ドレッセタワー南町田グランベリーパークってどうですか？

[匿名さん]

公式URL：https://www.d-minamimachida-gbp.com/

注目の街、南町田。
「南町田グランベリーパーク」駅直結の免震タワーマンションが誕生します。
都心直結の利便性と郊外ののびやかさを享受できる好立地。
皆様と情報交換をよろしくお願いいたします。


ドレッセタワー南町田グランベリーパーク
（仮称）南町田グランベリーパーク駅前マンション計画

所在地　東京都町田市鶴間三丁目3番7号（地名地番）
交　通　東急田園都市線「南町田グランベリーパーク」駅徒歩1分
構造規模　鉄筋コンクリート造（免震構造）、一部鉄骨造地上34階地下1階建
総戸数　　375戸
敷地面積　7,223.50㎡
建築面積　4,000㎡
延床面積　45,000㎡
用途　共同住宅、子育て支援施設、駐車場

建築主　東急株式会社
設計者　東急設計コンサルタント
施工者　未定

着工　2021年04月上旬予定
竣工　2024年06月下旬予定

[スムラボ 関連記事]
ドレッセタワー南町田グランベリーパーク｜商業・レジャー・防災力すべてが揃う街！唯一の欠点は？_現地映像【Weekendクリスティーヌ】
https://www.sumu-lab.com/archives/35791/
ドレッセタワー南町田グランベリーパーク　定期借地権70年マンションの適正価格は？【2LDK】
https://www.sumu-lab.com/archives/42833/

[1801: マンション掲示板さん]

>>1800 坪単価比較中さん
羽沢。
良いんじゃないでしょうか。
好みは人それぞれ。
私には耐えられないですが、蓼食う虫も好き好きですから。
食べログで検索して5件以内の駅力。
素晴らしいと考えます…

[1802: マンション検討中さん]

都心や23区の駅近タワマンなどが買える人からしたら
南町田も羽沢もどっちも変わらないとは思うけどね。
駅力といっても所詮南町田は南町田。
団栗の背比べって思われるだけ。

[1803: 評判気になるさん]

>>1802 マンション検討中さん
都内最大のアウトレットモール240店舗以上を抱える南町田と、食べログ5店舗以下の羽沢。

まともな人が見ればどちらが上か分かるとおもうんだが…
羽沢の板に帰りなよ。何しに来てるの？

[1804: マンション掲示板さん]

>>1801 マンション掲示板さん
５件もでないぞ。
羽沢横浜国大駅800メートル以内で、たったの２件だ。なに盛ってるんだよw

[1805: 口コミ知りたいさん]

単純に羽沢に住みたいと思わないんだよね
でも羽沢タワーを買った人を悪く言うつもりもありません
仲良くしましょう

[1806: 口コミ知りたいさん]

ここの魅力は買い物便利ってだけじゃないよね
食事や買い物便利なら都内駅前タワーでもいい
物件の魅力は住む人が何を求めるかで違うよね
買い物便利な駅前なのに信号を経ずに大きな公園に隣接
その向こうに八王子から江ノ島までつながる川沿いの歩道
駅とマンションの間にも酔客がたまるような居酒屋なんかもない
安心して子供に遊びに行っておいでって言える環境
他に同じような物件ってあるのかな

[1807: マンション検討中さん]

グランベリーパーク頼みで、パークが潰れたら価値が無くなる。とか言う人いるけど、
何年先の話かもわかんないしそんな事心配しだしたらどこも買えなさそう…

[1808: マンコミュファンさん]

メリットとデメリットを整理しようか。
メリット
・田園都市線の急行駅から直結１分、かつ駅まで屋根があり傘いらず
・東京都アドレス
・直下に240店以上の都内最大級アウトレットパークを要し、その店舗群の管理費はかからない為、コスパ高い
・駅前に、そびえ立つタワー自体が広告塔となる為、指名買いが発生しリセールに困らない
・南町田グランベリーパーク駅が綺麗
・再開発、駅直結１分、規模感あるタワーと、教科書どおりの資産価値が上がる要素を兼ね備えている
・外観デザインが良い
・共用施設が充実している
・定借だが、70年後に建物ごと東急に返還の為、解体費用を積む必要がない
・直接基礎の免震タワーで、地盤も強く地震に強い、近隣に川もないため水害リスクなし
・横浜町田ICまで約1キロ、車交通利便高い

デメリット
・東京都だが、郊外
・購入価格が若干高い
・毎月の固定費が高すぎる。当初は6万からスタートだが、26年目からは約９万程になる
・定期借地権、リセール時に購入者がローンを組めない可能性あり。まあ、金持ちが多い地域でもありキャッシュで購入してくれる可能性もある

