ジオ調布ってどうですか？

[マンション検討中さん]

ジオ調布についての情報を希望しています。
物件を検討中の方やご近所の方など、色々と意見を交換したいと思っています。
よろしくお願いします。

公式URL：https://geo.8984.jp/chofu/

所在地：東京都調布市布田6丁目11番7他（地番）
交通：京王線「調布」駅 徒歩10分
　　　京王相模原線「調布」駅 徒歩10分
　　　京王相模原線「京王多摩川」駅 徒歩12分
間取：2LDK～4LDK
面積：56.68平米～79.51平米
売主：阪急阪神不動産株式会社
施工会社：株式会社長谷工コーポレーション
管理会社：株式会社阪急阪神ハウジングサポート

資産価値・相場や将来性、建設会社や管理会社のことについても教えてください。
（子育て・教育・住環境や、自然環境・地盤・周辺地域の医療や治安の話題も歓迎です。）

[101: 匿名さん]

ネットスーパーの話が出ているので便乗して。
最近のスーパーはネットスーパーもそうですが、実際に買ってその商品を配達してくれるサービスを行っているところが
増えましたよね。
その間、自宅にいなければならないのですが、配達してくれるのはとても便利。
ただ、オートロックがあるマンションだと置配をしているスーパーは利用できませんから、自宅にいないと受け取れないようになっているのは
ちょっと不便だと思います。

ちなみにネットスーパーのデメリットは配送時間の枠が長いこと。予約できない場合があること。
実際にモノを見れないということや商品の品ぞろえが今一つというところがあります。
もっと便利になって改善していってくれると暮らしやすくないそうですが・・・・

[102: 匿名さん]

ネットスーパーは便利だと思います。
真夏にアイスクリームや冷食を買うときなど、解けずに自宅まで届くので助かります。
こちらのマンションの場合は宅配ボックスの案内が無いみたいなのですが、
設備仕様のページを探してみたらセキュリティの案内のところに宅配コーナーという記載がありました。
風除室に宅配着荷表示というものがあって、自宅に知らせが届くような感じです。
宅配ボックスのようなものがエントランスあたりにあるってことでしょうか？

[103: 検討板ユーザーさん]

[ご本人様からの依頼により、削除しました。管理担当]

[105: 匿名さん]

皆さん、お買い物についていろいろとご存知で・・・
本当に勉強になることばかりです。
世の中はますます便利になっていきますね。

駅から少し距離があるマンションですが、駅とマンションの間に
もう少し毎日の生活に関係するお店はほしかったかな

いろいろと考えると欲張りになってしまいます

[106: 匿名さん]

ここに限らずですが、最近は本当に面積の狭いマンション物件が多いと思います。
狭い土地に無理な規模のマンションを建てようとしているからなのでしょうか。
間取りから考えるとファミリー層向けですので、
一部屋がもう少し広い間取りで設計されているといいのですがね。

[107: 口コミ知りたいさん]

ゆとりある間取りにすると価格が上がって買える人がいなくなるので、
部屋をギリギリの広さで設計するのが最近の新築で、
6畳以下の部屋があるのが当たり前になっています。
お金を出せる人は都心の良い物件を買いますので、
調布で買う人に合わせた仕様は仕方が無いことだと思います。
築20年程度の中古物件なら余裕ある間取りだし、価格も同程度以下です。

[108: 匿名さん]

"マンションは管理を買え"と言われますが、中規模のマンションであることから購入を躊躇してます。管理面での心配はありませんか？
また、住戸面積の割には高額ですね。仕様が良いと言われましたが割高感は否めないです。ブランズ調布も検討しております。

[109: 口コミ知りたいさん]

新築はまだ管理組合が無く実績が無いので、
この先どうなるかは全く分かりません。
”管理を買え”と言っても、まだ管理が無いのです。
修繕積立金が月200円/平米を確保されていれば、
先を見込んだそこそこの計画が出来ますが、
販売後にも安いままだと成り立たなくなります。

ブランズはオレンジラインの見た目が安っぽくてちょっと気になるし、
ファミリーファミリーで子供天国になると、
子供がドタドタ走り回って昭和の団地生活再来で落ち着けないです。

[110: 匿名さん]

賃貸マンションに住んでいると、管理が手厚いかなんてわからないので、分譲マンションの管理会社についてよくわかりません。
ただ、オートロックやセキュリティがついていたり、宅配ボックスがあったりすることで便利になるのかな程度です。
分譲マンションの管理会社について、詳しく教えてほしいです。

