ドレッセタワー南町田グランベリーパークってどうですか？

[匿名さん]

公式URL：https://www.d-minamimachida-gbp.com/

注目の街、南町田。
「南町田グランベリーパーク」駅直結の免震タワーマンションが誕生します。
都心直結の利便性と郊外ののびやかさを享受できる好立地。
皆様と情報交換をよろしくお願いいたします。


ドレッセタワー南町田グランベリーパーク
（仮称）南町田グランベリーパーク駅前マンション計画

所在地　東京都町田市鶴間三丁目3番7号（地名地番）
交　通　東急田園都市線「南町田グランベリーパーク」駅徒歩1分
構造規模　鉄筋コンクリート造（免震構造）、一部鉄骨造地上34階地下1階建
総戸数　　375戸
敷地面積　7,223.50㎡
建築面積　4,000㎡
延床面積　45,000㎡
用途　共同住宅、子育て支援施設、駐車場

建築主　東急株式会社
設計者　東急設計コンサルタント
施工者　未定

着工　2021年04月上旬予定
竣工　2024年06月下旬予定

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[1273: 匿名さん]

＞１２６７

そもそも要望書って購入希望があるから次期販売の対象としてくださいってものなのに、売る側があらかじめ販売対象を決めてるのって売れる見込みのところ出してるだけなんだけどね。

[1274: 評判気になるさん]

>>1272 通りすがりさん
え？
そんなことないけど、純粋に東急さんの書き込みかと。。
違うのかな？？

[1275: 評判気になるさん]

>>1273 匿名さん
要望書って、そうゆう意味なんだ？？
いまいち、要望書の意味がわからないです。。

[1276: 通りすがり]

>>1274 評判気になるさん
東急であるか否かを特定することに意味が無さすぎる。
ネガキャンお疲れ様っすぅ。まだ居座ってるんですね。
残念ながらもう君の意見でどうこうできるレベルではなさそうですね。

[1277: 通りすがり]

必死にネガキャンしてる人は他社の営業か、このマンションが欲しかったけど買えなくて悔しい思いをしている人かどっちかといったところでしょう。
いずれにせよ不憫な方なのでスルー推奨です。

[1278: 買い替え検討中]

>>1275 評判気になるさん
全部売り出してしまうと、売れなかった分は全部先着順になってしまうのと、値段の変更も出来なくなってしまうので、
売って欲しいと希望があった部屋だけ売り出すということだと思います。
特に最近はどんどん値上げしますからね。。。

[1279: 評判気になるさん]

>>1278 買い替え検討中さん
回答ありがとうございます。
現在売り出し中の部屋に、要望書を出すというのは、どんな意味があるのでしょうか？
同じ部屋の抽選の目安ということでしょうか？

[1280: 評判気になるさん]

>>1276 通りすがりさん
意見でどうこうレベルって、なんの話し？

[1281: 通りすがり]

もうすぐ抽選ですか。
希望の部屋、抽選にならないといいなぁ。

[1282: 買い替え検討中さん]

>>1279 評判気になるさん
他の見込み客への牽制でしょうね
営業としてはたくさん売れたほうが嬉しいので、要望書を出すと客同士の要望がかぶらないように「この部屋はすでに他のお客さんから要望が入ってまして」とか言って他の部屋に誘導したりしますよね。
後は価格表に花がついたり。

上のような誘導を無視して重ねて要望を入れれば抽選になりますし、
(要望はあくまで要望なので)要望だけして最終的に買わなければ次の販売の先着順としてのこることになりますね、多分

[1283: 評判気になるさん]

>>1282 買い替え検討中さん
なるほど。
参考になります。
近々、MRに行ってくる予定です。
ありがとうございます。

[1284: 匿名さん]

要望書という名前の購入希望アンケート。売る側としては見込み客を確定させて、同じ部屋に希望者が重ならないように調整するため。

ちなみに重なった場合、営業ができるのはほかの部屋への誘導までで、抽選覚悟で突入しますと言われたら何もできない。

[1285: 匿名さん]

おまけだけど要望書を出しても、希望状況を見てほかの部屋に変える、登録しないってのもあり。

そもそも購入する側って要望書出す意味ってほとんどない。人気で全戸に倍率が付くようだったら調整するも何もできないわけだし。

[1286: 買い替え検討中さん]