[1809: 評判気になるさん]

>>1808 マンコミュファンさん
> 金持ちが多い地域でもありキャッシュで購入してくれる可能性もある
これを期待するには、お金持ちが買いたくなるような、条件の良い部屋を買っておかないと詰んでしまうわけで、
やっぱり定借っていうのは資産性とか残債割れとか気にしちゃうと悩ましいですよね。。。
https://twitter.com/garibenZ/status/1663032062562156546

[1810: 匿名さん]

>>1809 評判気になるさん
りんかい線っていうマイナー路線の品川シーサイド駅で、かつ、定借残り34年の２LDＫならこんなもんでしょw
期待しすぎだよ。

[1811: マンコミュファンさん]

タワーで低層を買うのは私には理解できない。
タワーのメリットの大きな部分は眺望にある。
低層など金持ちは見向きもしないよ。
つまりリセール時、出口に困る。
高層階、出来れば最上階や角部屋を購入すべきでしょ。
ましてや、このタワーは高層階に価格の歪みがあり、高層階購入がコスパがいいわけで。

[1812: 口コミ知りたいさん]

東京の下水道はほとんど合流式らしく大雨が降ると糞尿を直接川に流すというツイートがバズっていて、
ここも近くに境川があるので心配になって調べてみましたが分流式らしく安心しました（笑）
https://twitter.com/yuuki07474139/status/1664547584600584192

[1813: 匿名さん]

立地や設備などが気に入ったけど高い所が嫌な人はタワーの低層階買いますね。
リバーサイドなど、低層階でも眺めが良かったりすると高層階との価格差もそんなにない場合もありますね。

[1814: 周辺住民さん]

＞まあ、金持ちが多い地域

金持ちの定義にもよるが、本当の金持ちなら、これまでも南町田の周辺には住んでいないかと。つくし野とかつきみ野の戸建てエリアみても、そこまで富裕層は多くない感じ。

[1815: 口コミ知りたいさん]

さて、相模大野の伊勢丹タワーはいくらででてくるか？
3LDKが坪320なら買ってやってもいいけどな。

[1816: 坪単価比較中さん]

>3LDKが坪320

2013年築のプラウド中央林間の中古が坪320万だから
新築で仕様が2013年より高い伊勢丹跡タワーの坪単価がそんなに安いわけはない

相対的にも坪400万を下回ることはないでしょうね
外廊下で低仕様だったらワンチャン坪380-90はあるかもだけど

https://www.sumu-log.com/archives/46877/

[1817: eマンションさん]

>>1816 坪単価比較中さん
3LDKで9000万円かぁ。
なかなかですね。

[1818: 匿名さん]

>>1813 匿名さん
わかります。大型物件だと前建物との距離が遠い、目の前緑地で緑感じれて、みたいなのはタワー低層の価値だと思います。郊外タワマンの高層からの田園風景はそもそも人気なんでしょうか。都心の眺望はいいなと思いますが。。

[1819: 匿名さん]

>>1808 マンコミュファンさん
ちょっと気になるのは、メリットに記載のポイントは都心の利便性が良いところが前提な内容が多いのではないでしょうか。
モールも、商業直結とはよく言いますが、ファクトリーストアなどの店舗が大部分を占めていても同じように考えてよいのでしょうか。
ランドマーク的という要素も然りです。また、郊外になると富裕層は邸宅ニーズが強いのではないでしょうか。資産性への意識も高いと思います。都心の希少立地でもない定借が選ばれますでしょうか。新築分譲というキラキラしたイメージが無くなった中古物件仲介という土俵で定期借地で特別割安でもない物件がどこまで需要を保てるか不安になります。

大宮や浦和といったその都市の中心となる駅を除いて、都心のターミナル駅から急行で３０分といった場所でメリットに記載の内容が成立している街、物件はありますでしょうか。私は視野が狭いのもあり知りません。

[1820: 通りがかりさん]

>>1819 匿名さん
ヒント
インフレ

[1821: eマンションさん]

>>1819 匿名さん
文章が長い、かつ意味不明
何が聞きたいの？教えてやるよ

[1822: マンション比較中さん]

>>1819 匿名さん
リビオタワー羽沢横浜国大とかはどうでしょうか？

[1823: 口コミ知りたいさん]

>>1822 マンション比較中さん
それがいい。>>1819さんはリビオタワー羽沢買えばいいと思う

[1824: 評判気になるさん]

>>1822 マンション比較中さん
名案だ。
羽沢にキマリ

[1825: 匿名さん]

>>1821 eマンションさん
呼んでないよ大丈夫w

[1826: マンコミュファンさん]

