ジオ調布ってどうですか？

[マンション検討中さん]

ジオ調布についての情報を希望しています。
物件を検討中の方やご近所の方など、色々と意見を交換したいと思っています。
よろしくお願いします。

公式URL：https://geo.8984.jp/chofu/

所在地：東京都調布市布田6丁目11番7他（地番）
交通：京王線「調布」駅 徒歩10分
　　　京王相模原線「調布」駅 徒歩10分
　　　京王相模原線「京王多摩川」駅 徒歩12分
間取：2LDK～4LDK
面積：56.68平米～79.51平米
売主：阪急阪神不動産株式会社
施工会社：株式会社長谷工コーポレーション
管理会社：株式会社阪急阪神ハウジングサポート

資産価値・相場や将来性、建設会社や管理会社のことについても教えてください。
（子育て・教育・住環境や、自然環境・地盤・周辺地域の医療や治安の話題も歓迎です。）

[81: 匿名さん]

マンションなんて、一回買って住んでしまえば
余程のことがない限りリセールすることはないかなと思います。
駅まで徒歩１０分程度であれば悪くないとは思うのですが
物件価格がやたら高くても魅力点に欠けますね。

[82: 検討板ユーザーさん]

やっぱりここの価格ならもう少し駅近でないと納得できないわ
仕様に妥協してでも価格下げるべきやろ

[83: マンション比較中さん]

けど、それが実際の今の相場というものなのでは？
駅近は結構だけど、さらに値が張るわけで。

[84: 匿名さん]

最寄り駅が複数あるのはいいけど、徒歩１０分くらいの距離にしては
物件価格は割と高めの印象を受けました。
みなさんのご意見と同じくにはなりますが
この価格まで出すのであれば、もっと立地が良くないといけないなと思います。

[85: 名無しさん]

マンションの近くにスーパーとコンビニがないのが困るな
駅からの帰り道にあるドラッグストアも品揃えイマイチだから全体的に買い物の点が気になる

[86: 匿名さん]

地図を見た感じではとうきゅうと成城石井が駅からの帰り道に寄ってこようと思えば寄れそうな感じがします。遠回りにはなるけれど。あとは駅ビルの1階が食品フロアになっているもようです。外出の帰りなら便利かもしれませんが、マンションから買い物に行こうと思うとちょっと遠く感じるかなとは思います。たしかに白山通りにコンビニが一軒あっても良いなと思います。

[87: デベにお勤めさん]

ここは新しいハザードマップでは0.5～３㎡未満の浸水地域になったの？

[88: 匿名さん]

マンションの近くにスーパー、コンビニ、確かに少ないですね。

86さんが言うとうきゅう、成城石井のほか、西友もあります。
1週間のうちお休みがあれば、その日に西友でまとめ買いしておけば、足りない分は駅前のとうきゅう、成城石井で済ませられるかなと思ったりしています。
通勤で駅を利用するなら、買えないことはないですよね。

赤ちゃんを育てる家庭だと、家から遠くへ買い物できなかったりするので、オイシックスや生協など宅配がないかあらかじめ調べておけるといいかもしれません。都内だったら何らかの宅配は来ている気がしますけどね…

[89: 口コミ知りたいさん]

品川道から南は水害の警戒地域です。
建設地はR2.9月更新のハザードマップ上では、
浸水ランク0.5～3ｍに相当し、その丁度真ん中あたりになります。
昨年10月の台風19号水害では多摩川方面に避難勧告が出て、
周辺の駐車場は多摩川方面の自動車を避難させるためにどこもいっぱい。
さらに一部住人も市役所ホールや甲州街道周辺の施設に避難し、
水に浸かった染地地区では実際に自衛隊が出動して泥かきしてました。
建設地隣の古天神公園は、かつて布田天神があった場所です。
数百年の昔、水害で神社が流され、今の甲州街道北側へ移動しました。

[90: 口コミ知りたいさん]

