ベイシティタワーズ神戸 WESTってどうですか？

[匿名さん]

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https://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/692998/
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公式URL：https://www.sumitomo-rd-mansion.jp/kansai/bct_kobe/
資料請求：https://realestate.yahoo.co.jp/new/mansion/inquiry/request/?cbid=00151669

物件名　ベイシティタワーズ神戸 WEST
所在地　兵庫県神戸市中央区　新港町７１番３（地番）　
交通　　JR東海道本線「三ノ宮」駅から徒歩15分
　　　　阪急神戸線「神戸三宮」駅から徒歩15分
　　　　神戸地下鉄西神山手線「三宮」駅から徒歩16分
　　　　阪神本線「神戸三宮」駅から徒歩14分
　　　　神戸新交通・ポートアイランド線「貿易センター」駅から徒歩13分
　　　　神戸高速鉄道東西線「元町」駅から徒歩13分
　　　　神戸地下鉄海岸線「旧居留地・大丸前」駅から徒歩10分
総戸数　347戸　
入居（引渡）予定日　2023年4月下旬 　
敷地面積　5,300.07m2　
建築面積　1,633.62m2　　
建築延床面積　37,067.69m2　　
構造・規模　鉄筋コンクリート造　一部 鉄骨造　 地上27階建　地下1階建　塔屋1階　
地目　宅地　
用途地域　商業地域・準工業地域　
建ぺい率・容積率　建ぺい率80%・容積率500%　
建築確認番号　第ERI-19037059号(2019年11月14日付）　
駐車場総台数　88台(タワーパーキング88台)、他に身障者用駐車場兼電気自動車充電スペース1台、管理用駐車場3台　
自転車置場総台数　694台　
バイク置場総台数　7台　
ミニバイク置場台数　28台

売主：住友不動産株式会社　関電不動産開発株式会社
施工会社：前田建設工業株式会社　関西支店
管理会社：住友不動産建物サービス株式会社

その他特記事項
※本物件は新港突堤西地区(第1突堤基部)再開発事業地区内にあり、地区内において分譲対象外である文化施設棟・駐車場棟・GLION棟・フェリシモ棟・地上デッキ・緑地広場・歩道等の整備が行われております。［事業期間：2019年5月～2024年5月予定］整備後において本物件の住環境（眺望・通風・車輌交通量・騒音等）に影響が生じる場合があります。また、整備工事ならびに工事車輌の通行等により、騒音・振動・粉塵等が生じる場合があります。

※本物件敷地南西側には、株式会社ラスイートによる建築計画があります。(2020年2月時点において、この計画に関わる建物については未だ建築基準法第6条の建築確認を受けておらず、建物規模等の詳細は未定です。また、この計画は変更中止になることがあります。)

※本物件の東側約100m先に、事業主:住友不動産株式会社・関電不動産開発株式会社によるマンション建設計画があります。

※ベイシティタワーズ神戸は建築確認申請上、ウエスト:347戸(地上27階)、本物件から東側計画地:353戸(地上27階)の2敷地2棟となりますが、販売上は全体計画戸数700戸で表示しております。東側計画地は2020年2月時点において、建築基準第6条の建築計画を受けておらず、詳細は未定です。また、この計画を変更中止することがあります。

※この計画が実現しますと、今回分譲する東側の住戸の眺望、通風等に影響が生じる場合がありますので、あらかじめご承知ください。

※東側計画：353戸(地上27階)は、本広告の販売対象外となります。　

設計　前田建設工業株式会社　一級建築士事務所　
施工　前田建設工業株式会社　関西支店　
備考
本物件は、神戸市福祉のまちづくり条例に適合しています。
予定販売住戸を一括して販売するか数期に分けて販売するか確定しておらず、販売住戸が未決定のため、間取り・面積等は今後の予定販売住戸全体を対象として記載しております。また、販売戸数は本広告時にお知らせいたします。

お問い合わせ
「ベイシティタワーズ神戸WEST」販売準備室 　
平日11：00～18：00　土・日・祝10：00～20：00　(定休日：水曜日、但し祝日を除く。年末年始休業)　

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【タイトルと本文をWEST専用に変更しました。2023.12.1　管理担当】

[889: マンション掲示板さん]

>>887 マンション検討中さん
オーキッドコートのタワー版ですね
積立金払えなくてマンション売りたいけど、売れないからマンション価格が下がるのでは.....