やはり地盤が固く、直接基礎の免震ってのが、ここの売りの1つだよなー

[1827: 口コミ知りたいさん]

残り12戸ですか？

[1828: 通りがかりさん]

>>1827 口コミ知りたいさん
もっとあるやろ

[1829: 検討板ユーザーさん]

最上階ってもう売れてますよね？

[1830: 口コミ知りたいさん]

最上階と90m2の列は抽選伴う即売と聞きました
私も90m2ほしかったのですが....
申し込みから引き渡しまで割りと長いので声をかけておくとキャンセルとか出るかもしれませんが
もう他の部屋申し込んでしまったので

[1831: 匿名さん]

>>1830 口コミ知りたいさん
南向きは人気だったみたいだね。
21階も人気みたい。どのエレベーターに乗ってもとまるし、21ラウンジを普段使いできるからね。

[1832: 名無しさん]

厳しい時代ですね、、?

首都圏の新築マンション8068万円　5月、単月で過去最高：日本経済新聞
https://www.nikkei.com/article/DGXZQOUC191AI0Z10C23A6000000/

不動産経済研究所が19日発表した5月の首都圏（東京都、神奈川県、埼玉県、千葉県）の新築マンションの1戸あたりの平均販売価格は、前年同月比32.5%高い8068万円だった。5月単月としては過去最高だった。東京23区では販売された物件の4割弱が1億円以上で、富裕層を狙った高額物件が増えている。
(略)
一方で首都圏のマンション発売戸数は、前年同月比21.5%減の1936戸だった。東京23区（7.5%増）は前年同月を上回ったものの、東京都下（73.6%減）や神奈川県（38.4%減）、埼玉県（56.5%減）が大幅に減った。郊外は価格上昇などを背景にモデルルームの集客が伸び悩み、販売時期を遅らせる物件もある。

[1833: 匿名さん]

富裕層向けマンションが価格を引き上げているとしても8068万円が平均価格とは本当に厳しい。
郊外はマンション価格の高騰を理由に販売戸数が伸び悩んでいるようですが、今後も上がる一方で価格の下落にはつながらないのでしょうか。

[1834: eマンションさん]

これから４年後までマンション価格は高騰することは、既に確定しているからね。
ここは2021年に値付けしているから、相対的に割安になってきている。
スミフと違い東急は値段を上げてこないから良かったな。おまえら

[1835: 匿名さん]

世界的な物価高騰通貨安で一般向けの物件を作るのが難しくなってきてますね

[1836: マンコミュファンさん]

確かに。
通貨が安いので、マンションに替えておくのが吉よ。
一番不幸なのが、1次取得層な。
含み益もないからカツカツで大した価値もないマンション買ってしまう。
これも全て自身の決断力の無さからくるものだがね。
俺からアドバイスできることは、今回は買い逃して後悔しないようにな

[1837: マンコミュファンさん]

私見だが、戦争やコロナ、人件費の高騰により、少なくとも向こう5年間はマンション価格が高騰していくことが確定しているわけだ。用地取得から商品化して売買するまで5年はかかるからな。つまり今の高値で用地取得したものが5年後に出回る訳だ。
それならココを適正価格で買っておけば、定借を加味しても10年後にはトントン、もしくは買値より若干高く売れるだろうよ。
駅直結1分の地域ナンバーワンの目立つタワマンで暴落したケースは皆無。
ましてや家族を守るべき地盤もよく免震ときてる。

ここは予算が6000～7000程度しか出せない人間には「買い」なんだよ。
所有権なら7500～8500万は必要で買えないだろ？

[1838: 匿名さん]

グランべリパークの賑わいが戻って来ましたね。見方によっては、騒々しい。

[1839: マンション比較中さん]

駅徒歩圏内のパークビレッジは坪200万円台でもいまだ完売しないのは、駅力が低い証拠かと。今時、駅徒歩圏内で坪200万円台の新築って、神奈川や千葉でもほとんどないでしょ。

[1840: eマンションさん]

確かに、駅徒歩12分を600戸売りさばくのは難儀なことだと思うよ。
徒歩10分を超えてくると都内や横浜駅などの主要駅を除けばリセールで苦戦するだろうからね。ただ、パークビレッジも幹線背負ってるけど、グランベリーパークに近いし値段と利便のバランスの取れた良いマンションだと思うけどね。
私は、立地で尖りたいからグランベリーパーク内にある駅直結1分のタワマンを買いたいけどね。
マンションって、１に立地、２に立地、3４がなくて５に立地だから。

[1841: 坪単価比較中さん]

