ザ・パークワンズ 山吹神楽坂ってどうですか？

[マンション検討中さん]

ザ・パークワンズ 山吹神楽坂についての情報を希望しています。
物件を検討中の方やご近所の方など、色々と意見を交換したいと思っています。
よろしくお願いします。

公式URL：https://www.mecsumai.com/tpo-yamabukikagurazaka/index.html

所在地：東京都新宿区山吹町16番3(地番)
交通：東京メトロ有楽町線「江戸川橋」駅(2番・1b出口)より徒歩6分、
　　　東京メトロ東西線「神楽坂」駅(2番出口)より徒歩7分
間取： 1K・1LDK
面積：25.08m2～45.77m2
売主：三菱地所レジデンス株式会社
施工会社：村本建設株式会社
管理会社：三菱地所コミュニティ株式会社

資産価値・相場や将来性、建設会社や管理会社のことについても教えてください。
（子育て・教育・住環境や、自然環境・地盤・周辺地域の医療や治安の話題も歓迎です。）

[1: 匿名さん]

資産形成マンションということは投資用で賃貸ばかりになるのでしょうか。
間取りもデザインも洗練されているので自分で住みたいのですが、賃借人ばかりだと落ち着かない雰囲気になりそうですね。

[2: 匿名さん]

>>1 匿名さん
結構安いよね？狙い目かな？

[3: 匿名さん]

西向きですけどJタイプが小洒落た間取りで良いと思います。
この部屋だと一応ディンクスも大丈夫ですかね。
寝室が独立したスペースとなっててお客さんが来た時にもプライベート性は保たれますしね。
他は一般的なシングルルームといった感じですが。
Jタイプまであるということは部屋の種類は結構多いんですよね。
全てを公開することってあるんでしょうか。

[4: マンション検討中さん]

ハザードマップをみるとこのあたりは浸水被害がかなり出そうですが、価格が抑えめなことと関係あるのでしょうか、、、

[5: 評判気になるさん]

新コロナ騒ぎで外出をひかえる要請が出る前に、現地を見てきました。東側は隣の敷地との境界で余裕の無い幅でしたが、西側は私道があるためか空間がありましたね。周りは静かなので、人が住むという観点では、日当たりを我慢すればよろしいのではないでしょうか？

[6: 匿名さん]

ワンルームタイプから１LDKタイプまでの単身者専用のマンションという感じでしょうか
ワンルームですが、部屋の広さは７畳で少し狭いかなという印象。
男性の一人暮らしならいいのかな？女性は荷物が多くなってしまうという方が多いでしょうから
部屋とリビングが別れているタイプの方が購入するなら理想だと思います。

[7: 評判気になるさん]

単身者用でしょうね。それも投資向き（賃貸利用向き）かと・・・

[8: 匿名さん]

3ルート共、駅からの時間が10分かからない点はいいと思いますが、この付近、坂が多くて道幅がせまいから。
車でなければ問題ないか。
こちらのマンションは、事業協力者住戸と会員優先販売住戸が15戸と多いですね。
暮らすときに何か問題とかは起きませんかね。

[9: 匿名さん]

事業協力者は自分では住まず賃貸に出すでしょうから問題ないと思います。優先販売は文字通り単なる優先なので、こちらも問題ないと思います。

駅距離はありますが内に入った立地なので静かでよいですね。

[10: 匿名さん]

公式サイトの「ブランド」のページに

マンションへの投資・運用による
【ストック資金の有益活用】【相続対策】や、
都心へのアクセスが良い立地での
【自己居住・セカンドハウス】のご所有等、
様々な用途でお探しの方に向けた
資産形成コンパクトマンションです。

…って書いてある。
基本的には賃貸が原則なのでしょう。
仕様は期待できません。

[11: 匿名さん]

Jタイプは特に斜めになってしまっているのが残念
家具を置いたときにすき間ができてしまったりで、家具をピタッと配置したい方にとってはストレスになってしまうかも

個人的な意見になりますが、
購入するならGタイプが一番理想的。そのほかの間取りは平米数が狭くて物足りなさがあります。

[12: 匿名さん]

全体的に専有面積は控えめなところは多いかもしれないですね…
部屋数重視の人だと
こういうパターンは良いのかもしれないが。
テレワークしていると
個室ほしい！書斎ほしい！って正直なることも多いんじゃないかなぁ。
今後増えていくだろうし。

[13: 匿名さん]

このあたりでセカンドハウスにというような形だと、実際に所有するのではなくて、
賃貸で入りたいというニーズにはなっていくと思います。
あとは一時的な住まいでしょうか。
投資向けで最初から割り切って作られている間取りには感じる。
分譲らしく、仕様面は賃貸と差はつけてほしいところだけれど…。