まあ物件の人気度合いに寄りますよね
超人気物件だったらほとんど意味ないし、そこそこの物件だったら牽制にはなるでしょう(営業さんも一生懸命希望を散らそうとするでしょうし)

[1287: 匿名さん]

要望書を出して当選すると、ほぼ購入することになるのですよね？

[1288: 買い替え検討中さん]

最初わかりにくいのですが、普通は要望書のあと更に購入の申し込みをします。
要望書を締め切る前はどの部屋も売り出しされていない状態です。
要望書の締め切り後にデベロッパーは要望が入った部屋を売り出します。
そこで出す購入申込みが本番(?)です。

要望書提出→売出し→購入申込み→複数の希望者がいた場合は抽選、希望者一人ならそのまま決定→重要事項説明書→手付金入金→契約

「要望書を出したら購入できるのか?」という質問なのか、「要望書を出したらキャンセルできないのか?」という質問なのかが判別できないのですが、私の理解では
要望書を出しても売出し後に複数の希望者がいて抽選に外れたら購入できませんし、
要望書を出して話を進めても本契約の前までならキャンセルは可能なはずです。
(買う方も売る方も相当な手間がかかるので、安易に申し込んでキャンセルとかはしないほうが良いと思いますが)

いずれにしても、大きな金額が絡む話なので、不安な点は営業の方にちゃんと確認されたほうが良いと思います。

[1289: マンション検討中ん]

>>1287 匿名さん

必ず最後にびびって辞退する人は一定数居ます。当たった後ですら。
法的には問題ないけど、思い直しても二度とまともに相手にしてくれないし、同じデベや販社の他物件でもブラックリストに載ることになるので、軽く考えない方がいいです。

[1290: マンション検討中さん]

維持費にビビリドタキャン出るかにゃ。

[1291: 匿名さん]

要望書を出した者です。
抽選になるのか？ならないのか？
7月4日に決まります。
確定したら報告しますね。

[1292: 通りすがり]

>>1291 匿名さん
価格発表って今週の土日だと思ってましたが、もう要望書出せるのですね

[1293: 匿名さん]

買いたいと思った物件でも、人気が気になるところ。人気があり、竣工前に完売するようだと、自分の判断は正しかったと安心できるが、入居開始後１年以上売れ残っているような不人気物件だと、自分の判断は間違っていたのかしら？と心配になってしまう。
でも、良さそうな部屋は、要望書の段階で売り切れてしまうだろう。
本当は、少し売れ行きを見ながら判断したいところなのだが。

[1294: 匿名さん]

>>1293 匿名さん
よくわかります。
竣工後も売れ残ると思って買った方が、精神的に良いかもですね。

[1295: 匿名さん]

自分が気に入って買ったのなら、他人が何と言おうと、それで良いのではないでしょうか？

[1296: 匿名さん]

>>1295 匿名さん
言われるのは全く困らないですが、値下がるのは誰でも嫌なのでは？？
人気マンションだと値下がりにくそうだしね。。

[1297: マンション比較中さん]

もし値下がったらずっと住めばいいから

[1298: 匿名さん]

年数が経てば、値下がりするのは当たり前なのでは？毎年、賃貸の場合の家賃分だけ下がっていく程度なら、それで良しとしなければ？

[1299: 匿名さん]

まさか、値上がりすると考えて購入する人など、いないでしょうね？

[1300: 匿名さん]

>>1299 匿名さん
そうかね？
都心は当然として、南町田でも中古マンションは購入時よりも価格が上がってるが。

[1301: 通りすがり]

正式な価格、発表されたかな？

[1302: 匿名さん]

当選の後に申し込みなんだけど、申し込みの位置づけは契約に向けた独占交渉権の確保。なので契約するまではいつでもノーペナルティーで降りられる。

そもそも重要事項説明で爆弾って事例もあるしね。個人的には登録の前に重要事項説明すべきだと思うけど。

[1303: 匿名さん]

＞１３００

相場がいつまでも上がり続けるかな。バブル期越えちゃってるし。バブルはいつかはじける。

[1304: 匿名さん]