自分がここを契約しても、不動産を所有する満足感は得られないんだけど購入者はどう持っているのかしら？
土地は定借だし、建物も壊さずに東急に返すことが確定している。
これって、賃貸そのものとしか思えない。
建物の固定資産税を住民が払うのはしっくりこない。
あと、70年後に残った修繕積立金は住民に返還されるのかな？

[1842: マンコミュファンさん]

土地を所有する喜びを味わいたいなら戸建てを建てた方がいいんじゃない？

[1843: マンコミュファンさん]

ここのタワーを買う人間は、立地の利便性やタワーの利便をカネで買うんだと思うよ。
大体、タワーの戸数で土地を割った所で、いかほどの価値が有るのって噺だな。
土地の所有欲よりも、便利な立地に住みたい欲求が勝る。
戸建ては資産形成には向かんだろ。
上モノの価値の減価が著しく、損する未来しか見えない。
子供が3人4人いてマンションが手狭なら、考えないでもないんだろうがな。

[1844: 口コミ知りたいさん]

>>1841 坪単価比較中さん
このままインフレが継続するならば、ここのマンションは解体準備金が発生しないのは幸いとも言える
> 建物も壊さずに東急に返すことが確定している

[1845: 匿名さん]

家主としては70年後に解体する可能性があり、その費用も多少は確保したいでしょう。
ただ、解体準備金名目では徴収できないから、修繕積立金か管理費にその分上乗せして徴収しても住民にはわからないという懸念はありますね。

[1846: 匿名さん]

定借は資産性がないということですが、分譲も築70年にどの程度の価値があるのか疑問ですね、たぶん担保価値はなく銀行融資は受けられないのではないでしょうか。
さらに空き家などになっても税金を払い続け、管理費もかなりの費用がかかります。
老朽化したタワマンなどは更地にするのも立替もかなり困難ではないでしょうか。

[1847: ご近所さん]

むしろ返すことが決まってる分、買う人は割り切ってるでしょ
今あるマンションたちだって取り壊す壊さないで将来的にリゾートマンションみたいな状態になりかねないんだし
そういう意味でもこのサイズだと終りが見えてて気楽じゃない？

[1848: マンション検討中さん]

修繕積立金は管理組合が使途を修繕に限定して支出するので解体にかかる費用支出はできないような気がしますし、管理費に解体準備金見合いの金額が上乗せされたなら別の管理会社に変えれば良いと思います。

少なくとも、どちらも管理組合の普通決議の対象となるはずですから、サイレントで盛り込まれることはないですね。

[1849: 名無しさん]

>>1843 マンコミュファンさん
私も戸建て派は投資的な目線がなくセンスないなと思ってました。
建物が20年で無価値となり買った瞬間に損します。
一方、マンションであれば横浜市の北中タワーや晴海フラッグ等の買った瞬間に1000万程度の利益がでるものがある。
住みながらお金が増えていくのです。
職場などではこんな話はできませんが、正直今の市況で戸建てを買っている連中はな～んにも考えてない甘ちゃんなんだと感じてます。絶対に職場なんかのリアルな場所では言えないですけど。
子が4人いるなら4LDKでも狭いので、マンションは厳しいでしょうが、子が3人くらいまでなら出来ればマンションを買った方がいい。
当たり前ですが駅から4分以内がマストです。資産価値からみても。いつ自分が転勤命令されるか分からないし逃げるときに出口が見えやすいから。

[1850: 購入経験者さん]

どこの駅でも良いのかと。南町田はちょっと遠すぎると思うよ。
大手町まで１時間の往復はきついでしょう。青葉台でも郊外すぎるとたたかれてますね。確かに、マンションの値段が上がりやすいパワーカップルの検討対象からは外れているでしょうね。

[1851: 買い替え検討中さん]

>>1850 購入経験者さん
どこの駅でも良くはないけど、どこの駅でも買えるような人ばかりじゃないでしょ。
みんなメリットデメリット天秤にかけた上で検討してるんだから、遠いとか郊外とか、はっきり言って余計なお世話です。

[1852: ご近所さん]

>>1849 名無しさん
「戸建て派は投資的な目線がなく」
そりゃ戸建って基本的に投資で買うんじゃなくて買いたいからとか所有欲とかそういう利益を度外視した目的で買うんだから当たり前では。
不動産を買う人間が全員投資的な視点でいると思ってる方が何も考えてないで、「資産」という言葉に踊らされてるように見えるけどね。
スタートの違う価値観を自分勝手な物差しで測って甘チャン呼ばわりは中々の噴飯ものですね、センスありますよ。

[1853: 通りがかりさん]

喧嘩しないで！！

[1854: マンション検討中さん]

