ドレッセタワー南町田グランベリーパークってどうですか？

[匿名さん]

公式URL：https://www.d-minamimachida-gbp.com/

注目の街、南町田。
「南町田グランベリーパーク」駅直結の免震タワーマンションが誕生します。
都心直結の利便性と郊外ののびやかさを享受できる好立地。
皆様と情報交換をよろしくお願いいたします。


ドレッセタワー南町田グランベリーパーク
（仮称）南町田グランベリーパーク駅前マンション計画

所在地　東京都町田市鶴間三丁目3番7号（地名地番）
交　通　東急田園都市線「南町田グランベリーパーク」駅徒歩1分
構造規模　鉄筋コンクリート造（免震構造）、一部鉄骨造地上34階地下1階建
総戸数　　375戸
敷地面積　7,223.50㎡
建築面積　4,000㎡
延床面積　45,000㎡
用途　共同住宅、子育て支援施設、駐車場

建築主　東急株式会社
設計者　東急設計コンサルタント
施工者　未定

着工　2021年04月上旬予定
竣工　2024年06月下旬予定

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[2123: 匿名さん]

>>2122 口コミ知りたいさん

それが、大規模マンションの宿命ですね。

色んな人がいますから。。。。

[2124: 評判気になるさん]

70平米の部屋で管理費３万円ですよ
そんなに高いと思いませんが

[2125: マンション掲示板さん]

投票アンケートを考察すると、
管理費は値下げしたいと考えている方
が約半数のようです。

最も削減したいと考えているサービスは
コンシェルジュサービスのようです。
管理員削減を含め、約半数を占めます。

[2126: 匿名さん]

くだらねー
コンシェルジュの契約料がいくらか知りませんが、仮に月５０万円だとしてもそれを375戸で割ったら１戸あたりたった1300円ですよ

そもそもコンシェルジュがいることも警備員がいることも管理費がいくらってことも事前に分かって同意して契約したのはあなたでは？
一度同意しておいてそのあとで変えたいというのが良いことだとは思わん
コンシェルジュや警備員がいることも気に入って買った人も居るだろうし

[2127: 名無しさん]

>>2124 評判気になるさん

管理費だけで？
死ぬほど高くてワロタ

[2128: 検討板ユーザーさん]

>>2126 匿名さん

いえ、区分所有法上の当然の権利なのであなたの戯言とかどうでもいいですよ笑
将来的に規約を変更できる議決権も買ってるんですよ。
じゃなければなんの為の議決権ですかねえ
あなたはとりあえず議決権放棄でも宣言したらよろしい

[2129: 通りがかりさん]

>>2126 匿名さん
コンシェルジュ無くしても削除できるのは1000～1500円程度だろうな
共有施設と各階ゴミ置き場を廃止にする方が削減効果は大きい

[2130: 通りがかりさん]

>>2129 通りがかりさん

選択肢は色々ありそう。

・管理会社
　会社を変える or 委託内容を変更

・管理員
　廃止 or 業務時間を短縮

・定期清掃
　自主 or 頻度を減らす

人件費がどんぐらいかかっているかは
管理会社しか分からないかもしれん。

[2131: 検討板ユーザーさん]

>>2130 通りがかりさん
それやると資産価値落ちるよ

[2132: 通りがかりさん]

>>2131 検討板ユーザーさん

そもそも定期借家権なので、資産価値があるのかも怪しいです。

新築時ならまだしも、中古時は住宅ローンの融資がとても付きにくいとのことですので、次に買ってくれる人は今の購入者よりもお金持ちである必要があります。

[2133: eマンションさん]

>>2130 通りがかりさん
・管理会社
　会社を変える or 委託内容を変更
→福岡のタワマンで問題になっているが、管理会社の変更は余程異常ことが起きている場合のみ

・管理員
　廃止 or 業務時間を短縮
→安全性を考えたら廃止はありえない、時間を短縮したら分譲上時の安全性を担保できない

・定期清掃
　自主 or 頻度を減らす
→汚い感じのマンションになるだけだ

管理費を削減するとイメージダウンは避けられない
イメージダウンは資産価値の下落につながる

[2134: 匿名さん]