入居時点で未販売住戸があると入居者にもデメリットが生じる。売れ行きは慎重に判断しないと。

[1305: 匿名さん]

＞１２８９

要望書出した時点でやめたことあるけど、同じデベからしれっと近くに新しい物件販売するのでどうですかって案内あったよ。

[1306: 匿名さん]

定借に資産性期待するなんて・・・。

[1307: 匿名さん]

>>1306 匿名さん
定借だと資産性ないの？
購入後、直ぐに資産性なくなると思ってるの？
頭が硬く、視野が狭いね。

[1308: 通りがかりさん]

今の相場ではどこ買っても安心だけど、大事なのはバブル後だよね。ここは資産性においては強い方の物件ではないと思う。グランパークがいつまで集客できるかという変数もあるね。
楽しい立地だしすごく気に入ったという人は買えば良いかと。
定借は現時点では不安材料ではないと思う（基本割安だし）。

[1309: マンション比較中さん]

７０年経ったら上物がそもそもガタきてると思うんだ

[1310: 匿名さん]

>>1308 通りがかりさん
ですね。

定借でも70年あり、資産性は10年～15年は全く問題ないと思います。

[1311: 通りすがり]

ここの土地って高層階のバルコニーの風ってどうなんだろう

[1312: 匿名さん]

定借って提携ローン以外に取り扱っておる金融機関少ないから転売するとなったらアウト。資産性に問題大あり。

[1313: 匿名さん]

７０年の定借ってのもリスク。縦排水管とか５０年も持たないんだけど、あと２０年のためにお金をかけて修繕するかってなるのが多分落ち。まだ、未知の領域だからね。

[1314: マンション検討中ん]

>>1313 匿名さん

ではないな。定借の大規模修繕は逆算して計画立てて有無を言わせずやらざるを得ないから。
むしろ所有権の方が、時間が経つほどにいつまでもたせるか思惑の食い違いが出てきて、意見がまとまらないリスクが高いよ。

[1315: 匿名さん]

>1314

７０年の長期修繕計画ですか。物価の予測とかどうするんだろうね。

[1316: 匿名さん]

>1314

珍説だね。大規模修繕工事ってその前に建物調査して、劣化具合を確認して工事内容を調節、実施後はそれに基づいてその後の計画にフィードバックするものだと思ってるけど。

計画通りに有無を言わさずに実施だと、販売時に売り主が作成する計画をよほどきっちりチェックしないと。ずれたら悲惨なことに。

[1317: 匿名さん]

＞１２８９

ブラックリストって都市伝説か、関係者の牽制か。後者だとえぐいね。

修繕工事の珍説も。

[1318: 買い替え検討中さん]

まあ裏側でブラックリストとして運用しているかは知りえませんが、
以下のようなことはあるみたいですね。
https://note.com/okapi_poke/n/ncd24eb7f3ba1

[1319: 匿名さん]

＞1318

これが事実なら違法行為。物件名も入ってるから公取に調査依頼するとか。

[1320: マンション比較中さん]

ここの定借の特徴として、70年後に建物は壊さずに東急に返すというのがあります。
つまり70年後は建物の所有権は東急に移る。
その意味では、ここの土地と同じで建物についても、東急から70年借りているに等しい。

にもかかわらず、建物部分についての固定資産税を東急ではなくて住人が払うのは
素人から見ると理解できないのですがどなたか解説を。

[1321: 匿名さん]

>>1319 匿名さん
今更。。
そんなことしても、買えない事実は変わらないが。
ただの逆恨みなら意味なし。

[1322: 匿名さん]

>1320

通常の定借物件だと、住民が費用負担して建物を壊して更地にして土地を返却なんだけど、東急がタダで建物を引き取ってくれるのがここのメリットなんだけど、そういう理解してるなら買わないのが賢明。まあ、定借に資産性ないし。

[1323: マンション検討中さん]

>>1316 匿名さん

全てについて「70年」という間違いなく来る期日を基準にすることが明確なのだから、先が分からない所有権より、節目節目で余計な思惑抜きで合理的な算定ができる可能性の方が高い。
一般論でなく、ちゃんと自分の頭で考えなよ。