二子玉川とか渋谷に通勤なら良いんじゃないですか？楽天×2でもパワーカップルですよね。

職種によっては在宅勤務もありますし、勤務地は人それぞれですから、大手町まで1時間＝パワーカップルの検討対象外という結論は拙速ではないですか？

[1855: 管理担当]

[ご本人様からの依頼により、削除しました。管理担当]

[1856: 口コミ知りたいさん]

好きなところに住みなさいよ笑
駅徒歩一分、スーバー一分、急行停車駅
電車乗ってる時間もスマホや動画見てると一時間なんてすぐだからね
治安が悪くなる一方で厳重なオートロックかつ24時間コンシェルジュが管理
草が生えたら管理のひとが世話をして、建物痛んだら建物管理する人が管理する
災害が起きたら自家発電、直基礎免震
もちろん戸建てにもいいところはあるよ
でも、上記の条件の物件全て満たせる戸建てって少なくてもこの割高とも思える価格ですらないと思うよ
先日所用でモデルルームに行きました
分散して分譲しているが、売るべき部屋は抽選伴って好調に売れている
建物が伸びてきて下から見上げる人たちが、このマンション買おうかな、と思ってももう買えなくなるタイミング
どういうつもりでネガキャン貼るのかわからないけど、買うなら申し込みして、ローンが駄目なら親に頼んで援助してもらって、情報と金があるなら早めに戸建て探した方がいいよ
ともかく今凄い勢いでマンション戸建てが値上がりしている
皆さんのお仕事で取り扱っている商品で値下がりしたものってありますか？
主婦の皆さんでもの買うのに値上がり実感しない日ってありますか？
ここは物価高が騒ぎになる前、まだコロナ騒ぎの時に値段をつけた物件ですから
今同じ建物で値段をつけたら東急も同じ値段で値付けしていないと思いますよ
定借の問題点はローン付けの難しさでしょう
確かにそれは認めます。ただそれも金融機関が買主に社会的信用があれば貸して貰えるんですよ
70年後の価値？その頃生きているんですかね
子供に残したい気持ちもわからなくないですが、私は自分の子供には自分の金と選択で好きなところに自分の力で家を買って貰いたいですね
その頃生きていますか？

[1857: 評判気になるさん]

>>1850 購入経験者さん
大手町だとしたら確実に座れずぎゅうぎゅうの中30分かかる二子玉川とかよりは、各停でも座れて寝ながらいける南町田の方がワイはいいな。要は価値観。
あとこのご時世そんなに通勤無いしフレックスも多いから時差通勤も多い。
通勤に時間がかかりすぎるからってのを理由に出すのは時代錯誤な気はしてる。

[1858: 購入経験者さん]

そもそも論で言ってしまうと親は子に残したいとよく言うが子供の方は残されても処理に困るんだけど！
という案件が多々見られるわけでして。
数十年先という見通しの立たない時代に不動産を残されるくらいなら金やプラチナ等の貴金属にでも投資して残してあげたほうが100倍良いと思いますよ。
ここに関してはどうやっても子孫に迷惑をかけないという点でメリットとも言えるでしょうね。
今後寿命が伸びて140歳くらいが平均寿命になるブレイクスルーが起きたら分かりませんが。

[1859: 評判気になるさん]

タワーマンションの相続税が上がっちゃいましたね。
タワマン節税にいよいよメスが入ってしまった。これからタワマン苦難の時代へ。
実勢価格の４割→６割に。戸建も６割なので一緒になってしまいました。
数年前には税法改悪で、固定資産税も上がってしまった。タワーの40階などの高層階は１階と比較して１割程度高い。例えば40階て20万の固定資産税が、１階だと18万。

ココの販売にも影響するか。
注視していこうと思います。

[1860: 不動産業者さん]

純粋な疑問ですが購入を検討しているから注視なんでしょうか？

[1861: マンション検討中さん]

現行税制では、現金119百万円を子供1人で相続すると相続税が15百万円かかるところ、東京都のとある物件を119百万円で買うと税務上の評価額が37百万円に下がり、相続税の基礎控除を考慮すると相続税額がほぼゼロになる。

今回の改正で119百万円の物件の相続税評価額は実勢価格の6割程度である71百万円となるため、従来はほぼタダだった相続税が5百万円かかるようになってしまいますよという話。

資産規模が100百万円くらいなら基礎控除と税率30%のおかげで節税効果(相続税率30%)は10百万円くらいに収まっている。しかし、資産規模600百万円超なら基礎控除の効果は薄まるし、相続税率は最大の55%なので節税効果は30百万円くらいでるよ。