[890: 匿名さん]

管理費や積立金を気にする貧乏人と一緒に住みたくない。
低所得者は購入しないでください。

[891: マンション掲示板さん]

こんなバカ高い管理費と修繕積立金を払ってまで住みたいマンションとはとても思えません

[892: 検討板ユーザーさん]

ワコーレ旧居留地の管理費と修繕積立金の2倍は高い

[893: マンション検討中さん]

ベイの管理費と修繕積立金

[894: マンション検討中さん]

いくら良いマンションでも毎月の管理費や修繕積立金がこれだけ高いとまさしくオーキッドの二の舞だなぁ

オーキッドは良いマンションだけど売値がバカ安くても買い手が無いもんね

[896: マンション検討中さん]

[NO.895と本レスは、自作自演、もしくは成りすまし行為のため、削除しました。管理担当]

[897: マンション掲示板さん]

下の店舗とかいずれ南港や六アイみたいにガラガラになったり？でも一応神戸の玄関だし、横浜は上手くやってるのかな？

[898: 匿名さん]

100㎡の部屋で管理費だけで全部で39,066円（これは消え銭
住宅、全体、etc、って分けてるみたいだけどこれは何なの？
和田は19,275円、安くは無いがこれが高い目の今の相場だろ

無茶苦茶ですね！

[899: 匿名さん]

そうは言ってもオーキッドは実際住んでみると他に無いレベルで満足度高いでしょ。管理費もこんなに安くないけど。
ここも、他を圧倒するぐらいの何かがあるのかな？

[900: 匿名さん]

[情報交換を阻害するため、削除しました。管理担当]

[901: 匿名さん]

>>893 マンション検討中さん
自分とこのマンションと比べると軒並み2倍以上の単価だけど、全体の修繕積立金だけはむしろこっちの方が安い。
駐車場使用料を全体修繕積立金の収入にする健全な会計にしているからなのかな？

[902: マンション検討中さん]

>>901 匿名さん
駐車場は少なくて一次分譲文しか用意してないとのこと！施設内で抽選で漏れたらタイムズの屋上だそうです。
だから駐車場使用料を修繕積立金に回す額は少ないそうです

[903: マンション検討中さん]

>>899 匿名さん

スミフのマンションなので何も無いです

[904: 匿名さん]

>>902 マンション検討中さん
全体修繕積立金の単価は43円/平米。
駐車場は88台、月額3万の使用料で稼働率6割だとすると月158.4万円の収入。
分譲する床面積や店舗部分の床面積の合計が分からないので、建築延床面37,067.69平米で割ると、42.7円/平米相当の負担。
駐車場使用料が全体修繕積立金の半分を担っている計算になりますね。

やっぱり駐車場使用料は住民に還元される仕組であるべきですね。

[905: 匿名さん]

六アイの開発時と似てる印象だわ。

[906: 匿名さん]

機械式駐車場は修繕費が高額になると言うことを忘れてないか？

機械式駐車場の修繕費が駐車場使用料で賄えたら良いけど不足したら一般修繕費から補填しなければならない。

[907: 匿名さん]

>>906 匿名さん
駐車場使用料を一律月額3万円で試算しました。
この金額だとメンテナンス費用が不足するような事にならないですよね。
これでも不足するようだったらタワー型の月極駐車場は成り立たないでしょ。

最も良い方法は、機械式駐車場を単独別会計にすること。
少なくともここの様に駐車場使用料を修繕積立金に充てる。
良くないのは駐車場使用料を管理費に充ててしまうこと。
駐車場を分譲することは話にならない。

[908: 匿名さん]

機械式駐車場使用料は住宅修繕費に充てる事は出来ない
これ常識

[909: 匿名さん]

それにここの修繕費が安いのは3年間だけじゃん
流石の住不

[910: 名無しさん]

>>907 匿名さん
30年スパンでみると機械式、タワー型ともにパーキングは赤字ですよ

[911: 販売関係者さん]

自動車のEVシフトは随分前から言われているし、現政権はカーボンニュートラルを言い出したけど、20年後や30年後に駐車中に充電できない駐車場は意味があるのでしょか？

[912: 匿名さん]

１億９０００万の４部屋は抽選確実。２億５０００万の部屋も抽選の可能性アリらしいよ。
私が申し込む予定の７７００万の１２部屋はいずれも数倍になる見込み。当たる気がしなくなってきた。

[913: 評判気になるさん]

>>912 匿名さん

7700万で何へーべですか？

[914: 匿名さん]