[1324: マンション比較中さん]

＞東急がタダで建物を引き取ってくれるのがここのメリット

本当にタダかは？
修繕積立金はゼロだけど、その分を管理費に上乗せしてても外部の人にはわからんからなあ・・・

[1325: 通りすがり]

ここの管理費が高い理由で考えられるのはなんでしょうか

[1326: 匿名さん]

>>1325 通りすがりさん
なんでしょうね
コンシェルジュがついてるのと植林が多いのとか？
東急の管理会社委託料も割高な可能性もあるんですかね

[1327: 匿名さん]

管理費の内訳は管理計画でどう使われる予定なのかを確認。

あっ、長期修繕計画もね。

[1328: 匿名さん]

管理費、コミュニティサポートに割かれてたりして。コミュニティ形成って強制力を伴う管理組合の役割としてはふさわしくないってことで国土交通省の標準管理規約では管理組合の役割を縮小してるんだけど。

[1329: 匿名さん]

管理費ケチって手抜きにされても困りますけどね
そこに納得する人が買って住めばいいと思います

[1330: 名無しさん]

MRで長期修繕計画の話とか聞けるものなんですか？

[1331: 匿名さん]

>>1330 名無しさん
それらしい資料は見せてくれるでしょうが、10年後のインフレ率など誰も解らないので、あまり参考にならないでしょうね。過去30年はインフレがなかったですからね。

[1332: 匿名さん]

長期修繕計画は重要事項として説明される。ただ、契約の前でバタバタしてるから事前に確認してじっくりと判断。

[1333: 匿名さん]

おまけだけど、重要事項説明書、管理規約（案）、契約書はなるべく早く入手してきっちり読んでおいたほうがいい。重要事項説明は口頭で説明もあるけど、分量が多いのでポイントのみだったりする。

[1334: 周辺住民さん]

長期修繕計画（案）はMR来場時でも要求すれば見せてもらえるはずです。修繕費の上がり幅も早めに確認し、将来の心づもりはしておくほうがよいですね。

[1335: マンション比較中さん]

修繕費は売主や管理会社が勝手に決めるものではなく、最終的には管理組合が決めることになります。管理組合で、当初の計画どおりで良いか検討する必要があります。

[1336: 名無しさん]

>>1335 マンション比較中さん
このあたり一般常識をよくわかってないのですが、分譲会社は今後の修繕計画には関与しないのでしょうか？それとも、適宜助言をするなどあるものなのでしょうか？

[1337: 匿名さん]

>>1336 名無しさん
このあたりでなくても、一般的にマンション完売後は、２，３年のアフターサービスを除き、分譲会社（売主）は関係なくなります。管理会社が、管理組合に助言します。助言をどのように受け止めるかは、管理組合の雰囲気によるでしょうね。

[1338: 匿名さん]

管理会社に丸投げのところや、管理組合が主導権を持つところとか、様々でしょうね。
ここは、管理会社に丸投げになるのかもしれませんね。

[1339: 匿名さん]

>>1337 匿名さん
ここの管理会社は東急コミュニティー（売主が東急でも別会社と思った方が良いでしょうね）のようですから、しっかりしているのかな？

[1340: 匿名さん]

>>1339 匿名さん
東急コミュニティーはなかなかの評判のようです。
（https://life.oricon.co.jp/rank-mansion-maintenance/syutoken/company/to...）
（https://minhyo.jp/mansion-kanri）
日経に「東急コミュニティーはマンションで大規模改修工事の周期を12年から最大18年に延長する。」と言う記事が出ていました。
（https://www.nikkei.com/article/DGXZQODZ22A1R0S1A320C2000000/）
このマンションがこれに該当するのかは不明ですが、修繕積立金の値上げを抑えられるのは朗報です。

[1341: 買い替え検討中]