税制改正で相続税がほぼタダじゃなくなるから、タワマンなんか買わないで10百万円-30百万円を相続税として納付した方がマシって言いたいの？

[1862: 評判気になるさん]

>>1861 マンション検討中さん
わかりやすい。
今回の税制改悪の影響は軽微だと。

[1863: 口コミ知りたいさん]

内廊下と外廊下。
そこまで資産価値に影響するのかね？
ここのタワーは外廊下。
内廊下は電気代嵩むし、個人的には内廊下でも外廊下でもどっちでも良い。
が、外廊下が内廊下と比較して坪50位の価値下落があるなど、客観的に不人気だと具合が悪い。
いま人気の湾岸タワーは外廊下タワーが多いが、資産価値は爆上がり。
さて、どうしたもんかね。

[1864: 口コミ知りたいさん]

職場で、タワーマンションに住んでいる冴えないオッサンが、「あのタワマンは外廊下だからね～」と声高に薄ら笑みを浮かべて話していた。
オッサンは恐らくは内廊下タワマンに住んでいて、外廊下タワマンをバカにしていたが、自分はああはなりたくないと思ったし、自分は内外どっちでもいーし、大事なのは立地だよと、心の中で呟いていた。

[1865: 坪単価比較中さん]

ここ内廊下だったら、もっと高かったでしょうね。
外廊下なのに管理費は高いですが。

[1866: マンコミュファンさん]

>>1849 名無しさん
不動産何もわかってねーな。
不動産は土地が全てですよ、この意味わかりますか？笑

[1867: マンコミュファンさん]

なんかすごそう
教えて欲しいです

[1868: 評判気になるさん]

ね。ぜひ教えて欲しい。
わくわく

[1869: マンコミュファンさん]

>>1866 マンコミュファンさん

で、何がいいたいんだい？

[1870: 購入経験者さん]

>>1862 評判気になるさん
軽微というか今までがメチャクチャ過ぎたって方が適切だと思います。
うちも相続でマンション貰いましたけど、タワマンじゃなくても相続では強いですからね都内のマンション。
なにか起きない限りは都内のマンション価値は上がり続けるないしは概ね横ばいでしょうから、タワマンで資産ころがしのババ抜きする分には大差ないと思います。

[1871: マンション検討中さん]

他マンションとの比較を通して南町田の管理費を分析してみた。セレクトに深い意図はないので悪しからず。

比較①
ドレッセタワー南町田　管理費458円/㎡　外廊下
ドレッセタワー新綱島　管理費519円/㎡　内廊下

●上記2棟はラウンジ2つ、ゲストルーム2つ、コンシェルジュ、警備員ありと廊下部分を除いた共用施設は類似しているので、管理費の差異61円/㎡は主に廊下の違いのように見受けられる。

比較②
ドレッセタワー南町田　管理費458円/㎡　外廊下
リビオタワー羽沢　　　管理費399円/㎡　内廊下

●南町田はラウンジ2つ、ゲストルーム2つ、コンシェルジュ、警備員あり。羽沢はラウンジ1つ、ゲストルームなし、コンシェルジュなし、警備員あり。
●南町田と新綱島を比較して算出した内廊下のコストは61円/㎡だったので、仮に羽沢が外廊下だとすると管理費は338円/㎡となり南町田との差異は120円/㎡になる。
●120円/㎡(70㎡換算で月額8400円)を払うとラウンジ1つ、ゲストルーム2つ、コンシェルジュが付いてくるイメージ
●個人的にはコンシェルジュを使う機会はなさそうなので、そこは割高だと思う。

(蛇足)
管理費の背景にはサービス/共用設備があるので、単純に金額の大小のみで管理費を語ることはできない。管理費が高いと言うのなら、どのサービス/共用設備が管理費に見合わないのかを表明すると議論が促進される。

[1872: 評判気になるさん]

>>1870 購入経験者さん
ありがとうございます。
今回の改悪でタワマンの優位性が若干補正された程度で、まだまだ有利ですよね。

[1873: 評判気になるさん]

>>1871 マンション検討中さん
まとめ、ありがとうございました。

これを見ると私もコンシェルジュサービスは要らないと思っています。
管理組合役員に不要だと提言する必要が有るかもしれませんね。因みに、警備員も不要だと思います。人件費を出来るだけ削減して、ランニングコストを可能な限り削減したいです。

まあ戸建じゃないんで、色んな人の意見があるでしょうからね。頓挫しそうですけどね。

[1874: 口コミ知りたいさん]

