ドレッセタワー南町田グランベリーパークってどうですか？

[匿名さん]

公式URL：https://www.d-minamimachida-gbp.com/

注目の街、南町田。
「南町田グランベリーパーク」駅直結の免震タワーマンションが誕生します。
都心直結の利便性と郊外ののびやかさを享受できる好立地。
皆様と情報交換をよろしくお願いいたします。


ドレッセタワー南町田グランベリーパーク
（仮称）南町田グランベリーパーク駅前マンション計画

所在地　東京都町田市鶴間三丁目3番7号（地名地番）
交　通　東急田園都市線「南町田グランベリーパーク」駅徒歩1分
構造規模　鉄筋コンクリート造（免震構造）、一部鉄骨造地上34階地下1階建
総戸数　　375戸
敷地面積　7,223.50㎡
建築面積　4,000㎡
延床面積　45,000㎡
用途　共同住宅、子育て支援施設、駐車場

建築主　東急株式会社
設計者　東急設計コンサルタント
施工者　未定

着工　2021年04月上旬予定
竣工　2024年06月下旬予定

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[1856: 口コミ知りたいさん]

好きなところに住みなさいよ笑
駅徒歩一分、スーバー一分、急行停車駅
電車乗ってる時間もスマホや動画見てると一時間なんてすぐだからね
治安が悪くなる一方で厳重なオートロックかつ24時間コンシェルジュが管理
草が生えたら管理のひとが世話をして、建物痛んだら建物管理する人が管理する
災害が起きたら自家発電、直基礎免震
もちろん戸建てにもいいところはあるよ
でも、上記の条件の物件全て満たせる戸建てって少なくてもこの割高とも思える価格ですらないと思うよ
先日所用でモデルルームに行きました
分散して分譲しているが、売るべき部屋は抽選伴って好調に売れている
建物が伸びてきて下から見上げる人たちが、このマンション買おうかな、と思ってももう買えなくなるタイミング
どういうつもりでネガキャン貼るのかわからないけど、買うなら申し込みして、ローンが駄目なら親に頼んで援助してもらって、情報と金があるなら早めに戸建て探した方がいいよ
ともかく今凄い勢いでマンション戸建てが値上がりしている
皆さんのお仕事で取り扱っている商品で値下がりしたものってありますか？
主婦の皆さんでもの買うのに値上がり実感しない日ってありますか？
ここは物価高が騒ぎになる前、まだコロナ騒ぎの時に値段をつけた物件ですから
今同じ建物で値段をつけたら東急も同じ値段で値付けしていないと思いますよ
定借の問題点はローン付けの難しさでしょう
確かにそれは認めます。ただそれも金融機関が買主に社会的信用があれば貸して貰えるんですよ
70年後の価値？その頃生きているんですかね
子供に残したい気持ちもわからなくないですが、私は自分の子供には自分の金と選択で好きなところに自分の力で家を買って貰いたいですね
その頃生きていますか？

[1857: 評判気になるさん]

>>1850 購入経験者さん
大手町だとしたら確実に座れずぎゅうぎゅうの中30分かかる二子玉川とかよりは、各停でも座れて寝ながらいける南町田の方がワイはいいな。要は価値観。
あとこのご時世そんなに通勤無いしフレックスも多いから時差通勤も多い。
通勤に時間がかかりすぎるからってのを理由に出すのは時代錯誤な気はしてる。

[1858: 購入経験者さん]

そもそも論で言ってしまうと親は子に残したいとよく言うが子供の方は残されても処理に困るんだけど！
という案件が多々見られるわけでして。
数十年先という見通しの立たない時代に不動産を残されるくらいなら金やプラチナ等の貴金属にでも投資して残してあげたほうが100倍良いと思いますよ。
ここに関してはどうやっても子孫に迷惑をかけないという点でメリットとも言えるでしょうね。
今後寿命が伸びて140歳くらいが平均寿命になるブレイクスルーが起きたら分かりませんが。

[1859: 評判気になるさん]

