ブランシエラ駒込染井通りってどうですか？

[マンション検討中さん]

ブランシエラ駒込染井通りについての情報を希望しています。
物件を検討中の方やご近所の方など、色々と意見を交換したいと思っています。
よろしくお願いします。

公式URL：https://www.branchera.com/ms/komagome/

所在地：東京都豊島区駒込4丁目15番40（地番）
交通：JR山手線「駒込」駅徒歩7分、
　　　東京メトロ南北線「駒込」駅徒歩7分
　　　JR山手線「巣鴨」駅徒歩9分、
　　　都営三田線「巣鴨」駅徒歩9分
間取： 1LDK・2LDK・3LDK
面積：31.83㎡～67.52㎡
売主：株式会社長谷工コーポレーション
施工会社：ライト工業株式会社
管理会社：株式会社長谷工コミュニティ

資産価値・相場や将来性、建設会社や管理会社のことについても教えてください。
（子育て・教育・住環境や、自然環境・地盤・周辺地域の医療や治安の話題も歓迎です。）

[1: マンション検討中さん]

ここ気になってます

[2: 匿名さん]

長谷工が売主だけど設計施工は長谷工でなく、野生司さん設計で壁式とは。
壁式は柱梁のないすっきりした室内は素晴らしいのだが、間取りみるとやはり開口部が大きく取れないというところはあるね。

[3: 匿名さん]

壁式を知らなかったので検索しました。柱を使わないってことなんですね。
こういったマンションって一般的な建て方（柱を使う方）と比べると評価が高くなるのですか？
またデメリット部分があるのかどうかも気になります。
間取りの3パターンを見てみましたけど確かに部屋に余裕を感じる＆家具も置きやすくなってるところは好印象かな。

[4: 匿名さん]

35戸にエレベーター2基。
普段の生活は快適だけど管理費と積立金が重くなりますね。

[5: 匿名さん]

エレベーターって設置コストがかかりやすそうなのに、この戸数で2基っていう事自体が珍しいような

管理費も確かに電気代や毎月の点検費用などかかるし、
積立金もエレベーター用にきっちり建物とは別枠で備えておいたほうがいいとは思います。

この戸数で2基あったら
積み残しみたいなことは流石になさそう。

[6: 匿名さん]

うちは30戸で1台だけど、他の人と乗り合わせることはめったにないし、積み残しは経験がない。
ここはファミリー少なさそうだから本当に快適かと。

[7: 匿名さん]

以前35戸ぐらいでEV2基のマンションに住んでたが、管理費は400円/㎡程度だったかな。修繕費と合わせて500円/㎡ぐらい。

[8: 匿名さん]

壁式って知りませんでした。
間取り図を見ると、たしかに柱が無く、厚い壁に囲まれるように室内空間が設けられている感じ。
気になるのは強度ですが、柱のある建築と比べるとどうなのでしょう？
素人考えではやはり柱があったほうが、丈夫なような気がするのですが。

今、設計者さんのメッセージを見てみたら答えがありました。
「建物のすべての壁が地震に対して耐力を持つ壁式工法は、一般的な工法よりも耐震性が高い」
と書かれていました。

[9: 匿名さん]

>>8 匿名さん

１人Q＆Aですか

[10: 匿名さん]

>>2 で壁式のメリット、デメリットは書いたつもりなんだが（笑）
耐震性が高いのはその通り。ただそのために開口部を（ラーメンのように）大きくは取れない。

[11: 新築マンション検討中]

>>1 マンション検討中さん

私も気になっています
坪単価どのくらいになるんですかね？

[12: マンション検討中?]

>>11 新築マンション検討中さん

不動産はコロナの影響ないみたいなので、
坪350くらいは いくんじゃないんですかね

[13: 匿名さん]

この立地で低層壁式、EV2基という高級路線。仕様も上げてくるだろう。坪350はありえない気がするが。
ただ、コロナによる経済ダメージのために不動産相場は低下していくだろう。今買っていいかどうかは疑問(ここに限った話ではないが）。

[14: 匿名さん]

5階建ての低層階マンション。
住民も総戸数が３６戸少ないので住民同士の付き合いは楽かな。
大規模マンションは苦手な人にもちょうど良いかも。
ただ、その分修繕積立などは嵩んでいくでしょうけれど。
間取りを見ると専有面積が狭いプランばかりなので
dinksや単身者向けのマンションかなという印象を受けました。

[15: 匿名さん]

>>12 マンション検討中?さん

近年周辺の平均坪単価は370、380くらいかと。
ただこの情勢を鑑みても一旦下げないと売れ残りそう

[16: 匿名さん]

この付近、以前、六義園に行った後、マンションの価格を不動産屋でチェックしたけれど、強気の価格でした。
人気がある立地なんですかね。
間取りの広さからいうとファミリーは対象外で考えているのかもしれませんが。

[17: 匿名さん]

>>16 匿名さん

もう価格出てるんですか？？

[18: 匿名さん]

>>13 匿名さん

共用部も脆弱で、駐車場も1つしかない。(しかも障害者用と意味不明)
いくら高級仕様を訴えても坪350もいく物件ではない

[19: 匿名さん]

家具あり、家具なしの間取りを見ることができます。
1LDKからあり、1LDKの家具ありバージョンではダブルベッドが置いてあるので2人暮らし用かと推測できました。

「駐車場敷地内に1台（身障者用）」なんですね。都内ではあるものの、家族だと車を使う人もいるように思ったんですが…
その分、管理費も安くなるんだとは思いますが、駐車場なしでOKな人向けと思います。それか、敷地外を探しておいて決めるか…
価格、管理費なども気になります。
いくらになるんでしょうね。