総戸数73戸なのでそこまで多くなく、静かに暮らせたらいいなあと考えています。

「管理組合結成後、株式会社阪急阪神ハウジングサポートに委託」と書いてあります。
口コミ評判などご存知の方いたら教えてください。

[111: 坪単価比較中さん]

管理組合が管理会社に管理委託するのは、
建物、設備共用部の法定検査、管理組合の運営補助なので、
普段生活していて管理組合の当番になる以外で、
管理会社と関わることはありません。
オートロックやセキュリティーも、
管理会社経由でセコムと契約するのは普通です。
宅配BOXも普通の設備になりました。
73戸でエレベーターが1台しかないように見えますが、
１台なら節約設計で今後の修繕積立金の節約に貢献します。

修繕積立金が月100円/平米に設定されていますが、
これでは今後成り立たないので全部屋完売後に、
倍額の200円/平米に値上げが予定されているはずです。
値上げが実施されるまでの埋め合わせとして、
修繕積み立て基金を一時金で集めて不足を補います。
これもよくある販売手法ですね。

[112: 匿名さん]

111さん　　参考になりました。ありがとうございます。長谷工が施工者ですが、パイプスペースの竪排水管が硬質塩ビとあったと思いますが、音や耐久性に不安を感じています。アドバイスを頂けると助かります。

[113: 坪単価比較中さん]

最近の庶民派物件は三井や住友などのハイブランドであっても、
販売者が設計施工することは稀です。
長谷工が設計して施工する建物を財閥系に売り込んで、
看板を架け替えて羊頭狗肉で売ることが多いです。
だからどの物件も同じような設計になっています。
縦管が塩ビであることは普通で、
室内に通すパイプには防音材を巻き付けますから、
排水音はほとんど気になりません、
むしろ給水の音のほうが大きいくらいです。

[114: 匿名さん]

>>113 坪単価比較中さん
参考になりました。ありがとうございます。

[115: マンション検討中さん]

今成約率はどのくらいなのでしょうか。コロナも増えてきたので訪問を辞めてしまったのですが…状況分からず…

[116: 匿名さん]

この時期コロナとインフルエンザには十分に気を付けなければならないですね。
見学とか大勢の訪問があるのかな。

HPで気が付いたんですが、最近のマンションは全部屋ダウンライトなんですね。

[117: 検討板ユーザーさん]

>166 居室とリビングはダウンライトではないですよ！ おそらくモデルルームだけかと

[118: 匿名さん]

>>116　匿名さん
>>全部屋ダウンライト
詳しくないんですが、天井の埋め込みライトですか？
戸建ての友人が天井の埋め込みライトにしていて、照明器具がない分、すっきりして広く見えました。
調光できたりするんでしょうか。

[119: 匿名さん]

居室とリビング以外のダウンライトはオプションでしょうね。1灯につき数万円でしょうか。
時期によってはオプション対応できないかもしれません。
そもそもダウンライトのオプションがあるかもわかりませんが。

[120: 匿名さん]

居室とリビング以外は、オプションでダウンライトにしてくれるのは良いけど、
1灯につき数万円とは意外と値が張る物なんですね。
どうせなら全室ダウンライトにしたいもんですが、幾らか値引きは出来ないものかな。
不通の蛍光灯だと、カバーの中に何故か虫が入っていたりして気分的にも嫌だし・・・

[121: 匿名さん]

工事の手間賃も入って、ダウンライトのオプションは高くなってしまうのだろうなぁ。あとは自分たちで手配しなくて良い分、みたいなかんじかな。
ダウンライトじゃないにしても
イケアとかインテリアショップに行くと、「ダウンライト風」の照明がありますよ。
目立つところはダウンライトにして、
そうではないところは「ダウンライト風」にしてコストを下げるのもありでは？

[122: 匿名さん]

駅までの距離が10分前後であれば、割とアクセスが良いほですね。

駅周辺は騒音が気になるので、マイホームとしては落ちついた環境が望ましいのかなと感じました。

気になるのは間取り。

どの部屋も狭いようなイメージなのですが、今はどのマンションもこれくらいの間取が多いですね。

[123: 通りすがり]