いや、修繕積立金はともかく
管理費はさすがに高くない？
毎月全戸から1000万越える金額集めるんだよ
共用部光熱費等を考慮しても仮に人件費を給料50万として
何人分なのだろうか
2021年に国交省が管理費のガイドラインを発表してる
20階建て以上のつまりタワマンと言われるマンションの適正額として平米あたり338円と規定している
内廊下がいいか外廊下がいいか論争はマンション今回始めて住むからわからないけど、館内空調費は内廊下より外廊下の方が格段に掛からないはず
販売スキーム見ても管理は東急になると思うんだけど
管理会社変更のプレッシャーか効かないこのスキームに都度都度値上げされないか不安はあるね

[1875: マンション検討中さん]

揚げ足とるようで申し訳ないんだけど、2021年に国交省が発表したのは修繕積立金のガイドラインで338円は20階以上のマンションの修繕積立金の目安。修繕積立金の目安と管理費を比較しても議論は深まらない。

https://www.sumu-log.com/archives/35111/

[1876: マンション掲示板さん]

で、管理費割高なの？
妥当なの？

[1877: マンコミュファンさん]

妥当かどうかは蓋を開けてみないと分からないですね！
管理組合が発足してからは本番かと！

[1878: マンション検討中さん]

タワマンっぽいサービスがひと通りついてるから妥当なんじゃない？
外廊下の分、新綱島より管理費安くなってるし許せる範囲でしょ。

[1879: マンション掲示板さん]

借地権マンションって一生住む覚悟で買うのでしょうか？
30年超えるとかなり流通し難くなると思うけど
資産がゼロまで減り続けるのが決まってる物件に毎月安くない借地料と管理費修繕費払って所有する事をどう考えるか

[1880: マンション掲示板さん]

購入できなかった人から
定期借地権がどーのとか
酸っぱい葡萄の投稿されるより
こういう話は有意義ですね
コンシェルジュが欲しい人と要らない人
いるといくらアップで廃止するといくら節約できるか
一階児童施設や駐車場等からの収益の管理費への還元具合
管理組合ができると思われるので、東急に適切であるものは受け入れ
適切でないものについては協議するのは大切なことですな

[1881: 評判気になるさん]

>>1880 マンション掲示板さん
ですね。
場合によっては東急コミュニティーは外して、第三者管理にした方が良い。
管理費3万円超えは舐めているとしか思えないよね。修繕費が高いのは納得できる。リセールに良い影響を与えるから。
管理費が高いのは、ただの垂れ流しの無駄。
コンシェルジュっているか？なにを依頼する？タクシーなら自分で呼ぶし、いまいち想像できない。
確かに防犯面ではいないよりは、居たほうがマシだな。費用に見合うか。
高級感を求める層もいるだろうから一枚岩になるのは厳しいんだろうけどな。
管理費18千円くらいまで下げろ。外廊下にしては高すぎるから。

[1882: マンコミュファンさん]

自分がファーストオーナーになったとして、次に売る際に、定借のハンデ負いながら、中古の土俵で高い管理費まで背負うのはリスクや。
管理費どうにかせにゃ、自分の首締めるぜ。
ここは駅1分、241店舗直下の東急ブランドのタワーっていう強すぎる武器があるんだから勿体ないで。

[1883: 評判気になるさん]

>>1879 マンション掲示板さん
よくこの論点で話する人いるけど、少なくてもマンションは建替えするのに緩和する法改正後ですら総会出席者の4/5の賛成が必要
建替えるとしたら既存マンションの解体から建築まで5-6年賃貸住まい
引越しも面倒だし、現実的じゃない
そもそも建物自体がこのマンションですら
快適に使うのに70年なんて持つのかなって議論もある
仮に所有権だからって築50年のマンションの価値なんてどうだろうね
この辺は当時金持ちが購入した1000万したベンツが二束三文で
ヤンキーが乗り回すのに状況似てくると思うけど、そのままベンツなんでーって乗り続けるかどうか想像すると、所有と定借とどっちも魅力落ちたり設備のブレイクスルーがあれば買い換えると思うんだけどな
所有権だろうが築が古くなると二束三文だよ
団地は当時憧れの対象だったけど今じゃゴーストタウンなのと同じ
それか戸建て買うかだね
好きに建替えて好きに売れる
それも駅前の土地で戸建たてると今なら2億円あっても建たないんじゃないかな
駅とグランベリーの中間にあるドレッセと同じような空地が
出てくる見込みがない以上所詮無理な話だと思いますよ
まず徒歩一分の住宅向けの土地が素人が不動産屋で買えることがないので

[1884: 検討板ユーザーさん]

>>1883 評判気になるさん

？？
長すぎるし、よくわからん。。。

[1885: eマンションさん]