タワーマンションの相続税が上がっちゃいましたね。
タワマン節税にいよいよメスが入ってしまった。これからタワマン苦難の時代へ。
実勢価格の４割→６割に。戸建も６割なので一緒になってしまいました。
数年前には税法改悪で、固定資産税も上がってしまった。タワーの40階などの高層階は１階と比較して１割程度高い。例えば40階て20万の固定資産税が、１階だと18万。

ココの販売にも影響するか。
注視していこうと思います。

[1860: 不動産業者さん]

純粋な疑問ですが購入を検討しているから注視なんでしょうか？

[1861: マンション検討中さん]

現行税制では、現金119百万円を子供1人で相続すると相続税が15百万円かかるところ、東京都のとある物件を119百万円で買うと税務上の評価額が37百万円に下がり、相続税の基礎控除を考慮すると相続税額がほぼゼロになる。

今回の改正で119百万円の物件の相続税評価額は実勢価格の6割程度である71百万円となるため、従来はほぼタダだった相続税が5百万円かかるようになってしまいますよという話。

資産規模が100百万円くらいなら基礎控除と税率30%のおかげで節税効果(相続税率30%)は10百万円くらいに収まっている。しかし、資産規模600百万円超なら基礎控除の効果は薄まるし、相続税率は最大の55%なので節税効果は30百万円くらいでるよ。

税制改正で相続税がほぼタダじゃなくなるから、タワマンなんか買わないで10百万円-30百万円を相続税として納付した方がマシって言いたいの？

[1862: 評判気になるさん]

>>1861 マンション検討中さん
わかりやすい。
今回の税制改悪の影響は軽微だと。

[1863: 口コミ知りたいさん]

内廊下と外廊下。
そこまで資産価値に影響するのかね？
ここのタワーは外廊下。
内廊下は電気代嵩むし、個人的には内廊下でも外廊下でもどっちでも良い。
が、外廊下が内廊下と比較して坪50位の価値下落があるなど、客観的に不人気だと具合が悪い。
いま人気の湾岸タワーは外廊下タワーが多いが、資産価値は爆上がり。
さて、どうしたもんかね。

[1864: 口コミ知りたいさん]

職場で、タワーマンションに住んでいる冴えないオッサンが、「あのタワマンは外廊下だからね～」と声高に薄ら笑みを浮かべて話していた。
オッサンは恐らくは内廊下タワマンに住んでいて、外廊下タワマンをバカにしていたが、自分はああはなりたくないと思ったし、自分は内外どっちでもいーし、大事なのは立地だよと、心の中で呟いていた。

[1865: 坪単価比較中さん]

ここ内廊下だったら、もっと高かったでしょうね。
外廊下なのに管理費は高いですが。

[1866: マンコミュファンさん]

>>1849 名無しさん
不動産何もわかってねーな。
不動産は土地が全てですよ、この意味わかりますか？笑

[1867: マンコミュファンさん]

なんかすごそう
教えて欲しいです

[1868: 評判気になるさん]

ね。ぜひ教えて欲しい。
わくわく

[1869: マンコミュファンさん]

>>1866 マンコミュファンさん

で、何がいいたいんだい？

[1870: 購入経験者さん]

>>1862 評判気になるさん
軽微というか今までがメチャクチャ過ぎたって方が適切だと思います。
うちも相続でマンション貰いましたけど、タワマンじゃなくても相続では強いですからね都内のマンション。
なにか起きない限りは都内のマンション価値は上がり続けるないしは概ね横ばいでしょうから、タワマンで資産ころがしのババ抜きする分には大差ないと思います。

[1871: マンション検討中さん]

他マンションとの比較を通して南町田の管理費を分析してみた。セレクトに深い意図はないので悪しからず。

比較①
ドレッセタワー南町田　管理費458円/㎡　外廊下
ドレッセタワー新綱島　管理費519円/㎡　内廊下

●上記2棟はラウンジ2つ、ゲストルーム2つ、コンシェルジュ、警備員ありと廊下部分を除いた共用施設は類似しているので、管理費の差異61円/㎡は主に廊下の違いのように見受けられる。

