ドレッセタワー南町田グランベリーパークってどうですか？

[匿名さん]

公式URL：https://www.d-minamimachida-gbp.com/

注目の街、南町田。
「南町田グランベリーパーク」駅直結の免震タワーマンションが誕生します。
都心直結の利便性と郊外ののびやかさを享受できる好立地。
皆様と情報交換をよろしくお願いいたします。


ドレッセタワー南町田グランベリーパーク
（仮称）南町田グランベリーパーク駅前マンション計画

所在地　東京都町田市鶴間三丁目3番7号（地名地番）
交　通　東急田園都市線「南町田グランベリーパーク」駅徒歩1分
構造規模　鉄筋コンクリート造（免震構造）、一部鉄骨造地上34階地下1階建
総戸数　　375戸
敷地面積　7,223.50㎡
建築面積　4,000㎡
延床面積　45,000㎡
用途　共同住宅、子育て支援施設、駐車場

建築主　東急株式会社
設計者　東急設計コンサルタント
施工者　未定

着工　2021年04月上旬予定
竣工　2024年06月下旬予定

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[1293: 匿名さん]

買いたいと思った物件でも、人気が気になるところ。人気があり、竣工前に完売するようだと、自分の判断は正しかったと安心できるが、入居開始後１年以上売れ残っているような不人気物件だと、自分の判断は間違っていたのかしら？と心配になってしまう。
でも、良さそうな部屋は、要望書の段階で売り切れてしまうだろう。
本当は、少し売れ行きを見ながら判断したいところなのだが。

[1294: 匿名さん]

>>1293 匿名さん
よくわかります。
竣工後も売れ残ると思って買った方が、精神的に良いかもですね。

[1295: 匿名さん]

自分が気に入って買ったのなら、他人が何と言おうと、それで良いのではないでしょうか？

[1296: 匿名さん]

>>1295 匿名さん
言われるのは全く困らないですが、値下がるのは誰でも嫌なのでは？？
人気マンションだと値下がりにくそうだしね。。

[1297: マンション比較中さん]

もし値下がったらずっと住めばいいから

[1298: 匿名さん]

年数が経てば、値下がりするのは当たり前なのでは？毎年、賃貸の場合の家賃分だけ下がっていく程度なら、それで良しとしなければ？

[1299: 匿名さん]

まさか、値上がりすると考えて購入する人など、いないでしょうね？

[1300: 匿名さん]

>>1299 匿名さん
そうかね？
都心は当然として、南町田でも中古マンションは購入時よりも価格が上がってるが。

[1301: 通りすがり]

正式な価格、発表されたかな？

[1302: 匿名さん]

当選の後に申し込みなんだけど、申し込みの位置づけは契約に向けた独占交渉権の確保。なので契約するまではいつでもノーペナルティーで降りられる。

そもそも重要事項説明で爆弾って事例もあるしね。個人的には登録の前に重要事項説明すべきだと思うけど。

[1303: 匿名さん]

＞１３００

相場がいつまでも上がり続けるかな。バブル期越えちゃってるし。バブルはいつかはじける。

[1304: 匿名さん]

入居時点で未販売住戸があると入居者にもデメリットが生じる。売れ行きは慎重に判断しないと。

[1305: 匿名さん]

＞１２８９

要望書出した時点でやめたことあるけど、同じデベからしれっと近くに新しい物件販売するのでどうですかって案内あったよ。

[1306: 匿名さん]

定借に資産性期待するなんて・・・。

[1307: 匿名さん]

>>1306 匿名さん
定借だと資産性ないの？
購入後、直ぐに資産性なくなると思ってるの？
頭が硬く、視野が狭いね。

[1308: 通りがかりさん]

今の相場ではどこ買っても安心だけど、大事なのはバブル後だよね。ここは資産性においては強い方の物件ではないと思う。グランパークがいつまで集客できるかという変数もあるね。
楽しい立地だしすごく気に入ったという人は買えば良いかと。
定借は現時点では不安材料ではないと思う（基本割安だし）。

[1309: マンション比較中さん]

７０年経ったら上物がそもそもガタきてると思うんだ

[1310: 匿名さん]