>>1883 評判気になるさん

長々とご苦労様ですが、立地次第ですよ笑
建て替え負担より価値が上回ればいいだけの話なので。
青葉台団地なんて、全くまとまって無いけど、駅裏リッチからいづれ建て替え確定だから売り物ゼロですし、マンモス団地の青葉台桜台団地は相応の値段での買取提示でまとまってますからね。
敷地余裕と立地が重要と言う事です。

[1886: 坪単価比較中さん]

＞241店舗

240店舗から１店舗増えたのかな？

[1887: 口コミ知りたいさん]

>>1883 評判気になるさん
これには同意見。
所有権だからと言って築７０年のタワーマンションがどれくらい価値が残っているのか。

[1888: マンション掲示板さん]

学力低下で字の読めないやつ増えててワロタ

[1889: マンコミュファンさん]

同じ列であれば、高層階、中層階、低層階どこを買うか？悩ましい。
高層階は階が上がるほど値段に差異がつけられていない。１階上がると10万しか値段が高くならないから、高層が有利か。
本などを読むとタワーは北向きの低層が資産価値のコスパが高いとも書いてある。

ここのタワー。皆さんどう考えますか？

[1890: マンコミュファンさん]

例えば70Cの間取りについて。列で考察。
間取りをみると、確か18階位までは梁も少なく、18階以上の中・高層階は低層階に比べて、片端の梁が強くでていて、下がり天井となり、端の中央の柱の影響が強くなっている。
眺望や価格、リセール資産価値を優先するならば高層階が有利かなとはおもうんだけど。
間取りだけを考えれば、低層の方が魅力で暮らしやすい間取り。
悩ましいや。

[1891: 匿名さん]

>>1889　マンコミュファンさん
地上34階ですよね。中層階かと思います。

これまでは高層階を選ぶことが多かったのですが、震災があってからは高層階は怖くて・・・
エレベーターの点検で使えないことも考えると、中層階。
低層階よりかは高い方がよくて・・・ここだと1階上がっても10万しか値段が高くないので・・・

といったところでしょうか。

[1892: マンコミュファンさん]

私は非日常の震災時を考慮しているとキリがないので高階層を購入しました。
確かに低階層中階層より不便ですが、トランクルームに備蓄しておいて1日に一往復程度でしたら有事の際にとやかく言ってる場合ではないですし頑張れるかなと…。

[1893: マンション掲示板さん]

シンプルに高層階用と低層階用の両方のエレベータが到着する恩恵に預かれて21ラウンジも行ける21階最強なのでは。
外部のよくわからない友人や子供の友達などを連れて21ラウンジ使われちゃうと見ず知らずの人が家の周り行き来して
プライバシーや音の問題など不安だけど、そう考えると一段上がるか一段下がる22階や20階がエエかも知らない。

[1894: マンコミュファンさん]

21階はエレベーターが全台とまるだけに、価格も高く設定されているんですよね。

[1895: 投資家]

町田で借地、、、？？笑

渋谷の一等地なら100万歩譲っても分かるが、
頭の悪い方しか買わないよね。

ビジネスは頭の悪い奴相手が一番儲かる。
ベットタウンなのに、子供に資産も残せない。

資本主義の喰われる側にいる方が買う物件ですね。

[1896: 投資家]

>>1895 の母です。さきほど息子がコンビニからの帰りに事故に遭い搬送先で息を引き取りました。息子はいつも定借が～土地が～と皆さんの話ばかりをしていました。息子が楽しく過ごせたのも皆様のお陰だと思います。短い間でしたが本当にありがとうございます。

[1897: マンション検討中さん]

この物件の最大の魅力は立地です。
しかしその土地は借地です。
ありがとうございました。

[1898: 口コミ知りたいさん]

駅前の神立地に70年住める権利。
所有権だったとしても70～100年後、マンションって建替えできないと思うけど。建替え費用を何処から工面するのって話笑。
ここは利便性を買うんだよな～それを分かってる人々が購入してるみたいよ。
375世帯で土地が所有権だったとして、１個辺りの土地の持ち分は猫の額より狭い。
所有権ニキは聖蹟がいんじゃない？

[1899: 名無しさん]

>>1898 口コミ知りたいさん
業者の謳い文句通りありがとうございました。
建物自体の価値なんてどれだけの期間保てると思ってるのでしょうか？
借地物件で40年超えの価値維持してる物件あれば教えて下さい。
一方で、建物が老朽化激しくても土地所有権一等地は非常に高いですね。
外車乗る感覚で買うなら良いのではないでしょうか。

[1900: 検討板ユーザーさん]

>>1899 名無しさん
これ相手にだけデータ求めてるのウケる
お前臭いから喋らないほうがいいよ