていただきたいです。

下落率を抑制することはできますが、
住宅ローンを融資する銀行の計算式では
理屈上の融資可能額が新築以下になります。

定期借地権付きマンション
メリット・デメリット
https://moneyfix.jp/borrow/home-loan/article-10128/

[2166: 匿名さん]

>>2163 匿名さん

全く身勝手ではないですよ。
なぜなら区分所有法で定められた議決権があるからです。
そして、発議して賛成多数を獲得して変更できるならそれが住民の総意です。
その発議を何の法的根拠もなく押し殺そうとする方が身勝手極まりなく、むしろだったら区分所有なんて買うなよってブーメランですよ笑

[2167: 評判気になるさん]

おおよそタワーマンションに不向きの方々が買われてしまっているようで不幸ですね
共有部を抑えて管理費が安いマンションは他にもいくらでもあったでしょうに

[2168: eマンションさん]

>>2167 評判気になるさん
価格が安いんだからそりゃそうでしょ
金に糸目をつけない人ならここ買わんから笑

[2169: 評判気になるさん]

>>2160 マンション掲示板さん
資産価値に影響がある部分とそうではない部分がある
コンシェルジュや警備員なんてこの価格帯の物件でプラス影響はない
更に管理費が高いこと自体は資産性の低下要因なのは少し考えれば分かるよね。

[2170: マンション掲示板さん]

最近の荒らしは巧妙ですねー
このタイプは初めて見ました

[2171: マンション検討中さん]

>>2170 マンション掲示板さん

いや、高い管理費擁護派が無茶苦茶な主張してるだけでしょ
管理費に同意してるんだから値下げ検討してはならんって
だって同時に将来的に削減など一定の賛同を得れば変更可能な点にも同意してるんですよ。
そしてそれは区分所有法の中核をなす権利なんですが
それが嫌なら戸建てにして下さいって話
しかも物件価格に対する修繕管理費が大きい事は資産性を低下させることぐらいバカでも理解出来ますよね。
金利が少し動くだけで不動産相場に大きく影響するのに数万の管理費負担が影響しないわけないでしょ。

[2172: 評判気になるさん]

>>2171 マンション検討中さん

ここのタワーは東急信者が一定数いるのが痛い。
盲信的に東急の言いなりになってお布施を自らの養分気質。マジでやべーよ。　
まともなら高い管理費ってスグにワカルわな

[2173: マンコミュファンさん]

このタワーは竣工前に完売ペースで来てるから、ある程度人気は高い。
もはや売れ行きや、販売については心配してない。
心配なのは固定費の高さを、居住後に是正出来ない可能性が高いこと。
この東急信者どもを、どう扱うかに掛かってる。東急にお布施するのが当たり前だ、くらいに考えてると厳しいよな。
いまは、完売後の青写真を描くフェーズだよな。

[2174: マンコミュファンさん]

>>2172 評判気になるさん
1番の問題は流通性が極めて低くなるだろう40年後に、多くの住民が引退してる中で、この高層タワーを維持する為にどれほどの修繕費負担が膨らむか
管理費は出来るだけ減らして若いうちに十分な修繕費積立を行うってのが正しいだろうね
それが逆の構造になっているにもかかわらず既に高額な修繕管理費を盲信的に認めるとかね
目先しか見えてないんだろうね。
どこのマンションも修繕費が想定以上に高騰して苦労してる言うのに
そして老朽化タワマンの修繕管理費高騰物件なんてよほど値段下げないと売れんだろう
ましてや1番の強みの立地も毎年償却されて行くわけで資産形成はできませんしね。

[2175: マンション掲示板さん]

自分と異なる考え方をバカとなじるのが、まともな思考なの？

[2176: マンション掲示板さん]

>>2174 マンコミュファンさん
別の文脈じゃん
管理費を削減しないと修繕費の増額ができないわけではないんだから

[2177: 評判気になるさん]

このマンション自体サービスが充実していることをセールスポイントにしてるので、そういうのが好きな層が購入しているのでしょう
サービス削減なんて主張は賛同を得るのは難しいでしょうな笑

[2178: 匿名さん]

たしかに、購入者でも検討者でもないような人のコメントが散見されますね
真面目に取り合っても不毛なようです
最後にひとつ言いますが、自分は決議自体を否定はしてませんよ
ただパンフレットに載っていたサービスを削減するというのは、そのサービスを期待して購入した人を裏切ることになるので自分が使わないサービスであったとしてもそれを削減することには賛同できないと言いたかっただけですよ