比較②
ドレッセタワー南町田　管理費458円/㎡　外廊下
リビオタワー羽沢　　　管理費399円/㎡　内廊下

●南町田はラウンジ2つ、ゲストルーム2つ、コンシェルジュ、警備員あり。羽沢はラウンジ1つ、ゲストルームなし、コンシェルジュなし、警備員あり。
●南町田と新綱島を比較して算出した内廊下のコストは61円/㎡だったので、仮に羽沢が外廊下だとすると管理費は338円/㎡となり南町田との差異は120円/㎡になる。
●120円/㎡(70㎡換算で月額8400円)を払うとラウンジ1つ、ゲストルーム2つ、コンシェルジュが付いてくるイメージ
●個人的にはコンシェルジュを使う機会はなさそうなので、そこは割高だと思う。

(蛇足)
管理費の背景にはサービス/共用設備があるので、単純に金額の大小のみで管理費を語ることはできない。管理費が高いと言うのなら、どのサービス/共用設備が管理費に見合わないのかを表明すると議論が促進される。

[1872: 評判気になるさん]

>>1870 購入経験者さん
ありがとうございます。
今回の改悪でタワマンの優位性が若干補正された程度で、まだまだ有利ですよね。

[1873: 評判気になるさん]

>>1871 マンション検討中さん
まとめ、ありがとうございました。

これを見ると私もコンシェルジュサービスは要らないと思っています。
管理組合役員に不要だと提言する必要が有るかもしれませんね。因みに、警備員も不要だと思います。人件費を出来るだけ削減して、ランニングコストを可能な限り削減したいです。

まあ戸建じゃないんで、色んな人の意見があるでしょうからね。頓挫しそうですけどね。

[1874: 口コミ知りたいさん]

いや、修繕積立金はともかく
管理費はさすがに高くない？
毎月全戸から1000万越える金額集めるんだよ
共用部光熱費等を考慮しても仮に人件費を給料50万として
何人分なのだろうか
2021年に国交省が管理費のガイドラインを発表してる
20階建て以上のつまりタワマンと言われるマンションの適正額として平米あたり338円と規定している
内廊下がいいか外廊下がいいか論争はマンション今回始めて住むからわからないけど、館内空調費は内廊下より外廊下の方が格段に掛からないはず
販売スキーム見ても管理は東急になると思うんだけど
管理会社変更のプレッシャーか効かないこのスキームに都度都度値上げされないか不安はあるね

[1875: マンション検討中さん]

揚げ足とるようで申し訳ないんだけど、2021年に国交省が発表したのは修繕積立金のガイドラインで338円は20階以上のマンションの修繕積立金の目安。修繕積立金の目安と管理費を比較しても議論は深まらない。

https://www.sumu-log.com/archives/35111/

[1876: マンション掲示板さん]

で、管理費割高なの？
妥当なの？

[1877: マンコミュファンさん]

妥当かどうかは蓋を開けてみないと分からないですね！
管理組合が発足してからは本番かと！

[1878: マンション検討中さん]

タワマンっぽいサービスがひと通りついてるから妥当なんじゃない？
外廊下の分、新綱島より管理費安くなってるし許せる範囲でしょ。

[1879: マンション掲示板さん]

借地権マンションって一生住む覚悟で買うのでしょうか？
30年超えるとかなり流通し難くなると思うけど
資産がゼロまで減り続けるのが決まってる物件に毎月安くない借地料と管理費修繕費払って所有する事をどう考えるか

[1880: マンション掲示板さん]

購入できなかった人から
定期借地権がどーのとか
酸っぱい葡萄の投稿されるより
こういう話は有意義ですね
コンシェルジュが欲しい人と要らない人
いるといくらアップで廃止するといくら節約できるか
一階児童施設や駐車場等からの収益の管理費への還元具合
管理組合ができると思われるので、東急に適切であるものは受け入れ
適切でないものについては協議するのは大切なことですな