>>110 匿名さん
マンションの価値を維持するためには、ハード面とソフト面の両方を良い状態に保つ必要があります。

ハード面とは建物のことで、共用設備の維持管理などが該当しますが、阪急阪神ハウジングサポートの管理では故障が数ヶ月放置されていることがあります。

ソフト面とは住人の質のことで、住人の生活マナーなどが該当し、例えば騒音などで住人同士がトラブルになりそうな場合、トラブルにならないよう努めたり、騒音が出ないようマナーを徹底することがマンションの価値の維持に繋がります。
阪急阪神ハウジングサポートはこういった問題には関与せず、当人同士で話してくださいというスタンスのため、この点に関しては全く期待できません。

阪急阪神ハウジングサポートはマンション管理会社としては仕事をしない部類に入ります。

[124: マンション検討中さん]

ジオは外観が素敵な建物のが多く好きなシリーズだったので、今回の建物は本当に残念でした。
駅から遠く戸建ての方がお買い得なエリアで、ハザードにも引っ掛かり、宗教というデメリットもついてくるしまつ。
更には調布の新築ラッシュで、不動産No.1の三井とマンション供給No. 1の住友と戦っていくことになります。リセール時にも絶対に比べられます。ジオなんてマイナーなマンションでは勝てる見込みが少ないです。大幅な値下げに期待したいので様子を見たいです。売れ行きは確認していきたいです。

[125: マンション検討中さん]

ここってブランズより売れてないことはないよね

[126: マンション検討中さん]

調布新築ラッシュでこのままでは，三菱，三井，住友の大手3社が前評判通り，順調に勝ち抜けでしょうか。
逆にここと東急で熾烈な戦いになってますね。
調布南ということで三菱とかぶり，販売時期で三井と被ったのがジオの敗因でしょう。
立地はブランズの方がいいかもしれませんが，あの伝説のマンションは買う気になれないです。
車しか使わない人なら静観で近くで買い物をする必要もないので購入ありですね。

[127: マンション掲示板さん]

>>126 マンション検討中さん
ブランズの伝説って値下げですか？

[128: 匿名さん]

>>127 マンション掲示板さん

フルしかとされて値下げしたことだと思いますが伝説は続いていると思います。
もうすぐ入居が始まるのにあまりにも売れなく5棟あるうちの2棟しか売りに出せていない状態です。残りの3棟は条件が悪いため，値段設定を未だ決めれていなのが現状だと思います。残り3棟は更なる値下げが出てくると思います。
ここ3年間ぐらいで都内はもとより全国的に見ても東急で最もやらかしたと言われるまさにいける伝説ですねー
すでに住所にマンション名を書いただけでバカにされるとも言われています

[129: マンション比較中さん]

プレミスト有明ガーデンズもそうだったけど、結局価格だから
ここも適正価格の２５０になったら一気に売れるだろうし２３０くらいに
なったら神物件って言われるようになるよ。

[130: 匿名さん]

これから買う方としては、価格が下がるのは正直大歓迎かも（汗）。既に契約されている方のことを思うと、デベはそういうふうにはできないでしょうけれどね

230くらいになったら神物件・・・確かに?！

調布っていうので、あまり安くしたくないのはあるのでしょうね。もともとが人気のある住宅街だから。

[131: 匿名さん]

>>126 匿名さん
三井と住友の一騎打ちで、こことブランズシティ、ハウスの三つ巴の戦いなんじゃないですか！？仕様はダントツジオさんで、住環境はブランズシティとジオ。そして、ハウスの魅力は、甲州街道沿いとはいえ価格が抑えれた所でしょうね。ジオのネックは浸水ハザードにあるとは思うけど、多摩川からは結構上がっていて実際ところは何も心配ないんじゃないかな。

[132: マンション検討中さん]

>>131 匿名さん
多摩川からどれくらい上がってるんですか？

[133: 坪単価比較中さん]

多摩川は下りながら流れているのですが、
近くでは水面の標高が23ｍ程度で、建設地南端で31ｍです。
2019/10の台風19号では水面20ｍで標高26ｍの染地地区が浸水しました。
堤防決壊ではなく雨水の排水不良で浸水だったので、
水量少なく被害範囲は限定的でしたが、
周辺ではガードレールが沈むぐらいの床上浸水で、
地下室のある住宅が大被害を受けました。
最大で平時より+７ｍ程度まで上がったのでしょう。
このマンションでは23ｍ+7ｍ＝30ｍなので、
決壊すれば結構ギリギリ、
もっとすごい台風ならどうなるか分かりません。
調布駅周辺は36～37ｍぐらいですが、
地下ホームなので浸水が不安です。