>>913
71.40が2タイプ、71.39が1タイプ。モデルルームの部屋ですよ。
３つとも左右反転で同じ間取りですね。
一応3LDKですが、2人世帯を想定した間取りといった感じです。

[915: 匿名さん]

誰でも申し込めるし此処は相続税対策にはもってこいだね。

[916: 匿名さん]

冷静に考えてこの立地で坪350万円以上で買って他所の2倍ぐらいの管理費を払うってどうなんでしょ？

[917: 評判気になるさん]

>>914 匿名さん

ありがとうございます

[918: 匿名さん]

このマンションは何で管理費が他所の２倍以上必要なの？
誰か詳しく説明して

[919: 匿名さん]

>>901
>>904

機械式タワー駐車場は修繕が必要と言う事が全く判って無いね。
もしも平均稼働率が6割だったら駐車場の維持管理修繕費が大赤字です。
どうやって全体修繕費の半分を担うのか？むしろ足を引っ張るだけだ。

言ってる事が面白すぎるよ。

[920: 匿名さん]

>>907
タワー型の立体駐車場の法律で決まってる大規模修繕費は凄く高いです。
そのせいで単独型は市内のあちこちで修繕時期に取り壊して更地にしてます。

分譲駐車場の事ですが平面式は維持費修繕費が安く、またそれを個別に徴収します。
デべはマンション全体で利益を計算するので駐車場を分譲した価格分で住居分の新築販売価格が安くなってる可能性が多いにあります。
平面駐車場の分譲を非難される方が時々いますが住居の価格にも関係してる事を知らないみたいですね。

今時、機械式駐車場使用料を管理費に充当してるような自殺願望のあるマンション管理組合って有るのですか？

[921: マンション検討中さん]

そう言うマンションなのに貧乏人の価値観で延々と書き込まれても。。

[922: 匿名さん]

コロナで資産運用がうまくいった富裕層は数千万金融資産増やしてるから、超富裕層になると1億以上増やした人も多いと思う。そういう人たちが割高でもお金を動かしてくれるんだから、経済回って良いんじゃ無いかな？
ここは営業が言うには、コストダウンせずに造ったので価格も高価になり購入層は限られているが、反響が予想外に大きくて驚いているとの事。
コロナが無かった方がむしろ価格安かったのではと思ってしまった。

[923: 匿名さん]

>>919 匿名さん
何も判ってない？？それはこっちの台詞w
駐車場の維持費はどこから捻出していると思っているの？

駐車場を維持するための計画的な修繕は長期修繕計画に盛り込まれている。
建物の維持と駐車場の維持が長期修繕計画。そのために全体修繕積立金がある。
だから駐車場使用料は全体修繕積立金に入れる。
稼働率は安全をみて6割ぐらいにするのが一般的で、駐車場使用料と住民から徴収する修繕積立金とが長期修繕計画に必要な費用の原資。
なので想定した稼働率があれば、駐車場も建物も長期修繕計画に則って修繕ができる。
稼働率が想定を超えれば、全体修繕積立金会計は安泰。

住不が駐車場稼働率を9割や常時満車と想定していたら話は違うが。

[924: 匿名さん]

分譲駐車場は基本、躯体内にしか設置しないから、某デベのエントランスホールは驚くほど狭く貧弱な印象をしか無いな。
豪華なエントランスホールが売りのスミフなどの財閥系物件とは天と地の差がある。
某デベの8台を500万で分譲でも、戸数200戸なら全額還元(それも怪しいが)しても1戸当たり僅かに20万。
富裕層だけで無く一般の人がどちらを好むかは、考えるまでも無い。

[925: 匿名さん]

訂正^_^エントランスホールとエントランスな。

[926: 匿名さん]

全くの支離滅裂

[927: 匿名さん]

>>920 匿名さん
期を増すごとに価格が上昇するスミフの検討版で、駐車場分譲で物件価格が安くなるとのデベ聖人君子論にどんな意図があるのか読み解くのに少々時間がかかりましたよ（笑）

[928: 口コミ知りたいさん]

買いたい人は買えばいいんじゃねーの。買えないのにウダウダ文句言っても仕方ないでしょうが。

[929: 匿名さん]

>>924 匿名さん
トアロード沿いのあの物件ですね。
エスカレーターを上がって1階（？）のあの天井の低さは物凄い圧迫感を感じますね。
しかも廊下が長いので、幹線道路を横断する地下歩道のような感覚に陥ります。
閉所恐怖症の妻はコレはダメだと言っていました。