[1881: 評判気になるさん]

>>1880 マンション掲示板さん
ですね。
場合によっては東急コミュニティーは外して、第三者管理にした方が良い。
管理費3万円超えは舐めているとしか思えないよね。修繕費が高いのは納得できる。リセールに良い影響を与えるから。
管理費が高いのは、ただの垂れ流しの無駄。
コンシェルジュっているか？なにを依頼する？タクシーなら自分で呼ぶし、いまいち想像できない。
確かに防犯面ではいないよりは、居たほうがマシだな。費用に見合うか。
高級感を求める層もいるだろうから一枚岩になるのは厳しいんだろうけどな。
管理費18千円くらいまで下げろ。外廊下にしては高すぎるから。

[1882: マンコミュファンさん]

自分がファーストオーナーになったとして、次に売る際に、定借のハンデ負いながら、中古の土俵で高い管理費まで背負うのはリスクや。
管理費どうにかせにゃ、自分の首締めるぜ。
ここは駅1分、241店舗直下の東急ブランドのタワーっていう強すぎる武器があるんだから勿体ないで。

[1883: 評判気になるさん]

>>1879 マンション掲示板さん
よくこの論点で話する人いるけど、少なくてもマンションは建替えするのに緩和する法改正後ですら総会出席者の4/5の賛成が必要
建替えるとしたら既存マンションの解体から建築まで5-6年賃貸住まい
引越しも面倒だし、現実的じゃない
そもそも建物自体がこのマンションですら
快適に使うのに70年なんて持つのかなって議論もある
仮に所有権だからって築50年のマンションの価値なんてどうだろうね
この辺は当時金持ちが購入した1000万したベンツが二束三文で
ヤンキーが乗り回すのに状況似てくると思うけど、そのままベンツなんでーって乗り続けるかどうか想像すると、所有と定借とどっちも魅力落ちたり設備のブレイクスルーがあれば買い換えると思うんだけどな
所有権だろうが築が古くなると二束三文だよ
団地は当時憧れの対象だったけど今じゃゴーストタウンなのと同じ
それか戸建て買うかだね
好きに建替えて好きに売れる
それも駅前の土地で戸建たてると今なら2億円あっても建たないんじゃないかな
駅とグランベリーの中間にあるドレッセと同じような空地が
出てくる見込みがない以上所詮無理な話だと思いますよ
まず徒歩一分の住宅向けの土地が素人が不動産屋で買えることがないので

[1884: 検討板ユーザーさん]

>>1883 評判気になるさん

？？
長すぎるし、よくわからん。。。

[1885: eマンションさん]

>>1883 評判気になるさん

長々とご苦労様ですが、立地次第ですよ笑
建て替え負担より価値が上回ればいいだけの話なので。
青葉台団地なんて、全くまとまって無いけど、駅裏リッチからいづれ建て替え確定だから売り物ゼロですし、マンモス団地の青葉台桜台団地は相応の値段での買取提示でまとまってますからね。
敷地余裕と立地が重要と言う事です。

[1886: 坪単価比較中さん]

＞241店舗

240店舗から１店舗増えたのかな？

[1887: 口コミ知りたいさん]

>>1883 評判気になるさん
これには同意見。
所有権だからと言って築７０年のタワーマンションがどれくらい価値が残っているのか。

[1888: マンション掲示板さん]

学力低下で字の読めないやつ増えててワロタ

[1889: マンコミュファンさん]

同じ列であれば、高層階、中層階、低層階どこを買うか？悩ましい。
高層階は階が上がるほど値段に差異がつけられていない。１階上がると10万しか値段が高くならないから、高層が有利か。
本などを読むとタワーは北向きの低層が資産価値のコスパが高いとも書いてある。

ここのタワー。皆さんどう考えますか？

[1890: マンコミュファンさん]