[134: 匿名さん]

結構な高台にあるから、眺める景色は良さそうですね。

ここから多摩川までの距離はどの位なんでしょうか、朝の散歩に河川敷を歩くのも良いかなとか
考えています。
でも帰りの坂道を上るのは辛いかな。

[135: 坪単価比較中さん]

国土地理院の地図で
建設地から近くの多摩川までの標高を断面図を見ました。
水面が23.5ｍ、堤防の上が31ｍ、
電通大グランドや周囲の戸建てが28ｍ、
そして建設地の南端は31ｍですが、
擁壁で持ち上げるので33ｍ相当ぐらいでしょうか？
１FのGLは5ｍだけアップで周囲の戸建ての屋根のほうが高いです。
上層階を買わないと見晴らしはありません。

[136: 通りがかりさん]

威容を現してきましたね。

[137: 通りがかりさん]

それほど急な斜面の上に建つということではないですよ。

[138: マンション検討中さん]

不確実な浸水リスクを懸念するより、やはり日常の静かな住環境を優先しちゃうかな。同クラスの調布ザ・ハウスと比較するとあまりにも対照的で、駅距離は大差ないのに本当に静か。設備仕様も実は結構違うし、外観が見えてくるとちょっと格の違いさえ感じさせる。ただ、外観はパークホームズ調布レジデンスも良さそうではあるが、ちょっと予算オーバーなんだよね。

[139: 名無しさん]

パークホームズとジオを比較するのはレベルが、というか立地が違いすぎる。
ザハウスと、比較してもハザードにかかり、不便な南エリアと便利で土地代が高い北エリアの違いがある。
価格ならザハウス
立地ならブランズ
設備仕様ならジオ
かもしれない。
この三つでコスパが優れているのはザハウスだと思われるが。残りの二つは価格と設備仕様、価格と立地が合わない気がする。

[140: マンション検討中さん]

128の方はジオの方ですか？
ブランズさんにもこのコメントいれてましたよね。
いろんなのを含めてブランズとジオだとくらべものにならないとおもいますが？！
正直ジオさんは写真と大幅に違って違和感を感じました。

[141: 匿名さん]

>>139 名無しさん
う?ん、ザハウスがコスパいいですか?ディスるわけではないですが、私は以前見学した際、甲州街道の喧しさには耐えられませんでしたし、お値段的にお手頃な東側も、目の前に古めのマンション立はだかっていて、なるほどそういうことかと…。立地を考えると、私にはコスパがいいとはとても思えませんでした。

[142: 通りすがり]

>>140 マンション検討中さん
ブランズとジオだったら個人的にはブランズの方が圧勝です。
価格が高かったときのイメージが先行している方々もいますが、今の価格であればブランズよりもジオを選ぶ人はかなり少ないのでは

[143: 匿名さん]

>>142 通りすがりさん
ブランズが圧勝ですか?外観、住戸内仕様設備等については比べるまでもないくらいだとは思いますが、いろんな見方があるので、そういう方もおられるのでしょうね。それにブランズシティも条件のよい棟だと、ここと同等かそれ以上の価格だったように記憶しておりますが…。

[144: 名無しさん]

>>139 名無しさん

139で投稿した者です。追加します。コスパはやはりこの三つでは最も良いと感じました。管理費もディスポーザーがついていない分安いですし、シンプルな作りのため修繕積立も安いです。ただ、甲州街道を渡るストレスは絶対的に存在します。また、甲州街道を超えるとリセールが悪くなるのは周知の事実です。品川通りは甲州街道ほど影響は受けません。ですがサッシ性能はT3の為そこまで騒音は気にならない印象でした。共用廊下側も柱が外に出ていて使いやすい印象です。設備仕様は高くないですが、その分価格は抑えていただけていると思います。南6F67m2で6,278万円はまずまずではないでしょうか。共用もシンプルですし。甲州街道を超えることが出来れば検討すべきだと思います。
ブランズですが、ディスポーザー付き、トイレ手洗いカウンター別、堅固な地盤、保温バスなど良さそうですが、、、トランクルームやゴミ置き場は各棟毎つけて欲しかったですし、メインエントランスまでは徒歩9分ですし、まだ、CDE棟売ってないですし、アルコーブなし、間口は6m以下、、、別のスレなのでやめます。やはりザハウスの方がコスパはいいです。5階70m2で6,490万円でしたが使いにくいトランク含んで、管理費、修繕は高いし、、
本マンションですが、立地は限りなくマイナスになります。リセールには7分を超えたらきつい、10分で期待が出来なくなると言われています。しかもハザードは重要説明にも必須になりましたし、マイナスには必ず働くでしょう。ですが天板を御影石にする、天井高さ2.5m、となったり充実度はあると思います。この立地なら坪単価300万はだすのは難しいなかぁと。気に入った部屋は325を超えていたと思います。
なのでザハウスを買って途中で売り、また別のマンションを買うのもいいかなぁと思いました。
最後に、元もない事をザハウスの営業さんが言ってましたので記載します。
私なら3つのマンションではザハウスを勧めますが、買うなら完売した、ザパークハウス調布レジデンスの中古を待つ
と