何故、昔の天神跡を今でも残しているのか？
水害の記憶を後世に伝え、被害者を出さないためです。
今では多摩川沿いにも住宅が立ち並んでいますが、
地形から見れば明らかに危険な場所です。
ダムや堤防を築いても地形は変えられないので、
本質的な危険はそのままです。
もちろん、生活するために家は必要で、
価格や通勤の為に制約がある中で選ぶのですが、
あらかじめ危険が分かっている場所なら、
安全を守る対策を人任せにするのではなく、
自分で納得出来る準備をしておくことが必要ですね。
水害が無ければ周りは低層住宅が多いし良い場所だと思います。
調布には50年住んでいますが、昔は南口の東急が最先端でした。
30年ほど前にパルコ、西友が出来て北口側が大きく栄えましたが、
南口側は駅前通りの裏側や品川道から南側が全く変わらないので、
調布駅地下化の再開発で何か変わるかと思っていましたが、
駐輪場や公園になってしまい中途半端な状態で残念です。
まだこれからの開発に期待ですね。

[91: マンション掲示板さん]

今日みたいな人身事故あると弱いね

[92: 名無しさん]

85です
86さん88さん詳しくありがとうございます
とうきゅうは夕方レジ列が混むのと生鮮食品等が地下1階なのが気になっていました
フロアを行き来するのが少し面倒で…
やはりメインの買い物はネットスーパーを利用するのが良さそうですね

[93: 坪単価比較中さん]

国土地理院の地形図を見ると大まかな標高が分かります。
多摩川の河川敷は府中調布の境で30ｍ、
多摩川競輪場あたりで25ｍ、堰下流の染地あたりで20ｍ。
台風で浸水被害を受けた染地の住宅は27ｍなので、
普段より7～8ｍ水位が上がったと思われます。
そしてこのマンションの建設地は30ｍ等高線の少し上なので、
標高は31ｍ前後と思われます。
これが安心材料なのか、不安材料と感じるのかは個人の感覚ですね。
ちなみに調布駅周辺の標高は36～37ｍぐらいです。

[94: 坪単価比較中さん]

物件紹介のHPでは敷地の中ほどで標高32ｍとなっていますので、
地形図から南端で31ｍ前後と読み取ったのは大きくは外れていないようです。
イラストでは多摩川が最低地点でマンション敷地の標高しか書かれておらず、
知らない人には多摩川からの高さが32ｍと錯誤させようという描き方で、
販売側の意図を感じます。
南側は擁壁で敷地のレベルを持ち上げるようですが、
地下に設備があるなら持ち上げてもインフラ危険は変わりません。
３段式の機械駐車場はかなり掘るので浸水に要注意ですね。

[95: 口コミ知りたいさん]

>>93,94
イラストでは３２ｍの高台なのに、最大３ｍもの浸水が予想される理由がよくわかりました。

[96: 口コミ知りたいさん]

昨年の台風19号では多摩川堤防は無事でしたが、
染地地区の小川に集まった雨水が排水不能になり周辺に溢れました。
ガードレールや道路の低い植木は水没したので、
水深は1ｍ弱ぐらいまで上がったようです。
当時の状況は検索すると写真などたくさん出てきます。
https://happy-usako.jp/archives/432
一番被害を受けたのはセボンという長屋住宅で全戸地下室があり、
居室として寝室に使う構造のために大きな被害を受けました。
染地の堰あたりで多摩川の標高は23ｍ程度なので、
昨年と同程度の水量で多摩川が決壊するようなことになれば、
標高30ｍ程度までは水が来ることは予想できます。
そんなことになれば川沿い戸建は２F屋根まで水没ですが、
実際、ハザードマップでもそのように警告されています。
このマンションの建設地は斜面の上の方なのですが、
平地とは言えない場所なのでちょっと心配はあります。

[97: 匿名さん]

>>92さん
88です。
ここでお話できるのが楽しいです。

ネットスーパーも選べますし、コロナが秋冬に流行することを考えると、家から出ないのもひとつなのかなと思っています。
我が家も生協をお願いしてますよ。

コロナの自粛期間中、1週間のうちに買い物する曜日をなんとなく決めておいて、中華丼・牛丼の素やレトルトカレーも常備しておけば、助かることに気づきましたよ。
料理作りたくない日は、ごはんだけ炊いて、中華丼や牛丼の素あたためて食べたり・・・
毎日買い物しなくていいなら、スーパーが少し遠くても乗りきれそうな気がしています。

[98: 近隣住民]