>某デベの8台を500万
仮に2重売りだとすると、デベはコスト0円で利益4000万円。
屋内自走駐車場なので分譲しなければ月3.5万円ぐらいの使用料を取ったとすると、
8台で月28万円、年間326万、1回目の大規模修繕までの12年間で約4000万円管理組合の収入減。
住民はプラスマイナス8000万円の損をしたことになる。
"あくまでも"仮定の話だけどｗ

[930: 匿名さん]

>>920 匿名さん
>単独型は市内のあちこちで修繕時期に取り壊して更地にしてます。
市内のマンション、しかも、駐車場がどうなっているかまで把握されているんですね。凄いですね。業界の方なんでしょうかね？

>平面駐車場の分譲を非難される方が時々いますが・・・
分譲駐車場を肯定的に捉えるなんて珍しいですね。
宅建士試験を実施している不動産適正取引推進機構も駐車場の分譲に反対しているんですけどね。
それでも分譲駐車場を否定する意見に反論する必要があるんでしょうかね？

>今時、機械式駐車場使用料を管理費に充当してるような自殺願望のあるマンション管理組合って有るのですか？
ありますよ。
https://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/431429/res/56/
デベが決めた管理規約を承認しないと売買契約ができないですからね。
管理組合結成後に変更しようと思っても、金銭の絡む特に負担増の管理規約の変更は困難を極めるので、デベの初期設定が肝心なので素人の集まりの管理組合を非難するのはどうなんでしょうかね？

[931: 匿名さん]

和田興産のステマとアンチ和田のやり合いは別の所でやれ。

[932: ご近所さん]

ここは買えない人が書き込む場所だと思ってください。
買う方はここには書き込みもしないし、閲覧しても９０％フェイクNEWSと捉えています。

[933: 匿名さん]

ここ読むをこれからも値上がりが続くような気がしてきて
気持ちが明るくなりますね。
幸福感の中で消えていかないことを祈るばかりです。

[934: 匿名]

トアロードの住民スレになりすましてゴミドラムに電動シャッターの人が来てる。

[935: 匿名さん]

>>922 匿名さん

ここコストダウンせずとおっしゃってますが、本当にそう思いますか？

27階まで全て直床、キッチン天板は人工大理石、トイレもタンクレスじゃないし、廊下もタイルや大理石すら貼っていないですよ。洗面所もシンプルな真っ白な人工大理石。賃貸かと思っちゃいました。

花火側の部屋は暴利を貪ってますよね。
東京で長年マンションを見てきた私からすると、ちょっと期待していただけに神戸市民も舐められたもんだなと、哀しい物件です。

ここは雰囲気的にかつて不便すぎた豊洲を思い出します。豊洲のようにいずれ伸びるのかもしれませんが、東京と神戸は、購買力も経済力も違います。
豊洲は何年も閑散としていましたが、ららぽーとができ、マンションがあちこち計画されるようになってから豊洲は価値が爆上げしました。
しかし、ここはららぽーとなんぞ出来ません、マンションの一階に入るのもカフェ？コンビニ？その程度です。そこそこの買い物は全て居留地の大丸へ行かねばなりません。

もちろん神戸で生まれ育ったものとして、いい街に代わっていって欲しい。
アリーナやヨットハーバーも、ロープウェイも完成したらすごくいいと思いますよ。
楽しみです。

しかし、その核は一体性をもった優れた再開発であるべきです。
いくら神戸市が重点的に開発するといえども、ショッピングセンターすら誘致せず、誰もが憧れるランドマーク的マンションでもなく、ただの程度の低いマンション、しかもEASTはまだ作るかどうかも定かではない、という状態は悲しすぎます。

[936: 周辺住民さん]

>>935 匿名さん

再開発のひとつとしてBMWやフェラーリのショールームを誘致してますが、はなっからそんな薄っぺらいカタチだけの高級感（笑）に頼った再開発はざんねん

[937: 匿名さん]

>>935 匿名さん
神戸はワコーレがベンチマークですから、、、残念！！

新港町全体で考えると、再開発エリアは発表済みを除いてもumieとモザイクを合わせた以上の面積がまだ残っています。
海上ロープウェイをアトラクションとしてではなく移動手段として通すのなら、そこに行きたい物がないと意味がないので、水族館アリーナ博物館以外の隠された目玉がまだあると睨んでいます。

[938: 匿名さん]

>>929 匿名さん
ここのゴミドラムは電動シャッターは付いてますか？