摩耶シティSTATION AXIS

[マンション掲示板さん]

公式URL：https://www.maya127.com/shinchiku/K1972001/

摩耶シティSTATION AXIS
売主：三井不動産レジデンシャル株式会社
　　　西日本旅客鉄道株式会社
　　　ＪＲ西日本不動産開発株式会社
施工会社：大鉄工業株式会社
管理会社：ＪＲ西日本住宅サービス株式会社

所在地：兵庫県神戸市　灘区灘北通４丁目102番（地番）
交通：東海道本線「摩耶」駅　徒歩1分
間取：２ＬＤＫ～4ＬＤＫ
面積：54.63㎡～104.96㎡

【物件情報を追加しました　2020.3.24　管理担当】

[1436: 匿名さん]

仲良くしましょう。

[1437: 名無しさん]

>>1434 匿名さん
摩耶を買うならウェルブとか住吉本町という意味ですよ。 僕はどれも買うつもりはないですが、摩耶よりはゆったり暮らせるとは思います。 まーゆったりの基準がその人次第なのでもっと田舎がゆったりと思う人もいるでしょうね。

[1438: 名無しさん]

>>1435 匿名さん
うーん、不動産は好きなので（お金を産んでくれる）ここをチェックしてます。 なんでこんなに業者の買い煽りがひどいのかと訝ってます。 キツく書いてしまったのでアンチコメと受け取られても仕方ないかなとは思いますが、初めてのマンション購入となると周りが見えなくなる方もいらっしゃるので「こんな見方もあるよ」というつもりでコメしました。 気分害したらごめんなさいです。

楽しんでますよ。 特にストレスなくのんびりしてますしね。 四六時中ここを見てるわけではないのでご心配なく。
わざわざ返信ありがとうございます。

[1439: 匿名さん]

>>1433 名無しさん
ん！？なら何故ここにくる？
収入があるなら、郊外に大きな屋敷買って、便利な駅前にマンション買って悠々自適に暮らしたい。
間違っても興味のないマンションスレに書き込みなんぞするような時間の使い方はしたくないなー。そんな人生、イヤ過ぎる！
もしかして、それが君の言うゆったりした人生なのか？(笑)

[1440: 職人さん]

あんまり煽りを繰り返してると抽選の運気下がるで・・

正直、あのエリアはこれ以上の発展もなさそうな気がしていて（空いた土地がない）、
また三宮の再開発もこけそうなので値上がりはないかなと思っているんですけど、
値下がりもあまりないだろうなと思います。
10年ほぼ値下がりしなかったら固定資産税や売却手数料、利息払っても完全に勝ちです。
投資目的としてはあり。
ただ住む環境としては△かな。
周りに似た物件多いこともあり分譲マンションを買った、という感じはしないだろうし、
質のいい賃貸マンションに安く住めてる、というのが住んでの感想になるとは思う。

[1441: 物件検討者さん]

>>1440 職人さん

逆だと思ってます。投資目的としてよりは永住目的なら有りかと。金額自体がそもそも投資には向かない価格帯ではないでしょうか？もちろん運良く値が下がらなければ御の字ですが。
仕様は多くのマンションがコストダウンのために落としている中、ここだけ賃貸仕様かと言えばそんなわけないですし。もちろん上を見れば最高ランク仕様や最新設備のマンションもあるけど、ある程度ならリフォームすれば良いかなと思います。
限られた予算で便利さをとるか、仕様をとるかは個々の価値観ですけど、私なら比較的変更が可能な豪華仕様にお金をかけるのではなく、変更がきかない立地にお金を回したいと思ってます。

[1442: 匿名さん]

>>1440 職人さん
G以降は物件価格が3割増しなので投資で買う人はほぼいないでしょう
賃貸時も売却時にもC以前と競合するので全然割に合わない
低層の坪単価が比較的安いところは百歩譲って貸す人いても、上層階は坪230超えなので賃貸として出したとして摩耶の賃貸相場だと利回りが低過ぎますね。
表面利回り3-4%にしかならないと思います。