いまこの物件の近所に住んでいて周辺マンション検討中の者です。
スーパーに関しては、駅からの帰りだと成城石井しかないですね。
中央口側から降りて遠回りすれば東急にも行けますので、あまりに疲れているとかでない限りは東急を利用していました。

コロナがあってからは、北口の西友が宅配範囲なのでこちらのネットスーパーを主に利用していますよ。ジオも宅配の範囲に入っているはず。まとめ買いするときはネットスーパーで買うようになったので、スーパーまでの距離はそんなに気にならないかな。

[99: 匿名さん]

>>北口の西友が宅配範囲なのでこちらのネットスーパーを主に利用していますよ。
ありがとうございます！
西友は、時々、楽天の西友を使っています。多分、実店舗の西友ですよね。みなさまのお墨付きが好きなので利用頻度が高くなりそう。

楽天市場の冷凍エビやカニ、ほたてなども注文しているので、足りないものを少し買い足せば生活はできる気がします。
コロナが流行しだしてからパスタとパスタソース、ごはんと冷凍牛丼の素など、家にある材料で簡単にご飯をつくるクセがついた気もしますし。

もし冬になって、インフルエンザが流行ったり、コロナの感染が再拡大しても、ネットスーパーを知っていれば乗り越えられそうですね。

[100: 匿名さん]

西友のネットスーパー、コロナになってから、時間帯の配達件数を増やしたのか
前よりも全体的に注文しやすくなった印象があります。
ものすごく便利ですよね！！
生鮮食品はできれば自分の目で見てから買いたいところではあるけど、
でも品質も決して悪くはないです。
ネットスーパーがどこかしら配達範囲に入っているのは大切かも。

[101: 匿名さん]

ネットスーパーの話が出ているので便乗して。
最近のスーパーはネットスーパーもそうですが、実際に買ってその商品を配達してくれるサービスを行っているところが
増えましたよね。
その間、自宅にいなければならないのですが、配達してくれるのはとても便利。
ただ、オートロックがあるマンションだと置配をしているスーパーは利用できませんから、自宅にいないと受け取れないようになっているのは
ちょっと不便だと思います。

ちなみにネットスーパーのデメリットは配送時間の枠が長いこと。予約できない場合があること。
実際にモノを見れないということや商品の品ぞろえが今一つというところがあります。
もっと便利になって改善していってくれると暮らしやすくないそうですが・・・・

[102: 匿名さん]

ネットスーパーは便利だと思います。
真夏にアイスクリームや冷食を買うときなど、解けずに自宅まで届くので助かります。
こちらのマンションの場合は宅配ボックスの案内が無いみたいなのですが、
設備仕様のページを探してみたらセキュリティの案内のところに宅配コーナーという記載がありました。
風除室に宅配着荷表示というものがあって、自宅に知らせが届くような感じです。
宅配ボックスのようなものがエントランスあたりにあるってことでしょうか？

[103: 検討板ユーザーさん]

[ご本人様からの依頼により、削除しました。管理担当]

[105: 匿名さん]

皆さん、お買い物についていろいろとご存知で・・・
本当に勉強になることばかりです。
世の中はますます便利になっていきますね。

駅から少し距離があるマンションですが、駅とマンションの間に
もう少し毎日の生活に関係するお店はほしかったかな

いろいろと考えると欲張りになってしまいます

[106: 匿名さん]

ここに限らずですが、最近は本当に面積の狭いマンション物件が多いと思います。
狭い土地に無理な規模のマンションを建てようとしているからなのでしょうか。
間取りから考えるとファミリー層向けですので、
一部屋がもう少し広い間取りで設計されているといいのですがね。

[107: 口コミ知りたいさん]

ゆとりある間取りにすると価格が上がって買える人がいなくなるので、
部屋をギリギリの広さで設計するのが最近の新築で、
6畳以下の部屋があるのが当たり前になっています。
お金を出せる人は都心の良い物件を買いますので、
調布で買う人に合わせた仕様は仕方が無いことだと思います。
築20年程度の中古物件なら余裕ある間取りだし、価格も同程度以下です。

[108: 匿名さん]