>>1336 名無しさん
住友は購入時の契約に段階的値上げが含まれていることがほとんどなので、ほぼ強制的に値上がっていきます。
三井の最近の物件は第三者管理を取り入れているところが多いので、管理会社に完全お任せ。
その他のデベロッパーは完売後は、(適切に修繕しようが廃墟になろうが)完全に無関係になります。
管理、修繕の方針や計画を実行するのは住民で、管理会社は住民で作る理事会との契約で管理業務をするだけです。
（多少ノウハウなどのアドバイスはもらえるかもしれませんが）
こちらは最終的に修繕積立金が4倍（？でしたっけ？）になって、それが40年位続くことになりますので、
長く住むつもりならサッサと修繕積立金(管理費ではありません)の均等化をしとかないとどんどん厳しくなっていきますね。

ここは最後に建物を東急が引き取ると言っているので、予め修繕積立金の均等化や第3者管理の試験的な導入などをしてくれてもよかったのに、と思います。

[1342: 匿名さん]

＞１３３５

新築分譲の場合、お互いに見ず知らずの人が集まるわけだから最初は売り主の作成した計画に従うことになる。段階的値上げの計画だと、将来、未納問題を引き起こすリスクがあるから１３４１さんがコメントしているように定額積み立てに移行したほうがいいんだけど、移行するタイミングでどんと値上げすることになるのでハードルは高い。

最初から定額積み立ての計画してるケースってまれ。

[1343: 匿名さん]

＞１３４０

大規模修繕工事の周期を伸ばすには、耐久性の高い屋上塗装とかが必要なので対応していないと少なくとも最初は12年設定になる。その辺を長期修繕計画で確認。

[1344: 匿名さん]

最初の大規模修繕工事が12年目ってのも実は微妙で、大規模修繕工事の前の建物調査で手抜き工事が発覚なんてケースも過去にはある。ところが10年の瑕疵担保期間後。

[1345: 匿名さん]

>>1341 買い替え検討中さん
スミフはそんなアコギな事をするのですか。悪名高きスミフらしいですね。
定借物件は、定借残存期間が短くなってくるとどうせ先は短いのだからと修繕はしなくなるのでしょうね。
感覚的に言うと20年を切ったら、普通の修繕すらだましだましで行こうというのが住民のコンセンサスになりそうな気がします。

[1346: 買い替え検討中さん]

>>1345 匿名さん
個人的には、「適当な計画を立ててあとは廃墟になろうとなるまいと知らん」という他のデベロッパーよりスミフの姿勢は誠実に思えます。
建物をしっかり保全していくためには修繕が必要ですが、修繕積立金の値上げの度に組合で決議を取る必要があるわけで、議論や決議に結構な労力がかかると思います。わかっていて買ったはずなのに、値上げとなると声高に反対する人も出てきますし...
(竣工しているにも関わらず売上調整のために入居時期を遅らせるのはアコギで気に食いませんし、 マンションの価格は高いとは思いますので、スミフのマンションを買うことは多分ないですが)

>定借物件は、定借残存期間が短くなってくるとどうせ先は短いのだからと修繕はしなくなるのでしょうね。
おっしゃる通りかなという感じがします。普通の定借物件だと取り壊しになるわけなので、それでも良いのかもしれませんが、ここは70年後東急が引き取るわけで、まともな管理修繕が行われるように仕向けるほうが東急にとっても良い気がするんですけどね...
取り壊しのための積立金はランニングコストに入ってなかったと思いますが、どこか他のところで取ってるんですかね?

[1347: 通りすがりさん]

>>1345 匿名さん
何がアコギなのかわからん。修繕費積み立ててもスミフが儲かるわけじゃないよね。

[1348: マンション検討中さん]

いろいろと議論されていますが、今日で第1期販売終了しました

[1349: 通りすがり]

>>1348 マンション検討中さん
全部売れたのかしら？
なにか情報ありますか？

[1350: 匿名さん]

>>1346 買い替え検討中さん
管理費の話をしているのでは？
スミフが自社の管理会社（住友不動産建物サービス株式会社）と予め長期契約を結び、その中で値上げを規定しているという話かと思っていました。

修繕積立金の話は、ステップアップ式の修繕積立金を設定してあっても、管理組合が決める話ですから意味がありません。
管理会社との契約がも管理組合が他に変更出来るなら（契約上の規定と一般的に管理会社が採算面から撤退傾向にある現状等を踏まえて）対抗できるでしょうが、あのスミフのことですから。

[1351: 買い替え検討中]