>>1308 通りがかりさん
ですね。

定借でも70年あり、資産性は10年～15年は全く問題ないと思います。

[1311: 通りすがり]

ここの土地って高層階のバルコニーの風ってどうなんだろう

[1312: 匿名さん]

定借って提携ローン以外に取り扱っておる金融機関少ないから転売するとなったらアウト。資産性に問題大あり。

[1313: 匿名さん]

７０年の定借ってのもリスク。縦排水管とか５０年も持たないんだけど、あと２０年のためにお金をかけて修繕するかってなるのが多分落ち。まだ、未知の領域だからね。

[1314: マンション検討中ん]

>>1313 匿名さん

ではないな。定借の大規模修繕は逆算して計画立てて有無を言わせずやらざるを得ないから。
むしろ所有権の方が、時間が経つほどにいつまでもたせるか思惑の食い違いが出てきて、意見がまとまらないリスクが高いよ。

[1315: 匿名さん]

>1314

７０年の長期修繕計画ですか。物価の予測とかどうするんだろうね。

[1316: 匿名さん]

>1314

珍説だね。大規模修繕工事ってその前に建物調査して、劣化具合を確認して工事内容を調節、実施後はそれに基づいてその後の計画にフィードバックするものだと思ってるけど。

計画通りに有無を言わさずに実施だと、販売時に売り主が作成する計画をよほどきっちりチェックしないと。ずれたら悲惨なことに。

[1317: 匿名さん]

＞１２８９

ブラックリストって都市伝説か、関係者の牽制か。後者だとえぐいね。

修繕工事の珍説も。

[1318: 買い替え検討中さん]

まあ裏側でブラックリストとして運用しているかは知りえませんが、
以下のようなことはあるみたいですね。
https://note.com/okapi_poke/n/ncd24eb7f3ba1

[1319: 匿名さん]

＞1318

これが事実なら違法行為。物件名も入ってるから公取に調査依頼するとか。

[1320: マンション比較中さん]

ここの定借の特徴として、70年後に建物は壊さずに東急に返すというのがあります。
つまり70年後は建物の所有権は東急に移る。
その意味では、ここの土地と同じで建物についても、東急から70年借りているに等しい。

にもかかわらず、建物部分についての固定資産税を東急ではなくて住人が払うのは
素人から見ると理解できないのですがどなたか解説を。

[1321: 匿名さん]

>>1319 匿名さん
今更。。
そんなことしても、買えない事実は変わらないが。
ただの逆恨みなら意味なし。

[1322: 匿名さん]

>1320

通常の定借物件だと、住民が費用負担して建物を壊して更地にして土地を返却なんだけど、東急がタダで建物を引き取ってくれるのがここのメリットなんだけど、そういう理解してるなら買わないのが賢明。まあ、定借に資産性ないし。

[1323: マンション検討中さん]

>>1316 匿名さん

全てについて「70年」という間違いなく来る期日を基準にすることが明確なのだから、先が分からない所有権より、節目節目で余計な思惑抜きで合理的な算定ができる可能性の方が高い。
一般論でなく、ちゃんと自分の頭で考えなよ。

[1324: マンション比較中さん]

＞東急がタダで建物を引き取ってくれるのがここのメリット

本当にタダかは？
修繕積立金はゼロだけど、その分を管理費に上乗せしてても外部の人にはわからんからなあ・・・

[1325: 通りすがり]

ここの管理費が高い理由で考えられるのはなんでしょうか

[1326: 匿名さん]

>>1325 通りすがりさん
なんでしょうね
コンシェルジュがついてるのと植林が多いのとか？
東急の管理会社委託料も割高な可能性もあるんですかね

[1327: 匿名さん]

管理費の内訳は管理計画でどう使われる予定なのかを確認。

あっ、長期修繕計画もね。

[1328: 匿名さん]

管理費、コミュニティサポートに割かれてたりして。コミュニティ形成って強制力を伴う管理組合の役割としてはふさわしくないってことで国土交通省の標準管理規約では管理組合の役割を縮小してるんだけど。

[1329: 匿名さん]

管理費ケチって手抜きにされても困りますけどね
そこに納得する人が買って住めばいいと思います

[1330: 名無しさん]