[14: 匿名さん]

ランドプランを見ているとエントランスまでの動線とか、内廊下であることや、
投資用のマンションとしては贅沢な条件が多々あるような印象を受けました。
賃貸にするときにはけっこうな家賃になるのではないかな。
最寄り駅までも徒歩10分以内であるのに、価格は思ったほど高額ではないなとも思います。
設備はあったらいいなというものがいくつか見られました。
ピクチャーレールとかエアコンなどなど。

[15: 匿名さん]

最寄り駅のひとつに神楽坂があるので、それだけでも値段は上がりやすい要素だとは思います。でも、ここってそんなにお安いのですか？坪単価の観点からみていくとどうなんでしょう。
地所のマンションて、基本は高いところが多い印象がとても強いですが。

セカンドハウスのような使い方、という風に書かれている方がおられますが
そうなると賃貸ようにしてそういう人の需要を汲み上げる目的の購入が多くなりそう。

[16: 匿名さん]

資産として持ちつつ、自分でセカンドハウスとして使うというのだったらいいのかもしれないですが
かなり余裕がある人向けのことですね（汗）
結局どれくらいの割合になっていくのか、現段階では正直わからない。
デベ的にはどう思っているのか…
難しいですね、現段階では

[17: 匿名さん]

南向きのお部屋がないのが残念ですが、午前もしくは午後に日当たりがあれば問題無さそうですね。

他と比べても価格が安いので、将来考えるといいのかも。

[18: マンション検討中さん]

駅からマンションまでにコンビニ、スーパーが揃っているのは魅力ですね。

意外とルート上にないこと多いです。

[19: マンション検討中さん]

満席続きでしたが、予約できたので見学楽しみです。

[20: 匿名さん]

モデルルーム、結構賑わってきているみたいですね。
もしかしたら
1日あたりの見学者数は、感染症対策のためにそもそも絞っているのかもしれませんが、
それでもこの時期にこういう風になっているのは良き良き。

江戸川橋駅と神楽坂駅のちょうど中間なので、
行先によってどちらを使うか選択できるのが良いです。

[21: 匿名さん]

新型コロナの感染数が再び3桁台に乗った日が続く中、購入検討目的で三菱地所を訪れるお客さんの動向としては、そこそこ盛況みたいですよ。やはり新築物件の出物が減っているからかもしれませんね。

[22: 匿名さん]

皆さん実需で動いてるんでしょうか。
前にセカンドハウスといったレスもありますけど
スレが立った頃と今ではだいぶ情勢が違いますもんね。
テレワークで家族で住む家とは別に
落ち着いて仕事が出来る部屋が欲しいといったことも出てきたでしょうし。
販売開始もそろそろですかね。来週には始まる感じ？事前案内会も順調なんでしょうか。

[23: マンション検討中さん]

細かい仕様なんて賃料には反映されませんよ。築年数と駅距離、競合物件でほぼ全て決まります。

[24: 匿名さん]

多分、今の様子を見ていて、モデルルームに行くお客さんはひやかしは少ないんじゃないかと思います。
第二波とも言われていて、私もあまり出歩かなくなりました。
バーチャルモデルがあるので、こちらのマンションは自宅から見学できて便利と思っています。

1K、1LDKの間取り、セカンドハウスとして、賃貸として買えそうです。
ただし、保有している不動産系の株や投資信託、大幅に下がっています。
今買うのがいいのかどうかは不安です。もしかすると、値下がりするなら今買うべきという意見もあるかもしれませんけどね。

[25: マンション比較中さん]

売れ行きはどうだったのかな？

[26: 匿名さん]

いつ買い時なのかは、あとから振り返らないとわからないですよね…。
ほしい時が買い時とはいうけれど。

ここは間取りの構成からして、実需の方は少なめなのではないのか、と思いました。
2路線使えて、しかもどちらの駅も使い勝手が良いので
その点はこのあたりの魅力だし、
賃貸向けでもある要因です。

[27: 匿名さん]

>25
モデルハウス行ってきました。第一期は全部分譲済です。抽選で決めた部屋も結構あったので、意外と売れています。第二期は9月下旬から申込だそうです。

[28: 匿名さん]

今ってマンション販売は足踏み何じゃないかと思ったし
そのような報道も見かけたのですが
人気があるところは相変わらず人気があるということなんですね。
抽選もあったということは
第2期も同じくらい競争率は高くなる可能性もあるのかもしれません。

[29: 匿名さん]

これから明らかにコロナ不景気やってくるのに、この程度の物件が抽選になるとは、改めて都心の不動産需要はすげーな

[30: 匿名さん]

投資用だから、金余りの結果なのでは？

[31: 口コミ知りたいさん]