>>2133 eマンションさん

定期借地権のマンションに資産価値は残念ながら見込めません。

勉強してから投稿願います。

[2135: 匿名さん]

㎡あたりの管理修繕内訳です。

地代　　　：175円
解体準備金：0円
管理費　　：458円
修繕積立金：150円
合計　　　：783円

↑管理費の削減が必要なレベルです。

[2136: 名無しさん]

>>2135 匿名さん
管理費と修繕積立金を同列に表記してる時点で論外だ

[2137: eマンションさん]

>>2135 匿名さん
管理費と修繕費は別々に考えるべきです。
それと、地代は定期借地権ですので仕方がないですね。

[2138: 匿名さん]

結局自分が払えないから下げて欲しいだけでしょ
その程度も払えない人、ケチりたい人は買わない方がいいです
管理費が足りないよりは余るくらいの方が良いです。削るのは論外。
南町田という立地と定借ゆえのグロスの安さであなどられがちですけど、
安いと思って買う物件ではないです
去年価格が発表する前は安さを期待してた人が大勢いましたが払えない人は撤退していきました
大人しく撤退しましょう

[2139: マンコミュファンさん]

管理費高すぎるからね。
払えないんじゃなくて、払えるけど無駄なものに払いたくないだけだよ。
そんなことも分からないから、自ら進んで養分になりたがるんでしょ。

[2140: 匿名さん]

利便性を買っただけなので
それを養分と言うなら養分で結構
あなたは買わなきゃいいだけ

[2141: 評判気になるさん]

>>2139 マンコミュファンさん
昨今のタワマンは管理費が㎡あたり400円以上が普通なので、ここはサービスや共有施設を考えたらこんなものでしょう
それほど高いとは思えませんね

[2142: マンコミュファンさん]

おいおい、目が曇ってないかい？
利便性を買うってのは完全同意だよ。
その通りだ。駅直結1分は魅力だよ。
だからとて、高すぎる管理費に目を瞑るのは違うと思うんだよ。
利便性と管理費の削減はトレードオフの関係ではない。両立できると思うんだよ。
昨今の人件費高騰は理解できるが、明らかに吹っ掛けられているというか、盛られすぎてないかい？
勿論、修繕費にシッカリ金を盛られる分には理解できるよ。死に金ではないしね。
管理費は死に金が多いように思えるが、私だけかね？

[2143: マンコミュファンさん]

まず、毎月1000万円の管理費の使い道について、詳細を確認しないと。
その上で、妥当性がないのだとしたら、削減すべきではないのかね？
コンシェルジュ、掃除員の人件費は一体いくら？東急さんにピンハネされていないかどうか監視しないと駄目だよ。
場合によっては、管理会社を変更する可能性もあるだろうね。
勿論、管理会社を変更した場合の利益不利益、ブランドイメージの毀損額などを検討した上でね。
このタワーは、理事会の役割が大きいと思うよ。

[2144: 名無しさん]

>>2138 匿名さん
管理費があまるって笑
毎月管理会社にしっかり支払って無くなっていきますよ。
必ず販売会社の系列管理会社が入りますが、何故か分かりますか？
おいしい商売だからです。
大規模マンションの管理は儲かるんですよね。
もう少し知識つけた方がいいですよ。
あと1番搾取されるのがエレベーターのメンテね。
昔はメーカー系がメンテ会社変えたら部品卸さないとかで囲い込んでぼったくってましたが、流石に不正競争として規制入りましたね。

[2145: マンション検討中さん]

＞昨今のタワマンは管理費が㎡あたり400円以上が普通

外廊下で400円以上は稀だと思うよ。
空調費でコストかかる内廊下でも400円超が普通とは言えない。
むしろ特殊要因のドレッセ新綱島を除けばここの管理費のコストは異常に高いといえる。
まあ、東急だから高いという単純な話で、それが嫌なら買わなきゃいいだけの話。

＜参考：最近のタワマンの平米あたり管理費＞
＊注：南町田を除いてすべて内廊下です

リビオタワー羽沢横浜国大：339円
THE TOWER JUJO：359円
SKY　DUO：386円
シティタワー武蔵小山：385円
プラウドタワー平井：405円
ドレッセタワー南町田：458円
ドレッセタワー新綱島：519円

[2146: 通りがかりさん]