>>1350 匿名さん
管理費ではなく修繕積立金の話です。
スミフからマンションを購入する場合は、ステップアップ計画の承認が契約に含まれているという意味です。
(したがって管理組合で決める話ではなくなります。スミフの全てのマンションでそうなってるのかは知りませんが大部分そうなってるはず)
スミフ物件で管理会社のリプレイスが出来ないというのは聞いたことがありません。
(スミフ物件は共有部がほぼ無いので管理費は抑えめの物が多い印象で、わざわざ手間をかけてリプレイスする必要があるのかはわかりません)

[1352: 匿名さん]

>>1351 買い替え検討中さん
それは失礼しました。
管理費が値上がりする契約になっていると思ったので、それを回避するためには管理会社を変えるしか無いと思ったものです。

[1353: 匿名さん]

すみふが段階的値上げの承認を契約に含めてるってのは初めて聞いたけど、他のデベも重要事項説明を承認して押印するプロセスはある。重要事項説明に段階的値上げの長期修繕計画が含まれていれば同じことだと思うけど。

すみふの契約には将来変更できないって規定があれば別だけど。

[1354: 通りすがり]

1期の販売戸数が121戸、2次販売が20戸ってことは
101戸は売れたってことであってますか？

[1355: 買い替え検討中さん]

>>1354 通りすがりさん
1期121戸完売で落選者救済のため追加で20戸だすのでは？

[1356: 通りすがり]

>>1355 買い替え検討中さん
と、いうことは1期の最初には出てこなかった間取りが、その20戸ってこと？

[1357: 通りがかりさん]

1期1次121戸完売のメール来ましたね。

[1358: 買い替え検討中さん]

>>1356 通りすがりさん
最上階2戸もででくるので、そうだと思います。

[1359: 買い替え検討中]

>>1353 匿名さん
他のデベロッパーは計画は重説に含めてないのでは？
あくまで計画として作っておいて、言えば見せてくれますが、契約には含めない、という形なのでは無いかと思います。
https://mobile.twitter.com/garibenZ/status/1277589377560924161

[1360: 匿名さん]

>>1357 通りがかりさん
お金のある人って、結構いるんですね．．．

[1361: 通りすがりさん]

>>1360 匿名さん
いまのリタイア組などはそれなりにお金持ってるでしょうねー

[1362: 匿名さん]

>>1360 匿名さん
お金があって以前からこの物件に興味を持っていた人が申し込みを入れた住戸だけを1期1次として売り出したのだから、完売は当然。ここからが正念場。

[1363: 通りすがり]

>>1362 匿名さん
間取りも価格も違うくない？

[1364: 匿名さん]

>>1362 匿名さん
竣工2年前で3分の1も売れた（申込）んだから、充分じゃない？

[1365: 匿名さん]

販売前はアンチの人が大挙して押しかけていたが、実際に販売好調な様子を見て皆すごすごと帰って行ってしまったようだ。掲示板でのアンチの意見はあてにならないことが良くわかった。

[1366: 通りすがりさん]

>>1365 匿名さん
信者から見たらそれ以外アンチなんだろうからな。
健全な議論なんて望むべくもない。

[1367: 匿名さん]

＞1359

twitterの情報をうのみですか。どこのデベも重説に長期修繕計画は含めてる。

[1368: 匿名さん]

>>1367 匿名さん
契約に含まれてるんだったら自動で上がってくだろ。
管理組合であげない限り自動で上がってかないということは契約に入ってないんだよ。

[1369: 匿名さん]

長期修繕計画ってあくまでも計画であって、実際に挙げるときには管理組合総会の議決が必要。自動で上がるっておかしいよ。そもそも物価上昇が計画道理とはいかないわけだし。

[1370: 名無しさん]

>>1365 匿名さん
買う人は買わない人を貶す。買わない人は買う人を貶す。価値観の違いですね。販売が好調なのは業者のメリットでしかないですしね。

[1371: 匿名さん]

インフレ懸念から、今のうちに買っておこうという人もいるのでしょうね。

[1372: 匿名さん]

>>1366 通りすがりさん
信者って。
購入希望者、購入検討者は信者なんだ。。
ただ、マンション買うだけなのに。笑