[145: 匿名さん]

>>144 名無しさん
私もザハウスを見に行きましたが、窓を閉めた状態でも吸気口からの音が耳障りに感じましたね。でも、それよりもリセールバリュー的に疑問を感じたことは、甲州街道の反対側に、今にも解体されそうな集合住宅が2件ほどあって、建て替えから生ずるリスクを感じたことです。それに、けやき並木の葉の密度が凄いので、中層階以下のお部屋の場合、葉の落ちる冬場以外は相当暗いのではないかと思います。

[146: 口コミ知りたいさん]

国道沿いなので道路に面している部屋では、
自動車の音は避けられないですね、
敷地北側へ引っ込んだ部屋ならそれほどでもないですが。
1954年に現在の甲州街道がバイパスとして整備されてから67年、
すぐに建った建物は築60年を越え、建て替え時期です。
当時の建物は建築基準法を守らない建物も多く、
建て替えるなら同じ大きさでは建てられないので、
何とか延命して今に至っています。
清風堂ビルのオーナーは和菓子の清風堂なのかな？
ケヤキは春の芽吹きで新芽の殻を落とし、
夏の成長で樹液を落とし、秋は葉を落とします。
掃除が面倒ですが、緑に揺れる姿と日影はありがたいです。
広間に暗いというほどではないと思いますが、
樹高20ｍ近いので、６階でもベランダに葉が飛んできます。
いまはいくつかが剪定カットされスッキリですが、
数年で成長して元に戻ります。

[147: 匿名さん]

>>146 口コミ知りたいさん
10月中旬頃に見学に行き、リビングみたいなお部屋で説明を受けましたが、甲州街道側の２階だったと思いますが、晴れていたのにめちゃめちゃ薄暗かったですよ。それに、とにかくうるさかった印象があります。

[148: 口コミ知りたいさん]

そうですね、10月終わりは夏が終わってケヤキが紅葉始まる頃ですね。
夏は葉が緑で光を透過反射するし、
12月からは葉が落ちるので一番日射を遮る時期かもしれません。
音は国道沿いの部屋で低い位置なら車道に近いので、
一番条件悪い位置です、避けられませんね。
信号手前でブレーキ踏み速度変化する位置なので、
それも騒音に関係すると思います。
ジオは車騒音には無縁の場所ですが、
太鼓ドンドン、拍子木カンカン、
朝6時すぎ、昼間はズット、晩も18時に宗教の音がしますね。
どちらも悩ましいです。

私も甲州街道沿いのマンションですが、
部屋は道路から遠い位置を選びました。
新築時にいくつか部屋を見ましたが、
道路からの距離で確実に差があります。
オーディオ趣味なので外からの騒音にはこだわり、
騒音に納得出来る位置の部屋を買いました。

[149: 匿名さん]

ドンドンカンカンですか、実際に聞いてみないと何とも言えないのですが、毎日日中ずっとは気になりました。現地で確認が必要かな。マンション室内の防音設備でも聞こえてしまうのかな？
設備といえば、キッチンいいなと思いました。調理スペースは広いし、システムキッチンの下の収納が開き戸収納とスライド式収納の2タイプがあるのは、使い分けがしっかりできて便利だと思います。

[150: 匿名さん]

音に関しては、部屋の位置によってことなりますし、個人差もあるし
なんとも言えないところもあるんですよね。
外からの音って、緊急自動車の音以外は今どきの建物だったらかなりシャットアウトできると思っているんですが
それも建物によるところも大きいと思うし…。
今はオンラインでいろいろとできてしまうけど、
状況が落ち着いたら現地に行ってみるのも大切。