"マンションは管理を買え"と言われますが、中規模のマンションであることから購入を躊躇してます。管理面での心配はありませんか？
また、住戸面積の割には高額ですね。仕様が良いと言われましたが割高感は否めないです。ブランズ調布も検討しております。

[109: 口コミ知りたいさん]

新築はまだ管理組合が無く実績が無いので、
この先どうなるかは全く分かりません。
”管理を買え”と言っても、まだ管理が無いのです。
修繕積立金が月200円/平米を確保されていれば、
先を見込んだそこそこの計画が出来ますが、
販売後にも安いままだと成り立たなくなります。

ブランズはオレンジラインの見た目が安っぽくてちょっと気になるし、
ファミリーファミリーで子供天国になると、
子供がドタドタ走り回って昭和の団地生活再来で落ち着けないです。

[110: 匿名さん]

賃貸マンションに住んでいると、管理が手厚いかなんてわからないので、分譲マンションの管理会社についてよくわかりません。
ただ、オートロックやセキュリティがついていたり、宅配ボックスがあったりすることで便利になるのかな程度です。
分譲マンションの管理会社について、詳しく教えてほしいです。

総戸数73戸なのでそこまで多くなく、静かに暮らせたらいいなあと考えています。

「管理組合結成後、株式会社阪急阪神ハウジングサポートに委託」と書いてあります。
口コミ評判などご存知の方いたら教えてください。

[111: 坪単価比較中さん]

管理組合が管理会社に管理委託するのは、
建物、設備共用部の法定検査、管理組合の運営補助なので、
普段生活していて管理組合の当番になる以外で、
管理会社と関わることはありません。
オートロックやセキュリティーも、
管理会社経由でセコムと契約するのは普通です。
宅配BOXも普通の設備になりました。
73戸でエレベーターが1台しかないように見えますが、
１台なら節約設計で今後の修繕積立金の節約に貢献します。

修繕積立金が月100円/平米に設定されていますが、
これでは今後成り立たないので全部屋完売後に、
倍額の200円/平米に値上げが予定されているはずです。
値上げが実施されるまでの埋め合わせとして、
修繕積み立て基金を一時金で集めて不足を補います。
これもよくある販売手法ですね。

[112: 匿名さん]

111さん　　参考になりました。ありがとうございます。長谷工が施工者ですが、パイプスペースの竪排水管が硬質塩ビとあったと思いますが、音や耐久性に不安を感じています。アドバイスを頂けると助かります。

[113: 坪単価比較中さん]

最近の庶民派物件は三井や住友などのハイブランドであっても、
販売者が設計施工することは稀です。
長谷工が設計して施工する建物を財閥系に売り込んで、
看板を架け替えて羊頭狗肉で売ることが多いです。
だからどの物件も同じような設計になっています。
縦管が塩ビであることは普通で、
室内に通すパイプには防音材を巻き付けますから、
排水音はほとんど気になりません、
むしろ給水の音のほうが大きいくらいです。

[114: 匿名さん]

>>113 坪単価比較中さん
参考になりました。ありがとうございます。

[115: マンション検討中さん]

今成約率はどのくらいなのでしょうか。コロナも増えてきたので訪問を辞めてしまったのですが…状況分からず…

[116: 匿名さん]

この時期コロナとインフルエンザには十分に気を付けなければならないですね。
見学とか大勢の訪問があるのかな。

HPで気が付いたんですが、最近のマンションは全部屋ダウンライトなんですね。

[117: 検討板ユーザーさん]

>166 居室とリビングはダウンライトではないですよ！ おそらくモデルルームだけかと

[118: 匿名さん]

>>116　匿名さん
>>全部屋ダウンライト
詳しくないんですが、天井の埋め込みライトですか？
戸建ての友人が天井の埋め込みライトにしていて、照明器具がない分、すっきりして広く見えました。
調光できたりするんでしょうか。

[119: 匿名さん]

居室とリビング以外のダウンライトはオプションでしょうね。1灯につき数万円でしょうか。
時期によってはオプション対応できないかもしれません。
そもそもダウンライトのオプションがあるかもわかりませんが。

[120: 匿名さん]

居室とリビング以外は、オプションでダウンライトにしてくれるのは良いけど、
1灯につき数万円とは意外と値が張る物なんですね。
どうせなら全室ダウンライトにしたいもんですが、幾らか値引きは出来ないものかな。
不通の蛍光灯だと、カバーの中に何故か虫が入っていたりして気分的にも嫌だし・・・