[2179: 匿名さん]

>>2176 マンション掲示板さん

そんな単純に増額出来るんすか？笑
将来的な修繕費の確保の必要性→管理費削減→総額負担同程度ってのが筋だろ

[2180: マンション掲示板さん]

>>2178 匿名さん

パンフレットのサービスは今現在の規約の話で将来的に変更になる可能性が幾らでもあることはみんな納得してんだろ。
永久に保証されてると思ってるおバカさんが多いとでも言いたいの？disってんの？

[2181: 通りがかりさん]

総会では、管理費維持派と管理費削減派で大いに議論がありそうです。

特に、管理費を下げたい場合は理事になって会議をコントロールする必要がありそうなので、初回の理事は立候補する人が多そうです。

[2182: マンション検討中さん]

>>2179 匿名さん
なんで早とちりしてキレ散らかしてんの？
自分の意見が正しくて他人が100%間違ってるみたいな発想だね。

サービス廃止にしろ総会の普通決議が必要なんだから、発議して賛成多数を獲得して変更できるならそれが住民の総意なんでしょ？

何の法的根拠もなく押し殺そうとする方が身勝手極まりなく、むしろだったら区分所有なんて買うなよってブーメランですよ笑

[2183: マンコミュファンさん]

共有部やサービスの廃止や削減となると特別決議となるので4分の3以上の賛成が必要ですよ

[2184: 名無しさん]

>>2183 マンコミュファンさん
え？サービス削減って特別決議なの？
普通は通常決議だよね

[2185: 匿名さん]

>>2182 マンション検討中さん
いや、信じて買った人を裏切る行為とか意味不明な論理展開し出したから逆に住民がバカだと思ってるのかなと思って逆説的に突っ込んだまでですよ

[2186: マンコミュファンさん]

>>2184 名無しさん
サービスは法律上共用部にあたるので4分の3以上の賛成が必要な特別決議です
区分所有法で定められてます

[2187: 検討板ユーザーさん]

>>2183 マンコミュファンさん
共用部分の変更なし、かつ管理規約変更なしならサービス廃止でも普通決議ですね。

[2188: 評判気になるさん]

>>2185 匿名さん

議決権を持っている一個人の考えを、同じ一個人が「意味不明」「バカにしてるって」否定して押し殺せる法的根拠は何？

[2189: 口コミ知りたいさん]

>>2186 マンコミュファンさん

サービスの変更が特別決議なんて聞いたことないけど

[2190: eマンションさん]

>>2188 評判気になるさん

え？別に普通に自分が思う様に議決権行使するだけでしょ。
賛成するも反対するも提案するも全て議決権において平等だと言ってるだけなのに、だったから買うべきでは無いとか、裏切る行為とか意味不明な論理展開してるからだろ笑
いい加減あんたヤバいよ、マジで。
たまに理事会とかでもこういう意味不明な感情論持ち出すヤツいるんだけど、区分所有法の精神に則って粛々と進めるだけ。それがルール
マジそれが嫌ならマンションなんて買うなよ
管理費削減の提案は自由、あとは賛成か反対かそれだけ。そして合理性判断の根拠になり得るのは資産性にとってプラスかマイナスかだけ。

[2191: マンション検討中さん]

>>2189 口コミ知りたいさん
サービスの種類によっては普通決議で良いものもあるかもしれませんが、
警備員の配置は住民の安全に関わることなので特別決議ですし、コンシェルジュの場合、受付は共有施設なのでその利用の変更や廃止となると特別決議です

[2192: 匿名さん]

>>2190 eマンションさん
完全に同意するよ。
資産価値の向上に向けて、議論することは悪くないと思うよ。住人は皆さん資産価値向上を願っているでしょうからね。
一番初めの規約やサービスについて、変更出来ない、すべきではないなどと、妄信的な事を言う人が居ることが信じられないですね。
今より、良くしていくことが大事な訳ですから。
管理費が高いと感じている人が一定数いるならば、やはり毎月1000万円の妥当性について精査すべきと考えますがね。

[2193: マンコミュファンさん]