投票アンケートの結果は、後々重要な証拠になりそうですね。

管理費は現状維持派と値下げ派が50:50ぐらいです。

今のうちに投票で意見表明しておくのが良さそうです。

現時点で24票ありますので、全戸数の10%にも満たないですが、全体の縮図という意味では価値のあるデータとなりますし。

[2147: eマンションさん]

管理を東急から変えるのはかなり抵抗がありそうだよね。定期借地だし、他の東急施設との連携もあるし。あと何気に譲渡時に東急の承認が必要ってのも気になる。正当な理由がないと却下できないんだろうけど…。

[2148: 口コミ知りたいさん]

>>2146 通りがかりさん

なんの証拠にもならないでしょう。住民であるというエビデンスがない。

[2149: マンション検討中さん]

>>2145 マンション検討中さん

＞昨今のタワマンは管理費が㎡あたり400円以上が普通

内廊下の最近のタワーマンションにザ・パークハウス本厚木タワーがありましけど、
管理費は平米あたり247円でした。

ちなみに修繕積立金は平米あたり120円。

両方足しても内廊下で400円未満でした。

やはり、管理費は割高ではないでしょうか。
コストカットできるところがあるように思います。

[2150: マンション検討中さん]

>>2145 マンション検討中さん

＞昨今のタワマンは管理費が㎡あたり400円以上が普通

内廊下の最近のタワーマンションにザ・パークハウス本厚木タワーがありましけど、
管理費は平米あたり247円でした。

ちなみに修繕積立金は平米あたり120円。

両方足しても内廊下で400円未満でした。

やはり、管理費は割高ではないでしょうか。
コストカットできるところがあるように思います。

[2151: 通りがかりさん]

>>2148 口コミ知りたいさん

それを言い出してしまいますと・・・

ココにいる全員が住民であるというエビデンスがありません（汗）

[2152: マンション検討中さん]

レッドブログとかマンマニも、このマンションの管理費というかランニングコストが高過ぎということは当初から指摘されていたけど、今更蒸し返されているのは謎。ドレッセ新綱島と同じく、購入者が冷静になって今更暴れているのかしら？

[2153: マンション検討中さん]

参考）月額修繕積立金
＊出典：レッドブログ　https://redblog7.com/blog/d-minamimachida-gbp/

1-5年目:175円/㎡
6-10年目:299円/㎡
11-15年目:350円/㎡
16-20年目:460円/㎡
21-25年目:500円/㎡
26-30年目:640円/㎡

[2154: マンション検討中さん]

>>2152 マンション検討中さん

単純に、管理費は初期値は変えられないから、入居後に変えられる管理費を下げよって話だと思っています。

コストカットは大事ですよ。だって、だって、超高いですもん。

[2155: マンション掲示板さん]

>>2145 マンション検討中さん
嫌なら買わなきゃいいだけの話という点、同意です。
375戸という規模の割に内廊下を除くフルセットの共用設備を入れ込んだことが管理費が高止まりしている要因かと思います。

一方、言葉を変えると他物件が1.3-2倍の住戸で使用する共用設備を他物件比1.3倍以下の管理費で使用できるということですから、コストは高いですが、コスパはいいのかもしれません。

TOWER JUJO:住戸数約1.5倍
SKY DUO:住戸数約2倍
シティータワー武蔵小山:住戸数約1.3倍

[2156: マンコミュファンさん]

管理費が高い、否、高すぎる。
初期値は変えられない。だから入居後にキチンと精査して適正値に正す必要があるよねって、話。わかるかい？
そもそも東急がもっとマシな管理費で販売しとけば、こんな議論は不要だったんだ。
管理費は東急グループで儲けるために、高すぎる値になっているわけだ。

俺は養分になるのは御免だわ。

[2157: マンコミュファンさん]

管理費用は適正だと思います
マンマニさんが動画でもこのサービス内容ならこの管理費は仕方がないって言ってましたよ

[2158: マンション掲示板さん]

>>2157 マンコミュファンさん
戸数、サービス内容、共有施設、駐車場設置率からすると妥当でしょうね

[2159: 通りがかりさん]

>>2157 マンコミュファンさん

サービス内容を落とすことで、管理費も落とせると理解しました。

[2160: マンション掲示板さん]