MRで長期修繕計画の話とか聞けるものなんですか？

[1331: 匿名さん]

>>1330 名無しさん
それらしい資料は見せてくれるでしょうが、10年後のインフレ率など誰も解らないので、あまり参考にならないでしょうね。過去30年はインフレがなかったですからね。

[1332: 匿名さん]

長期修繕計画は重要事項として説明される。ただ、契約の前でバタバタしてるから事前に確認してじっくりと判断。

[1333: 匿名さん]

おまけだけど、重要事項説明書、管理規約（案）、契約書はなるべく早く入手してきっちり読んでおいたほうがいい。重要事項説明は口頭で説明もあるけど、分量が多いのでポイントのみだったりする。

[1334: 周辺住民さん]

長期修繕計画（案）はMR来場時でも要求すれば見せてもらえるはずです。修繕費の上がり幅も早めに確認し、将来の心づもりはしておくほうがよいですね。

[1335: マンション比較中さん]

修繕費は売主や管理会社が勝手に決めるものではなく、最終的には管理組合が決めることになります。管理組合で、当初の計画どおりで良いか検討する必要があります。

[1336: 名無しさん]

>>1335 マンション比較中さん
このあたり一般常識をよくわかってないのですが、分譲会社は今後の修繕計画には関与しないのでしょうか？それとも、適宜助言をするなどあるものなのでしょうか？

[1337: 匿名さん]

>>1336 名無しさん
このあたりでなくても、一般的にマンション完売後は、２，３年のアフターサービスを除き、分譲会社（売主）は関係なくなります。管理会社が、管理組合に助言します。助言をどのように受け止めるかは、管理組合の雰囲気によるでしょうね。

[1338: 匿名さん]

管理会社に丸投げのところや、管理組合が主導権を持つところとか、様々でしょうね。
ここは、管理会社に丸投げになるのかもしれませんね。

[1339: 匿名さん]

>>1337 匿名さん
ここの管理会社は東急コミュニティー（売主が東急でも別会社と思った方が良いでしょうね）のようですから、しっかりしているのかな？

[1340: 匿名さん]

>>1339 匿名さん
東急コミュニティーはなかなかの評判のようです。
（https://life.oricon.co.jp/rank-mansion-maintenance/syutoken/company/to...）
（https://minhyo.jp/mansion-kanri）
日経に「東急コミュニティーはマンションで大規模改修工事の周期を12年から最大18年に延長する。」と言う記事が出ていました。
（https://www.nikkei.com/article/DGXZQODZ22A1R0S1A320C2000000/）
このマンションがこれに該当するのかは不明ですが、修繕積立金の値上げを抑えられるのは朗報です。

[1341: 買い替え検討中]

>>1336 名無しさん
住友は購入時の契約に段階的値上げが含まれていることがほとんどなので、ほぼ強制的に値上がっていきます。
三井の最近の物件は第三者管理を取り入れているところが多いので、管理会社に完全お任せ。
その他のデベロッパーは完売後は、(適切に修繕しようが廃墟になろうが)完全に無関係になります。
管理、修繕の方針や計画を実行するのは住民で、管理会社は住民で作る理事会との契約で管理業務をするだけです。
（多少ノウハウなどのアドバイスはもらえるかもしれませんが）
こちらは最終的に修繕積立金が4倍（？でしたっけ？）になって、それが40年位続くことになりますので、
長く住むつもりならサッサと修繕積立金(管理費ではありません)の均等化をしとかないとどんどん厳しくなっていきますね。

ここは最後に建物を東急が引き取ると言っているので、予め修繕積立金の均等化や第3者管理の試験的な導入などをしてくれてもよかったのに、と思います。

[1342: 匿名さん]

＞１３３５

新築分譲の場合、お互いに見ず知らずの人が集まるわけだから最初は売り主の作成した計画に従うことになる。段階的値上げの計画だと、将来、未納問題を引き起こすリスクがあるから１３４１さんがコメントしているように定額積み立てに移行したほうがいいんだけど、移行するタイミングでどんと値上げすることになるのでハードルは高い。

最初から定額積み立ての計画してるケースってまれ。