16さんが言うのは、このあたりのマンション相場のことじゃないですか？？

[20: 匿名さん]

同じ駒込4丁目の中古プラウド
https://house.goo.ne.jp/buy/um/detail/1/13116/030Z93984276/015408003/x...
そこそこしますね・・

[21: 匿名さん]

まぁプラウドで、かつ立地・向きともにかなり良いのでこのくらいは。。
中々比較が難しいかもしれませんね。
ここの販売はまだ開始されないんですかね？

[22: マンション検討中さん]

う?ん、ちょっとキッチン周りが狭いかなー。。
どの部屋も面積が小さいから、2LDKはdinks向け、3LDKも趣味が多いdinks向けなのかな。子供1人ならなんとかなりそうだが、2人以上だと厳しいのかな。

[23: 通りがかりさん]

学校の目の前なのが気になる。
騒音はどの程度なんだろう。

[24: マンション検討中さん]

確かに、男子校の横だから多少うるさそう

[25: 匿名さん]

学校の隣だから子どもの声が聞こえて当然。
夜は静かなのだから良いのでは？

[26: マンション検討中さん]

それよりも早く販売開始してほしい。一向にHPが更新されない。

[27: マンション検討中さん]

坪300～350かな

[28: マンション検討中さん]

330なら前向きに検討したい

[29: マンション検討中さん]

駒込周辺、数年前の北区側の物件(西ヶ原、中里)でも坪350だったと記憶してるので、
ここは駒込アドレスで巣鴨も使えるとなると350以下はないと思いますけどね。

[30: マンション検討中さん]

数年前からこの辺りの購入を検討中なんですか？

[31: マンション検討中さん]

>30さん

29です。何年か前に違う街のマンションを売却し、それ以来駒込界隈で探しております。
新築ですとなかなか坪300では難しい印象です。ご近所の双日物件も370位だったと思います。

[32: マンション検討中さん]

>>31 マンション検討中さん
回答ありがとうごさいます！参考になります！
今台東区に3人家族で2LDKに住んでて、7200万上限で3LDKを探していますが、坪370だとちょっと厳しいかもですね。
山手線の外側でも結構するんですね。。

[33: 匿名さん]

>ご近所の双日物件も370位だったと思います。
インプレストね。あそこも結構高級な仕様だった記憶があるが、ここもけっこうなもんだな。
同じくらいはしそうだね。

[34: マンション検討中さん]

>32さん
この物件がある駒込4丁目は山手線外側、かつ駒込周辺でしたら一番良いエリアかも知れません。高台で染井通りは落ち着いた雰囲気ですし、やはりプラウド駒込の存在が大きいと思います。あの松平家もありますし。
ここは仮に坪300でしたらあっという間に売れると思います。話に出てるインプレスト(上層階のみ南向き)もなんだかんだ完売しちゃいましたしね。

[35: マンション検討中さん]

31です。来年子供が小学校に上がるので良いタイミングかなーと思っていましたが、ちょっとお財布的に厳しそうなので諦めます。もう少し情勢を見て安くなるタイミングで、また周辺を検討したいと思います。

[36: マンション検討中さん]

↑ すいません、32でした。

[37: 周辺住民さん]

ご近所さん

[38: 購入者]

坪330万円なんてありえない、、、笑
いつの時代の話してるんですか？
坪400万円は越えますよ。
2LDK⇒7000万円台
3LDK⇒8,500万円台ってとこでしょ。

[39: マンション検討中さん]

いやここが超える訳ないやろ笑

[40: マンション検討中さん]

駅から徒歩7分？だと370が妥当かと。

[41: マンション検討中さん]

坪400は無いと思いますが、確かに370は充分あり得るかと。
3LDKが7,500万円台とか。

[42: マンション検討中さん]

なかなか、案内がこないですね

[43: マンション検討中さん]

HP見たらしれっと販売開始が7月になってましたね。エントリーした人には通知がきたんでしょうか？きてなかったら会社の誠意の無さを感じてしまいますね。

[44: 匿名さん]

販売開始の変更があったんですね。
もとは何月だったんでしょう？竣工時期は変更なしなんでしょうか。
竣工から入居まで半年近くあるのがちょっともったいないような気がしますが
今はこんなものなんでしょうか。
3LDK見てみましたけど家具からすると四人家族推定ですね。
ただ4.1畳の部屋にベッドと机って置けるのかな？？という疑問が。
広さ的にはやっぱり三人暮らしの方が向いてると思います。

[45: 検討板ユーザーさん]

販売開始時期、また未定になってますね。
そろそろ大枠くらい告知があってもよさそうなものですが。

[46: マンション検討中さん]

もしかしたらここ、施工上の瑕疵が見つかったんじゃないですか？
他の所はもうとっくに販売再開してますし、早く売り捌きたいはずなにおかしいですよ。

[47: 検討板ユーザーさん]

>>46 マンション検討中さん
ここまでダンマリだと、しばらく販売はされないものと思っていいのかもしれないですよ。
登録者には状況報告だけでもあって然るべきかと。

[48: マンション検討中さん]

スーモとかからも掲載が削除されてますね。

[49: マンション検討中さん]

9月までに契約してローン減税13年フルで受けようと思ってたのに。。販売開始はどうなってるんすかね、HPも全然更新されんし

[50: 名無しさん]

ここまで売らないっていうのはなんなんでしょうね。
賃貸に方向転換ですかね？