>>2190 eマンションさん
感情論の話はしていない。正直、僕も理解できない。
理解できないが一議決権者の意見だから、バカとか言う必要はない。あなたの意見も僕にとっては意味不明だが、否定はしない。
僕が聞きたいのは、自分の意見は一議決権者として尊重されるべきと言いながら他人の意見はバカと言えるのはなぜかという話。煽りも酷いしさ。
現実の総会で有効な話し合いができる相手と思えないんだけど…

で、あなたの意見は一議決権者として尊重されるべきと言いながら他の一議決権者の考えは尊重しない理由はなに？

[2194: 匿名さん]

完全に外野の意見だけど、うちのマンションにも入居前に「コンシェルジュ廃止しろ」だの「レンタサイクル廃止しろ」だの言う人いましたわ。
入居してだいぶ経つけど、一向に議案にも上がってこない。総会の質問にすら上がってこないです。

そんなもんですよ。構うだけ精神すり減らすだけです。いちゃもんつけてるだけ。

遠い他マンションの住民より。

[2195: 匿名さん]

俺が心配してるのは、管理費でぼったくられていることを是正できない可能性があること。
理由は、東急信者が一定数いそうだから。
「東急が一番最初に設定した管理費が間違っているはずがないなり！！」なんて考えてたら危うい。
このタワーを買うだけの資力があるのであれば、頭脳も比例していることを願うのみよ。
俺の１議決権なんざ、約375分の１に過ぎない訳だ。非力なもんさ。
声を上げることしか出来ないなんてな…
なら、戸建てを買えよ、なんて声が聴こえてきそうだが、戸建てなんて資産価値を考えればナンセンスだ。

[2196: 検討板ユーザーさん]

毎月の管理費３万円の内訳を知ってるひといる？
例えば、コンシェルジュの人件費に1000円払ったとして、375戸で37万5000円。なかなかの給料だよな。
残り2万9000円は何に使われてんの？
清掃員は全部で何人いて、給料は？
植栽費の維持費はいくら？

詳細を知ってる人いたら教えてくださいよ。

[2197: 口コミ知りたいさん]

>>2193 マンコミュファンさん
だからすべきじゃないとかほざいてる論拠が支離滅裂なんだよ、別にお前が高い管理費を容認することに何も文句言ってねーだろ
お前が、人様の持ってる権利を行使すべきではないとかほざき出したから詰めてんだよ
法も含めルールがあり、その前提で売買契約を締結し、それに則って自由に権利行使をするだけの話で、お前の個人的なご意見はどうでもいいんだよ。
お前の個人的なご意見より法や契約が優先されんだよ。そんなことも理解出来ないわけ？

[2198: 匿名さん]

東急コミュニティの決算を調べれば分かることだけど売上のうち純利益は3パーセント程度のしょっぱい商売。
値下げ要求なんかに屈していたらすぐに赤字になってしまうでしょう。
本当はもっとぼったくりたいぐらいなはず。
まして昨今は管理会社のほうが立場が強くなってきています。管理会社側から解約を通知されて困るのは住民。
最近管理会社と揉めて解約通知を受けたザ・パークハウス福岡タワーズは大混乱。
後継候補の管理会社から足元を見られて、安くなるどころかむしろ高くなる事態を受け、理事会の解任議案に発展しています。
管理費を値下げ交渉するにしても、よほど理屈が通ってなければ、険悪になってむしろ損をする結果になることは、留意しておいた方が良いです。

[2199: 匿名さん]

>>2196 検討板ユーザーさん

ここと似たスペックのマンションに住んでますが、一番かかってるのは各階ゴミ置き場ですね。
朝と晩に5人ぐらいが各階のゴミを回収したり、1階のゴミ置き場を整理整頓したりしてます。

その次が防災センター。ここも24時間の防災センターありますよね。防災センターは2人体制でシフト制で警備員が常駐しています。
もうこれは、牛丼が出ない吉野家を運営しているようなもので、ただただお金が出て行きます。
東京都のタワーマンションの設置条件として外せないものですので、廃止できないのがキツイですね。

というわけで一番管理費削減に効くのが各階ゴミ置き場の廃止です。
でも皆さん、ゴミ持ってエレベーターに殺到するの、嫌ですよね…？

[2200: 口コミ知りたいさん]

ザ・パークハウス福岡タワーズの掲示板みなさん見られましたか？
なかなか背筋が凍る話ですよ。
理事会のメンバーがクリーニングやコンシェルジュ業務で自分たちの会社を入れて利益を貪っているようです
管理会社へのパワハラも追い出す目的でやった可能性すらあるといったことが書かれてました。