例えば70Cの間取りについて。列で考察。
間取りをみると、確か18階位までは梁も少なく、18階以上の中・高層階は低層階に比べて、片端の梁が強くでていて、下がり天井となり、端の中央の柱の影響が強くなっている。
眺望や価格、リセール資産価値を優先するならば高層階が有利かなとはおもうんだけど。
間取りだけを考えれば、低層の方が魅力で暮らしやすい間取り。
悩ましいや。

[1891: 匿名さん]

>>1889　マンコミュファンさん
地上34階ですよね。中層階かと思います。

これまでは高層階を選ぶことが多かったのですが、震災があってからは高層階は怖くて・・・
エレベーターの点検で使えないことも考えると、中層階。
低層階よりかは高い方がよくて・・・ここだと1階上がっても10万しか値段が高くないので・・・

といったところでしょうか。

[1892: マンコミュファンさん]

私は非日常の震災時を考慮しているとキリがないので高階層を購入しました。
確かに低階層中階層より不便ですが、トランクルームに備蓄しておいて1日に一往復程度でしたら有事の際にとやかく言ってる場合ではないですし頑張れるかなと…。

[1893: マンション掲示板さん]

シンプルに高層階用と低層階用の両方のエレベータが到着する恩恵に預かれて21ラウンジも行ける21階最強なのでは。
外部のよくわからない友人や子供の友達などを連れて21ラウンジ使われちゃうと見ず知らずの人が家の周り行き来して
プライバシーや音の問題など不安だけど、そう考えると一段上がるか一段下がる22階や20階がエエかも知らない。

[1894: マンコミュファンさん]

21階はエレベーターが全台とまるだけに、価格も高く設定されているんですよね。

[1895: 投資家]

町田で借地、、、？？笑

渋谷の一等地なら100万歩譲っても分かるが、
頭の悪い方しか買わないよね。

ビジネスは頭の悪い奴相手が一番儲かる。
ベットタウンなのに、子供に資産も残せない。

資本主義の喰われる側にいる方が買う物件ですね。

[1896: 投資家]

>>1895 の母です。さきほど息子がコンビニからの帰りに事故に遭い搬送先で息を引き取りました。息子はいつも定借が～土地が～と皆さんの話ばかりをしていました。息子が楽しく過ごせたのも皆様のお陰だと思います。短い間でしたが本当にありがとうございます。

[1897: マンション検討中さん]

この物件の最大の魅力は立地です。
しかしその土地は借地です。
ありがとうございました。

[1898: 口コミ知りたいさん]

駅前の神立地に70年住める権利。
所有権だったとしても70～100年後、マンションって建替えできないと思うけど。建替え費用を何処から工面するのって話笑。
ここは利便性を買うんだよな～それを分かってる人々が購入してるみたいよ。
375世帯で土地が所有権だったとして、１個辺りの土地の持ち分は猫の額より狭い。
所有権ニキは聖蹟がいんじゃない？

[1899: 名無しさん]

>>1898 口コミ知りたいさん
業者の謳い文句通りありがとうございました。
建物自体の価値なんてどれだけの期間保てると思ってるのでしょうか？
借地物件で40年超えの価値維持してる物件あれば教えて下さい。
一方で、建物が老朽化激しくても土地所有権一等地は非常に高いですね。
外車乗る感覚で買うなら良いのではないでしょうか。

[1900: 検討板ユーザーさん]

>>1899 名無しさん
これ相手にだけデータ求めてるのウケる
お前臭いから喋らないほうがいいよ

[1901: eマンションさん]

流れ草
買わない理由が明確にあるなら同意求めないで勝手に納得しろよ

[1902: 管理担当]

[他の利用者様に対する嘲笑、煽り発言のため、削除しました。管理担当]

[1903: 検討板ユーザー]

>>1902 eマンションさん
まだ買ってないんだよねありがとう

[1904: 口コミ知りたいさん]

>>1902 eマンションさん
価格がつかないなんてことはありませんよ
設備が古いなら買い換えればいいだけですから

[1905: 名無しさん]

>>1904 口コミ知りたいさん

例えば何処ですか？