ドレッセタワー南町田グランベリーパークってどうですか？

[匿名さん]

公式URL：https://www.d-minamimachida-gbp.com/

注目の街、南町田。
「南町田グランベリーパーク」駅直結の免震タワーマンションが誕生します。
都心直結の利便性と郊外ののびやかさを享受できる好立地。
皆様と情報交換をよろしくお願いいたします。


ドレッセタワー南町田グランベリーパーク
（仮称）南町田グランベリーパーク駅前マンション計画

所在地　東京都町田市鶴間三丁目3番7号（地名地番）
交　通　東急田園都市線「南町田グランベリーパーク」駅徒歩1分
構造規模　鉄筋コンクリート造（免震構造）、一部鉄骨造地上34階地下1階建
総戸数　　375戸
敷地面積　7,223.50㎡
建築面積　4,000㎡
延床面積　45,000㎡
用途　共同住宅、子育て支援施設、駐車場

建築主　東急株式会社
設計者　東急設計コンサルタント
施工者　未定

着工　2021年04月上旬予定
竣工　2024年06月下旬予定

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[1333: 匿名さん]

おまけだけど、重要事項説明書、管理規約（案）、契約書はなるべく早く入手してきっちり読んでおいたほうがいい。重要事項説明は口頭で説明もあるけど、分量が多いのでポイントのみだったりする。

[1334: 周辺住民さん]

長期修繕計画（案）はMR来場時でも要求すれば見せてもらえるはずです。修繕費の上がり幅も早めに確認し、将来の心づもりはしておくほうがよいですね。

[1335: マンション比較中さん]

修繕費は売主や管理会社が勝手に決めるものではなく、最終的には管理組合が決めることになります。管理組合で、当初の計画どおりで良いか検討する必要があります。

[1336: 名無しさん]

>>1335 マンション比較中さん
このあたり一般常識をよくわかってないのですが、分譲会社は今後の修繕計画には関与しないのでしょうか？それとも、適宜助言をするなどあるものなのでしょうか？

[1337: 匿名さん]

>>1336 名無しさん
このあたりでなくても、一般的にマンション完売後は、２，３年のアフターサービスを除き、分譲会社（売主）は関係なくなります。管理会社が、管理組合に助言します。助言をどのように受け止めるかは、管理組合の雰囲気によるでしょうね。

[1338: 匿名さん]

管理会社に丸投げのところや、管理組合が主導権を持つところとか、様々でしょうね。
ここは、管理会社に丸投げになるのかもしれませんね。

[1339: 匿名さん]

>>1337 匿名さん
ここの管理会社は東急コミュニティー（売主が東急でも別会社と思った方が良いでしょうね）のようですから、しっかりしているのかな？

[1340: 匿名さん]

>>1339 匿名さん
東急コミュニティーはなかなかの評判のようです。
（https://life.oricon.co.jp/rank-mansion-maintenance/syutoken/company/to...）
（https://minhyo.jp/mansion-kanri）
日経に「東急コミュニティーはマンションで大規模改修工事の周期を12年から最大18年に延長する。」と言う記事が出ていました。
（https://www.nikkei.com/article/DGXZQODZ22A1R0S1A320C2000000/）
このマンションがこれに該当するのかは不明ですが、修繕積立金の値上げを抑えられるのは朗報です。

[1341: 買い替え検討中]

>>1336 名無しさん
住友は購入時の契約に段階的値上げが含まれていることがほとんどなので、ほぼ強制的に値上がっていきます。
三井の最近の物件は第三者管理を取り入れているところが多いので、管理会社に完全お任せ。
その他のデベロッパーは完売後は、(適切に修繕しようが廃墟になろうが)完全に無関係になります。
管理、修繕の方針や計画を実行するのは住民で、管理会社は住民で作る理事会との契約で管理業務をするだけです。
（多少ノウハウなどのアドバイスはもらえるかもしれませんが）
こちらは最終的に修繕積立金が4倍（？でしたっけ？）になって、それが40年位続くことになりますので、
長く住むつもりならサッサと修繕積立金(管理費ではありません)の均等化をしとかないとどんどん厳しくなっていきますね。

ここは最後に建物を東急が引き取ると言っているので、予め修繕積立金の均等化や第3者管理の試験的な導入などをしてくれてもよかったのに、と思います。

[1342: 匿名さん]