>>2159 通りがかりさん
管理費下げれば資産価値は下落する。
これをどう考えるか。

[2161: マンション掲示板さん]

サービス廃止論はサービス廃止を通して管理費を削減すると、管理費が安くなった分、優位な価格で売却できるのではないかという意見で、サービス継続論はいくら管理費が安くなっても他物件と比べてサービスが劣れば売却価格は下落するのではないかという意見。

どちらの意見も物件の資産価値向上が目的だし、それぞれ一理あると思う。

十分に議論すべき案件なだけに、反対意見に対して養分などと揶揄するのは勿体無いな。
感情を逆撫でするような言い方をしても議論は進まず、対立が深まるだけなのに。

ネット掲示板だから、ある意味どうでも良いけど現実のマンション運営では理知的に話して貰いたいね。

[2162: eマンションさん]

素朴な疑問なんだけど、管理費が高いことは買う前から分かっているのになぜ印鑑押したの？

[2163: 匿名さん]

東急コミュニティが過剰に管理費を請求しているという話（多分その可能性はほぼない）と
管理費下げるためにサービスを削減するというのでは話が全然変わってきますよ

事前に管理費がこれくらいかかることは分かってたことであって、自分は使わないからサービスを削減したいなんていうのは身勝手ではないでしょうか
充実したサービスを気に入ってここを選んだ人もいるんですよ

[2164: eマンションさん]

>>2163 匿名さん
身勝手というか、そういう提案にわざわざ個人の時間を使ってくれるんだからいいじゃないですか。実際に決議で賛成されるかは全く別の話なので。
多分初めのうちは否決されるけど、必要なものは時代と共に変わるので、議題を提案してくれるだけでも意味あるかと。

[2165: 通りがかりさん]

>>2160 マンション掲示板さん

定借マンションは資産価値が維持できないと思っていただきたいです。

下落率を抑制することはできますが、
住宅ローンを融資する銀行の計算式では
理屈上の融資可能額が新築以下になります。

定期借地権付きマンション
メリット・デメリット
https://moneyfix.jp/borrow/home-loan/article-10128/

[2166: 匿名さん]

>>2163 匿名さん

全く身勝手ではないですよ。
なぜなら区分所有法で定められた議決権があるからです。
そして、発議して賛成多数を獲得して変更できるならそれが住民の総意です。
その発議を何の法的根拠もなく押し殺そうとする方が身勝手極まりなく、むしろだったら区分所有なんて買うなよってブーメランですよ笑

[2167: 評判気になるさん]

おおよそタワーマンションに不向きの方々が買われてしまっているようで不幸ですね
共有部を抑えて管理費が安いマンションは他にもいくらでもあったでしょうに

[2168: eマンションさん]

>>2167 評判気になるさん
価格が安いんだからそりゃそうでしょ
金に糸目をつけない人ならここ買わんから笑

[2169: 評判気になるさん]

>>2160 マンション掲示板さん
資産価値に影響がある部分とそうではない部分がある
コンシェルジュや警備員なんてこの価格帯の物件でプラス影響はない
更に管理費が高いこと自体は資産性の低下要因なのは少し考えれば分かるよね。

[2170: マンション掲示板さん]

最近の荒らしは巧妙ですねー
このタイプは初めて見ました

[2171: マンション検討中さん]

>>2170 マンション掲示板さん

いや、高い管理費擁護派が無茶苦茶な主張してるだけでしょ
管理費に同意してるんだから値下げ検討してはならんって
だって同時に将来的に削減など一定の賛同を得れば変更可能な点にも同意してるんですよ。
そしてそれは区分所有法の中核をなす権利なんですが
それが嫌なら戸建てにして下さいって話
しかも物件価格に対する修繕管理費が大きい事は資産性を低下させることぐらいバカでも理解出来ますよね。
金利が少し動くだけで不動産相場に大きく影響するのに数万の管理費負担が影響しないわけないでしょ。

[2172: 評判気になるさん]

>>2171 マンション検討中さん

ここのタワーは東急信者が一定数いるのが痛い。
盲信的に東急の言いなりになってお布施を自らの養分気質。マジでやべーよ。　
まともなら高い管理費ってスグにワカルわな