[1443: 匿名さん]

>>1442 匿名さん
利回り3%でギリギリちゃうかな。しかも新築プレミア込みで。築年数経ったらそれこそ惨劇やろ。

[1444: 匿名さん]

そうですね
この価格で収益性考えるなら
70-80平米の賃貸で管理費込みで少なくとも20万は取らないといけない
摩耶でそれが成り立つかどうか

[1445: 物件検討者さん]

駅への所要時間が1分ずつ減る（近づく）毎に新築物件は坪単価比でどの程度の割合で価格はあがるものなのでしょう？
単純に建築時期やその時の景気、仕様が販売価格に反映されていないとすれば、他のマンションと比べてこの物件はそれでもなお高いのでしょうか？
駅1分とは他の5分前後のマンションと比べてもどの程度のプレミアムが金額に加味されるのが平均的なのでしょうか？

[1446: 匿名さん]

>>1443 匿名さん
新築で表面利回り3%だと投資ローンだと赤字。現金一括で買うならそれこそ不動産に投資する必要なし

>>1444
新築プレミアムでも最低表面利回り5%はほしいから、70平米5000万のここだと25万、65平米なら22.5万は取る必要がある。
摩耶の家賃相場はそこまでない。65で運よくて18万程度。
E,Fのように70平米3200万の時代なら16万で貸せればよかったけど、こっからはきつい
なおかつ、売却時の価格維持もE,Fに比べたら厳しい

[1447: 匿名さん]

まあ利回り3-4%取るためにG以降を投資用で買う人はまずいないね
税金繰延狙いの超高所得者様ならあり得るけど、そういう人は一棟買いするでしょうし
低層の割安部屋くらいかな、坪単価200以下の部屋なら4.5%くらいにはなるし
何にせよここ数年の物件値上がりに家賃が追いついてないわな

[1448: 匿名さん]

さすがに20万超えてくると六甲道より東にも余裕で住めますからねぇ
例えば最近
ジオ六甲道レジデンス　駅3分　築7年
63㎡、賃料15.7万円、共益費1万円
でしばらく出てましたから、新築と言えどさすがに摩耶でこれを超える賃料は厳しいかと

[1449: 匿名さん]

逆に言うと賃料から逆算するとこの辺りがここらの物件の天井価格とも言えますね
ここから賃料上がるような再開発が起きれば別ですが。でも灘駅前は再開発ありますねー

[1450: 匿名さん]

しょぼい再開発があったところでたいしてかわらないでしょうね
絶対ないと思うけど、灘区役所、図書館が灘か摩耶に移転するとかぐらいの行政のインパクトがないと

ハイパーインフレは起こりうると思うからその時は賃料上がるかも
その場合ここだけが上がるわけじゃないけど

[1451: 匿名さん]

>>1450 匿名さん
日銀が異次元緩和を繰り返しても消費者物価のインフレターゲット2%が達成できてないのに今後ハイパーインフレが来るの？
だとしたら不動産より株買ってる方がいいわな

[1452: 匿名さん]

G以降の物件はほんまに怖いな。一生住むなら分かるけど、この時代何が起こるかわからんからな。万一のことが起きて、築15年以降で貸すか売るかってなったらほんまに惨劇。

[1453: 匿名さん]

>>1452 匿名さん
だったら変わりに阪神間でどこ買うの？怖がってたらいつまでたっても買えへんで。

[1454: 匿名さん]

資産性はどーしてもG以降が落ちるね、Gがとくに。
Aはまだ隣にスーパーや施設があるし、駅のランドマーク効果で多少価値あるけどそれすらない。
向かいにBができてお見合いになっちゃうし。
何より元値が3割高い時点で厳しい。

[1455: マンション検討中さん]

>>1454 匿名さん

相変わらずGへの妬みがひどいね。
何か恨みでもあるのかな。
何にしても他の摩耶シティ物件と比較するとココの評価が落ちるのでやめましょう。