>>28 匿名さん
西側の部屋は第1期で完売です。第2期で全戸完売を狙っているのか、抽選になりそうな部屋は「別の階はどうか？」と打診されます。
大手不動産会社に有りがちですが、40代でも持ち家が無いこともありますので、購入希望者が知りたいことと営業の知識や経験が噛み合わないことがありますね。
他、物件ホームページが多言語対応であることから、日本語が母国語ではない購入者もいるようです。気になる方は営業担当者に直接質問されてみて下さい。

[32: 匿名さん]

>>31 口コミ知りたいさん
日本語が母国語ではない購入者もいるようです？笑笑
東京のマンションでは普通すぎることなので、気になるなら東京や関東圏に住まない方がいい。

[33: 匿名さん]

抽選がないように、営業さんが調整するデベも多いと聞きますが
こちらの場合はそのようなことはとくにしなかったんですかね？
しなかったのか、それとも強い希望が多かったということなのか…？
いずれにしても、人気があるのは純粋にすごいなぁと思います。
神楽坂ブランド的なものもあるのかな。

[34: 匿名さん]

ここが抽選ってすごいですね
神楽坂が近いので、それで人気があるんでしょうか

江戸川橋だけでみると
そこまでブランド力があるというわけでもないので

間取りを見てみると
なんとなく賃貸っぽい感じはします。
ただ内廊下であったり、設備はしっかりしているところは
分譲っていうかんじです。

[35: 匿名さん]

賃貸にするにしても、やはり分譲らしさはないと…ですよね。中には、独身のうちは自分で暮らすけれど、結婚をしたり、ライフステージが変わったときに投資に回すというタイプの方もおられるでしょうし。まあ、基本は投資の方がメインになってくるのかな。

[36: 匿名さん]

賃貸が多くなってくると、管理組合ってどうなっていくのだろう。
近くの人だったら、管理組合に参加することはできると思うけど、遠い人だと実質的には厳しいですよね。
あとは実需で住んでいる人で、ということにはなっていくと思います。
資産は維持していかないと行けないので、これも大切なことになっていきそう。

[37: 評判気になるさん]

完成しましたね。しかし売れ残ってます。やはり新型コロナの影響で、投資需要も落ち込んでいるのかな？

[38: 匿名さん]

投資は落ち着いているでしょうね。
今動いている人がいるならば、もともと家を飼おうと思っていて
あまりコロナが影響のない人たちなのでしょう。
なにげに、エアコンを全戸につけていたり、
いろいろと頑張っている感じはしています。
値段自体は安くはしないデベ？

[39: マンション検討中さん]

でもほぼ完売してるのね、残ってるのは1fの2タイプのみっぽい？立地の割に安いのが勝ったかね

[40: 評判気になるさん]

果たして4月までに賃貸入居書で埋まるかだな。コロナ渦の影響でかいかと・・・

[41: 匿名さん]

業界によっては業績が良かったりもするところもちょいちょい見られるけれど
トータルで見るとそうじゃない場合の方が多いですものね…。

もうかなり売れてしまっているような状態なので
あとは時間の問題なのかという印象はある。
値下げなどがあれば、動きは早いでしょうね。

[42: 匿名さん]

住宅業界、不動産業界にコロナの影響はあります？
コロナ禍でマンションや戸建が売れなくなるんだろうと予想していたら、
逆に売れているような話を聞きました。
特に郊外の物件が売れているようで、リモートワークで通勤の利便性は
さほど重視しないとの判断からだそうです。

[43: 匿名さん]

>42
ここみたいな賃料12万とかするような都心1Rはどこも空室だらけ。とはいえ賃料下げれば決まるから現金購入や住宅ローン組んでしばらく自分で住んで将来事情が変わったら売るって人については無問題。投資ローンでキャッシュフローギリギリって人には厳しいかも。
ここだけじゃなくて去年4月にできたクレストコート神楽坂も現状ほぼ空室
https://www.homes.co.jp/archive/b-42367069/
https://excerent.jp/rent/8824/

[44: 匿名さん]

>>36
賃貸の場合オーナーさんが管理組合に参加するという言うことになるとは思いますが、
参加ができない場合は、郵送で議会の賛成、反対票を送付することになるでしょうね。
賃貸が多いということは理事会にも進んで参加したりできる方は少なくなってくると思います。
実際に住んでいる方たちで進めていくということになるでしょう。

[45: 匿名さん]

賃貸のオーナーさん、直接参加しなくとも、議決の紙は提出しててくれれば…
一番厳しいのは、ノーリアクションの場合らしいので。そうなると決めなければならないことも決められない状態になってしまうから。
いずれにせよ、
実需で住んでいる人がどこも頑張らないといけないかんじですね。