＞１３３５

新築分譲の場合、お互いに見ず知らずの人が集まるわけだから最初は売り主の作成した計画に従うことになる。段階的値上げの計画だと、将来、未納問題を引き起こすリスクがあるから１３４１さんがコメントしているように定額積み立てに移行したほうがいいんだけど、移行するタイミングでどんと値上げすることになるのでハードルは高い。

最初から定額積み立ての計画してるケースってまれ。

[1343: 匿名さん]

＞１３４０

大規模修繕工事の周期を伸ばすには、耐久性の高い屋上塗装とかが必要なので対応していないと少なくとも最初は12年設定になる。その辺を長期修繕計画で確認。

[1344: 匿名さん]

最初の大規模修繕工事が12年目ってのも実は微妙で、大規模修繕工事の前の建物調査で手抜き工事が発覚なんてケースも過去にはある。ところが10年の瑕疵担保期間後。

[1345: 匿名さん]

>>1341 買い替え検討中さん
スミフはそんなアコギな事をするのですか。悪名高きスミフらしいですね。
定借物件は、定借残存期間が短くなってくるとどうせ先は短いのだからと修繕はしなくなるのでしょうね。
感覚的に言うと20年を切ったら、普通の修繕すらだましだましで行こうというのが住民のコンセンサスになりそうな気がします。

[1346: 買い替え検討中さん]

>>1345 匿名さん
個人的には、「適当な計画を立ててあとは廃墟になろうとなるまいと知らん」という他のデベロッパーよりスミフの姿勢は誠実に思えます。
建物をしっかり保全していくためには修繕が必要ですが、修繕積立金の値上げの度に組合で決議を取る必要があるわけで、議論や決議に結構な労力がかかると思います。わかっていて買ったはずなのに、値上げとなると声高に反対する人も出てきますし...
(竣工しているにも関わらず売上調整のために入居時期を遅らせるのはアコギで気に食いませんし、 マンションの価格は高いとは思いますので、スミフのマンションを買うことは多分ないですが)

>定借物件は、定借残存期間が短くなってくるとどうせ先は短いのだからと修繕はしなくなるのでしょうね。
おっしゃる通りかなという感じがします。普通の定借物件だと取り壊しになるわけなので、それでも良いのかもしれませんが、ここは70年後東急が引き取るわけで、まともな管理修繕が行われるように仕向けるほうが東急にとっても良い気がするんですけどね...
取り壊しのための積立金はランニングコストに入ってなかったと思いますが、どこか他のところで取ってるんですかね?

[1347: 通りすがりさん]

>>1345 匿名さん
何がアコギなのかわからん。修繕費積み立ててもスミフが儲かるわけじゃないよね。

[1348: マンション検討中さん]

いろいろと議論されていますが、今日で第1期販売終了しました

[1349: 通りすがり]

>>1348 マンション検討中さん
全部売れたのかしら？
なにか情報ありますか？

[1350: 匿名さん]

>>1346 買い替え検討中さん
管理費の話をしているのでは？
スミフが自社の管理会社（住友不動産建物サービス株式会社）と予め長期契約を結び、その中で値上げを規定しているという話かと思っていました。

修繕積立金の話は、ステップアップ式の修繕積立金を設定してあっても、管理組合が決める話ですから意味がありません。
管理会社との契約がも管理組合が他に変更出来るなら（契約上の規定と一般的に管理会社が採算面から撤退傾向にある現状等を踏まえて）対抗できるでしょうが、あのスミフのことですから。

[1351: 買い替え検討中]

>>1350 匿名さん
管理費ではなく修繕積立金の話です。
スミフからマンションを購入する場合は、ステップアップ計画の承認が契約に含まれているという意味です。
(したがって管理組合で決める話ではなくなります。スミフの全てのマンションでそうなってるのかは知りませんが大部分そうなってるはず)
スミフ物件で管理会社のリプレイスが出来ないというのは聞いたことがありません。
(スミフ物件は共有部がほぼ無いので管理費は抑えめの物が多い印象で、わざわざ手間をかけてリプレイスする必要があるのかはわかりません)

[1352: 匿名さん]

>>1351 買い替え検討中さん
それは失礼しました。
管理費が値上がりする契約になっていると思ったので、それを回避するためには管理会社を変えるしか無いと思ったものです。