[121: 匿名さん]

工事の手間賃も入って、ダウンライトのオプションは高くなってしまうのだろうなぁ。あとは自分たちで手配しなくて良い分、みたいなかんじかな。
ダウンライトじゃないにしても
イケアとかインテリアショップに行くと、「ダウンライト風」の照明がありますよ。
目立つところはダウンライトにして、
そうではないところは「ダウンライト風」にしてコストを下げるのもありでは？

[122: 匿名さん]

駅までの距離が10分前後であれば、割とアクセスが良いほですね。

駅周辺は騒音が気になるので、マイホームとしては落ちついた環境が望ましいのかなと感じました。

気になるのは間取り。

どの部屋も狭いようなイメージなのですが、今はどのマンションもこれくらいの間取が多いですね。

[123: 通りすがり]

>>110 匿名さん
マンションの価値を維持するためには、ハード面とソフト面の両方を良い状態に保つ必要があります。

ハード面とは建物のことで、共用設備の維持管理などが該当しますが、阪急阪神ハウジングサポートの管理では故障が数ヶ月放置されていることがあります。

ソフト面とは住人の質のことで、住人の生活マナーなどが該当し、例えば騒音などで住人同士がトラブルになりそうな場合、トラブルにならないよう努めたり、騒音が出ないようマナーを徹底することがマンションの価値の維持に繋がります。
阪急阪神ハウジングサポートはこういった問題には関与せず、当人同士で話してくださいというスタンスのため、この点に関しては全く期待できません。

阪急阪神ハウジングサポートはマンション管理会社としては仕事をしない部類に入ります。

[124: マンション検討中さん]

ジオは外観が素敵な建物のが多く好きなシリーズだったので、今回の建物は本当に残念でした。
駅から遠く戸建ての方がお買い得なエリアで、ハザードにも引っ掛かり、宗教というデメリットもついてくるしまつ。
更には調布の新築ラッシュで、不動産No.1の三井とマンション供給No. 1の住友と戦っていくことになります。リセール時にも絶対に比べられます。ジオなんてマイナーなマンションでは勝てる見込みが少ないです。大幅な値下げに期待したいので様子を見たいです。売れ行きは確認していきたいです。

[125: マンション検討中さん]

ここってブランズより売れてないことはないよね

[126: マンション検討中さん]

調布新築ラッシュでこのままでは，三菱，三井，住友の大手3社が前評判通り，順調に勝ち抜けでしょうか。
逆にここと東急で熾烈な戦いになってますね。
調布南ということで三菱とかぶり，販売時期で三井と被ったのがジオの敗因でしょう。
立地はブランズの方がいいかもしれませんが，あの伝説のマンションは買う気になれないです。
車しか使わない人なら静観で近くで買い物をする必要もないので購入ありですね。

[127: マンション掲示板さん]

>>126 マンション検討中さん
ブランズの伝説って値下げですか？

[128: 匿名さん]

>>127 マンション掲示板さん

フルしかとされて値下げしたことだと思いますが伝説は続いていると思います。
もうすぐ入居が始まるのにあまりにも売れなく5棟あるうちの2棟しか売りに出せていない状態です。残りの3棟は条件が悪いため，値段設定を未だ決めれていなのが現状だと思います。残り3棟は更なる値下げが出てくると思います。
ここ3年間ぐらいで都内はもとより全国的に見ても東急で最もやらかしたと言われるまさにいける伝説ですねー
すでに住所にマンション名を書いただけでバカにされるとも言われています

[129: マンション比較中さん]

プレミスト有明ガーデンズもそうだったけど、結局価格だから
ここも適正価格の２５０になったら一気に売れるだろうし２３０くらいに
なったら神物件って言われるようになるよ。

[130: 匿名さん]

これから買う方としては、価格が下がるのは正直大歓迎かも（汗）。既に契約されている方のことを思うと、デベはそういうふうにはできないでしょうけれどね

230くらいになったら神物件・・・確かに?！

調布っていうので、あまり安くしたくないのはあるのでしょうね。もともとが人気のある住宅街だから。